Дорогой в квадрате: Институциональные инвесторы повышают интерес к недвижимости в ОАЭ

Дубай переживает новую волну институционального интереса: за последние четыре года стоимость недвижимости в эмирате выросла на 70%, и крупные западные и азиатские фонды присматриваются к рынку на фоне растущего спроса в сегменте доходных активов.

Глобальные институциональные инвесторы завоевывают позиции с длительным горизонтом планирования: Американские, сингапурские, индийские фонды и банки работают в секторах, которые им понятны и понятны, фокусируясь на управляемых активах с защитой капитала и увеличивая свое присутствие на местах. Регион воспринимается как часть глобального портфеля, а не как спекулятивная ставка. Стратегии рассчитаны на 10+ лет с высоким уровнем участия.

Содержание статьи

1. Brookfield: в Дубай за стабильностью
2. Mapletree: MENA как инструмент управления рисками
3. Rava Partners: первый шаг в регионе MENA через социальную инфраструктуру
4. Sunset Hospitality: Местные игроки делают ставку на роскошь
5. Основным препятствием является нехватка ликвидных активов
6. Главное

Brookfield: в Дубай за стабильностью

Канадская компания Brookfield Corp. Он рассматривает возможность запуска проекта смешанного формата в районе Dubai Hills. Если сделка состоится, это будет первая инвестиция компании в жилье в эмирате - и еще один шаг к углублению ее местного присутствия.

Brookfield - не новичок на этом рынке: в партнерстве с Investment Corp. они уже реализовали флагманскую офисную башню ICD Brookfield Place. Сегодня это один из самых дорогих объектов аренды в DIFC и ключевой актив в их региональном портфеле.

Что важно:

• Brookfield рассматривает Дубай и Эр-Рияд как "глобальные города" с инвестиционным горизонтом 10+ лет.
• Компания придерживается консервативного подхода, уделяя основное внимание рентабельности, устойчивости и качеству активов. Риск девелопера сведен к минимуму, а приоритет отдается "основным активам", способным противостоять рыночным циклам.
• Дубай официально включен в глобальный пул недвижимости Brookfield наряду с Нью-Йорком, Лондоном и Торонто. Офисы компании в DIFC являются частью ядра, которое удерживается в течение длительного времени.

ICD Brookfield Place остается главной региональной точкой притяжения: 1 миллион квадратных метров. тысячи футов офисных площадей, спрос со стороны международных арендаторов инвестиционного класса и собственный офис Brookfield на 24-м этаже.

Эта башня - один из немногих объектов в Дубае, который можно назвать "невоспроизводимым" с точки зрения качества, масштаба и местоположения.

Mapletree: MENA как инструмент управления рисками

Сингапурская компания Mapletree Investments, контролируемая Temasek, выходит на рынок Ближнего Востока и Северной Африки с четкой целью - сбалансировать портфель и расширить доступ к крупному институциональному капиталу. Уже открыт новый офис в Абу-Даби, а объем инвестиций в регион может достичь $ 2 миллиардов.

Контекст:

После двух десятилетий стабильного роста компания зафиксировала свой первый убыток на фоне переоценки активов в США, Европе и Австралии. В 2024 году на эти регионы приходилось более 40% ее глобального портфеля (77,5 млрд сингапурских долларов). Выход в ОАЭ - это инструмент для управления волатильностью и укрепления позиций в юрисдикции с высокой ликвидностью и минимальными потрясениями.

Что важно:

• Для масштабирования своей платформы Mapletree опирается на региональные суверенные фонды с общим объемом активов более $1,5 триллиона.
• Компания наращивает команду по управлению частным капиталом в MENA: цель - создать плотную сеть институциональных связей и заложить основу для устойчивого роста AUM до 100-120 миллиардов сингапурских долларов в течение пяти лет.
• Возвращение Хайрула Абдуллы (экс-алдара, бывшего вице-президента Mapletree) и открытие офиса в Абу-Даби воспринимаются как подготовка к масштабному расширению регионального присутствия.

Когда традиционные рынки теряют стабильность, доступ к региональному капиталу с длинным мандатом и низкой корреляцией с западными циклами, по мнению Mapletree, является не альтернативой, а необходимостью.

Rava Partners: первый шаг в регионе MENA через социальную инфраструктуру

Инвестиционное подразделение Hillhouse, Rava Partners, вышло на рынок Ближнего Востока, заключив сделку в сфере социально значимых активов. Компания приобрела у фонда недвижимости NBK Capital Partners здание Hartland International School (HIS) в Дубае за $100 миллионов. Сделка была проведена через Real Asset Opportunities Fund I в партнерстве с Alta Capital, эксклюзивным операционным партнером Rava в сфере образовательных активов.

Контекст:

Это первый международный проект платформы Elevate, созданной Rava и Alta в 2023 году. В Индии компания уже управляет более чем 30 учебными заведениями K-12 и жильем для студентов с совокупным AUM в $1 миллиард. Теперь в центре внимания - ОАЭ, где рост населения, спрос со стороны экспатов и государственная поддержка сектора делают рынок образования одной из наиболее предсказуемых точек роста на 10-летнем горизонте.

Что важно:

• HIS - это более 2 000 студентов из более чем 100 стран мира, здание на 9 акрах земли в Mohammed Bin Rashid City, долгосрочная аренда с Meraki Education.
• По оценкам властей, в ближайшие 10 лет Дубаю потребуется до 100 новых школ, поскольку спрос на образовательную недвижимость со стороны учреждений продолжает расти.
• Эта сделка рассматривается как начало - в следующем цикле Rava планирует расширить свою деятельность на другие социально значимые классы активов: логистику, центры обработки данных, биотехнологии и производственную инфраструктуру.

Для глобальных платформ, ориентированных на устойчивый приток капитала, недвижимость Дубая - это окно в демографически насыщенный, предсказуемый и инфраструктурно зрелый рынок.

Sunset Hospitality: Местные игроки делают ставку на роскошь

Sunset Hospitality Group, известная своими брендами Sushisamba и METT Hotels & Resorts, инициировала привлечение $300 миллионов в 2024 году для масштабирования своего международного портфеля. Jefferies структурирует процесс, и, по данным Bloomberg, формат с якорным институциональным инвестором является предпочтительным, но команда открыта к гибкому партнерству.

Контекст:

В апреле 2024 года Goldman Sachs инвестировал $25 млн в Sunset для расширения гостиничного бизнеса. Это не единичный случай: подобные сделки фиксируются во всем премиальном сегменте - Ennismore (часть Accor) активно ищет инвесторов для экспансии в США, а саудовский PIF приобрел долю в Rocco Forte Hotels в конце 2023 года.

Что важно:

• Sunset уже управляет 64+ заведениями в 17 странах, включая такие знаковые проекты, как Aura Skypool и высококлассные концепции ночной жизни.
• Компания ориентируется на сегмент HNW и UHNW - именно эти потребители формируют спрос в Дубае и Абу-Даби.
• Криптофонды, азиатские инвестиционные банкиры и состоятельные люди из СНГ переезжают в этот регион - спрос на премиальное гостеприимство становится системным, а не сезонным.

Основным препятствием является нехватка ликвидных активов

Несмотря на устойчивый интерес со стороны глобальных институциональных инвесторов, прибыльный рынок недвижимости Дубая остается ограниченным с точки зрения предложения. Большая часть высококачественных активов по-прежнему принадлежит местным семейным офисам и полугосударственным структурам, которые не склонны продавать их. В результате многие игроки вынуждены вступать в циклы девелопмента "с нуля", что требует более активного участия и горизонта планирования.

С другой стороны, 10 лет назад Дубай воспринимался как рискованный рынок: рецессия, заброшенные стройки, медийные изображения брошенных суперкаров в аэропорту. Сегодня это один из самых активных рынков, с рекордными сделками в прайм-сегменте, ростом туристического потока и деловой активности, гибким налоговым резидентством и мягкой визовой политикой. Приток капитала из США, Европы и Азии стал системным.

Главное

• За последние четыре года цены на недвижимость в Дубае выросли примерно на 70%, что стимулировало институциональный интерес со стороны западных фондов.
• Глобальные фонды и банки закрепляются в регионе с горизонтом 10+ лет, работая в знакомых им секторах, от школ до офисов. Основное внимание уделяется управляемым активам, защите капитала и местному присутствию. Дубай и Абу-Даби становятся частью глобального портфеля, а не точкой спекулятивного роста.
• Стратегии инвесторов смещаются от спекулятивных моделей к долгосрочному управлению капиталом с акцентом на защиту от рыночных циклов.
• Компании Brookfield, Mapletree и Hillhouse (Rava Partners) активизируют инвестиционную деятельность в сегментах премиальной, доходной и социально значимой недвижимости в ОАЭ.
• Основными проблемами рынка являются ограниченное предложение и высокая доля недвижимости в руках местных игроков из ближнего зарубежья и штатов.

Источник