Вся активность на рынке жилой недвижимости умерла, квартиры в новостройках в основном не продаются, а правительственные чиновники прозрачно намекают, что пора бы снизить цены на квадратный метр.
Комментируя ситуацию, автор статьи "Под новостройками дрожит земля" выражает опасения, что из-за подобных намеков законодателей и лидеров отрасли пузырь на рынке жилой недвижимости может лопнуть и цены резко пойдут вниз.
А именно, возможен такой эффект: если рыночная цена квартиры, купленной в ипотеку, окажется ниже, чем остаток долга, то у заемщика возникнет соблазн отдать квартиру банку, а остаток долга погасить через механизм банкротства физического лица. Если такая практика получит широкое распространение, банки понесут большие убытки, что может привести к банкротствам уже в финансовом секторе.
Позволим себе не согласиться с этой точкой зрения: на наш взгляд, в российских условиях не стоит ожидать значительного падения цен на недвижимость, вызванного массовым отказом от обслуживания ипотечных кредитов. Поясним подробнее.
Теоретически обвал цен может произойти, если запустить саморасширяющуюся спираль, суть которой заключается в следующем. Падение цен приводит к отказу части заемщиков (а именно тех, чья рыночная цена недвижимости оказалась ниже остатка долга) от обслуживания ипотечных кредитов, квартиры должников продаются на аукционе и тем самым провоцируют дополнительное снижение цен, после чего новая порция заемщиков оказывается в ситуации, когда им выгодно перестать обслуживать собственный кредит и отдать квартиру банку, и так далее по кругу.
Нечто подобное произошло в США в 2007-2008 годах, и это стало началом мирового финансового кризиса. Но тогдашняя ситуация в США кардинально отличалась от нынешней российской.
В течение нескольких лет до кризиса американские банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево, совершенно не задумываясь о рисках. Ипотеку, причем без первоначального взноса, могли получить люди, не имеющие ни работы, ни сбережений. Такие кредиты официально назывались subprime, а в народе их окрестили ninja loans - от первых букв англоязычного выражения no income, no job, no assets.
Более того, чтобы еще больше стимулировать ипотеку, американские банки придумали маркетинговую схему с переменной процентной ставкой: в первое время кредитования (обычно три года) процентная ставка была очень низкой, а ежемесячный платеж - чисто символическим, но затем процентная ставка резко возрастала, а вместе с ней и ежемесячный платеж.
Именно такие кредиты запустили описанную выше спираль обвала цен: когда наступил срок массового перехода на более высокий ежемесячный платеж, многие заемщики-ниндзя при всем своем желании просто не смогли его осилить, и банки начали отбирать у них недвижимость.
Цена падала, а поскольку значительная часть ипотечных кредитов выдавалась с низким первоначальным взносом или вообще без него, даже незначительное снижение цены создавало ситуацию, когда многим становилось выгодно отказаться от ипотеки, отдав дом банку. Спираль начала раскручиваться.
Понятно, что в современной России ничего подобного и близко нет. Главное отличие в том, что наши банки в последнее время практически не выдают ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом. По программам с господдержкой, которые после начала цикла повышения ставок в середине прошлого года занимают львиную долю в общем объеме ипотечных кредитов, минимальный первоначальный взнос - с начала 2024 года. Он составляет 20%, но на практике банки требуют больше.
Что касается кредитов с господдержкой, выданных до 2024 года, то минимальный первоначальный взнос по ним находился на уровне 15%, но при этом необходимо учитывать, что более чем за год заемщику удалось погасить некоторую (пусть и небольшую) часть долга.
Описанные выше требования к первоначальному взносу означают, что при падении цен на 15% или даже 20% рыночная стоимость недвижимости для большинства заемщиков все равно будет выше, чем оставшийся долг, а значит, им будет выгоднее продолжать выплаты.
Более того, даже если рыночная цена квартиры упадет чуть ниже, чем остаток долга, заемщику, как ни странно, все равно будет выгоднее продолжать платить.
Дело в том, что после отказа от выплат и личного банкротства такой заемщик сможет купить другую квартиру только при полной выплате, так как для него, из-за плохой кредитной истории, ипотека станет практически недоступной (или непомерно дорогой, причем даже после снижения ключевой ставки).
Для заемщиков по ипотеке с государственной поддержкой этот аргумент еще сильнее: ведь на многих из них после 1 июля 2024г. уже не распространяются льготные условия, поэтому им стоит особенно ценить свой счастливый шанс!
Из всего сказанного следует, что даже если цены на недвижимость начнут снижаться, лавинообразного обвала не будет - по крайней мере, пока они не снизятся на 20-25%. Причем следует понимать, что 20-25% - это в рублях, в номинале. А с учетом инфляции глубина падения, достаточная для запуска спирали, должна быть еще больше.
И пока эта критическая глубина спада не будет достигнута, процесс, если он и начнется, будет идти довольно медленно, и у властей наверняка будет достаточно времени, чтобы придумать меры, которые помогут остановить его до того, как он достигнет критической точки.
Например, можно запустить программу по выкупу дешевых квартир с рынка в арендный фонд, чтобы потом сдавать их на льготных условиях самым нуждающимся. С помощью такой программы мы смогли бы улучшить жилищные условия многих семей, причем без всякой льготной ипотеки, за которую наш бюджет платит в три раза больше.
Russian 
English 
German 
Polish