Inwestycje w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich w 2024 r.

Rynek nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich nadal rozwija się w rekordowym tempie, a ostatnie 12 miesięcy pokazało, że popyt, ceny i stawki czynszu we wszystkich segmentach mieszkaniowych nie spadną. Trend ten stopniowo zaczyna obejmować nie tylko tradycyjnie popularny Dubaj, ale także inne emiraty: Abu Zabi i Ras al-Chajma.

Co stoi za rekordowym wzrostem, jakie czynniki przyczyniają się do rozwoju emirackich rynków i jakie opcje są dostępne dla inwestorów w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich?

Treść artykułu

1. Opcje inwestycyjne w Zjednoczonych Emiratach Arabskich
   1. Inwestowanie w nieruchomości
   2. Inwestowanie w gotowy biznes
   3. Inwestowanie w rozpoczęcie działalności gospodarczej
   4. Inwestowanie w konta oszczędnościowe
   5. Inwestowanie na rynku akcji
   6. Inwestowanie w jednostki funduszy inwestycyjnych
2. Inwestycje w Dubaju
   1. Rynek nieruchomości w Dubaju: analiza
   2. Rodzaje nieruchomości pod inwestycje
   3. Zwrot z inwestycji w obiekty w budowie
   4. Najlepsze obszary Dubaju do inwestowania w nieruchomości
3. Inwestycje w Abu Zabi
   1. Ceny nieruchomości w Abu Zabi
   2. Podatek od rejestracji nieruchomości
   3. Prawo do posiadania nieruchomości przez cudzoziemców
   4. Najlepsze obszary Abu Zabi do inwestowania w nieruchomości
4. Inwestycje w Ras Al-Chajma
   1. Zalety inwestowania w Ras al-Chajma
   2. Najlepsze obszary Ras Al Khaimah pod inwestycje w nieruchomości
5. Inwestycje w Ajman
   1. Zalety inwestowania w Ajman
   2. Najlepsze projekty i dzielnice w Ajmanie

Opcje inwestycyjne w Zjednoczonych Emiratach Arabskich

Solidna polityka makroekonomiczna nadal umacnia pozycję ZEA jako międzynarodowego centrum inwestycyjnego, a w 2024 r. polityka Emiratów polegająca na dywersyfikacji gospodarki i rozwoju środowiska inwestycyjnego przynosi owoce.

Biznes wybiera Zjednoczone Emiraty Arabskie

Dubaj i Abu Zabi zajmują trzecie i czwarte miejsce w rankingu najlepszych miast do pracy według Boston Consulting Group, ustępując jedynie Londynowi i Amsterdamowi, a Zjednoczone Emiraty Arabskie zostały uznane za kraj numer jeden pod względem tworzenia firm trzeci rok z rzędu, zgodnie z raportem GEM 2023/2024.

W najnowszym badaniu odnotowano poprawę 11 z 13 wskaźników warunków rozwoju przedsiębiorczości w porównaniu do 2022 roku. Największy wzrost wykazały wskaźniki transferów dla górnictwa, a także rozwoju infrastruktury handlowej i zawodowej - każdy z nich wzrósł z 6,8 do 7,8 punktu.

W tym kontekście firmy nadal wybierają Zjednoczone Emiraty Arabskie do prowadzenia swojej działalności, pomimo wprowadzenia podatku od osób prawnych w Dubaju od czerwca 2023 roku. Liczba nowych firm w Dubajskiej Izbie Handlowej wzrosła do 67 222 w 2023 r. (+26,8% do 2022 r.) i do 19 056 w pierwszym kwartale 2024 r. (+17,6% do pierwszego kwartału 2023 r.).

Wprowadzenie jednolitej licencji na prowadzenie działalności gospodarczej w Abu Zabi przyciągnie do regionu jeszcze więcej firm, co również zwiększy popyt na biura klasy A.

Wolumen bezpośrednich inwestycji zagranicznych bije rekordy

Według Światowego Raportu Inwestycyjnego 2024, opublikowanego przez Konferencję Narodów Zjednoczonych ds. Handlu i Rozwoju (UNCTAD), wolumen bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) otrzymanych w Zjednoczonych Emiratach Arabskich w 2023 r. wyniósł 30,68 mld dolarów. To o 28% więcej niż w 2022 r., kiedy było to $22,73 mld USD.

Dla porównania, Stany Zjednoczone przyciągnęły największy wolumen bezpośrednich inwestycji zagranicznych, ale ich łączne inwestycje spadły o 3% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Migracja dużego kapitału do Zjednoczonych Emiratów Arabskich

Według raportu Henley & Partners, spodziewany napływ HNWI w Zjednoczonych Emiratach Arabskich wyniesie 6 700 dolarowych milionerów w 2024 roku. Największy odpływ kapitału obserwowany jest z Chin i Wielkiej Brytanii. Czynniki prowokujące migrację obejmują perspektywę wyższych podatków w ramach nowego rządu Partii Pracy w Wielkiej Brytanii.

Dubaj z kolei przyciąga zamożnych inwestorów bezpiecznym środowiskiem biznesowym i reformami wizowymi, które zachęcają do migracji.

Wszystkie te czynniki wyraźnie pokazują dojrzałość rynku Zjednoczonych Emiratów Arabskich jako korzystnego obszaru dla inwestycji: w ciągu ostatnich kilku lat Emiraty stworzyły solidne podstawy dla długoterminowych inwestycji, oferując inwestorom szereg możliwości zachowania i zwiększenia kapitału.

Inwestowanie w nieruchomości

Odkąd nieruchomości mieszkalne stały się dostępne do zakupu dla obcokrajowców w 2002 roku, sytuacja na rynku emirackim zmieniła się diametralnie.

Obecnie ZEA to stabilne środowisko dla inwestycji w zagraniczne nieruchomości, gdzie spekulacyjny charakter stopniowo ustępuje miejsca dojrzałości i kompetentnej kalkulacji, a sytuacyjnych graczy rynkowych zastępują inwestorzy z doświadczeniem i zapotrzebowaniem na jakościowo nowe projekty.

Globalne centrum inwestycyjne

Według Knight Frank, 73% dużych prywatnych inwestorów (HNWI) z całego świata uważa Dubaj za priorytetowe miasto do zakupu nieruchomości. Mieszkańcy Azji Wschodniej (Chiny, Hongkong, Singapur) wykazują największe zainteresowanie nabywaniem projektów deweloperskich w Dubaju (77%).

Liczba ta jest nieco niższa wśród HNWI z krajów Zatoki Perskiej (57%) - pozostałe 43% inwestuje na rynkach krajowych (Arabia Saudyjska, Katar i Oman).

Najlepsze warunki na światowych rynkach

39% globalnych HNWI kojarzy zakup nieruchomości w ZEA z atrakcyjnością inwestycyjną projektów, 26% dostrzega wysoki potencjał turystyczny Emiratów, 15% docenia jakość życia i usług.

Inwestorzy wymieniają niskie podatki jako ważne czynniki (nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, a podatek od osób prawnych jest niższy niż na rynkach alternatywnych), komfortowe środowisko biznesowe oraz przejrzysty i zrozumiały program "złotej wizy".

Nadążanie za światowymi trendami

Rozwój rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich zbiega się z głównymi wektorami rozwoju globalnego popytu:

• W obliczu globalnej niepewności gospodarczej inwestorzy poszukują stabilnych rynków, na których mogliby inwestować;
• Pandemia COVID-19 zmieniła preferencje inwestorów, zwiększając zainteresowanie nieruchomościami, które oferują możliwość pracy i wypoczynku w jednym miejscu;
• Dubaj aktywnie inwestuje w rozwój infrastruktury cyfrowej i innowacyjnych technologii, co odpowiada globalnemu trendowi cyfryzacji i rozwoju technologicznego;
• Tendencja do zrównoważonego rozwoju została przedstawiona w ZEA, gdzie obowiązują wysokie standardy opieki zdrowotnej, edukacji i bezpieczeństwa osobistego.

Inwestowanie w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jest opłacalne

Średni zwrot netto z nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich

Źródła: C&W, Bayut, Reidin

Inwestowanie w gotowy biznes

Zjednoczone Emiraty Arabskie nadal aktywnie stymulują inwestycje i przedsiębiorczość: inwestorzy mają możliwość posiadania 100% firm, a inicjatywy takie jak NextGenFDI przyspieszają proces licencjonowania i rejestracji firm technologicznych, które chcą zdobyć przyczółek w Emiratach.

Zakup działającej spółki lub udziałów w niej to skuteczny sposób na uzyskanie wizy rezydenta w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, omijający etapy tworzenia nowej firmy. Ważne jest, aby pamiętać, że firma, którą zagraniczny inwestor planuje nabyć, musi spełniać te same kryteria, co nowa firma.

Przed zakupem firmy konieczne jest przeprowadzenie dokładnego audytu: analiza sprawozdań finansowych, statusu prawnego, istniejących umów, zobowiązań i zgodności z lokalnymi przepisami. Na tym etapie inwestor uzgadnia warunki transakcji i sporządza umowę kupna-sprzedaży (SPA), która określa cenę, strukturę płatności i wszelkie warunki, które muszą zostać spełnione przed sfinalizowaniem transakcji.

W celu prawnego sformalizowania przeniesienia praw własności do przedsiębiorstwa konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody organu licencyjnego Wydziału Inwestycji Ministerstwa Gospodarki ZEA.

Po zatwierdzeniu przeniesienia własności firma musi zostać ponownie zarejestrowana w Ministerstwie Gospodarki i Departamencie Rozwoju Gospodarczego (DED) w emiracie, w którym działa firma.

Inwestowanie w rozpoczęcie działalności gospodarczej

Otwarcie działalności gospodarczej w Zjednoczonych Emiratach Arabskich reguluje ustawa federalna nr 19 o bezpośrednich inwestycjach zagranicznych.

Dla inwestora zagranicznego ważne jest, aby rodzaj działalności gospodarczej znajdował się na "Pozytywnej liście" umożliwiającej 100% własność zagraniczną.

Ministerstwo Gospodarki identyfikuje kilka obszarów, które są obecnie szczególnie obiecujące dla inwestycji:

• fintech;
• technologie rolnicze;
• opieka zdrowotna;
• wykształcenie;
• turystyka;
• logistyka;
• Technologie informacyjne i komunikacyjne;
• turystyka medyczna;
• energia odnawialna;
• Media i rozrywka;
• przemysł kreatywny;
• działalność hazardowa.

Decyzja Ministerstwa Finansów określa minimalne wymogi kapitałowe dla firm, które są w całości własnością inwestorów zagranicznych, a wymagania te różnią się w zależności od rodzaju działalności. Na przykład dla rolnictwa - co najmniej 7,5 mln dirhamów ($2 mln), dla produkcji - od 2 mln dirhamów ($544 tys.), dla sektora usług - do 100 mln dirhamów ($ 27 mln).

Na kolejnym etapie składany jest wniosek o licencję FDI wraz z załączeniem wszystkich wymaganych dokumentów, w tym umowy spółki. Po uzyskaniu licencji należy otworzyć firmowe konto bankowe i wpłacić na nie co najmniej 20% kapitału docelowego.

Inwestowanie w konta oszczędnościowe

W Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma jednej stałej stawki dla kont oszczędnościowych - każdy bank ustala własne warunki. Średnia krajowa stopa procentowa wynosi nieco ponad 1% rocznie, w zależności od wielkości i czasu trwania depozytu.

Zarówno mieszkaniec Emiratów, jak i obcokrajowiec może otworzyć tutaj konto oszczędnościowe. Warunki otwierania kont dla rezydentów i nierezydentów mogą się różnić w zależności od konkretnego banku.

Oprocentowanie depozytów w bankach ZEA

Inwestowanie na rynku akcji

Inwestorzy, zarówno rezydenci, jak i nierezydenci ZEA, mogą uczestniczyć w obrocie na lokalnych giełdach za pośrednictwem brokerów. Aby to zrobić, należy uzyskać numer identyfikacyjny inwestora i otworzyć rachunek handlowy u brokera zarejestrowanego na jednej z trzech giełd ZEA:

• Rynek finansowy w Dubaju;
• Giełda Papierów Wartościowych w Abu Dhabi;
• NASDAQ Dubai.

Inwestowanie w jednostki funduszy inwestycyjnych

1 kwietnia 2024 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące funduszy inwestycyjnych. Zaczęły obowiązywać ograniczenia dotyczące promocji funduszy inwestycyjnych: sprzedaż zagranicznych funduszy inwestycyjnych jest dozwolona wyłącznie w drodze oferty prywatnej dla inwestorów profesjonalnych.

Kryteria profesjonalnego inwestora:

• posiada aktywa netto w wysokości co najmniej 4 mln dirhamów ($1,09 mln);
• Potwierdził swój status profesjonalnego inwestora.

Szczegółowe przepisy dotyczące regulacji funduszy inwestycyjnych można znaleźć na oficjalnej stronie internetowej Administracji Papierów Wartościowych.

Inwestycje w Dubaju

Pozytywna dynamika rynku nieruchomości w Dubaju, zgodnie z najnowszymi raportami Departamentu Gruntów, nie wykazuje oznak ochłodzenia, wręcz przeciwnie, wolumeny sprzedaży biją rekordy nawet w tradycyjnie niskim sezonie letnim.

Rynek nieruchomości w Dubaju: analiza

Cena metra kwadratowego w Dubaju rośnie 16. kwartał z rzędu. Wzrost rok do roku wynosi 21%, a w porównaniu z pierwszym kwartałem 2020 r. ceny wzrosły o 53%. Jednocześnie obserwuje się spowolnienie tempa wzrostu cen w bardzo drogich obszarach.

Według analityków Tranio, w sierpniu 2024 r. nabywcy dokonali 11 131 transakcji na rynku nieruchomości w fazie budowy - o 50% więcej niż w sierpniu 2023 r. (7 426 transakcji). W porównaniu z lipcem 2024 r. liczba transakcji wzrosła o 6%.

Łączna wartość nieruchomości sprzedanych poza planem w sierpniu wyniosła $ 7,55 mld, czyli o 46% więcej niż w sierpniu 2023 roku. Wskaźnik wzrósł o kolejne 6,3% w porównaniu z poprzednim miesiącem i ustanowił nowy rekord w ciągu 4 lat obserwacji.

Najpopularniejszymi projektami w segmencie apartamentów poza planem były Marina Views (4,9% wszystkich transakcji), Verve City Walk (3,5%) i SOBHA ONE (3%).

Na wtórnym rynku nieruchomości panuje pozytywny trend: według danych Property Monitor, w lipcu 2024 r. udział sprzedaży pierwotnej spadł o 0,5% i wyniósł 59% wobec 41% transakcji na rynku wtórnym. Średnia wartość za 12 miesięcy wynosi 61,4% dla sprzedaży pierwotnej i 38,6% dla nieruchomości wtórnych.

Najpopularniejszym obszarem początkowej sprzedaży była dzielnica Dubai Hills Estate, gdzie sfinalizowano 10,9% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości poza planem. Za nim plasuje się dzielnica JVC z udziałem w rynku wynoszącym 9,2%.

Podaż mieszkań i plan oddania do użytku

Według badania C&W, rekordowa liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych nie wykazuje oznak spowolnienia. Deweloperzy z dużym funduszem gruntów zaczynają realizować nowe projekty, a prywatni deweloperzy aktywnie nabywają grunty.

24 300 mieszkań zostanie oddanych do użytku w III i IV kwartale 2024 roku. Do końca roku planowane jest przekazanie prawie 39 000 mieszkań, czyli tyle samo co w 2023 roku. Największy wolumen przekazań odnotowano w Dystrykcie 7 MBR City (4 292 lokale), a następnie w Business Bay (3 722 lokale).

Wolumen rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych w drugim kwartale 2024 r. wzrósł o 56% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Z kolei liczba projektów willowych spadła o 17%.

Zainteresowanie inwestorów z rynków rozwiniętych (Europy Zachodniej) Dubajem, a także wysoki popyt ze strony HNWI, dla których ceny są postrzegane jako akceptowalne nawet na rekordowo wysokich poziomach, ograniczają ryzyko nadpodaży.

Rynek wynajmu

Według Dubai Land Department, w pierwszej połowie 2024 r. zarejestrowano 299 564 umów najmu, czyli o 52,5% więcej niż w 2019 r. i o 5,8% więcej niż w tym samym okresie 2023 r.

Średnio czynsze w emiracie wzrosły o 19% rok do roku i o 64% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2020 roku.

Ze względu na gwałtowny i długotrwały wzrost czynszów przez 14 kolejnych kwartałów, nastąpił wzrost odsetka najemców, którzy nadal przedłużają umowy o 14%.

Aktualizacja wskaźnika czynszów RERA prawdopodobnie spowoduje przesunięcie popytu z segmentu elitarnego w kierunku bardziej przystępnych cenowo mieszkań. Wzrost stawek czynszu wpłynie na wszystkie obszary Dubaju: wzrost kosztów nawet kilku umów w jednym obszarze wywoła reakcję łańcuchową, a stawki natychmiast wzrosną w całej lokalizacji, a następnie w całym emiracie.

Rodzaje nieruchomości pod inwestycje

Według danych Dubai Land Department za drugi kwartał 2024 r., całkowity wolumen transakcji na rynku nieruchomości osiągnął 43 261 jednostek - o 43,8% więcej niż w drugim kwartale 2023 r.

Rynek nieruchomości w Dubaju w drugim kwartale 2024 r.

Apartamenty

Według Knight Frank, w drugim kwartale 2024 r. łączny wzrost cen mieszkań wyniesie 6%: liczba ta była o 20,7% wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Pomimo znacznego wzrostu o 44% od 2020 roku, obecne ceny przekraczają szczyt z 2014 roku tylko o 3,2%.

Wille

Jeśli chodzi o wille, ich wartość nadal rośnie szybciej niż w segmencie apartamentów. W drugim kwartale 2024 r. średnia cena domów prywatnych wzrosła o 6,7%, osiągając $5,557 za metr kwadratowy. Jest to wzrost o 24,3% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Ceny willi są obecnie o 28% wyższe niż w szczytowym 2014 roku.

Eksperci Tranio wybiorą płynne nieruchomości w Dubaju do zamieszkania i inwestycji. Zostaw zapytanie, aby otrzymać szczegółową konsultację z przeglądem rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

Prześlij swoją aplikację

Biura

Według CBRE, średnie obłożenie powierzchni biurowej w drugim kwartale 2024 r. wyniosło 91,4%, co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu z poziomem 91,5% rok wcześniej. Niewielki spadek obłożenia jest w dużej mierze spowodowany pojawieniem się nowej podaży na rynku.

Stawki czynszu w segmencie nieruchomości biurowych nadal wykazywały stały wzrost w ciągu kwartału. Średnie stawki czynszu dla segmentów Prime, A, B i C wzrosły odpowiednio o 4,7%, 19,9%, 20,9% i 15% w porównaniu z rokiem poprzednim. Na koniec drugiego kwartału 2024 r. średnie stawki czynszu w segmentach biurowych Prime, A, B i C wyniosły odpowiednio 750, 580, 483 i 389 dolarów za metr kwadratowy rocznie.

Czynsze w dubajskich biurach w drugim kwartale 2024 r.