Dzielnica DLRC: Czarny koń planu generalnego Dubaj 2040

Dubaj wciąż pretenduje do miana globalnego centrum migracji, wzrostu gospodarczego i innowacji. Obecne tempo rozwoju emiratu już teraz wywiera presję na istniejącą infrastrukturę, zmuszając urbanistów do wyjścia poza historycznie popularne obszary, popychając Dubaj do tworzenia nowych punktów przyciągania na mapie.

Wśród nowych społeczności, Dubai Land Residence Complex (DLRC) zapowiada się jako jeden z kluczowych obszarów w nowym policentrycznym modelu miasta. Analiza Tranio opisuje, w jaki sposób zmiany w planie generalnym wpłyną na krajobraz inwestycyjny i dynamikę rynku w Dubaju.

Treść artykułu

1. Od dwóch centrów do pięciu - ewolucja globalnego hubu
2. Ogniwo łączące klastry technologiczne i wielokąt globalnych trendów
3. Czy popyt wybiera DLRC?

Od dwóch centrów do pięciu - ewolucja globalnego hubu

Dubaj 2040 opiera się na modelu policentrycznym i zasadzie "20-minutowego miasta", w którym kluczowe punkty - praca, sklepy, parki, przychodnie - są dostępne w promieniu 20 minut pieszo, rowerem lub transportem publicznym.

Wcześniejszy model z dwoma głównymi centrami powodował brak równowagi, pozostawiając obszary peryferyjne odłączone od życia miejskiego. Pięć nowych węzłów, równomiernie rozmieszczonych w całym emiracie, nie tylko tworzy sieć połączonych ze sobą centrów, ale także skraca czas podróży, zmniejszając zależność od samochodów - jest to ważny krok w kierunku zrównoważonego rozwoju i poprawy jakości życia.

Dubai Land Residence Complex jest najbardziej organicznie zintegrowany z ogólną strukturą miejską: DLRC i Dubai Silicon Oasis staną się ostatnim ogniwem w powstającym korytarzu przemysłu zaawansowanych technologii (STEAM industries w tekście planu), rozciągającym się od już utworzonych węzłów - Dubai Internet City, Dubai Knowledge Park i Dubai Media City.

Bliskość dzielnicy Warsan pozwala temu ekosystemowi uzyskać dostęp do praktycznego zastosowania osiągnięć w obszarach rolnictwa technologicznego - w celu wzmocnienia synergii między innowacjami a ich wdrażaniem.

W strukturze miejskiej Dubaju 2025 występuje nierównomierny rozkład gęstości zaludnienia, co powoduje efekt separacji dzielnic. Dubaj 2040 proponuje zmianę tej nierównowagi poprzez skupienie obszarów mieszkalnych i komercyjnych wokół wielofunkcyjnych centrów. Takie podejście zrewitalizuje ulice miasta, uczyni je przyjaznymi dla pieszych i racjonalnie wykorzysta istniejącą infrastrukturę.

Kwestia mieszanego wykorzystania przestrzeni również wymaga ponownego przemyślenia. Obecnie wielofunkcyjne projekty są rozproszone po całym mieście, co utrudnia tworzenie spójnego środowiska miejskiego. Nowy plan koncentruje się na aktywnych parterach z funkcjami komercyjnymi i publicznymi, a także na rozwoju przestrzeni zielonych i społecznych. W rezultacie Dubaj stanie się miastem bardziej przyjaznym dla pieszych, w którym praca, wypoczynek i codzienne czynności zostaną zintegrowane w jedną tkankę miejską.

Dzielnice Dubaju o wysokiej gęstości zaludnienia w 2040 r.

Dubaj 2040 stawia sobie za zadanie tworzenie pełnoprawnych społeczności miejskich, w których mieszkania, praca i usługi organicznie współistnieją w odległości krótkiego spaceru. Zasada ta jest wdrażana w DLRC poprzez zwiększenie gęstości zabudowy, jak opisano powyżej, i tworzenie wielofunkcyjnych przestrzeni, otwierając perspektywy dla deweloperów w segmencie projektów o mieszanym przeznaczeniu.

Szczególny nacisk położono na rozwój "elastycznej mobilności" i dostępności transportowej. Rozbudowa niebieskiej linii metra, zaplanowana na 2029 r., bezpośrednio wspiera tę koncepcję: plan generalny przewiduje dwie przyszłe stacje jednocześnie w DLRC i Dubai Silicon Oasis, tworząc dodatkowe impulsy dla wzrostu i integracji obszaru z ogólnomiejską siecią transportową.

W 2040 r. Dubaj zamierza stać się miastem o "zerowym śladzie węglowym": zmniejszyć emisje, zwiększyć efektywność energetyczną i efektywnie wykorzystywać grunty w nowych inwestycjach. Dla deweloperów oznacza to wzmocnienie standardów środowiskowych: priorytetem są "zielone" budynki o niskim zużyciu energii i integracji odnawialnych źródeł energii.

Na pierwszy plan wysuwa się również polityka środowiskowa: wszystkie tereny niezagospodarowane otrzymają status "dzikiej przyrody" z surowymi ograniczeniami zabudowy. Przestrzenie rekreacyjne i wypoczynkowe podwoją się: powierzchnia publicznych parków i terenów rekreacyjnych wzrośnie z 21,7 m kw. km w 2020 r. do 42,8 m kw. km do 2040 r., w tym 13,6 m kw. km nowych parków miejskich.

W przypadku DLRC troska urbanistów o ekologię emiratu stwarza podwójną korzyść: obszar jest chroniony przed pustynią przez zielony korytarz i ustrukturyzowane zagospodarowanie terenu. W kontekście zrównoważonego rozwoju DLRC wyróżnia się na tle innych obszarów dzięki scentralizowanemu systemowi chłodzenia: w przeciwieństwie do indywidualnych klimatyzatorów lub systemów zdecentralizowanych, w których każdy budynek jest wyposażony we własny sprzęt chłodniczy, scentralizowane chłodzenie może znacznie zwiększyć efektywność energetyczną i obniżyć koszty mieszkańców.

Czy popyt wybiera DLRC?

Do 2026 r. Wadi Al Safa 5 (formalnie nazwana DLRC) stanie się czwartą dzielnicą Dubaju pod względem liczby rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych, wyprzedzając Downtown Dubai, Dubai Hills Estate i społeczności Arjan, z oczekiwaną liczbą 2 992 nowych lokali. W 2027 r. DLRC umocni swoją pozycję, awansując na trzecie miejsce z 3 793 dostarczonymi lokalami, ustępując jedynie JVC i Dubai South.

Szybki rozwój tego obszaru jest wspierany przez wysoki popyt na mieszkania. W 2024 r. wolumen pierwszych transakcji wzrósł o 167% w porównaniu do 2023 r., osiągając poziom 4,4 tys. lokali. W 2025 r. tempo sprzedaży w DLRC bije rekordy: do końca lutego odnotowano ponad 1,5 tys. transakcji nowymi budynkami - 5,5 razy więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (265 transakcji).

Na obecnym etapie obszar ten przyciąga głównie popyt spekulacyjny: udział transakcji na rynku wtórnym w 2025 r. wyniósł zaledwie 9,4%, podczas gdy do końca 2024 r. osiągnął 11,7%. Jest zbyt wcześnie, aby mówić o pełnoprawnym popycie na własne liczniki ze strony odbiorców końcowych - na tym obszarze nie zarejestrowano ani jednej transakcji hipotecznej.

W tym przypadku dynamika osiedli staje się bardziej orientacyjną miarą. Od 2018 r. udział Wadi Al Safa 5 w strukturze popytu użytkowników końcowych podwoił się, co wskazuje na stopniową transformację tego obszaru w popularną społeczność mieszkaniową.

Nowe osiedla w obszarze Wadi Al Safa 5, udział wszystkich

Dane: DEWA

W 2024 r. popyt na mieszkania obywateli Wielkiej Brytanii, Francji, Niemiec, Arabii Saudyjskiej i Kanady w DLRC, podczas gdy udział innych narodowości w demografii obszaru spadał. Ostateczny popyt staje się coraz bardziej zróżnicowany, a obszar zaczyna przyciągać więcej wypłacalnych ekspatów niż osób z krajów źródłowych migracji zarobkowej.

Osady w obszarze Wadi Al Safa 5 według narodowości

Dane: DEWA

Liczba przedłużonych umów najmu w 2024 roku - 5 079 lokali - w dzielnicach Arjan (5 072) i Business Bay (5 717) jest również oznaką trwałego zainteresowania użytkowników końcowych nieruchomościami w obszarze DLRC.

Dynamika sektora F&B staje się pośrednim wskaźnikiem wzrostu DLRC. Jeśli dzielnica będzie nadal umacniać swoją pozycję jako centrum mieszkaniowe i biznesowe, możemy spodziewać się dalszego wzrostu liczby placówek gastronomicznych, zwłaszcza tych skierowanych do zaawansowanych społeczności miejskich, od kawiarni trzeciej fali po międzynarodowe sieci i charakterystyczne restauracje.

Mapa cieplna dubajskich lokali gastronomicznych w 2025 r.

Pobierz to badanie w formacie PDF
Источник