Zwykła "odnushka" za milion dolarów: Mógłby mieszkać pod murami Kremla, ale jest kryzys hipoteczny

Zwykła "odnushka" za milion dolarów: Mógłby mieszkać pod murami Kremla, ale jest kryzys hipoteczny

Рядовая "однушка" за миллион долларов: Мог бы жить у стен Кремля, но - ипотечный кризис

Rządowa jednostka ekonomiczna uważnie monitoruje, między innymi, wzrost oprocentowania kredytów, powiedział Dmitrij Pieskow, sekretarz prasowy prezydenta Rosji, zapytany o wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych Sberbank o kolejne 3,5 punktu dla podstawowych programów.

Od 15 listopada Sber podniósł stawki za gotowe mieszkania z 24,6% do 28,1%, a za mieszkania w budowie z 24,9% do 28,4%. Bez rabatów wartości te wynoszą odpowiednio 30,7% i 31%.

Według obliczeń RBC-Real Estate, w październiku, aby obsłużyć kredyt hipoteczny na jednopokojowe mieszkanie w Moskwie o średnim koszcie 14 mln rubli, trzeba było zarobić około 346,4 tys. rubli, aby zapłacić 207,8 tys. rubli.

Po wzroście stopy oszczędności, według DomClick, 395,4 tys. rubli dochodu przy miesięcznej płatności w wysokości 309,9 tys. rubli będzie wymagane do zakupu takiego mieszkania w stolicy.

Oznacza to, że przy 30-letnim kredycie hipotecznym nadpłata za mieszkanie w nowym budynku wyniesie 97,6 mln rubli, a nie 60,8 mln rubli, jak to było jeszcze w październiku. Oznacza to, że ostateczny koszt zwykłego "mieszkania z jedną sypialnią" w dzielnicy mieszkalnej wyniesie...

Cóż, na przykład luksusowe apartamenty o powierzchni 150 metrów kwadratowych na Twerskiej w obszarze metra Majakowskaja. Ci, którzy chcą, mogą sami wziąć wirtualny milion dolarów i uzyskać cenę za moskiewskie nieruchomości. Zapewniam - będziesz zadowolony z ofert!

- Sytuacji nie można nazwać normalną. Okazuje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych staje się wręcz zaporowe. Oznacza to wstrzymanie budowy i zmniejszenie popytu. W najlepszym przypadku może dojść do stagnacji w sektorze budowlanym. Powinienem był to przewidzieć. Już teraz mówimy o wyniku. Warunki do tego są tworzone od kilku lat". ekonomista Andrei Bunich ocenia sytuację.

- Do niedawna kluczowa stopa procentowa była niska. Rosła tylko przez krótki czas na początku swojego okresu (od 28 lutego do 10 kwietnia 2022 r. wynosiła 20%), a następnie zaczęła spadać. Do sierpnia 2023 r. stopa była całkowicie normalna (w tym czasie regulator podniósł ją o 3,5 punktu procentowego do 12%).

Okazuje się, że w ciągu około roku przeskoczyliśmy wiele wskaźników pośrednich z 7-8% do 21% kluczowej stopy i wygórowanego oprocentowania kredytów hipotecznych przekraczającego 28%. Płynny wzrost nie spowodowałby takich ekscesów. Teraz nie jest jasne, jak działać w takich warunkach. Rynek nieruchomości nie jest w stanie tego przetrawić.

"SP": Jak rozwinie się ten kryzys?

- Moim zdaniem nastąpi schłodzenie rynku nieruchomości. Nie jest to katastrofa sama w sobie, ponieważ rynek nieruchomości i budownictwa jest cykliczny. Zawsze są wzloty i upadki, ponieważ nie ma stałego wzrostu w budownictwie. Na przykład niektórzy gracze budowali domy w niewłaściwym segmencie lub obszarze, podczas gdy inni błędnie określili popyt i zainwestowali w projekty, których nie można zrealizować.

Podczas typowego spowolnienia rynkowego ci, którzy podjęli nieefektywne decyzje, sprzedają aktywa i mogą zbankrutować, ale mimo to jest to zdrowy proces. Ceny spadają, ludzie przesadzają z rezerwacjami, a potem pojawiają się nowe projekty.

Wysoka stopa procentowa przyczynia się do tego procesu. Oczywiście deweloperzy nie mogą budować w takim tempie, a ludziom trudno jest spłacać kredyty hipoteczne. Teoretycznie powinien nastąpić spadek popytu i cen. Z drugiej strony, rząd nie może pozwolić na gwałtowny spadek cen nieruchomości, ponieważ banki wykorzystują nieruchomości jako zabezpieczenie. Oznacza to, że w tym przypadku istnieje ryzyko upadku własnego sektora bankowego.

"SP": Czy przedsiębiorstwa metalurgiczne i cementownie mogą napotkać trudności w związku z problemami w branży budowlanej?

- Oczywiście. Może to mieć wpływ na wszystko, co jest związane z budownictwem. Nasz sektor materiałów budowlanych jest dobry, w pełni zaopatrujemy się w materiały budowlane, co jest rzadko spotykane w innych krajach. Oczywiście trudności w nieruchomościach mogą doprowadzić do problemów i zwolnień w sektorze usług materiałów budowlanych i powiązanym z nim sektorze metalurgicznym, i rozpocznie się przerwa inwestycyjna. Kto będzie budował dalej w takich warunkach?

Jeśli dojdzie do krótkoterminowej korekty, nadal będzie można wyjść z tej sytuacji. Jeśli jednak przerodzi się ona w poważny problem, rozprzestrzeni się na sam sektor bankowy. W interesie systemu bankowego jest zapobieganie takim procesom. W kolejnej iteracji kryzys może dotknąć sektor finansowy, wtedy będzie to prawdziwa katastrofa.

"SP": Na początku listopada "Kommersant", powołując się na "Dom.RF", poinformował, że w październiku wydano więcej kredytów hipotecznych w ramach państwowego programu "Rodzinna hipoteka" niż we wrześniu (184,2 wobec 180,7 mld rubli). Dlaczego tak się stało, skoro Bank Centralny podniósł stopę procentową o 2 punkty procentowe zaledwie w zeszłym miesiącu?

- Taka jest bezwładność rynku. Istnieje również czynnik, gdy ludzie kupują od nas kredyty hipoteczne, ukrywając pod nimi inne transakcje. Jest to legalne, uczestnicy rynku wykorzystują hipoteki jako dodatkowy środek kupna i sprzedaży.

Operacje te mogą być kontynuowane przez pewien czas. Czasami jest to bardziej opłacalne niż płacenie całej ceny od razu. Jednak nawet takie operacje z czasem stają się nieopłacalne, biorąc pod uwagę sytuację rynkową.

SP: Sberbank wznowił transakcje w ramach programu Family Mortgage od 15 listopada, co się z nim stanie?

- Stawka dla wszystkich nie może wzrosnąć do wartości powyżej 28%, ale stawka rodzinna pozostanie na tym samym poziomie, nadal będzie rosła. Budżet nie pokryje różnicy między wartością rynkową a taką preferencyjną hipoteką. W takim przypadku cały kredyt hipoteczny będzie musiał zostać przeniesiony do budżetu, ale nie jest to możliwe.

Limity (w tym maksymalna kwota środków, które banki mogą wyemitować jako preferencyjny kredyt hipoteczny i liczyć na rekompensatę od państwa za utracone wydatki - "JV") na 2025 r. są już na granicy możliwości. W tym tempie potrzeba prawie 1 biliona rubli. aby zrekompensować rodzinny kredyt hipoteczny. Na przyszły rok przewidziano 637 mld rubli, ale nie wiadomo, czy ta kwota wystarczy.

Obecnie banki częściowo udzielają preferencyjnych kredytów hipotecznych po stawce rynkowej, ponieważ wyczerpały limity. Formalnie preferencyjny kredyt hipoteczny pozostaje, ale banki mogą go nie udzielać lub oferować w ramach innego programu, w którym połowa będzie musiała być spłacana po rynkowej stopie procentowej, czyli więcej niż 28%. W związku z tym albo obciążenie budżetu wzrośnie, co jest mało prawdopodobne, albo oprocentowanie rodzinnego kredytu hipotecznego wzrośnie w przyszłym roku, albo liczba kredytobiorców zostanie ograniczona na różne sposoby, co już się dzieje.

Pozytywny scenariusz może zostać zrealizowany, jeśli trudna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym nie potrwa długo, a bank centralny nagle zacznie gwałtownie obniżać stopy - na przykład już w 2025 r., ale jest zbyt wcześnie, aby o tym mówić. Być może potencjał do podwyżki stóp nie został jeszcze w pełni wyczerpany. Jeśli nie w grudniu, to podwyżka może nastąpić na kolejnym posiedzeniu regulatora. Dlatego należy wyjść od scenariusza, że limity preferencyjnych kredytów hipotecznych w budżecie są ograniczone.

Lepszym rozwiązaniem może być nawet gwałtowny spadek cen w sektorze, co jest korzystne dla osób, które czekały na spadek kosztów kredytów hipotecznych i mieszkań. Jeśli obniżka cen nie potrwa długo, rynek powróci do normalności. Z drugiej strony nie jest jasne, w jaki sposób można schłodzić tylko rynek nieruchomości bez wpływu na inne sektory gospodarki.

"SP": Czy problem kredytów hipotecznych może doprowadzić do spowolnienia wzrostu PKB?

- Spadek w budownictwie już teraz przyczynia się do spowolnienia wzrostu gospodarczego. Oczywiste jest, że wpłynie to również na powiązane branże. Głównymi branżami, które w ostatnich latach generowały stopy wzrostu, są przemysł obronny i budownictwo. Do końca 2024 r. wzrost PKB Rosji wyniesie prawie 4%, co jest dobrym wskaźnikiem, oczywiście warto byłoby wspierać ten trend. W przypadku negatywnego scenariusza z wysoką stopą procentową, kryzysem hipotecznym i potencjalnym kryzysem zabezpieczeń, wzrost PKB może spowolnić o 2%.

Hipoteka

Preferencyjny kredyt hipoteczny dla urzędników zatwierdzony w Rosji

Ekspert: Popyt na drugie domy w Moskwie może wzrosnąć

"Równowaga i sprawiedliwość": Ekspert o rozprzestrzenianiu się rodzinnych kredytów hipotecznych na mieszkania na rynku wtórnym

Ekspert przedstawił prognozę dla rynku nieruchomości w 2025 roku

Wszystkie materiały na ten temat (443)

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish