Вы задумались о продаже своей недвижимости в Турции и не знаете, с чего начать? Наши подробные инструкции помогут вам определить последовательность действий и избежать ошибок и лишних хлопот.
Мы продолжаем серию материалов в новой рубрике "Процесс продажи" на HomesOverseas.ru . В прошлый раз мы рассказывали о том, как заключить сделку в ЧерногорииИ сегодня мы сосредоточимся на Турции.
Процедура продажи недвижимости в Турции довольно проста и быстра, но существует множество нюансов.
Этап 1. Мы готовим квартиру или дом для размещения рекламы и показов
Мы убираем личные и вообще любые ненужные вещи, заказываем уборку или, при необходимости, косметический ремонт. Мы делаем рекламные фото и видео на недвижимость, а также на территорию сита (жилого комплекса), если он того заслуживает.
Мы находим схему расположения, составляем описание квартиры, список объектов инфраструктуры в шаговой доступности и разместить объявление на портале недвижимости.
Мы рекомендуем сразу же обратиться в опытное агентство. Риэлторы помогут выгодно представить вашу недвижимость, выставить ее на продажу через порталы и каналы, сориентируют вас по цене, организуют просмотры и предварительное общение с потенциальными покупателями.
Сколько времени потребуется для продажи недвижимости?
Спрос на готовое жилье сейчас выше, чем на новостройки, поскольку "вторичка" и надежнее, и дешевле. Однако следует помнить, что в Турции сформировался рынок покупателя, а не продавца, как это было 2-3 года назад. Предложений отличной, практически новой, недвижимости очень много, и скорость продажи зависит от установленной вами цены. Если вы поставите цену чуть ниже рыночной, то реально заключить сделку за 3-4 месяца.
Бывает, что люди хотят продать квартиру быстро и предлагают цену на 30 процентов ниже рыночной. В этом случае счет идет не на месяцы, а на недели и даже дни, поскольку профессиональные инвесторы охотятся за такими объектами с целью перепродажи.
Этап 2. Мы готовим документы и подаем заявление в кадастр
В Турции сделки оформляются в Кадастровом управлении, и если продавец получил деньги в полном объеме, а налог и пошлина были уплачены, покупатель сразу же получает тапу (свидетельство о праве собственности). Договор не является обязательным, сами турки его обычно не заключают. При работе с иностранцами договор обычно подписывается как своего рода гарантия намерений, но для кадастра он не очень нужен.
Договор может быть двусторонним или трехсторонним, когда агентство недвижимости выступает в качестве гаранта. В договоре прописываются права и обязанности сторон, сроки подачи документов в кадастр и условия уплаты налогов. Договор, составленный на двух языках, оформляется в простой письменной форме. Договоры заверяются нотариально, например, при покупке объекта в новостройке для получения гражданства.
Какова последовательность действий, когда покупатель недвижимости найден и все условия оговорены?
1. Необходимо получить справку из мэрии о стоимости квартиры.
Пока что в Турции это формальность, и цена, указанная в справке, не имеет ничего общего с реальностью. Смысл справки в том, чтобы показать, заработали ли вы что-то на перепродаже. А если вы заработали и при этом владеете объектом менее 5 лет, то обязаны заплатить налог на прирост капитала. Допустим, вы купили квартиру 2 года назад, и, согласно тапу, ее стоимость составляла 120 000 лир, мэрия прибавит к этой сумме размер инфляции за два года и, скажем, оценит ее в 130 000 лир. Если при перевыпуске тапу вы укажете 140 000 лир, то вам придется заплатить налог с разницы в 10 000 лир. На самом деле так никто не делает, и в тапу при перевыпуске покупателю указывается сумма, определенная мэрией. Это происходит именно из-за повсеместного занижения суммы в кадастре в приморских районах и, соответственно, в тапу, в результате чего большая часть стоимости квартиры никуда не попадает в документы.
Однако власти, очевидно, всерьез намерены покончить с практикой недооценки CAD стоимость. Недавно была представлена цифровая платформа на основе искусственного интеллекта, который позволит вам узнать среднюю рыночную цену квартиры в любом месте любого региона. Кадастровой службе будет предписано сосредоточиться на этих платформах, а налоговым органам - использовать их, чтобы собрать больше налогов.
2. Далее необходимо подать электронное заявление на регистрацию сделки в Кадастровый офис. Заявление включает в себя анкету продавца и покупателя, в нем указывается сумма сделки (та, которая пойдет на тапу).
Далее вас ждет сообщение из Кадастровой палаты, в котором будут указаны дата и время проведения сделки, а также напоминание о необходимости оплатить налоги и сборы в определенном размере. Обычно сообщение приходит через 4-5 дней, но иногда время ожидания ответа может достигать 2 недель.
3. Соберите документы, необходимые для совершения сделки:
- паспорт;
- фото;
- налоговый номер;
- Полис страхования от землетрясений (DASK).
Вам также следует убедиться в отсутствии задолженности по налогу на недвижимость. Для этого вы можете обратиться к сотрудникам мэрии и показать им тапу. Они найдут вас в базе данных по номеру телефона и сразу же дадут ответ. Если долг есть, его нужно будет оплатить, иначе сделка не состоится, так как клерки в кадастре также проверяют эту информацию.
Обратите внимание, что процедуру продажи можно завершить с помощью агентства. Это самый простой способ - вам нужно будет только поставить подпись во время сделки, а все остальное подготовят риелторы. Но есть две альтернативы:
- Если у вас есть вид на жительство, то вы можете самостоятельно подать заявку на продажу через единую государственную платформу e-devlet. Для этого вам нужно будет загрузить в систему данные продавца и покупателя.
- Если у вас нет вида на жительство, но вы самостоятельно нашли покупателя, вы можете обратиться к своим сопровождающим (tapu takip). Их офисы обычно расположены рядом с любым кадастровым офисом. Сотрудники компании сами подготовят документы и вызовут вас в кадастр для проведения сделки, но есть одно "но" - говорят они, как правило, только на турецком языке. Эскорт-услуги в Алании стоят 2000 лир.
Этап 3. Транзакция и повторная выдача TAPU покупателю
В назначенный день вы вместе с покупателем и посредниками, если таковые имеются, приходите в кадастровый офис. К этому времени у вас уже подготовлены все документы, уплачены налог и пошлина, и нет никаких задолженностей по налогу на недвижимость.
Важно помнить, что при сделках с иностранцами обязательно должен присутствовать присяжный переводчик. Они работают в любой нотариальной конторе. Их услуги стоят около 100 евро.
Далее вам звонит клерк, который занимался вашими документами. На камеру он спрашивает продавца: "Вы получили деньги?", а покупателя: "Вы вернули деньги?". Если ответы утвердительные, продавец и покупатель ставят свои подписи в книге регистрации и в заявлении. Через 15-20 минут покупатель получит тап в следующем окне.
Сразу после сделки (или непосредственно перед ней) важно обратиться к энергетическому обратитесь в компанию и водоканал и попросите их отключить счетчики или переоформить их на покупателя. Договор на обслуживание с этими компаниями заключается не на квартиру, а на владельца, и если вы пропустите этот шаг, счета будут приходить вам, а не новому владельцу.
Продавец передает ключи покупателю в день сделки или по договоренности через несколько дней, если вам нужно вывезти вещи.
Расчеты при продаже недвижимости
Платежи могут осуществляться как наличными, так и со счета на счет в иностранной валюте по желанию продавца. Если недвижимость приобретается для получения гражданства, то только со счета на счет.
Платежи через банк производятся заранее, а наличными непосредственно перед сделкой в кадастре. Обычно рядом с кадастровым офисом находится офис сопровождения, где есть счетная машина.
Часто сумма, указанная в кадастре, перечисляется банковским переводом, а остальная часть - наличными.
Важно: иностранному покупателю необходимо доказать, что он ввез в страну сумму в той валюте, которая будет указана в кадастре. Поэтому ее нужно будет конвертировать в лиры и обратно в евро или доллары, если вам нужна вся сумма в одной валюте. Доказательством того, что валюта была ввезена, является справка из банка по обмену валюты (DAB bilgisi). Его можно запросить каккак покупатель, так и продавец после получения денег. Такие Сертификаты выдаются банками: ВАКИФ, ZIRAAT, ДЕНИЗ.
Если оплата производилась наличными, продавец может легко внести сумму на свой счет, предъявив копию двух чеков и копию договора в банк, который подтвердит источник средств. В страны СНГ также можно перевести деньги, предъявив те же документы, однако, если сумма превышает $50 000, может потребоваться подтверждение вашей благонадежности как клиента банка. В России переводы возможны только на счета в нескольких банках, поддерживающих SWIFT.
Если покупатель из страны продавца, то можно организовать передачу денег (за исключением кадастровой стоимости) в стране, гражданами которой они оба являются. Например, в тот момент, когда продавец и покупатель заключают сделку в кадастровой палате, их родственники в России производят оплату, можно даже в рублях.
Еще один способ перевести деньги в другую страну - обменные пункты: они примут любую валюту здесь и выдадут любую валюту в любой стране. Но обменники берут комиссию от 1 до 3% от суммы, и вы можете нарваться на мошенников!
Налоги на продажу недвижимости в Турции
1. Налог на сделки купли-продажи недвижимости: 4% от кадастровой стоимости. Согласно закону, 2% платит продавец и 2% - покупатель. На практике покупатель обычно платит налог, если это предусмотрено договором.
Кадастровая стоимость - это цена квартиры или дома, которая указана в тапу. В Турции, особенно в прибрежных районах, долгое время существовала практика значительного занижения кадастровой ценность, как мы уже обсуждались.Например, вилла стоит миллион долларов, а по кадастру она стоит всего 50 тысяч. Хотя бывают и случаи завышения кадастровой цены, например, когда недвижимость приобретается для получения гражданства или вида на жительство, и необходимо превысить порог в 400 000/100 000 долларов по кадастру.
2. Кадастровый сбор, или так называемая сумма оборотного капитала. С 1 мая тариф увеличился и теперь составляет около 35 000 лир для иностранцев.
3. Налог на прирост капитала, если продавец владел домом менее 5 лет. Сейчас, по сути, его почти никто не платит, так как в кадастр подается заниженная информация о цене.
Если будет введена практика проверки рыночной стоимости недвижимости через онлайн-платформу, продавцам придется столкнуться с этим налогом, который составляет от 15 до 40% для физических лиц, в зависимости от размера прибыли.
- до 158 000 турецких лир - 15%
- от 158 000 до 330 000 турецких лир - 20%
- от 330 000 до 800 000 турецких лир - 27%
- от 800 000 до 4 300 000 турецких лир - 35%
- более 4 300 000 турецких лир - 40%
Можно ли провести сделку удаленно?
Продавцу не обязательно приходить на сделку, если он оформил на кого-то доверенность.
Лучше всего обратиться за оформлением доверенности в консульство Турции в вашей стране, так как там это будет сделано в соответствии с правилами.
Важный момент: Русский Нотариусы не ставят фотографии на доверенности, а Кадастровое управление Турции требует, чтобы была фотография. По этой причине правильнее будет заказать документ в консульстве.
Доверенность, выданная в России, появляется в базе данных в тот же день, и ее можно погасить в любой нотариальной конторе Турции.
Желаем вам успешных сделок по продаже и покупке недвижимости в Турции!
Благодарим вас за помощь в подготовке материала:
Анастасия Кезик, Директор по маркетингу Продажа недвижимости в Алании
Алена Асоргина, директор Эксклузивная группа
Russian 
English 
German 
Polish