Рынок недвижимости Дубая в 1-й половине 2024 года: драйверы и перспективы роста

Рынок недвижимости Дубая демонстрирует впечатляющую динамику на фоне глобальной экономической нестабильности. Ожидаемый рост ВВП, рекордные показатели в туристической отрасли и масштабные инфраструктурные проекты создают благоприятный фон для развития девелоперских проектов.

Потенциальные риски замедления экономики сдерживаются высоким спросом со стороны состоятельных инвесторов с развитых рынков, притоком экспатов и международных компаний, ростом населения и туристического потока, а также имиджем эмирата как "полигона мировых тенденций" и "тихой гавани" в условиях геополитической напряженности.

Мы проведем комплексный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая, рассмотрим ключевые экономические факторы, оценим динамику спроса и предложения, а также проанализируем потенциальные риски и возможности для инвесторов.

Содержание статьи

1. Рецепт экономической устойчивости Дубая во время глобальной рецессии
   1. Прогноз экономического развития ОАЭ: Рост ВВП и инвестиционная активность
   2. Демографический бум в Дубае: правительство стимулирует приток специалистов и туристов
2. Рынок недвижимости Дубая: баланс между ростом и возможными рисками
   1. Цикличность рынка недвижимости Дубая: фаза бурного роста
   2. Инвестиционный характер рынка укрепляется
   3. Введение нового предложения коррелирует со спросом
   4. Перераспределение спроса

Рецепт экономической устойчивости Дубая во время глобальной рецессии

В условиях глобальной рецессии вероятность оттока экспатов из ОАЭ, которые являются драйверами развития и формируют спрос на недвижимость, снижается благодаря экономической стабильности страны, политике долгосрочных виз и созданию комфортных условий для ведения бизнеса.

Прогноз экономического развития ОАЭ: Рост ВВП и инвестиционная активность

Мировая экономика переживает спад, в то время как экономика ОАЭ укрепляется

МВФ ожидает, что рост ВВП ОАЭ составит 3,5% в 2024 году и 4,2% в 2025 году. Основным риском для экономики ОАЭ остаются резкие скачки цен на нефть: несмотря на рост ненефтяного ВВП, ОАЭ остаются нефтяной страной, а инвесторы чувствительны к изменениям цен на энергоносители.

Экономический прогноз ОАЭ, ОАЭ Центральный банк, апрель 2024 г.

Предприниматели продолжают выбирать ОАЭ для своей деятельности, несмотря на введение корпоративного налога в Дубае с июня 2023 года

Количество новых компаний в Торговой палате Дубая увеличилось до 67 222 в 2023 году (+26,8% к 2022 году) и до 19 056 в 1 квартале 2024 года (+17,6% к 1 кварталу 2023 года), а введение единой экономической лицензии для ведения бизнеса в Абу-Даби привлечет в регион еще больше компаний, что также повысит спрос на офисы класса А.

Геополитическая напряженность в мире продолжает работать на ОАЭ, укрепляя позиции Эмиратов как безопасной страны и "тихой гавани" - этому способствует политика невмешательства ОАЭ в конфликты.

Идет активная взаимная интеграция стран Ближнего Востока

ОАЭ, Саудовская Аравия, Катар, Оман, Кувейт и Бахрейн намерены ввести единую визу к концу 2024 года.

На этом фоне укрепляется Саудовская Аравия, которая все больше привлекает внимание инвесторов реформами, направленными на привлечение бизнеса и населения, а также масштабными девелоперскими проектами (CBRE оценивает общую стоимость проектов недвижимости в КСА в $ 1,68 триллиона по сравнению с $ 409 миллиардами в ОАЭ).

Демографический бум в Дубае: правительство стимулирует приток специалистов и туристов

Рост экономики и рынка недвижимости стимулируется действиями правительства Дубая по привлечению высококлассных специалистов и состоятельных туристов.

В 1 квартале 2024 года население Дубая уже увеличилось на 25 776 человек и достигло 3,68 миллиона человек.

В ближайшем будущем демографический рост продолжится:

• В марте 2024 года правительство объявило о сокращении срока оформления резидентских и рабочих виз с 30 до 5 дней;
• В мае 2024 года была объявлена новая 10-летняя виза Blue Residency для людей, которые способствуют устойчивому развитию и внедрению экологических технологий.

Дубай демонстрирует рекордные показатели по туризму в 1 квартале 2024 года. Ожидается, что в 2024 году этот сектор обеспечит 12% ВВП

В 1 квартале 2024 года Дубай посетили 5,18 млн туристов (+11% к 1 кварталу 2023 года), а в 2023 году эмират занял 4-е место в мире по количеству туристов.

Наблюдается тенденция к росту интереса со стороны Западной Европы - доля туристов отсюда составила 22% от общего числа.

Доля туристов в Дубае в 1 квартале 2024 года

В соответствии с Туристической стратегией ОАЭ до 2031 года, к 2030 году эмират намерен достичь отметки в 40 миллионов туристов в год.

Расширение инфраструктуры и новые возможности для развития территорий

В 2024 году началось строительство новой линии метро. Согласно проекту Dubai Metro Blue Line, к 2029 году должно появиться 14 станций, которые станут связующим звеном между спальными районами и деловым центром.

Запланированное расширение международного аэропорта Аль-Мактум открывает новые возможности для развития логистики и мощностей в районах, расположенных рядом с аэропортом, в первую очередь в южной части Дубая.

Рынок недвижимости Дубая: баланс между ростом и возможными рисками

Цикличность рынка недвижимости Дубая: фаза бурного роста

Рынок недвижимости Дубая цикличен: сейчас цены догоняют пиковые значения 2014 года, и рынок находится в фазе резкого роста цен.

Подъем рынка в каждом цикле происходил в две фазы:

• Первый - долгосрочный, с умеренным ростом цен;
• Второй - короткий, с резким ускорением роста цен и количества сделок из-за спекулятивной активности.

Текущий Цикл находится во второй фазе, о чем свидетельствуют:

• быстрая продажа недвижимости вне плана (иногда за пару часов);
• доминирование недвижимости в рекламе и средствах массовой информации;
• массовое появление на рынке новых разработчиков.

Спрос на квартиры в сегменте off-plan: риск коррекции сдерживает приток инвесторов с развитых рынков

На продажи недвижимости вне плана приходится 66% от общего числа сделок (исторически 20-40%). Большие объемы продаж за счет спекулятивной активности являются потенциальным корректирующим фактором в будущем, который в настоящее время сдерживается высоким спросом со стороны инвесторов с европейских рынков, находящихся в фазе рецессии.

Стремление инвесторов перепродать активы до завершения строительства и наступления сроков платежей может привести к коррекции цен на поздних этапах строительства: с учетом пика роста цен в 2022 году и цикла строительства это может произойти в 2025-2026 годах.

Интерес инвесторов с развитых рынков (Западная Европа) к Дубаю, а также высокий спрос со стороны HNWI, для которых цены считаются приемлемыми, сдерживают риск.

Увеличение числа покупателей за наличные

По оценкам CBRE, доля покупателей жилья в Дубае за наличные в 1-й половине 2023 года достигла пика в 82%, а UBS указывает на их резкий рост с 2022 года.

В то же время ожидаемое снижение ставок ФРС США должно поддержать ипотечных покупателей, которые формируют устойчивый спрос на уровне 10-30% от общего числа покупателей. Поскольку дирхам привязан к доллару, коррекция должна привести к снижению ставок в ОАЭ.

Дополнительный сдерживающий фактор: Ведущие застройщики Дубая планируют ввести ограничения на оплату недвижимости наличными. Предлагается установить максимальный порог в 55 тысяч дирхамов, или $ 14 974, за одну сделку.

Инвестиционный характер рынка укрепляется

Рост цен на жилье и арендных ставок догоняет пик 2014 года. В то же время оно становится менее доступным для среднего класса и все больше приобретает статус актива для перепродажи с целью получения прибыли.

Рынок новостроек растет уже четвертый год подряд

Пик спроса пришелся на 2022 год, когда цена квадратного фута в строящихся квартирах выросла на +17%. В 2023 году цены в сегменте off-plan выросли всего на 0,2% по сравнению с 2022 годом из-за выхода новых проектов и эффекта высокой базы. Сейчас цены в проектах off-plan уже выросли на 1,2% по сравнению с 2023 годом.

Эксперты продолжают прогнозировать рост цен, но более умеренными темпами: например, Knight Frank ожидает рост в 3,5% в эконом- и 5% в премиум-сегменте в 2024 году.

Средняя ставка аренды достигла пика, а объем контрактов растет уже шестой год. Если в 2023 году рост арендных ставок достигал 14%, то сейчас он составляет уже 12% по сравнению с полным 2023 годом.

Рынок аренды в Дубае формируется за счет экспатов, туризма, а также среднего класса, который вынужден выходить на рынок аренды из-за высоких ипотечных ставок.

В то же время ожидается, что в ближайшем будущем ландшафт рынка аренды изменится в сторону повышения ставок. Причина - обновление индекса RERA, согласно которому устанавливается допустимый диапазон повышения арендной платы для контрактов на сдачу в аренду определенного типа жилья и площади.

Если раньше при расчете учитывались старые продленные контракты, то теперь обновленный калькулятор включает только новые контракты и отражает текущие высокие рыночные цены, что увеличивает диапазон ставок. Это позволяет владельцам недвижимости значительно увеличить арендную плату по действующим договорам.

Если несколько договоров аренды в определенном районе будут продлены со значительным увеличением, это изменит динамику для всего района.

Введение нового предложения коррелирует со спросом

На фоне растущего спроса на квартиры и притока девелоперов в долгосрочной перспективе существует риск переизбытка предложения в эконом-сегменте, который компенсируется притоком экспатов и изменениями на рынке аренды, вызванными регулятором RERA.

Помимо активности инвесторов, рост цен на рынке недвижимости поддерживается спросом со стороны HNWI на жилье премиум-класса

В 1-м квартале 2024 года было продано рекордное количество жилой недвижимости - 402 объекта стоимостью более 20 миллионов дирхамов. В 1-м квартале 2023 года рост составил 40%.

Помимо прочего, не только в Дубае, но и в соседних эмиратах наметилась тенденция к росту проектов типа "брендовая резиденция", которые пользуются спросом у состоятельных людей.

Дефицит предложения в сегменте (всего в этом году планируется поставить 368 единиц) провоцирует рост цен.

Наблюдается бум предложения квартир эконом-сегмента

Если исторически средний объем ввода предложения составлял около 30 тысяч единиц в год, то в последние 2 года этот объем превысил среднее значение. Так, в 2023 году было введено рекордное со времен пандемии количество объектов - 39,4 тысячи (из них 83% - квартиры), а в 2024 году ожидается еще 38 тысяч объектов.

Это происходит на фоне снижения интереса девелоперов к проектам вилл: -31% в 2023 году (по сравнению с 2022 годом) и -30% в 1 квартале 2024 года.

Общий объем предложения оценивается примерно в 78-80 тысяч единиц к 2028 году.

Введение нового предложения коррелирует со спросом

В 1 квартале 2024 года было введено в эксплуатацию более 8 300 объектов, из них 68% - квартиры, в следующих кварталах 2024 года ожидается ввод 29 690 объектов, и эксперты не видят причин для паники.

Однако по завершении строительства большинства начатых проектов наличие большого стока при снижении спекулятивного спроса может создать нездоровую ситуацию на рынке.

Перераспределение спроса

Тенденция к развитию других эмиратов ОАЭ на основе опыта Дубая, а также запрос инвесторов на более высокую доходность, приводит к перераспределению спроса внутри ОАЭ.

Спрос на недвижимость в соседних эмиратах сейчас создают в основном состоятельные люди: по данным Knight Frank, HNWI намерены инвестировать $ 408,3 млн в жилую недвижимость в Абу-Даби и $ 388,5 млн в Рас-Аль-Хайме.

Абу-Даби становится главным конкурентом Дубая на рынке недвижимости

В 2023 году количество сделок с новостройками в эмирате превысило показатели 2022 года на 94%, а в 1 квартале 2024 года - на 3% по сравнению с 1 кварталом 2023 года (1 641 сделка).

Помимо HNWI, Абу-Даби привлекает инвесторов более доступными ценами и высокой ожидаемой доходностью, а также отсутствием налога на доход от аренды, прирост капитала и налога на передачу права собственности в размере 2% против 4% в Дубае.

Абу-Даби позиционирует себя как платформа для развития бизнеса

Правительство эмирата объявило о запуске новой единой экономической лицензии для оптимизации бизнеса в свободных экономических зонах - к 2025 году планируется завершить строительство культурного и инвестиционного центра Абу-Даби - Saadiyat Cultural District.

Эти меры направлены на привлечение не только состоятельных людей, но и среднего класса, что также будет способствовать развитию рынка недвижимости.

Внимание инвесторов к Рас-аль-Хайме растет

В 2023 году общий объем сделок с недвижимостью в эмирате достиг 3 111 единиц, превысив показатели 2022 года на 36,5%. В этом году тенденция роста продолжилась - в 2023 году известные бренды Aldar, Ellington, JW Marriott вышли на рынок Рас-аль-Хаймы с проектами курортной недвижимости.

Эффект Wynn" способствует: открытие первого в ОАЭ казино в 2027 году будет способствовать развитию секторов развлечений, туризма и недвижимости.

Источник