W ostatnich latach zainteresowanie Rosjan nieruchomościami za granicą wyraźnie wzrosło. Chociaż w ubiegłym roku nastąpił spadek popytu w porównaniu do szczytowych wartości z 2022 r., to w dłuższej perspektywie aktywność klientów z Rosji nadal rośnie. Tak więc w okresie styczeń-kwiecień 2024 r. Tranio otrzymało o 35,8% więcej wniosków niż w tym samym okresie 2021 r., ale o 9,8% mniej niż w rekordowym 2022 r. Zmiany w ciągu ostatniego roku są nieznaczne: dynamika wniosków do stycznia-kwietnia 2023 r. wyniosła zaledwie 0,1%.
Kontekst geopolityczny i gospodarczy sprawia, że inwestowanie w nieruchomości za granicą jest jedną z najpopularniejszych strategii ochrony kapitału i unikania ryzyka związanego z krajem (kurs rubla, wpływ sankcji itp.). Jednak po 2022 r. klienci z rosyjskim paszportem napotykają trudności w transakcjach: procedury zgodności stały się bardziej skomplikowane, dostęp do wielu programów wizowych i paszportowych jest ograniczony dla inwestorów. Aby ocenić, w jaki sposób czynniki te wpłynęły na wybór klientów i które kraje są najbardziej otwarte na rosyjski kapitał w 2024 r., Tranio przeprowadziło ankietę wśród brokerów, deweloperów i ekspertów ds. relokacji. Wśród respondentów znaleźli się eksperci rynku nieruchomości Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Tajlandii, Turcji, Niemiec, Grecji, Hiszpanii, Cypru, Portugalii, Francji i 20 innych krajów.
Według ekspertów, z którymi przeprowadzono wywiady, w wielu krajachklienci z Rosji i WNP stanowią znaczną część klientów: do 60% wszystkich zagranicznych nabywców nieruchomości w 2023 r. - wobec 49% rok wcześniej. Jednocześnie udział Europejczyków wśród zagranicznych klientów spada drugi rok z rzędu: do 39% w 2023 r., w porównaniu z 49% w 2022 r. lub 62% w 2021 r. W ubiegłym roku wzrosła również aktywność nabywców z Izraela: ich udział wzrósł do 20% w porównaniu do 16% w 2022 r., a klienci z Bliskiego Wschodu stali się bardziej widoczni - z udziałem 12% w porównaniu do 8% w 2022 r.
W ostatnich latach, nieruchomości zagraniczne stał się istotnym składnikiem portfela rosyjskich inwestorów, ale nie oznacza to braku zainteresowania aktywami w Rosji. Wręcz przeciwnie, eksperci zauważają ożywienie i wzrost rosyjskiego rynku akcji.
Jednocześnie duzi inwestorzy utrzymują swoje inwestycje w nieruchomości za granicą, gdzie rosyjski kapitał opanował nowe rynki w Azji i na Bliskim Wschodzie: pomaga to zdywersyfikować portfel i zmniejszyć zależność od kursu rubla.
Rosjanie odmówili transakcji z powodu cen i problemów z transferem pieniędzy
Uczestnicy ankiety Tranio zidentyfikowali dwa główne powody, dla których transakcje z nabywcami nieruchomości z Rosji i krajów WNP w 2023 roku:
- Przelew pieniędzy do kraju zakupu nie był możliwy (41% respondentów);
- Kupujący oczekiwali nierealistycznie niskiej ceny (38% respondentów).
Powody te dominowały w 2022 r., ale teraz stały się bardziej znaczące. W związku z tym odsetek respondentów zwracających uwagę na komplikacje związane z przelewami pieniężnymi wzrósł o 3 punkty procentowe. W latach 2022-2023 ceny nieruchomości wzrosły na wielu popularnych wśród Rosjan rynkach (ZEA, Turcja, Cypr itp.), ale na tle deprecjacji rubla kupujący często nie są gotowi do podniesienia czeku. Według Tranio, w okresie styczeń-kwiecień 2024 r. mediana budżetu Rosjan spadła o 6,7% i wyniosła 280 tys. euro wobec 300 tys. euro w tym samym okresie w 2023 r.
Wskaźniki różnią się znacznie w zależności od regionu i nie zawsze korelują z podziałem na kraje "przyjazne" i "nieprzyjazne": w wielu krajach UE nadal możliwe jest dokonywanie bezpośrednich przelewów z Rosji, ale ogólnie Europa stała się bardziej zamknięta na rosyjskich klientów. Tak więc, 78% respondentów wskazało na trudności z transferem środków na zakup nieruchomości w Hiszpanii, 67% w Czarnogórze, 54% na Cyprze i 50% we Francji.
Problem niskich oczekiwań cenowych odnotowują głównie respondenci z krajów, w których rosyjskojęzyczni nabywcy są aktywni i nastawieni na pomnażanie kapitału, poszukując nieruchomości o wyższej rentowności przy niższym czeku. Do takich krajów należą Gruzja, gdzie 80% ankietowanych ekspertów zauważyło niskie oczekiwania cenowe wśród Rosjan, Zjednoczone Emiraty Arabskie (64%), Turcja (61%) i Portugalia (60%).
Wśród innych częstych powodów, które utrudniały transakcje dokonywane przez Rosjan, eksperci wymienili odmowę usług bankowych ze względu na powiązania klienta z Rosją (26,2% respondentów), problemy ze zgodnością niezwiązane z pochodzeniem klienta (22,6%) oraz gwałtowny spadek kursu rubla (20,2%). Jednocześnie, według respondentów, żaden z rosyjskich klientów kupujących mieszkania na wynajem nie miał trudności ze znalezieniem najemców, a tylko 16,1% respondentów stanęło przed wyborem klientów na korzyść aktywów w Rosji.
Deprecjacja rubla wpłynęła przede wszystkim na decyzję o zawarciu transakcji w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (55%), Tajlandii (38%), Gruzji (40%) i koreluje z oczekiwaniem wysokich zysków i motywem do zwiększenia kapitału. Kupujący z tych samych krajów, zamiast zagranicznych nieruchomości, zdecydowali się na zakup aktywów w Rosji.
Wzrost umiejętności czytania i pisania w kwestii zakupu nieruchomości wśród mieszkańców Rosji i krajów WNP potwierdza również spadek odsetka osób, których transakcje zostały zakłócone z powodu opieszałości klientów. Jeśli w 2022 r. 27% uczestników badania odnotowało ten powód, to w 2023 r. - tylko 17%. Głównymi krajami, w których czynnik "opóźnionego klienta" był najbardziej zauważalny, były Turcja i Zjednoczone Emiraty Arabskie. Jeśli w Turcji powodem takiego zachowania była często niepewność klienta co do sytuacji w kraju transakcji, to w Zjednoczonych Emiratach Arabskich - wahania kursu rubla i wybór na korzyść innych formatów inwestycyjnych.
Głównym celem zakupu jest uzyskanie zezwolenia na pobyt i ochrona kapitału
Kluczowym motywem zakupu nieruchomości za granicą w ostatnich latach było uzyskanie zezwolenia na pobyt lub obywatelstwa dla inwestycji Jednak jego znaczenie stopniowo maleje: w 2023 r. 47% respondentów odnotowało tę opcję w porównaniu z 52 i 56% respondentów odpowiednio w 2022 i 2021 r. Kraje, w których dominuje ten motyw zakupu, to Portugalia (90% respondentów), Turcja (83%), Hiszpania (82%) i Grecja (70%). W ciągu ostatnich trzech lat zainteresowanie Rosjan rezydencją inwestycyjną na Cyprze, w Hiszpanii, Portugalii i Francji wzrosło najbardziej zauważalnie, a w Gruzji spadło najbardziej znacząco.
The motyw relokacji pozostaje znaczący: udział osób, które wskazały relokację jako cel zakupu nieruchomości w 2023 r. wzrósł o 9 punktów procentowych i osiągnął 31%. W przypadku relokacji, nieruchomości są najbardziej poszukiwane w krajach takich jak Portugalia (60%), Cypr (54%) i Włochy (44%). Jednak zgodnie z obserwacjami Tranio, w pierwszych 4 miesiącach 2024 r. udział klientów z Rosji, rozważających mieszkania do relokacji, ponownie spadł do 20%.
Popularną alternatywą jest Cel życia sezonowego w kraju zakupu nieruchomości: tylko 30% respondentów wyróżniło go, a najczęściej eksperci z Tajlandii (73%), Włoch (56%), Turcji (33%) i Cypru (31%). Według Tranio, wśród tych krajów Rosjanie wybierają najbardziej przystępne cenowo mieszkania w Tajlandii, gdzie mediana budżetu na styczeń-kwiecień 2024 r. wyniosła 140 tys. euro, a najdroższe - we Włoszech, gdzie mediana budżetu wyniosła 700 tys. euro.
Udział ekspertów zwracających uwagę na konserwatywny Motyw zakupu nieruchomości w celu zaoszczędzenia kapitału pozostała niemal niezmieniona w stosunku do poprzedniego roku - 20% w porównaniu do 21% rok wcześniej. Motyw ten dominuje w takich krajach jak Niemcy (67%) i Zjednoczone Emiraty Arabskie (37%). W okresie styczeń-kwiecień 2024 r. mediana budżetu w tych krajach wyniosła odpowiednio 500 tys. i 241 tys. euro. Jednocześnie przedstawiciele branży zauważają, że udział klientów kupujących nieruchomości wzrósł w celu ochrony przed ryzykiem kraju (36% w porównaniu z 29%), dywersyfikacji aktywów (34% w porównaniu z 25%) i ich zwiększenia (21% w porównaniu z 8%).
Motywacja rosyjskich klientów jako całości pozostaje niezmienna: kupują oni zagraniczne nieruchomości w celu dywersyfikacji aktywów, ochrony przed ryzykiem rublowym, zachowania i zwiększenia kapitału. Jeśli chodzi o trendy według krajów, w 2023 r. i pierwszym kwartale 2024 r. nastąpił znaczny wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości w Phuket, gdzie Rosjanie mają obecnie znaczący udział.
Jednocześnie popularność nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich spadła, a niewielu nowych klientów przybywa na ten rynek z Rosji, ale ci, którzy wcześniej kupili nieruchomości w Emiratach i badali ten rynek, nadal poszerzają swoje portfolio.
W związku z tym inwestorzy przyjmują bardziej racjonalne i strukturalne podejście do zakupu nieruchomości, w obecnym kontekście staje się to nie tylko warunkiem uzyskania zezwolenia na pobyt, ale także alternatywą dla inwestowania w instytucje finansowe i fundusze. Według respondentów, głównymi obszarami docelowymi dla ochrony przed ryzykiem kraju i dywersyfikacji aktywów są Zjednoczone Emiraty Arabskie (55% dla obu motywów) i kraje europejskie (Francja, Hiszpania, Niemcy). Jednak inwestycje w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (55%) i Tajlandii (46%), a nie w krajach europejskich, są związane z motywem zwiększania kapitału.
Na których rynkach nieruchomości Rosjanie są najbardziej aktywni?
Według 58% ankietowanych ekspertów, w kraju, który reprezentują, nabywcy z Rosji i WNP znajdują się w TOP 5 wśród zagranicznych nabywców.
Rosyjskojęzyczni nabywcy są najbardziej widoczni na rynkach Cypru i Tajlandii (96% ekspertów z tych krajów zauważa, że znajdują się oni w pierwszej piątce), a także na rynku Zjednoczonych Emiratów Arabskich (62%). W Emiratach ArabskichRosyjskojęzyczni klienci należą do głównych zagranicznych nabywców, ale w 2023 r. stracili prowadzenie: obecnie, obok Rosjan, 53% lokalnych ekspertów odnotowuje wysoką aktywność Europejczyków i 13% imigrantów z Bliskiego Wschodu.
Pomimo spadku zainteresowania Turcją, rosyjskojęzyczni nabywcy nadal należą do liderów w tym kraju (77%). Oficjalne źródła podają również podobne dane dla Turcji: według TUIK Rosjanie są liderem wśród obcokrajowców pod względem liczby zakupów nieruchomości do marca 2024 roku. Jednocześnie nabywcy z Rosji i WNP stali się mniej widoczni we Włoszech, na co wskazuje 78% respondentów.
W Niemcy82% respondentów uważa Europejczyków za najbardziej aktywnych inwestorów, podczas gdy około połowa mieszkańców Rosji i WNP (46%) zauważa. Być może jest to jeden z niewielu krajów europejskich, w których klienci z Rosji i WNP mogą wyprzeć Europejczyków, ale Grecja pozostaje: 35% uczestników badania odnotowało zainteresowanie ze strony rosyjskojęzycznych nabywców w porównaniu do 40% tych, którzy odnotowali Europejczyków.
W Hiszpania15% ekspertów ankietowanych przez Tranio wskazało na aktywność klientów rosyjskich, w porównaniu z 85% tych, którzy odnotowali dominację klientów europejskich. Liczby te w dużej mierze pokrywają się również z oficjalnymi statystykami transakcji: według Rady Rejestrów Hiszpanii w 2023 r. obywatele Rosji zajmowali 10. miejsce pod względem liczby zakupów nieruchomości, a w pierwszej trójce znaleźli się obywatele Niemiec, Wielkiej Brytanii i Francji.
Transakcje na rynku nieruchomości w Europie stały się trudniejsze dla Rosjan w ostatnich latach, a rynek ten jest obecnie zainteresowany głównie tymi klientami, którzy planują przeprowadzkę lub często podróżują do krajów europejskich w celach osobistych lub biznesowych. Wśród takich klientów pożądane jest zezwolenie na pobyt w celu inwestowania w nieruchomości, ponieważ rozwiązuje ono kwestię wizy i umożliwia otwieranie rachunków bankowych.
Chociaż oferta "złotych wiz" w niektórych krajach UE była ograniczona dla Rosjan, w tym samym czasie uruchamiane są nowe programy - na przykład niedawno rozpoczęto przyjmowanie wniosków o "złote wizy" Węgier, dostępne dla obywateli Federacji Rosyjskiej. Tak więc uzyskanie zezwolenia na pobyt w UE poprzez zakup nieruchomości pozostaje działającym schematem i znajduje zainteresowanych.
Pomimo faktu, że transakcje w Europie stały się trudniejsze, pozostaje ona atrakcyjna dla klientów, w tym tych, którzy robią zakupy w wysokim segmencie cenowym. Tak więc do końca 2023 r. 82% odnotuje aktywność rosyjskojęzycznych nabywców we Francji, 75% - w Portugalii. Według danych Tranio za styczeń-luty 2024 r. mediana budżetu Rosjan wybierających nieruchomości we Francji wyniosła 450 tys. euro (wobec 600 tys. euro rok wcześniej), w Portugalii - 300 tys. euro (wobec 310 tys. euro rok wcześniej). Aktywność klientów z Rosji i krajów WNP spadła w Czarnogórze (do 57% wobec 71% rok wcześniej), we Włoszech (do 10% wobec 23%) i w Hiszpanii (15% wobec 36%).
W ciągu ostatnich dwóch lat rosyjscy klienci rozszerzyli geografię inwestycji w nieruchomości. Tak więc w 2022 r. tradycyjnie popularne kraje europejskie (Hiszpania, Włochy, Czarnogóra) zostały wyparte przez Zjednoczone Emiraty Arabskie i Turcję, a w 2023 r. Tajlandia i Cypr dołączyły do liderów popytu. Jednocześnie, według szacunków jednej trzeciej uczestników badania, całkowita aktywność rosyjskojęzycznych nabywców za granicą spadła o 1,5-3 razy w porównaniu do 2022 roku. W 2023 r. - na początku 2024 r. nowe rynki na Bliskim Wschodzie stają się coraz bardziej poszukiwane: na przykład, według Tranio, nieruchomości na Bliskim Wschodzie stają się coraz bardziej poszukiwane.
Średnie wpływy i oczekiwane zwroty wzrosły
W większości krajów średni czek dla Rosjan w 2023 r. wzrósł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Średnio zakupy w Czarnogórze stały się droższe o 50%, osiągając 225 tys. euro, średnie wpływy w Czarnogórze wzrosły o 20% Gruzji, a na Cyprze - odpowiednio do 113 i 450 tys. euro. Średni czek w Turcji wzrósł o rekordowe 89%, z 238 tysięcy euro w 2022 roku do 450 tysięcy euro w 2023 roku. Tak gwałtowny wzrost wiąże się ze zwiększeniem limitów wydawania zezwoleń na pobyt dla inwestycji (z 50 do 200 tys. dolarów) i paszportów dla inwestorów (z 250 do 400 tys. dolarów).
Rosjanie wybierali bardziej przystępne cenowo obiekty w Grecji i Tajlandii: w obu krajach średni czek spadł o 10% do 225 tys. euroZe względu na różnorodność ofert dla różnych kategorii nabywców i początkowo niski próg wejścia. Podczas gdy kraje europejskie pozostają dostępne tylko dla inwestorów z dużym kapitałem: średni czek w Portugalii wyniósł 450 tys. euro, w Hiszpanii - 625 tys. euro, a we Francji - 800 tys. euro. Uczestnicy badania odnotowali najwyższe średnie wpływy we Włoszech (1,4 mln euro) i Niemczech (2 mln euro).
Średnia kontrola Rosjan we wszystkich krajach, których przedstawiciele wzięli udział w badaniu, wyniosła 450 tys. euro w 2023 r., w porównaniu do 290 tys. euro rok wcześniej. Jednak w kontekście trzyletniego okresu średni budżet nie osiągnął jeszcze maksimum odnotowanego w 2020 r. (620 tys. euro).
Nabywcy z Rosji i WNP, którzy kupili nieruchomości na wynajem za granicą w 2023 r., szacują ich rentowność dość konserwatywnie. Średnio, według uczestników ankiety Tranio, oczekiwana rentowność najmu wzrosła jednak do 6,2% rocznie, w porównaniu z 5,25% w 2022 roku.
Oczekiwane zwroty wzrosły w tych krajach, w których inwestorzy oczekują zwiększenia i zachowania kapitału oraz dywersyfikacji aktywów:
- o 2,1 punktu procentowego do 7,1% w Hiszpanii;
- o 0,6 punktu procentowego, do 8,6% w Tajlandii
- o 0,5 punktu procentowego, do 8,5% w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.
Z drugiej strony, w krajach, w których nabywcy nieruchomości zamierzają uzyskać pozwolenie na pobyt i kupić mieszkanie w celu relokacji, oczekiwana rentowność spadła.
Oferty online zyskują na popularności, ale nierównomiernie w różnych krajach
48% uczestników badania uważa, że ponad 10% wszystkich transakcji w ich kraju zostało zawartych online. Znaczenie tego formatu dla Rosjan i mieszkańców WNP wynika w dużej mierze z ograniczeń programów lotów po sankcjach w branży lotniczej. Pomimo faktu, że operatorzy starają się znaleźć nowe korytarze i partnerów do transportu lotniczego, loty z Rosji do Europy wydłużyły się po 2022 r., Co również wpływa na wybór konsumentów przy zakupie nieruchomości.
Poszczególne kraje wyróżniają się na tle ogólnym ze względu na wysoki odsetek transakcji zdalnych. Transakcje zdalne są najbardziej pożądane w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, gdzie 64% respondentów szacuje udział transakcji online na ponad jedną trzecią wszystkich transakcji, a w Portugalii udział takich respondentów wynosi 56%. Zdalne zakupy nieruchomości są często praktykowane we Francji (30% respondentów uważa, że ponad jedna trzecia transakcji jest dokonywana online), w Tajlandii i Niemczech (po 25% respondentów) oraz w Gruzji (20%).
Eksperci przewidują wzrost rynku w 2024 roku
Uczestnicy badania Tranio optymistycznie patrzą w przyszłość: 73% respondentów uważa, że rynek nieruchomości wzrośnie w 2024 r., a tylko 2% obawia się gwałtownego załamania. Jednocześnie rośnie udział tych, którzy uważają, że rynek osiągnie plateau (16%, +4 pp) i że rynek zacznie łagodnie spadać (10%, +2 pp), co jest ogólnie oczekiwane po wysokim popycie w latach 2022-2023.
Podobnie jak w poprzednich latach, analitycy Tranio obliczyli "Indeks Optymizmu" na podstawie wyników ankiety, który przyjmuje wartości od 0 (jeśli wszyscy respondenci podają najbardziej pesymistyczną prognozę) do 1 (jeśli wszyscy respondenci są najbardziej optymistyczni). Średnio wskaźnik ten dla wszystkich krajów, podobnie jak w poprzednim roku, wyniósł 0,8, co wskazuje na ogólnie pozytywne oczekiwania dotyczące danych rynkowych.
Uczestnicy badania wykazują największy optymizm w Grecji (wskaźnik wyniósł 0,93), a także w Tajlandii (0,85), Francji (0,80) i na Cyprze (0,78). Przeciwnie, najbardziej pesymistyczne prognozy na 2024 r. podają respondenci w Turcji (wskaźnik wyniósł 0,64) i Niemczech (0,63).
Polish 
English 
Russian 
German