Rynek nieruchomości w Dubaju w pierwszej połowie 2024 r.: czynniki napędzające i perspektywy wzrostu

Rynek nieruchomości w Dubaju wykazuje imponującą dynamikę na tle globalnej niestabilności gospodarczej. Oczekiwany wzrost PKB, rekordowe wyniki w branży turystycznej i zakrojone na szeroką skalę projekty infrastrukturalne tworzą korzystne tło dla rozwoju projektów deweloperskich.

Potencjalne ryzyko spowolnienia gospodarki jest ograniczane przez wysoki popyt zamożnych inwestorów z rynków rozwiniętych, napływ ekspatów i międzynarodowych firm, wzrost liczby ludności i przepływ turystów, a także wizerunek emiratu jako "wielokąta globalnych trendów" i "bezpiecznej przystani" w kontekście napięć geopolitycznych.

Przeprowadzimy kompleksową analizę obecnej sytuacji na rynku nieruchomości w Dubaju, rozważymy kluczowe czynniki ekonomiczne, ocenimy dynamikę podaży i popytu, a także przeanalizujemy potencjalne zagrożenia i możliwości dla inwestorów.

Treść artykułu

1. Przepis na zrównoważony rozwój gospodarczy Dubaju podczas globalnej recesji
   1. Prognoza rozwoju gospodarczego ZEA: Wzrost PKB i aktywność inwestycyjna
   2. Boom demograficzny w Dubaju: rząd stymuluje napływ specjalistów i turystów
2. Rynek nieruchomości w Dubaju: równowaga między wzrostem a możliwymi zagrożeniami
   1. Cykliczny charakter rynku nieruchomości w Dubaju: faza szybkiego wzrostu
   2. Inwestycyjny charakter rynku umacnia się
   3. Wprowadzenie nowej oferty koreluje z popytem
   4. Redystrybucja popytu

Przepis na zrównoważony rozwój gospodarczy Dubaju podczas globalnej recesji

W kontekście globalnej recesji prawdopodobieństwo odpływu emigrantów ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich, którzy są motorem rozwoju i tworzą popyt na nieruchomości, jest mniejsze ze względu na stabilność gospodarczą kraju, politykę wiz długoterminowych i tworzenie komfortowych warunków biznesowych.

Prognoza rozwoju gospodarczego ZEA: Wzrost PKB i aktywność inwestycyjna

Globalna gospodarka znajduje się w recesji, podczas gdy gospodarka Zjednoczonych Emiratów Arabskich umacnia się

MFW spodziewa się wzrostu PKB ZEA na poziomie 3,5% w 2024 r. i 4,2% w 2025 r. Głównym ryzykiem dla gospodarki ZEA pozostają gwałtowne skoki cen ropy naftowej: pomimo wzrostu PKB niezwiązanego z ropą naftową, ZEA pozostają krajem naftowym, a inwestorzy są wrażliwi na zmiany cen energii.

Prognoza gospodarcza dla Zjednoczonych Emiratów Arabskich, ZEA Bank centralny, kwiecień 2024 r.

Firmy nadal wybierają ZEA jako miejsce swojej działalności pomimo wprowadzenia podatku od osób prawnych w Dubaju od czerwca 2023 r.

Liczba nowych firm w Dubajskiej Izbie Handlowej wzrosła do 67 222 w 2023 r. (+26,8% do 2022 r.) i do 19 056 w I kw. 2024 r. (+17,6% do I kw. 2023 r.), a wprowadzenie jednej licencji ekonomicznej na prowadzenie działalności gospodarczej w Abu Zabi przyciągnie jeszcze więcej firm do regionu, co również zwiększy popyt na biura klasy A.

Napięcia geopolityczne na świecie nadal działają na korzyść ZEA, wzmacniając pozycję Emiratów jako bezpiecznego kraju i "bezpiecznej przystani" - sprzyja temu polityka ZEA nieingerowania w konflikty.

Istnieje aktywna wzajemna integracja krajów Bliskiego Wschodu

Zjednoczone Emiraty Arabskie, Arabia Saudyjska, Katar, Oman, Kuwejt i Bahrajn zamierzają wprowadzić jedną wizę do końca 2024 roku.

Na tym tle umacnia się Arabia Saudyjska, która coraz bardziej przyciąga uwagę inwestorów reformami mającymi na celu przyciągnięcie biznesu i społeczeństwa, a także projektami deweloperskimi na dużą skalę (CBRE szacuje całkowitą wartość projektów nieruchomościowych w KSA na $ 1,68 bln w porównaniu do $ 409 mld w ZEA).

Boom demograficzny w Dubaju: rząd stymuluje napływ specjalistów i turystów

Wzrost gospodarki i rynku nieruchomości jest stymulowany przez działania rządu Dubaju mające na celu przyciągnięcie wysokiej klasy specjalistów i zamożnych turystów.

Populacja Dubaju wzrosła już o 25 776 osób w pierwszym kwartale 2024 roku i osiągnęła 3,68 miliona osób.

W najbliższej przyszłości wzrost demograficzny będzie kontynuowany:

• W marcu 2024 r. rząd ogłosił skrócenie czasu rozpatrywania wniosków o wizy pobytowe i pracownicze z 30 do 5 dni;
• W maju 2024 r. ogłoszono nową 10-letnią wizę Blue Residency dla osób promujących zrównoważony rozwój i technologie środowiskowe.

Dubaj pokazuje rekordowe dane dotyczące turystyki w 1. kwartale 2024 roku. Oczekuje się, że sektor ten zapewni 12% PKB w 2024 roku

5,18 mln turystów (+11% do I kw. 2023 r.) odwiedziło Dubaj w I kw. 2024 r., a w 2023 r. emirat zajął 4. miejsce na świecie pod względem liczby turystów.

Widoczna jest tendencja do wzrostu zainteresowania z Europy Zachodniej - udział turystów stamtąd wyniósł 22% ogólnej liczby.

Udział turystów w Dubaju w 1. kwartale 2024 r.

Zgodnie ze strategią turystyczną ZEA 2031, emirat zamierza osiągnąć 40 milionów turystów rocznie do 2030 roku.

Rozbudowa infrastruktury i nowe możliwości rozwoju terytoriów

W 2024 r. rozpoczęła się budowa nowej linii metra. Zgodnie z projektem Dubai Metro Blue Line, do 2029 r. powinno powstać 14 stacji, które staną się łącznikiem między strefami sypialnymi a centrum biznesowym.

Planowana rozbudowa Międzynarodowego Portu Lotniczego Al Maktoum otwiera nowe możliwości dla logistyki i rozwoju przepustowości obszarów w pobliżu lotniska, przede wszystkim obszaru Dubai South.

Rynek nieruchomości w Dubaju: równowaga między wzrostem a możliwymi zagrożeniami

Cykliczny charakter rynku nieruchomości w Dubaju: faza szybkiego wzrostu

Rynek nieruchomości w Dubaju jest cykliczny: obecnie ceny doganiają szczytowe wartości z 2014 r., a rynek znajduje się w fazie gwałtownego wzrostu cen.

Wzrost rynku w każdym cyklu odbywał się w dwóch fazach:

• Pierwsza z nich jest długotrwała, z umiarkowanym wzrostem ceny;
• Drugi jest krótki, z gwałtownym przyspieszeniem cen i liczby transakcji z powodu działalności spekulacyjnej.

Obecny Cykl znajduje się w drugiej fazie, o czym świadczy:

• szybka sprzedaż nieruchomości poza planem (czasami w ciągu kilku godzin);
• dominacja nieruchomości w reklamie i mediach;
• masowe pojawianie się nowych deweloperów na rynku.

Popyt na mieszkania w segmencie off-plan: ryzyko korekty ogranicza napływ inwestorów z rynków rozwiniętych

Sprzedaż nieruchomości poza planem stanowi 66% całkowitej liczby transakcji (historycznie 20-40%). Duży wolumen sprzedaży wynikający z działalności spekulacyjnej jest potencjalnym czynnikiem korygującym w przyszłości, który jest obecnie hamowany przez wysoki popyt ze strony inwestorów z rynków europejskich w fazie recesji.

Chęć inwestorów do odsprzedaży aktywów przed zakończeniem budowy i terminem płatności może doprowadzić do korekty cen na późniejszych etapach budowy: biorąc pod uwagę szczyt wzrostu cen w 2022 r. i cykl budowlany, może to nastąpić w latach 2025-2026.

Zainteresowanie Dubajem ze strony inwestorów z rynków rozwiniętych (Europy Zachodniej), a także wysoki popyt ze strony HNWI, dla których ceny są postrzegane jako akceptowalne, powstrzymują ryzyko.

Zwiększenie liczby nabywców gotówkowych

CBRE szacuje, że udział nabywców domów w Dubaju za gotówkę w pierwszej połowie 2023 r. osiągnął szczyt na poziomie 82%, a UBS wskazuje na ich gwałtowny wzrost od 2022 r.

Jednocześnie oczekiwana obniżka stóp procentowych amerykańskiej Rezerwy Federalnej powinna wspierać nabywców kredytów hipotecznych, którzy tworzą stabilny popyt na poziomie 10-30% całkowitej liczby nabywców. Ponieważ dirham jest powiązany z dolarem, korekta powinna doprowadzić do obniżenia stóp procentowych w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

Dodatkowy czynnik odstraszający: Wiodący deweloperzy w Dubaju planują nałożyć ograniczenia na płacenie za nieruchomości gotówką. Proponuje się ustanowienie maksymalnego progu 55 tys. dirhamów, czyli $ 14,974, na transakcję.

Inwestycyjny charakter rynku umacnia się

Wzrost cen mieszkań i stawek najmu dogania szczyt z 2014 roku. Jednocześnie stają się one mniej dostępne dla klasy średniej i coraz częściej zyskują status aktywów przeznaczonych do odsprzedaży w celu osiągnięcia zysku.

Rynek nowych budynków rośnie czwarty rok z rzędu

Popyt osiągnął szczyt w 2022 r., kiedy to cena za stopę kwadratową mieszkań w budowie wzrosła o +17%. W 2023 r. ceny w segmencie off-plan wzrosły tylko o 0,2% w porównaniu z 2022 r. ze względu na uruchomienie nowych projektów i efekt wysokiej bazy. Obecnie ceny projektów off-plan wzrosły już o 1,2% w porównaniu do 2023 roku.

Eksperci nadal prognozują wzrost cen, ale w bardziej umiarkowanym tempie: na przykład Knight Frank spodziewa się wzrostu o 3,5% w segmencie ekonomicznym i 5% w segmencie premium w 2024 roku.

Średnia stawka czynszu osiągnęła szczyt, a wolumen umów rośnie już szósty rok. Jeśli w 2023 r. wzrost stawek czynszu osiągnął 14%, to obecnie jest to już 12% w porównaniu z pełnym rokiem 2023.

Rynek wynajmu w Dubaju jest napędzany przez emigrantów, turystykę, a także klasę średnią, która jest zmuszona do wejścia na rynek wynajmu ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jednocześnie oczekuje się, że krajobraz rynku wynajmu zmieni się w najbliższej przyszłości w kierunku wyższych stawek. Powodem jest aktualizacja wskaźnika RERA, zgodnie z którym ustalany jest dopuszczalny zakres podwyżek czynszów dla umów na rozbudowę określonego typu mieszkań i powierzchni.

O ile wcześniej w obliczeniach brane były pod uwagę stare, przedłużone umowy, to teraz zaktualizowany kalkulator uwzględnia tylko nowe umowy i odzwierciedla obecne wysokie ceny rynkowe, co zwiększa zakres stawek. Pozwala to właścicielom nieruchomości na znaczne podwyższenie czynszu z tytułu istniejących umów.

Jeśli kilka umów najmu na danym obszarze zostanie przedłużonych ze znacznymi podwyżkami, zmieni to dynamikę dla całego obszaru.

Wprowadzenie nowej oferty koreluje z popytem

W kontekście rosnącego popytu na mieszkania i napływu deweloperów w dłuższej perspektywie, istnieje ryzyko nadpodaży w segmencie ekonomicznym, które jest równoważone przez napływ emigrantów i zmiany na rynku wynajmu związane z regulatorem RERA.

Oprócz aktywności inwestorów, wzrost cen na rynku nieruchomości jest wspierany przez popyt ze strony HNWI na mieszkania premium

W 1. kwartale 2024 r. sprzedano rekordową liczbę 402 nieruchomości mieszkalnych o wartości ponad 20 mln dirhamów. Do 1. kwartału 2023 r. wzrost wyniósł 40%.

Istnieje między innymi tendencja do rozwoju markowych projektów rezydencjalnych nie tylko w Dubaju, ale także w sąsiednich emiratach, na które popyt zgłaszają zamożne osoby.

Niedobór podaży w tym segmencie (w tym roku planowane jest dostarczenie łącznie 368 jednostek) powoduje wzrost cen.

Obserwujemy boom w podaży projektów mieszkaniowych w segmencie ekonomicznym

O ile historycznie średni wolumen podaży wynosił około 30 tys. lokali rocznie, to w ostatnich 2 latach wolumen ten przekroczył średnią. Tak więc w 2023 r. oddano do użytku rekordowe 39,4 tys. lokali od czasu pandemii (83% z nich to mieszkania), a w 2024 r. oczekuje się kolejnych 38 tys. lokali.

Dzieje się tak w kontekście spadku zainteresowania deweloperów projektami willowymi: -31% w 2023 r. (w porównaniu z 2022 r.) i -30% w I kwartale 2024 r.

Całkowita podaż szacowana jest na około 78-80 tys. jednostek do 2028 roku.

Wprowadzenie nowej oferty koreluje z popytem

W pierwszym kwartale 2024 r. oddano do użytku ponad 8 300 lokali, z czego 68% to mieszkania, w kolejnych kwartałach 2024 r. spodziewanych jest 29 690 lokali, a eksperci nie widzą powodów do paniki.

Jednak po zakończeniu budowy większości rozpoczętych projektów, obecność dużego spływu przy spadku popytu spekulacyjnego może stworzyć niezdrową sytuację rynkową.

Redystrybucja popytu

Tendencja do rozwoju innych emiratów ZEA w oparciu o doświadczenia Dubaju, a także zapotrzebowanie inwestorów na wyższe zyski, prowadzi do redystrybucji popytu w ZEA.

Popyt na nieruchomości w sąsiednich emiratach jest obecnie tworzony głównie przez zamożne osoby: według Knight Frank, HNWI zamierza zainwestować $ 408,3 mln w nieruchomości mieszkalne w Abu Dhabi i $ 388,5 mln w Ras Al Khaimah.

Abu Zabi staje się głównym konkurentem Dubaju na rynku nieruchomości

W 2023 r. liczba transakcji dotyczących nowych budynków w emiracie przekroczyła dane z 2022 r. o 94%, a w I kwartale 2024 r. - o 3% w porównaniu z I kwartałem 2023 r. (1 641 transakcji).

Oprócz HNWI, Abu Zabi przyciąga inwestorów bardziej przystępnymi cenami i wysokimi oczekiwanymi zwrotami, a także brakiem podatku od dochodów z najmu, zysków kapitałowych i podatku 2% od przeniesienia własności w porównaniu z 4% w Dubaju.

Abu Zabi pozycjonuje się jako platforma rozwoju biznesu

Rząd emiratu ogłosił uruchomienie nowej ujednoliconej licencji gospodarczej w celu optymalizacji działalności w wolnych strefach ekonomicznych - do 2025 r. planowane jest zakończenie budowy centrum kulturalnego i inwestycyjnego Abu Zabi - Saadiyat Cultural District.

Środki te mają na celu przyciągnięcie nie tylko zamożnych osób, ale także klasy średniej, która również będzie napędzać rynek nieruchomości.

Inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na Ras al-Chajma

W 2023 r. łączny wolumen transakcji na rynku nieruchomości w emiracie osiągnął 3 111 jednostek, przekraczając dane z 2022 r. o 36,5%. W tym roku trend wzrostowy był kontynuowany - w 2023 r. znane marki Aldar, Ellington, JW Marriott weszły na rynek Ras al-Chajma z projektami nieruchomości kurortowych.

Przyczynia się do tego "efekt Wynna": otwarcie pierwszego kasyna w Zjednoczonych Emiratach Arabskich w 2027 r. przyczyni się do rozwoju sektora rozrywki, turystyki i nieruchomości.

Источник