Fot: Eric Romanenko/TASS
Załamanie budownictwa mieszkaniowego w Rosji - niestety - jest faktem dokonanym. Rosstat podaje nawet konkretną liczbę: 20%. Obecnie co trzeci deweloper jest zagrożony utratą rentowności.
Rosyjski rynek budowlany został wprawiony w osłupienie przez anulowanie preferencyjnego programu kredytów hipotecznych i wzrost stopy procentowej Banku Centralnego do maksimum. Według wyników z grudnia 2024 r. wolumen budownictwa mieszkaniowego w cenach rosyjskich spadł o 19% rok do roku, są to również dane Rosstat. Spadek budownictwa mieszkaniowego w ubiegłym roku wzrastał z miesiąca na miesiąc. W pierwszych tygodniach stycznia tego roku osiągnął 78-80%.
Brak dostępnych kredytów obniżył również sprzedaż deweloperów: na przykład w regionie moskiewskim w 2024 r. sprzedali oni o jedną czwartą mniej mieszkań w nowych budynkach niż rok wcześniej.
Kilka czynników sprawiło, że budownictwo mieszkaniowe stało się w rzeczywistości jedną z najbardziej nierentownych branż: oprócz zniesienia preferencyjnych kredytów hipotecznych i wzrostu głównej stopy procentowej, rolę odegrały również inne okoliczności.
Oto koszt materiałów budowlanych, które, jak się nagle okazało, okazały się w całości importowane, a nawet wyjazd migrantów, którym po prostu nie opłacało się pracować w Rosji z powodu załamania rubla. Niewielu Rosjan było w stanie znaleźć pracowników gotowych płacić skromne pensje, mieszkać w kabinach i otrzymywać "surowe pensje".
W ciągu ostatniego roku wolumen budowlany spadł o 2,4%, co generalnie nie jest dużo. Należy jednak pamiętać, że wynik ten został osiągnięty w pierwszej połowie roku, kiedy kluczowa stopa procentowa była inna, inflacja nie była tak wysoka, a preferencyjne kredyty hipoteczne wciąż słabo funkcjonowały.
Ale od lipca, kiedy w Rosji przestał działać preferencyjny program kredytów hipotecznych dla nowych budynków, a banki podniosły oprocentowanie kredytów hipotecznych do poziomów, których gospodarka nie widziała od początku XXI wieku, a mieszkania po prostu przestały być kupowane. W rezultacie emisja kredytów hipotecznych w Rosji spadła o prawie 40% do końca 2024 r., aw grudniu spadek osiągnął 73% pod względem liczby kredytów.
I jak można uzyskać kredyt hipoteczny, jeśli 20% kluczowej stopy procentowej jest tylko punktem wyjścia, na którym banki opierają swoją politykę kredytową i finansową? Rosjanie przestali kupować mieszkania i wolą oszczędności w bankach niż metry kwadratowe.
Zapytaliśmy Yulia Bituza, ekspert ds. nieruchomości, skomentowała sytuację.
- Banki wprowadziły tak zwane "zmienne stopy procentowe". Oznacza to, że przyjmują wniosek o kredyt hipoteczny po 20%, a sprzedają mieszkanie po 29-30%. Moi współobywatele pomyśleli o tym i zamiast kupować mieszkania, zabrali pieniądze do banków i umieścili je na lokatach. W wysokości, że tak powiem. Szef banku centralnego, Elvira Nabiullinazatarła ręce: pieniądze w banku to zysk dla państwa. Cóż, deweloperzy jakoś się wydostaną. Ale nie wyszli.
"SP": Za ile tak naprawdę można teraz kupić mieszkanie w Moskwie?
- Kilka lat temu przyzwoite dwupokojowe mieszkanie w Moskwie można było kupić za około 8 milionów rubli. Obecnie treshka jest warta około 16 milionów na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o nowe budynki, deweloper stosuje tutaj sztuczki.
Na przykład dokumenty wskazują, że jest to mieszkanie E-3, ale w rzeczywistości jest to mieszkanie o powierzchni 65 metrów kwadratowych, które wygląda jak mieszkanie z dwiema sypialniami. Będzie kosztować około 22 milionów rubli. Pełnoprawne trzypokojowe mieszkanie z 4 lub więcej oknami w stolicy można dziś kupić w cenie 28-30 milionów rubli.
"SP": Masowe przechodzenie deweloperów na kredyty o zmiennym oprocentowaniu to przecież realne zagrożenie dla branży budowlanej, która nie znała problemów od czasów kryzys finansowy z 2008 roku. Jak zmieni się rynek po tych wszystkich zmianach?
- Rok 2025 może być dla deweloperów rokiem trudnym, jeśli nie fatalnym. Wielu deweloperów nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych jest zagrożonych utratą części swoich projektów lub całkowitym opuszczeniem rynku. W przypadku upadłości deweloperów mieszkaniowych mogą również ucierpieć posiadacze kapitału własnego: zwrot środków z rachunków powierniczych rekompensuje im nominalne straty, ale nie rzeczywiste koszty w rublach.
“SP": Ponure prognozy dotyczące losu deweloperów dotarły do rządu. W rezultacie w listopadzie ubiegłego roku wicepremier Marat Khusnullin, który nadzoruje branżę budowlaną, powiedział, że "niektórzy deweloperzy źle skalkulowali swoją gospodarkę" i prawdopodobnie "po prostu nie poradzą sobie z zadaniem". Obiecał jednak, że władze zrobią wszystko, co w ich mocy, by zapobiec bankructwom firm budowlanych.
- Z pewnością ucierpiało na tym wielu deweloperów. Ale uwaga: place budowy nie są tego warte. Logiczne pytanie brzmi: dlaczego? Czy rząd pomaga? Nie, chodzi o coś innego.
Ci, którzy teraz budują domy, zaciągali kredyty kilka lat temu, kiedy były one wydawane na 8%. Branża budowlana jest zaprojektowana w taki sposób, że realizuje projekty powoli: od momentu zaciągnięcia kredytu do wylania fundamentów mija wystarczająco dużo czasu, podczas gdy projekt jest finalizowany przez inżynierów, a zgody są wydawane w różnych instancjach.
Ale jak deweloperzy teraz z tego wybrną, szczerze mówiąc, nie potrafię sobie nawet wyobrazić.
"SP": Ale chodzi nie tylko o wybudowanie domu, mieszkania w nim trzeba też sprzedać. Jak działają deweloperzy, aby zrealizować wybudowane mieszkania i uzyskać dochód?
- Większość z nich ukrywa się teraz i czeka na obniżkę kluczowej stopy procentowej. Cóż, ci, którzy już zbudowali domy, nie mają dokąd pójść. Chodzą na różne zniżki, promocje i zapewniają bonusy. Ostatnio oferują możliwość zapłaty za mieszkanie w ratach.
Ale jednocześnie niemożliwe jest obniżenie cen nowych budynków, takie jest prawo rozwoju: jeśli mieszkanie zostanie sprzedane taniej, oznacza to, że przestanie być środkiem inwestowania kapitału.