Не предлагайте квартиру в Москве! Покупатели жилья предпочитают Анапу

На фото: вид на город Анапу (Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС)

В октябре самая низкая медианная цена за 1 кв. м в новостройках городов-миллионников оказалась в Самаре и Воронеже - 125 и 141 тыс. руб. соответственно. Для сравнения, в Москве этот показатель составил 367 тысяч рублей, в Казани - 265 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге - 235 тысяч рублей.

SP поговорила с аналитиками о соотношении цены квадратного метра и средней зарплаты в регионах.

- Конечно, она есть, если говорить обо всей стране. Понятно, что в регионах с самым высоким уровнем доходов продукты, товары и квартиры будут стоить дороже, - говорит Игорь Николаев, доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики Российской академии наук.

"СП": Насколько репрезентативен медианный показатель 1 кв. м студии в новостройке с точки зрения состояния рынка жилой недвижимости?

- Показатель является нестандартным. В принципе, такие медианные данные лишь уточняют тенденцию. Если медианная стоимость 1 кв. м студии выше, то выше будет и стоимость квартиры, и уровень дохода в этом регионе.

"СП": Влияет ли стоимость жилья на миграцию?

- Уровень дохода оказывает большее влияние. А стоимость жилья имеет довольно косвенное значение. Я предполагаю, что внутренние мигранты стремятся к тому, чтобы уровень дохода был достаточным для решения жилищного вопроса.

"СП": Может ли государство управлять этим процессом, чтобы восполнить нехватку рабочих рук в разных регионах? Насколько эффективен для этого "дальневосточный гектар"?

- Мы пока не получили той эффективности, которую от него ожидали. Проблема в том, что трудоизбыточных регионов не осталось. Кадровый дефицит стал повсеместным в России. В нашей стране трудоизбыточными остаются некоторые регионы Северного Кавказа, где традиционно уровень безработицы был выше, чем в других регионах. Однако и там ситуация меняется.

Богатые регионы, где организации и предприятия могут платить более высокие зарплаты, являются своеобразными "пылесосами" трудовых ресурсов. Борьба за кадры ведется с помощью зарплат, но выигрыш весьма относителен, так как даже в богатых субъектах проблемы с кадрами не исчезают.

"СП": У предприятий военно-промышленного комплекса сейчас больше преимуществ?

- Зарплата на таких предприятиях выше, но даже они испытывают значительные трудности, поскольку сейчас нет физически необходимых специалистов. Например, не хватает сварщиков. Даже если есть денежные возможности, не факт, что удастся смягчить нехватку рабочей силы.

Обсуждение вопроса о соотношении стоимости квадратного метра и дохода было продолжено Профессор ВШЭ в Санкт-Петербурге Андрей Заостровцев.

- Корреляция есть, но не ярко выраженная. В данном случае показатель за один месяц не является индикатором тенденции. С месячной зарплаты нельзя отложить на квартиру или первоначальный взнос по ипотеке.

Необходимо отслеживать экономическую стабильность и доходы населения в регионе хотя бы за последние 5-10 лет. Например, в Краснодаре, согласно этой статистике, в октябре медианная стоимость квадратного метра снизилась на 0,1%, до 149 тысяч рублей. Это не столь существенно, поскольку показатели за месяц интересуют в основном риелторов.

Не стоит забывать, что спрос на недвижимость, например, в Москве и в Санкт-Петербурге, зачастую предъявляют жители других городов. В Самаре или других мегаполисах с аналогичным уровнем доходов в Центральной России такие граждане, как правило, квартиры не покупают. разве что жители одноименных регионов могут сэкономить, поэтому стоимость квадратного метра не так высока.

С точки зрения анализа цен необходимо также отслеживать миграционные потоки. Как правило, внутренняя миграция идет из районных центров в областные, в мегаполисы, в наиболее успешные регионы, в том числе расположенные на Черноморском побережье. В курортных зонах с мая по сентябрь можно снять квартиру и жить в другом регионе.

Необходимо учитывать влияние на рост стоимости квадратного метра льготной ипотеки, которая должна была сделать недвижимость более доступной для населения, а с другой стороны, сильно разогнала цены. Теперь, при значительном сокращении льготной ипотеки, стоимость недвижимости может снизиться. То есть квартира является ненадежным средством инвестирования, если не брать ее в туристических местах, например, в Сочи или Анапе, где жилье будет окупаться за счет сдачи в аренду отдыхающими.

"СП": Есть ли сейчас проблемы с оттоком населения из регионов?

- На Дальнем Востоке численность населения значительно сократилась, хотя в последнее время отток несколько замедлился (в 1990-2022 годах население Дальневосточного федерального округа сократилось на 24,1%, до 7,9 млн человек -. "SP").

Многие жители, которые там работают, задумываются о покупке квартиры в Центральной России, если не в Москве и Санкт-Петербурге, то хотя бы в Подмосковье или Выборге. Это происходит, несмотря на стимул переехать на Дальний Восток.

Теперь может сработать вахтовый метод, который эффективен для освоения суровых районов страны. Канада живет именно так, на севере страны нет крупных городов. Подавляющее большинство населения живет вдоль границы с США, которая находится примерно на широте южных российских регионов. За последние 50-100 лет население Канады постепенно перемещалось из северных регионов ближе к южной границе.

В СССР наблюдался обратный процесс, граждан привлекали в северные города более высокие доходы и квартиры, но после регистрации вернуться обратно было уже сложно. С приходом рыночной экономики стало непонятно, что делать с северными городами в Сибири и на Дальнем Востоке, ведь для них нужна богатая инфраструктура. Вахтовые поселки требуют значительно меньших вложений.

Источник