Обычная "однушка" за миллион долларов: Он мог бы жить у стен Кремля, но грядет ипотечный кризис

Обычная "однушка" за миллион долларов: Он мог бы жить у стен Кремля, но грядет ипотечный кризис

Рядовая "однушка" за миллион долларов: Мог бы жить у стен Кремля, но - ипотечный кризис

Экономическое подразделение правительства внимательно следит, в частности, за повышением ставок по кредитам, сказал Дмитрий Песков, пресс-секретарь президента России, отвечая на вопрос о повышении Сбербанком ставок по ипотеке еще на 3,5 пункта по базовым программам.

С 15 ноября Сбер повысил тарифы на готовое жилье с 24,6% до 28,1%, а на строящееся - с 24,9% до 28,4%. Без учета скидок эти значения достигают 30,7% и 31% соответственно.

По подсчетам "РБК-Недвижимость", в октябре для обслуживания ипотеки на однокомнатную квартиру в Москве средней стоимостью 14 миллионов рублей необходимо было заработать около 346,4 тысячи рублей, чтобы выплатить 207,8 тысячи рублей.

После повышения ставки Сбербанка, по данным ДомКлик, для покупки такого жилья в столице потребуется 395,4 тысячи рублей дохода при ежемесячном платеже в 309,9 тысячи рублей.

Это значит, что при ипотеке на 30 лет переплата за квартиру в новостройке составит 97,6 млн рублей, а не 60,8 млн рублей, как было еще в октябре. То есть конечная стоимость обычной "однушки" в спальном районе будет равна...

Ну, например, роскошные апартаменты площадью 150 квадратных метров на Тверской в районе метро Маяковская. Желающие могут сами взять виртуальный миллион долларов и прицениться к московской недвижимости. Уверяю вас - предложения вам понравятся!

- Назвать ситуацию нормальной невозможно. Получается, что ипотечная ставка становится фактически запредельной. Это означает остановку строительства и снижение спроса. В лучшем случае при таком варианте может наступить стагнация в строительном секторе. Это надо было предвидеть. Мы уже говорим о результате. Условия для этого создавались несколько лет". экономист Андрей Бунич оценивает ситуацию.

- До недавнего времени ключевая ставка была низкой. Она росла лишь на короткое время в начале своего периода (с 28 февраля по 10 апреля 2022 года показатель составлял 20%), а затем начала снижаться. До августа 2023 года ставка была абсолютно нормальной (тогда регулятор повысил ее на 3,5 процентных пункта до 12%).

Получается, что примерно за год мы проскочили множество промежуточных показателей от 7-8% до 21% ключевой ставки и непомерной ипотечной ставки более чем в 28%. Плавное повышение не привело бы к таким эксцессам. Теперь непонятно, как действовать в таких условиях. Рынок недвижимости не может это переварить.

"СП": Как будет развиваться этот кризис?

- На мой взгляд, на рынке недвижимости наступит охлаждение. Само по себе это не катастрофа, поскольку рынок недвижимости и строительства цикличен. Всегда есть взлеты и падения, поскольку в строительстве нет постоянного роста. Например, одни игроки строили дома не в том сегменте или не в том районе, а другие неправильно оценивали спрос и инвестировали в проекты, которые невозможно реализовать.

Во время типичного рыночного спада те, кто принимал неэффективные решения, продают активы и могут обанкротиться, но, тем не менее, это здоровый процесс. Цены падают, люди бронируют, а затем появляются новые проекты.

Высокая ставка способствует этому процессу. Конечно, застройщики не могут строить такими темпами, а людям трудно выплачивать ипотеку. Теоретически должно произойти падение спроса и цен. С другой стороны, правительство не может допустить резкого падения цен на недвижимость, ведь банки используют ее в качестве залога. То есть в этом случае есть риск обрушения собственного банковского сектора.

"СП": Могут ли металлургические предприятия и цементные заводы столкнуться с трудностями из-за проблем в строительной отрасли?

- Конечно. Все, что связано со строительством, может быть затронуто. У нас хороший сектор строительных материалов, мы полностью обеспечиваем себя стройматериалами, что редко встречается в других странах. Конечно, трудности в сфере недвижимости могут привести к проблемам и увольнениям в секторе обслуживания стройматериалов и смежной металлургии, и начнется инвестиционная пауза. Кто будет строить дальше в таких условиях?

Если произойдет краткосрочная коррекция, то из этой ситуации еще можно будет выбраться. Но если это перерастет в серьезную проблему, то она распространится и на сам банковский сектор. В интересах банковской системы не допустить таких процессов. В следующей итерации кризис может затронуть финансовый сектор, и тогда это будет настоящая катастрофа.

"СП": В начале ноября "Коммерсантъ" со ссылкой на "Дом.РФ" сообщил, что в октябре по госпрограмме "Семейная ипотека" было выдано больше ипотечных кредитов, чем в сентябре (184,2 против 180,7 млрд рублей). Почему так произошло, ведь Центробанк поднял ставку на 2 процентных пункта только в прошлом месяце?

- Это инерция рынка. Есть еще фактор, когда люди покупают у нас ипотечные кредиты, маскируя под них другие сделки. Это законно, участники рынка используют ипотеку как дополнительное средство купли-продажи.

Эти операции могут продолжаться некоторое время. Иногда это выгоднее, чем платить всю цену сразу. Но все же даже такие операции со временем становятся невыгодными, учитывая ситуацию на рынке.

СП: Сбербанк с 15 ноября возобновил операции по программе "Семейная ипотека", что будет дальше?

- Ставка для всех не может подняться до значений выше 28%, но семейная ставка останется на прежнем уровне, она все равно будет расти. Бюджет не покроет разницу между рыночной стоимостью и такой льготной ипотекой. В этом случае всю ипотеку придется перечислять в бюджет, но это невозможно.

Предельные значения (пределы максимальная сумма средств, которую банки могут выдать в качестве льготной ипотеки и рассчитывать на компенсацию от государства за понесенные расходы -. "СП") на 2025 год уже на пределе. При таких темпах нужно почти 1 трлн руб. на компенсацию семейной ипотеки. На следующий год предусмотрено 637 млрд рублей, но неизвестно, хватит ли этой суммы.

Сейчас банки частично выдают льготную ипотеку по рыночной ставке, так как у них закончился лимит. Формально льготная ипотека остается, но банки могут ее не выдавать или предлагать по другой схеме, где половину придется платить по рыночной ставке, более 28%. Поэтому либо нагрузка на бюджет увеличится, что маловероятно, либо процентная ставка по семейной ипотеке вырастет в следующем году, либо количество заемщиков будет ограничено различными способами, что уже происходит.

Позитивный сценарий может быть реализован, если сложная ситуация в жилищном строительстве продлится недолго, и ЦБ вдруг начнет резко снижать ставку - например, уже в 2025 году, но пока об этом говорить рано. Возможно, потенциал для повышения ставки еще не до конца исчерпан. Если не в декабре, то повышение может произойти уже на следующем заседании регулятора. Поэтому необходимо исходить из сценария, что лимиты на льготную ипотеку в бюджете ограничены.

Возможно, даже лучше пойти на резкое снижение цен в этом секторе, что выгодно тем людям, которые ждали снижения стоимости ипотеки и жилья. Если снижение цен продлится недолго, то рынок вернется в нормальное состояние. С другой стороны, непонятно, как можно охладить только рынок недвижимости, не затронув другие сектора экономики.

"СП": Может ли проблема ипотеки привести к замедлению роста ВВП?

- Сокращение объемов строительства уже способствует замедлению экономического роста. Очевидно, что пострадают и смежные отрасли. Основными отраслями, обеспечивающими рост в последние годы, являются оборонная промышленность и строительство. К концу 2024 года рост ВВП России составит почти 4% рост в 2024 году, это хороший показатель, конечно, стоило бы поддержать эту тенденцию. В случае негативного сценария с высокой ключевой ставкой, ипотечным кризисом и возможным залоговым кризисом рост ВВП может замедлиться на 2%.

Ипотека

Льготная ипотека для чиновников одобрена в России

Эксперт: Спрос на вторичное жилье в Москве может вырасти

"Баланс и справедливость": Эксперт о распространении семейной ипотеки на вторичное жилье

Эксперт дал прогноз по рынку недвижимости на 2025 год

Все материалы по теме (443)

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian