Myślisz o sprzedaży swojej nieruchomości w Turcji i nie wiesz od czego zacząć? Nasze szczegółowe instrukcje pomogą ci nakreślić sekwencję działań i zapobiec błędom i niepotrzebnym kłopotom.
Kontynuujemy serię materiałów w nowej sekcji "Proces sprzedaży" na HomesOverseas.ru . Ostatnim razem rozmawialiśmy o tym, jak zawrzeć transakcję w CzarnogórzeDziś skupimy się na Turcji.
Procedura sprzedaży nieruchomości w Turcji jest dość prosta i szybka, ale istnieje wiele niuansów.
Etap 1. Przygotowujemy mieszkanie lub dom pod reklamę i ekspozycję
Usuwamy rzeczy osobiste i ogólnie wszelkie niepotrzebne przedmioty, zlecamy sprzątanie lub, w razie potrzeby, naprawy kosmetyczne. Wykonujemy zdjęcia i filmy promocyjne nieruchomości, a także terytorium sita (kompleksu mieszkalnego), jeśli na to zasługuje.
Znajdujemy schemat układu, przygotowujemy opis mieszkania, listę infrastruktury w odległości spaceru oraz umieścić ogłoszenie na portalu nieruchomości.
Zalecamy natychmiastowe skontaktowanie się z doświadczoną agencją. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami pomogą korzystnie zaprezentować nieruchomość, wystawić ją na sprzedaż za pośrednictwem portali i kanałów, zorientować się w cenie, zorganizować pokazy i wstępną komunikację z potencjalnymi nabywcami.
Jak długo potrwa sprzedaż nieruchomości?
Popyt na gotowe mieszkania jest obecnie większy niż na nowe budynki, ponieważ "wtórne" są zarówno bardziej niezawodne, jak i tańsze. Należy jednak pamiętać, że Turcja stała się rynkiem kupującego, a nie sprzedającego, jak to było 2-3 lata temu. Istnieje wiele ofert doskonałych, praktycznie nowych nieruchomości, a szybkość sprzedaży zależy od ustalonej ceny. Jeśli umieścisz go tuż poniżej rynku, możesz zawrzeć umowę w ciągu 3-4 miesięcy.
Zdarza się, że ludzie chcą szybko sprzedać i oferują cenę o 30 procent niższą od rynkowej. W takim przypadku rachunek idzie nie przez miesiące, ale przez tygodnie, a nawet dni, ponieważ profesjonalni inwestorzy polują na takie obiekty w celu odsprzedaży.
Etap 2. Przygotowujemy dokumenty i składamy wniosek do katastru
W Turcji transakcje są przetwarzane w Urzędzie Katastralnym, a jeśli sprzedający otrzymał pieniądze w całości, a podatek i opłata zostały uiszczone, kupujący natychmiast otrzymuje tapu (certyfikat własności). Umowa nie jest wiążąca, sami Turcy zazwyczaj jej nie zawierają. W przypadku transakcji z obcokrajowcami umowa jest zwykle podpisywana jako rodzaj gwarancji intencji, ale nie jest tak naprawdę potrzebna do katastru.
Umowa może być dwustronna lub trójstronna, gdy agencja nieruchomości działa jako gwarant. Umowa określa prawa i obowiązki stron, terminy składania dokumentów do katastru oraz warunki płacenia podatków. Umowa, sporządzona w dwóch językach, jest wykonywana w prostej formie pisemnej. Umowy są poświadczane notarialnie, na przykład w przypadku zakupu obiektu w nowym budynku w celu uzyskania obywatelstwa.
Jaka jest kolejność działań po znalezieniu nabywcy nieruchomości i uzgodnieniu wszystkich warunków?
1. Konieczne jest uzyskanie zaświadczenia z biura burmistrza o koszcie mieszkania.
Póki co w Turcji jest to formalność, a cena widniejąca w certyfikacie nie ma nic wspólnego z rzeczywistością. Celem pomocy jest pokazanie, czy zarobiłeś coś na odsprzedaży. A jeśli zarobiłeś i jednocześnie posiadasz przedmiot krócej niż 5 lat, jesteś zobowiązany do zapłaty podatku od zysków kapitałowych. Powiedzmy, że kupiłeś mieszkanie 2 lata temu, a jego koszt wynosił 120 000 lirów, biuro burmistrza doda do tej kwoty kwotę inflacji w ciągu dwóch lat i, powiedzmy, oszacuje ją na 130 000 lirów. Jeśli podasz 140 000 lirów przy ponownym wydawaniu tapu, będziesz musiał zapłacić podatek od różnicy w wysokości 10 000 lirów. W rzeczywistości nikt tego nie robi, a w tapu, przy ponownym wydawaniu kupującemu, wskazana jest kwota określona przez biuro burmistrza. Dzieje się tak właśnie z powodu powszechnego niedoszacowania kwoty w katastrze w regionach primorskich, a tym samym w tapu, w wyniku czego większość kosztów mieszkania nie trafia nigdzie w dokumentach.
Jednak władze najwyraźniej poważnie zamierzają położyć kres praktyce niedoszacowania CAD koszt. Niedawno wprowadzono platformę cyfrową opartą na sztucznej inteligencji, które pozwolą Ci poznać średnią cenę rynkową mieszkania w dowolnej lokalizacji w dowolnym regionie. Biuro katastralne zostanie poinstruowane, aby skupić się na tych platformach, a organy podatkowe zostaną poinstruowane, aby z nich korzystać w celu pobierania większej ilości podatków.
2. Następnie należy złożyć elektroniczny wniosek o rejestrację transakcji w Urzędzie Katastralnym. Wniosek zawiera kwestionariusz od sprzedającego i kupującego, określa kwotę transakcji (tę, która trafi do tapu).
Następnie czekasz na wiadomość z Urzędu Katastralnego, w której zostanie wskazana data i godzina transakcji, a także przypomnienie o konieczności uiszczenia podatków i opłat w określonej wysokości. Zazwyczaj wiadomość dociera w ciągu 4-5 dni, ale czasami czas oczekiwania na odpowiedź może sięgać nawet 2 tygodni.
3. Zbierz dokumenty potrzebne do przeprowadzenia transakcji:
- paszport;
- fot;
- numer identyfikacji podatkowej;
- Polisa ubezpieczeniowa od trzęsienia ziemi (DASK).
Należy również upewnić się, że nie ma zaległości w podatku od nieruchomości. W tym celu można skontaktować się z pracownikami biura burmistrza i pokazać im tapa. Znajdą cię w bazie danych po numerze telefonu i natychmiast udzielą odpowiedzi. Jeśli istnieje dług, należy go spłacić, w przeciwnym razie transakcja nie dojdzie do skutku, ponieważ urzędnicy w katastrze również sprawdzają te informacje.
Należy pamiętać, że procedura sprzedaży może zostać zakończona przez agencję. Jest to najłatwiejszy sposób - będziesz musiał tylko podpisać umowę podczas transakcji, a pośrednicy przygotują wszystko inne. Istnieją jednak dwie alternatywy:
- Jeśli posiadasz zezwolenie na pobyt, możesz samodzielnie złożyć wniosek o sprzedaż za pośrednictwem ujednoliconej platformy państwowej e-devlet. W tym celu należy przesłać dane sprzedającego i kupującego do systemu.
- Jeśli nie posiadasz pozwolenia na pobyt, ale znalazłeś kupca na własną rękę, możesz skontaktować się z konwojentami (tapu takip). Ich biura zazwyczaj znajdują się obok dowolnego biura katastru. Pracownicy firmy sami przygotują dokumenty i wezwą cię do katastru w celu przeprowadzenia transakcji, ale jest jedno "ale" - zazwyczaj mówią tylko po turecku. Usługi towarzyskie w Alanyi kosztują 2000 lirów.
Etap 3. Transakcja i ponowne wydanie TAPU kupującemu
W wyznaczonym dniu wraz z kupującym i ewentualnymi pośrednikami stawiasz się w urzędzie katastralnym. Do tego czasu wszystkie dokumenty są przygotowane, podatek i opłata zostały uiszczone i nie ma żadnych zaległości w podatku od nieruchomości.
Należy pamiętać, że przy transakcjach z obcokrajowcami musi być obecny tłumacz przysięgły. Pracują oni w każdej kancelarii notarialnej. Ich usługi kosztują około 100 euro.
Następnie dzwoni urzędnik, który zajmował się dokumentami. Pyta sprzedającego przed kamerą: "Czy otrzymałeś pieniądze?", a kupującego: "Czy oddałeś pieniądze?". Jeśli odpowiedzi są twierdzące, sprzedający i kupujący składają swoje podpisy w księdze rejestracyjnej i we wniosku. Po 15-20 minutach kupujący otrzyma kran w następnym oknie.
Bezpośrednio po transakcji (lub bezpośrednio przed nią) ważne jest, aby przejść do energii Należy skontaktować się z firmą wodociągową i poprosić o wyłączenie liczników lub ponowne wydanie ich nabywcy. Umowa serwisowa z tymi firmami nie dotyczy mieszkania, ale właściciela, a jeśli pominiesz ten krok, rachunki będą nadal przychodzić do Ciebie, a nie do nowego właściciela.
Sprzedający przekazuje klucze kupującemu w dniu transakcji lub po uzgodnieniu po kilku dniach, jeśli zajdzie potrzeba wyniesienia rzeczy.
Kalkulacje dotyczące sprzedaży nieruchomości
Płatności mogą być dokonywane w gotówce lub z konta na konto w walucie obcej na wniosek sprzedającego. Jeśli nieruchomość jest nabywana dla obywatelstwa, to tylko z konta na konto.
Płatności za pośrednictwem banku są dokonywane z góry i w gotówce bezpośrednio przed transakcją w katastrze. Zazwyczaj obok urzędu katastralnego znajduje się biuro konwojentów, w którym znajduje się maszyna licząca.
Często kwota wykazana w katastrze jest przekazywana przelewem bankowym, a reszta w gotówce.
Ważne: zagraniczny nabywca musi udowodnić, że zaimportował do kraju kwotę w walucie, która będzie wskazana w katastrze. W związku z tym konieczne będzie przeliczenie na liry i z powrotem na euro lub dolary, jeśli potrzebna jest cała kwota w jednej walucie. Dowodem na to, że waluta została zaimportowana jest zaświadczenie z banku wymiany walut (DAB bilgisi). Może być wymagany jakozarówno kupujący, jak i sprzedający po otrzymaniu pieniędzy. Takie są wydawane przez banki: VAKIF, ZIRAAT, DENIZ.
Jeśli płatności dokonano gotówką, sprzedawca może łatwo wpłacić kwotę na swoje konto, przedstawiając kopię dwóch kranów i kopię umowy w banku, który potwierdzi źródło pochodzenia środków. Możesz również przelać pieniądze do krajów WNP, przedstawiając te same dokumenty, jednak jeśli kwota przekracza $50,000, może być konieczne zweryfikowanie Twojej wiarygodności jako klienta banku. W Rosji przelewy są możliwe tylko na konta w kilku bankach, które obsługują SWIFT.
Jeśli kupujący pochodzi z kraju sprzedającego, możliwe jest zorganizowanie przelewu pieniędzy (z wyjątkiem wartości katastralnej) w kraju, którego oboje są obywatelami. Na przykład, w momencie, gdy sprzedający i kupujący dokonują transakcji w Urzędzie Katastralnym, ich krewni w Rosji dokonują płatności, jest to możliwe nawet w rublach.
Innym sposobem przesyłania pieniędzy do innego kraju są kantory wymiany walut: przyjmą one każdą walutę tutaj i wydadzą każdą walutę w dowolnym kraju. Kantory pobierają jednak prowizję w wysokości od 1 do 3% kwoty i można natknąć się na oszustów!
Podatki od sprzedaży nieruchomości w Turcji
1. Podatek od transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości: 4% od wartości katastralnej. Zgodnie z prawem, 2% jest płacone przez sprzedającego, a 2% przez kupującego. W praktyce kupujący zazwyczaj płaci podatek, jeśli jest to przewidziane w umowie.
Wartość katastralna to cena mieszkania lub domu wskazana w tapu. W Turcji, zwłaszcza w regionach przybrzeżnych, od dawna istnieje praktyka znacznego zaniżania wartości katastralnej. wartość, jak my już omówiliśmy.Na przykład, willa kosztuje milion dolarów, ale według katastru jest to tylko 50 tysięcy. Chociaż zdarzają się przypadki zawyżania ceny katastralnej, na przykład, gdy nieruchomość jest kupowana w celu uzyskania obywatelstwa lub zezwolenia na pobyt i konieczne jest przekroczenie progu 400 000 / 100 000 dolarów według katastru.
2. Opłata katastralna, czyli tzw. kwota kapitału obrotowego. Od 1 maja taryfa wzrosła i obecnie wynosi około 35 000 lirów dla obcokrajowców.
3. Podatek od zysków kapitałowych, jeśli sprzedający posiada dom krócej niż 5 lat. Obecnie w rzeczywistości prawie nikt go nie płaci, ponieważ do katastru przekazywane są zaniżone informacje o cenie.
Jeśli praktyka sprawdzania wartości rynkowej nieruchomości za pośrednictwem platformy internetowej zostanie wprowadzona, sprzedający będą musieli zmierzyć się z tym podatkiem, który waha się od 15 do 40% dla osób fizycznych, w zależności od kwoty zysku.
- do 158 000 lirów tureckich - 15%
- od 158 000 do 330 000 lirów tureckich - 20%
- od 330 000 do 800 000 lirów tureckich - 27%
- od 800 000 do 4 300 000 lirów tureckich - 35%
- ponad 4 300 000 lirów tureckich - 40%
Czy możliwe jest przeprowadzenie transakcji zdalnie?
Sprzedający nie musi przychodzić na transakcję, jeśli udzielił komuś pełnomocnictwa.
Lepiej jest złożyć wniosek o sporządzenie pełnomocnictwa w tureckim konsulacie w swoim kraju, ponieważ zostanie to zrobione zgodnie z przepisami.
Ważny punkt: Rosyjski Notariusze nie umieszczają zdjęć na pełnomocnictwach, a Urząd Katastralny Turcji wymaga, aby było zdjęcie. Z tego powodu lepiej jest zamówić dokument w konsulacie.
Pełnomocnictwo wydane w Rosji pojawia się w bazie danych tego samego dnia i może zostać zrealizowane w dowolnym biurze notarialnym w Turcji.
Życzymy udanych transakcji sprzedaży i zakupu nieruchomości w Turcji!
Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału:
Anastasia Kezik, Dyrektor ds. marketingu w Sprzedaż nieruchomości w Alanyi
Alena Asorgina, dyrektor Grupy Excluzival
Polish 
English 
Russian 
German