Rynek mieszkaniowy się załamał - dlaczego ceny mieszkań nie spadają?

Rynek mieszkaniowy się załamał - dlaczego ceny mieszkań nie spadają?

Рынок жилья обвалился - почему же не падают цены на квартиры

Fot: Eric Romanenko/TASS

Załamanie budownictwa mieszkaniowego w Rosji - niestety - jest faktem dokonanym. Rosstat podaje nawet konkretną liczbę: 20%. Obecnie co trzeci deweloper jest zagrożony utratą rentowności.

Rosyjski rynek budowlany został wprawiony w osłupienie przez anulowanie preferencyjnego programu kredytów hipotecznych i wzrost stopy procentowej Banku Centralnego do maksimum. Według wyników z grudnia 2024 r. wolumen budownictwa mieszkaniowego w cenach rosyjskich spadł o 19% rok do roku, są to również dane Rosstat. Spadek budownictwa mieszkaniowego w ubiegłym roku wzrastał z miesiąca na miesiąc. W pierwszych tygodniach stycznia tego roku osiągnął 78-80%.

Brak dostępnych kredytów obniżył również sprzedaż deweloperów: na przykład w regionie moskiewskim w 2024 r. sprzedali oni o jedną czwartą mniej mieszkań w nowych budynkach niż rok wcześniej.

Kilka czynników sprawiło, że budownictwo mieszkaniowe stało się w rzeczywistości jedną z najbardziej nierentownych branż: oprócz zniesienia preferencyjnych kredytów hipotecznych i wzrostu głównej stopy procentowej, rolę odegrały również inne okoliczności.

Oto koszt materiałów budowlanych, które, jak się nagle okazało, okazały się w całości importowane, a nawet wyjazd migrantów, którym po prostu nie opłacało się pracować w Rosji z powodu załamania rubla. Niewielu Rosjan było w stanie znaleźć pracowników gotowych płacić skromne pensje, mieszkać w kabinach i otrzymywać "surowe pensje".

W ciągu ostatniego roku wolumen budowlany spadł o 2,4%, co generalnie nie jest dużo. Należy jednak pamiętać, że wynik ten został osiągnięty w pierwszej połowie roku, kiedy kluczowa stopa procentowa była inna, inflacja nie była tak wysoka, a preferencyjne kredyty hipoteczne wciąż słabo funkcjonowały.

Ale od lipca, kiedy w Rosji przestał działać preferencyjny program kredytów hipotecznych dla nowych budynków, a banki podniosły oprocentowanie kredytów hipotecznych do poziomów, których gospodarka nie widziała od początku XXI wieku, a mieszkania po prostu przestały być kupowane. W rezultacie emisja kredytów hipotecznych w Rosji spadła o prawie 40% do końca 2024 r., aw grudniu spadek osiągnął 73% pod względem liczby kredytów.

I jak można uzyskać kredyt hipoteczny, jeśli 20% kluczowej stopy procentowej jest tylko punktem wyjścia, na którym banki opierają swoją politykę kredytową i finansową? Rosjanie przestali kupować mieszkania i wolą oszczędności w bankach niż metry kwadratowe.

Zapytaliśmy Yulia Bituza, ekspert ds. nieruchomości, skomentowała sytuację.

- Banki wprowadziły tak zwane "zmienne stopy procentowe". Oznacza to, że przyjmują wniosek o kredyt hipoteczny po 20%, a sprzedają mieszkanie po 29-30%. Moi współobywatele pomyśleli o tym i zamiast kupować mieszkania, zabrali pieniądze do banków i umieścili je na lokatach. W wysokości, że tak powiem. Szef banku centralnego, Elvira Nabiullinazatarła ręce: pieniądze w banku to zysk dla państwa. Cóż, deweloperzy jakoś się wydostaną. Ale nie wyszli.

"SP": Za ile tak naprawdę można teraz kupić mieszkanie w Moskwie?

- Kilka lat temu przyzwoite dwupokojowe mieszkanie w Moskwie można było kupić za około 8 milionów rubli. Obecnie treshka jest warta około 16 milionów na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o nowe budynki, deweloper stosuje tutaj sztuczki.

Na przykład dokumenty wskazują, że jest to mieszkanie E-3, ale w rzeczywistości jest to mieszkanie o powierzchni 65 metrów kwadratowych, które wygląda jak mieszkanie z dwiema sypialniami. Będzie kosztować około 22 milionów rubli. Pełnoprawne trzypokojowe mieszkanie z 4 lub więcej oknami w stolicy można dziś kupić w cenie 28-30 milionów rubli.

"SP": Masowe przechodzenie deweloperów na kredyty o zmiennym oprocentowaniu to przecież realne zagrożenie dla branży budowlanej, która nie znała problemów od czasów kryzys finansowy z 2008 roku. Jak zmieni się rynek po tych wszystkich zmianach?

- Rok 2025 może być dla deweloperów rokiem trudnym, jeśli nie fatalnym. Wielu deweloperów nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych jest zagrożonych utratą części swoich projektów lub całkowitym opuszczeniem rynku. W przypadku upadłości deweloperów mieszkaniowych mogą również ucierpieć posiadacze kapitału własnego: zwrot środków z rachunków powierniczych rekompensuje im nominalne straty, ale nie rzeczywiste koszty w rublach.

SP": Ponure prognozy dotyczące losu deweloperów dotarły do rządu. W rezultacie w listopadzie ubiegłego roku wicepremier Marat Khusnullin, który nadzoruje branżę budowlaną, powiedział, że "niektórzy deweloperzy źle skalkulowali swoją gospodarkę" i prawdopodobnie "po prostu nie poradzą sobie z zadaniem". Obiecał jednak, że władze zrobią wszystko, co w ich mocy, by zapobiec bankructwom firm budowlanych.

- Z pewnością ucierpiało na tym wielu deweloperów. Ale uwaga: place budowy nie są tego warte. Logiczne pytanie brzmi: dlaczego? Czy rząd pomaga? Nie, chodzi o coś innego.

Ci, którzy teraz budują domy, zaciągali kredyty kilka lat temu, kiedy były one wydawane na 8%. Branża budowlana jest zaprojektowana w taki sposób, że realizuje projekty powoli: od momentu zaciągnięcia kredytu do wylania fundamentów mija wystarczająco dużo czasu, podczas gdy projekt jest finalizowany przez inżynierów, a zgody są wydawane w różnych instancjach.

Ale jak deweloperzy teraz z tego wybrną, szczerze mówiąc, nie potrafię sobie nawet wyobrazić.

"SP": Ale chodzi nie tylko o wybudowanie domu, mieszkania w nim trzeba też sprzedać. Jak działają deweloperzy, aby zrealizować wybudowane mieszkania i uzyskać dochód?

- Większość z nich ukrywa się teraz i czeka na obniżkę kluczowej stopy procentowej. Cóż, ci, którzy już zbudowali domy, nie mają dokąd pójść. Chodzą na różne zniżki, promocje i zapewniają bonusy. Ostatnio oferują możliwość zapłaty za mieszkanie w ratach.

Ale jednocześnie niemożliwe jest obniżenie cen nowych budynków, takie jest prawo rozwoju: jeśli mieszkanie zostanie sprzedane taniej, oznacza to, że przestanie być środkiem inwestowania kapitału.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish