Дубай продолжает претендовать на роль глобального центра миграции, экономического роста и инноваций. Нынешние темпы развития эмирата уже оказывают давление на существующую инфраструктуру, заставляя градостроителей выходить за пределы исторически популярных районов, подталкивая Дубай к формированию новых точек притяжения на карте.
Среди новых сообществ комплекс Dubai Land Residence Complex (DLRC) обещает стать одним из ключевых районов в новой полицентрической модели города. Анализ Tranio описывает, как изменения в генеральном плане повлияют на инвестиционный ландшафт и динамику рынка Дубая.
Содержание статьи
- От двух центров к пяти - эволюция глобального хаба
- Связующее звено технологических кластеров и многоугольник глобальных тенденций
- Выбирает ли спрос DLRC
От двух центров к пяти - эволюция глобального хаба
Дубай 2040 опирается на полицентрическую модель и принцип "20-минутного города", где ключевые точки - работа, магазины, парки, поликлиники - находятся в радиусе 20 минут ходьбы, езды на велосипеде или общественном транспорте.
Ранее модель с двумя главными центрами создавала дисбаланс, оставляя периферийные районы оторванными от городской жизни. Пять новых хабов, равномерно распределенных по эмирату, не только образуют сеть взаимосвязанных центров, но и сокращают время в пути, снижая зависимость от автомобилей, что является важным шагом на пути к устойчивому развитию и повышению качества жизни.
Комплекс Dubai Land Residence наиболее органично вписывается в общую городскую структуру: DLRC и Dubai Silicon Oasis станут последним звеном в формирующемся коридоре высокотехнологичных отраслей (STEAM industries в тексте плана), протянувшемся от уже созданных хабов - Dubai Internet City, Dubai Knowledge Park и Dubai Media City.
Близость к району Варсан позволяет этой экосистеме получить доступ к практическому применению разработок в области технологического сельского хозяйства - усилить синергию между инновациями и их внедрением.
В городской структуре Дубая 2025 наблюдается неравномерное распределение плотности населения, что создает эффект разделения районов. Dubai 2040 предлагает изменить этот дисбаланс, сконцентрировав жилые и коммерческие районы вокруг многофункциональных центров. Такой подход позволит оживить городские улицы, сделать их удобными для пешеходов и рационально использовать существующую инфраструктуру.
Вопрос смешанного использования пространств также требует переосмысления. Сегодня многофункциональные проекты разбросаны по всему городу, что препятствует формированию целостной городской среды. В новом плане акцент сделан на активные первые этажи с коммерческими и общественными функциями, а также на развитие зеленых и социальных пространств. В результате Дубай станет более удобным для пешеходов городом, где работа, досуг и повседневная деятельность будут интегрированы в единую городскую ткань.
Районы Дубая с высокой плотностью застройки в 2040 году
Дубай 2040 ставит перед собой задачу формирования полноценных городских сообществ, в которых органично сосуществуют жилье, работа и услуги в шаговой доступности. Этот принцип реализуется в DLRC за счет увеличения плотности застройки, как описано выше, и создания многофункциональных пространств, открывающих перспективы для девелоперов в сегменте проектов смешанного использования.
Особое внимание уделяется развитию "гибкой мобильности" и транспортной доступности. Расширение синей линии метро, запланированное на 2029 год, напрямую поддерживает эту концепцию: генеральный план предусматривает сразу две будущие станции в DLRC и Dubai Silicon Oasis, создавая дополнительный импульс для роста и интеграции района в общегородскую транспортную сеть.
В 2040 году Дубай намерен стать "городом с нулевым углеродным следом": сократить выбросы, повысить энергоэффективность и рационально использовать землю в новых застройках. Для застройщиков это означает ужесточение экологических стандартов: приоритет отдается "зеленым" зданиям с низким энергопотреблением и интеграцией возобновляемых источников энергии.
Экологическая политика также выходит на первый план: все незонированные территории получат статус "дикой природы" со строгими ограничениями на застройку. Пространства для отдыха и досуга увеличатся вдвое: площадь общественных парков и рекреационных зон вырастет с 21,7 кв. м км в 2020 году до 42,8 кв. м км к 2040 году, включая 13,6 кв. м км новых городских парков.
Для DLRC забота градостроителей об экологии эмирата создает двойное преимущество: территория защищена от пустыни зеленым коридором и структурированным ландшафтным дизайном. В контексте устойчивого развития DLRC выделяется на фоне других районов благодаря централизованной системе охлаждения: в отличие от индивидуальных кондиционеров или децентрализованных систем, где каждое здание оснащается собственным холодильным оборудованием, централизованное охлаждение позволяет значительно повысить энергоэффективность и сократить расходы жителей.
Выбирает ли спрос DLRC
К 2026 году Wadi Al Safa 5 (официальное название DLRC) станет четвертым районом Дубая по количеству сданного жилья, опередив Downtown Dubai, Dubai Hills Estate и Arjan communities, где ожидается появление 2 992 новых единиц жилья. В 2027 году DLRC укрепит свои позиции, поднявшись на третье место с 3 793 единицами жилья, уступая только JVC и Dubai South.
Быстрое развитие района поддерживается высоким спросом на квартиры. В 2024 году объем первичных сделок увеличился на 167% по сравнению с 2023 годом, достигнув 4,4 тысячи единиц. В 2025 году темпы продаж в ДЛРК бьют рекорды: к концу февраля было зафиксировано более 1,5 тысячи сделок с новостройками - в 5,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года (265 сделок).
На текущем этапе район привлекает преимущественно спекулятивный спрос: доля сделок на вторичном рынке в 2025 году составляла всего 9,4%, а к концу 2024 года достигла 11,7%. Говорить о полноценном спросе на собственные метры со стороны конечных потребителей пока рано - в районе не зарегистрировано ни одной ипотечной сделки.
В этом случае динамика поселений становится более показательной метрикой. С 2018 года доля Wadi Al Safa 5 в структуре конечного спроса выросла в два раза, что свидетельствует о постепенном превращении района в популярный жилой квартал.
Новые поселения в районе Вади Аль Сафа 5, доля всех
|
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
|
1,04% |
1,76% |
1,36% |
1,75% |
2,34% |
2,49% |
2,40% |
В 2024 году спрос на жилье в ДНРК со стороны граждан Великобритании, Франции, Германии, Саудовской Аравии и Канады увеличился, а доля других национальностей в демографии района сократилась. Конечный спрос становится более диверсифицированным, и район начинает привлекать больше платежеспособных экспатов, чем выходцев из стран-источников трудовой миграции.
Поселения в районе Вади Аль Сафа 5 по национальности
|
2023 |
2024 |
Относительный рост |
|
|
Индия |
23,39% |
22,07% |
-5,62% |
|
Великобритания |
6,61% |
9,91% |
49,81% |
|
Египет |
9,31% |
8,54% |
-8,33% |
|
Пакистан |
6,69% |
5,58% |
-16,55% |
|
ОАЭ |
5,79% |
4,87% |
-15,86% |
|
Джордан |
4,84% |
3,67% |
-24,19% |
|
Сирия |
4,04% |
3,63% |
-10,13% |
|
Ливан |
3,45% |
3,19% |
-7,40% |
|
Франция |
1,93% |
3,03% |
56,94% |
|
Германия |
1,93% |
2,37% |
22,90% |
|
Филиппины |
2,26% |
2,12% |
-6,53% |
|
Китай |
2,08% |
2,08% |
-0,21% |
|
Саудовская Аравия |
0,62% |
1,75% |
183,62% |
|
Россия |
2,03% |
1,46% |
-28,20% |
|
Канада |
1,41% |
1,44% |
1,85% |
Количество продленных договоров аренды в 2024 году - 5 079 единиц - в районах Arjan (5 072) и Business Bay (5 717) также свидетельствует об устойчивом интересе конечных пользователей недвижимости в районе DLRC.
Динамика развития сектора F&B становится косвенным показателем роста DLRC. Если район продолжит укреплять свои позиции в качестве жилого и делового центра, можно ожидать дальнейшего увеличения количества заведений общественного питания, особенно ориентированных на продвинутые городские сообщества, от кофеен третьей волны до международных сетей и фирменных ресторанов.
Тепловая карта заведений F&B в Дубае в 2025 году
Загрузите это исследование в формате PDF
Russian 
English 
German 
Polish