Cała aktywność na rynku nieruchomości mieszkaniowych zamarła, mieszkania w nowych budynkach są w większości niesprzedane, a urzędnicy państwowi dość przejrzyście sugerują, że nadszedł czas, aby obniżyć ceny za metr kwadratowy.
Komentując sytuację, autor artykułu "Ziemia trzęsie się pod nowymi budynkami" wyraża obawę, że z powodu takich wskazówek ze strony ustawodawców i liderów branży, bańka na rynku nieruchomości mieszkaniowych może pęknąć, a ceny gwałtownie spadną.
Mianowicie, taki efekt jest możliwy: jeśli cena rynkowa mieszkania zakupionego za kredyt hipoteczny okaże się niższa niż pozostała część zadłużenia, wówczas kredytobiorca będzie skłonny oddać mieszkanie bankowi, a pozostała część zadłużenia zostanie spłacona poprzez mechanizm upadłości osoby fizycznej. Jeśli taka praktyka stanie się powszechna, banki poniosą duże straty, co może doprowadzić do bankructw już w sektorze finansowym.
Nie zgadzamy się z tym punktem widzenia: naszym zdaniem w rosyjskich warunkach nie należy spodziewać się znacznego spadku cen nieruchomości spowodowanego masową odmową obsługi kredytów hipotecznych. Wyjaśnijmy to bardziej szczegółowo.
Teoretycznie załamanie cen może nastąpić, jeśli uruchomiona zostanie samorozwijająca się spirala, której istota jest następująca. Spadające ceny prowadzą do odmowy obsługi kredytów hipotecznych przez niektórych kredytobiorców (a mianowicie tych, których cena rynkowa nieruchomości spadła poniżej salda zadłużenia), mieszkania dłużników są sprzedawane na aukcjach, a tym samym prowokują dodatkowe obniżki cen, po czym nowa część kredytobiorców znajduje się w sytuacji, w której opłaca im się zaprzestać obsługi własnego kredytu i oddać mieszkanie bankowi, i tak dalej w kółko.
Coś podobnego wydarzyło się w Stanach Zjednoczonych w latach 2007-2008 i był to początek globalnego kryzysu finansowego. Ale sytuacja w Stanach Zjednoczonych w tamtym czasie radykalnie różniła się od obecnej rosyjskiej.
Przez kilka lat przed kryzysem amerykańskie banki rozdawały kredyty hipoteczne na prawo i lewo, w ogóle nie myśląc o ryzyku. Kredyt hipoteczny, i to bez zaliczki, mogły otrzymać osoby, które nie miały ani pracy, ani oszczędności. Takie pożyczki oficjalnie nazywano subprime, a popularnie nazywano je ninja loans - od pierwszych liter anglojęzycznego wyrażenia no income, no job, no assets.
Co więcej, aby jeszcze bardziej stymulować kredyty hipoteczne, amerykańskie banki opracowały następnie schemat marketingowy ze zmienną stopą procentową: w pierwszym okresie kredytowania (zwykle trzy lata) stopa procentowa była bardzo niska, a miesięczna rata była czysto symboliczna, ale potem stopa procentowa gwałtownie wzrosła, a wraz z nią miesięczna rata.
To właśnie takie pożyczki zapoczątkowały opisaną powyżej spiralę załamania cen: kiedy nadszedł termin masowego przejścia na wyższą miesięczną płatność, wielu kredytobiorców ninja, przy całej swojej chęci, po prostu nie mogło tego przezwyciężyć, a banki zaczęły odbierać im nieruchomości.
Cena spadła, a ponieważ znaczna część kredytów hipotecznych została udzielona z niską zaliczką lub w ogóle bez niej, nawet niewielki spadek ceny stworzył sytuację, w której wielu osobom opłacało się zrezygnować z kredytu hipotecznego, oddając dom bankowi. Spirala zaczęła się nakręcać.
Oczywiste jest, że w dzisiejszej Rosji nie ma nic takiego w pobliżu. Główna różnica polega na tym, że nasze banki ostatnio prawie nie udzielały kredytów hipotecznych z niską zaliczką. Według programów wspieranych przez państwo, które po rozpoczęciu cyklu podwyżek stóp procentowych w połowie ubiegłego roku zajmują lwią część całkowitego wolumenu kredytów hipotecznych, minimalna wpłata początkowa wynosi od początku 2024 roku. Jest to 20%, ale w praktyce banki wymagają więcej.
Jeśli chodzi o pożyczki ze wsparciem państwa udzielone przed 2024 r., minimalna początkowa płatność dla nich była na poziomie 15%, ale należy również wziąć pod uwagę, że w ciągu ponad roku pożyczkobiorca zdołał spłacić pewną (choć niewielką) część zadłużenia.
Opisane powyżej wymagania dotyczące zaliczki oznaczają, że przy spadku cen o 15% lub nawet 20% wartość rynkowa nieruchomości dla większości kredytobiorców będzie nadal wyższa niż pozostały dług, co oznacza, że dalsze spłacanie będzie dla nich bardziej opłacalne.
Co więcej, nawet jeśli cena rynkowa mieszkania spadnie nieco poniżej salda zadłużenia, pożyczkobiorcy, co dziwne, nadal będzie bardziej opłacało się kontynuować spłatę.
Faktem jest, że po odmowie zapłaty i bankructwie osobistym, taki kredytobiorca będzie mógł kupić kolejne mieszkanie tylko za pełną opłatą, ponieważ dla niego, ze względu na złą historię kredytową, kredyt hipoteczny stanie się praktycznie niedostępny (lub zaporowo drogi, a nawet po obniżeniu kluczowej stopy procentowej).
W przypadku kredytobiorców korzystających z kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa argument ten jest jeszcze silniejszy: w końcu wielu z nich po 1 lipca 2024 r. nie podlega już preferencyjnym warunkom, więc powinni szczególnie docenić swoją szczęśliwą szansę!
Ze wszystkiego, co zostało powiedziane, wynika, że nawet jeśli ceny nieruchomości zaczną spadać, nie nastąpi lawinowe załamanie - przynajmniej dopóki nie spadną o 20-25%. Co więcej, należy rozumieć, że 20-25% jest w rublach, w wartości nominalnej. A biorąc pod uwagę inflację, głębokość spadku wystarczająca do uruchomienia spirali powinna być jeszcze większa.
Dopóki nie zostanie osiągnięta krytyczna głębokość spadku, proces ten, jeśli się rozpocznie, będzie przebiegał dość powoli, a władze z pewnością będą miały wystarczająco dużo czasu, aby opracować środki, które pomogą go zatrzymać, zanim osiągnie punkt krytyczny.
Można na przykład uruchomić program wykupu tańszych mieszkań z rynku do funduszu czynszowego, by następnie wynajmować je na preferencyjnych warunkach najbardziej potrzebującym. Z pomocą takiego programu bylibyśmy w stanie poprawić warunki życia wielu rodzin i to bez preferencyjnego kredytu hipotecznego, za który nasz budżet płaci trzykrotnie.
Polish 
English 
Russian 
German