Экономическое подразделение правительства внимательно следит, в частности, за повышением ставок по кредитам, сказал Дмитрий Песков, пресс-секретарь президента России, отвечая на вопрос о повышении Сбербанком ставок по ипотеке еще на 3,5 пункта по базовым программам.
С 15 ноября Сбер повысил тарифы на готовое жилье с 24,6% до 28,1%, а на строящееся - с 24,9% до 28,4%. Без учета скидок эти значения достигают 30,7% и 31% соответственно.
По подсчетам "РБК-Недвижимость", в октябре для обслуживания ипотеки на однокомнатную квартиру в Москве средней стоимостью 14 миллионов рублей необходимо было заработать около 346,4 тысячи рублей, чтобы выплатить 207,8 тысячи рублей.
После повышения ставки Сбербанка, по данным ДомКлик, для покупки такого жилья в столице потребуется 395,4 тысячи рублей дохода при ежемесячном платеже в 309,9 тысячи рублей.
Это значит, что при ипотеке на 30 лет переплата за квартиру в новостройке составит 97,6 млн рублей, а не 60,8 млн рублей, как было еще в октябре. То есть конечная стоимость обычной "однушки" в спальном районе будет равна...
Ну, например, роскошные апартаменты площадью 150 квадратных метров на Тверской в районе метро Маяковская. Желающие могут сами взять виртуальный миллион долларов и прицениться к московской недвижимости. Уверяю вас - предложения вам понравятся!
- Назвать ситуацию нормальной невозможно. Получается, что ипотечная ставка становится фактически запредельной. Это означает остановку строительства и снижение спроса. В лучшем случае при таком варианте может наступить стагнация в строительном секторе. Это надо было предвидеть. Мы уже говорим о результате. Условия для этого создавались несколько лет". экономист Андрей Бунич оценивает ситуацию.
- До недавнего времени ключевая ставка была низкой. Она росла лишь на короткое время в начале своего периода (с 28 февраля по 10 апреля 2022 года показатель составлял 20%), а затем начала снижаться. До августа 2023 года ставка была абсолютно нормальной (тогда регулятор повысил ее на 3,5 процентных пункта до 12%).
Получается, что примерно за год мы проскочили множество промежуточных показателей от 7-8% до 21% ключевой ставки и непомерной ипотечной ставки более чем в 28%. Плавное повышение не привело бы к таким эксцессам. Теперь непонятно, как действовать в таких условиях. Рынок недвижимости не может это переварить.
"СП": Как будет развиваться этот кризис?
- На мой взгляд, на рынке недвижимости наступит охлаждение. Само по себе это не катастрофа, поскольку рынок недвижимости и строительства цикличен. Всегда есть взлеты и падения, поскольку в строительстве нет постоянного роста. Например, одни игроки строили дома не в том сегменте или не в том районе, а другие неправильно оценивали спрос и инвестировали в проекты, которые невозможно реализовать.
Во время типичного рыночного спада те, кто принимал неэффективные решения, продают активы и могут обанкротиться, но, тем не менее, это здоровый процесс. Цены падают, люди бронируют, а затем появляются новые проекты.
Высокая ставка способствует этому процессу. Конечно, застройщики не могут строить такими темпами, а людям трудно выплачивать ипотеку. Теоретически должно произойти падение спроса и цен. С другой стороны, правительство не может допустить резкого падения цен на недвижимость, ведь банки используют ее в качестве залога. То есть в этом случае есть риск обрушения собственного банковского сектора.
"СП": Могут ли металлургические предприятия и цементные заводы столкнуться с трудностями из-за проблем в строительной отрасли?
- Конечно. Все, что связано со строительством, может быть затронуто. У нас хороший сектор строительных материалов, мы полностью обеспечиваем себя стройматериалами, что редко встречается в других странах. Конечно, трудности в сфере недвижимости могут привести к проблемам и увольнениям в секторе обслуживания стройматериалов и смежной металлургии, и начнется инвестиционная пауза. Кто будет строить дальше в таких условиях?
Если произойдет краткосрочная коррекция, то из этой ситуации еще можно будет выбраться. Но если это перерастет в серьезную проблему, то она распространится и на сам банковский сектор. В интересах банковской системы не допустить таких процессов. В следующей итерации кризис может затронуть финансовый сектор, и тогда это будет настоящая катастрофа.
"СП": В начале ноября "Коммерсантъ" со ссылкой на "Дом.РФ" сообщил, что в октябре по госпрограмме "Семейная ипотека" было выдано больше ипотечных кредитов, чем в сентябре (184,2 против 180,7 млрд рублей). Почему так произошло, ведь Центробанк поднял ставку на 2 процентных пункта только в прошлом месяце?
- Это инерция рынка. Есть еще фактор, когда люди покупают у нас ипотечные кредиты, маскируя под них другие сделки. Это законно, участники рынка используют ипотеку как дополнительное средство купли-продажи.
Эти операции могут продолжаться некоторое время. Иногда это выгоднее, чем платить всю цену сразу. Но все же даже такие операции со временем становятся невыгодными, учитывая ситуацию на рынке.
СП: Сбербанк с 15 ноября возобновил операции по программе "Семейная ипотека", что будет дальше?
- Ставка для всех не может подняться до значений выше 28%, но семейная ставка останется на прежнем уровне, она все равно будет расти. Бюджет не покроет разницу между рыночной стоимостью и такой льготной ипотекой. В этом случае всю ипотеку придется перечислять в бюджет, но это невозможно.
Предельные значения (пределы максимальная сумма средств, которую банки могут выдать в качестве льготной ипотеки и рассчитывать на компенсацию от государства за понесенные расходы -. "СП") на 2025 год уже на пределе. При таких темпах нужно почти 1 трлн руб. на компенсацию семейной ипотеки. На следующий год предусмотрено 637 млрд рублей, но неизвестно, хватит ли этой суммы.
Сейчас банки частично выдают льготную ипотеку по рыночной ставке, так как у них закончился лимит. Формально льготная ипотека остается, но банки могут ее не выдавать или предлагать по другой схеме, где половину придется платить по рыночной ставке, более 28%. Поэтому либо нагрузка на бюджет увеличится, что маловероятно, либо процентная ставка по семейной ипотеке вырастет в следующем году, либо количество заемщиков будет ограничено различными способами, что уже происходит.
Позитивный сценарий может быть реализован, если сложная ситуация в жилищном строительстве продлится недолго, и ЦБ вдруг начнет резко снижать ставку - например, уже в 2025 году, но пока об этом говорить рано. Возможно, потенциал для повышения ставки еще не до конца исчерпан. Если не в декабре, то повышение может произойти уже на следующем заседании регулятора. Поэтому необходимо исходить из сценария, что лимиты на льготную ипотеку в бюджете ограничены.
Возможно, даже лучше пойти на резкое снижение цен в этом секторе, что выгодно тем людям, которые ждали снижения стоимости ипотеки и жилья. Если снижение цен продлится недолго, то рынок вернется в нормальное состояние. С другой стороны, непонятно, как можно охладить только рынок недвижимости, не затронув другие сектора экономики.
"СП": Может ли проблема ипотеки привести к замедлению роста ВВП?
- Сокращение объемов строительства уже способствует замедлению экономического роста. Очевидно, что пострадают и смежные отрасли. Основными отраслями, обеспечивающими рост в последние годы, являются оборонная промышленность и строительство. К концу 2024 года рост ВВП России составит почти 4% рост в 2024 году, это хороший показатель, конечно, стоило бы поддержать эту тенденцию. В случае негативного сценария с высокой ключевой ставкой, ипотечным кризисом и возможным залоговым кризисом рост ВВП может замедлиться на 2%.
Ипотека
Льготная ипотека для чиновников одобрена в России
Эксперт: Спрос на вторичное жилье в Москве может вырасти
"Баланс и справедливость": Эксперт о распространении семейной ипотеки на вторичное жилье
Эксперт дал прогноз по рынку недвижимости на 2025 год
Все материалы по теме (443)