Речь идет в основном об использовании аккредитива при покупке новостроек, который позволяет снизить ипотечную ставку на определенный срок
В условиях снижения спроса на жилье застройщики и банки вынуждены искать инструменты для стимулирования продаж. Недавно Центробанк раскрыл новые схемы реализации новостроек - это продажи через аккредитивы и продажа квартир по заниженной цене аффилированным лицам. Регулятор назвал оба механизма рискованными для покупателя.
Вместе с экспертами мы выясняем, много ли подобных схем на рынке новостроек и какие еще инструменты используются сегодня для привлечения покупателя.
О каких схемах идет речь
1. Аккредитивы
По данным Центробанка, сейчас некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляется покупателю новостройки в виде ипотечной скидки на время строительства. Как предупреждает Центробанк, аккредитив, в отличие от счета эскроу, не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которые были размещены на аккредитиве.
Аккредитив можно использовать и для рассрочки, говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. "При ипотеке с рассрочкой кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там в течение определенного срока, оговоренного сторонами", - поясняет он. Как правило, добавляет эксперт, это от полугода до трех лет. В течение этого срока заемщик имеет льготную ставку (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж. Банк, в свою очередь, может использовать деньги, находящиеся на аккредитиве, в качестве средств на депозитах, добавляет Алексей Новиков.
2. Занижение цены
Вторая схема, о которой говорил Центробанк, связана с занижением стоимости новостроек. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними договор по цене в несколько раз ниже рыночной, а эти средства размещают на эскроу-счете. Затем эти квартиры продаются конечным покупателям по переуступке, и застройщик может использовать средства, полученные до аренда дома.
Опасность такой схемы заключается в том, что в случае дефолта застройщика покупатель потеряет большую часть уплаченных денег - разницу между реальная цена оплаченного при покупке, и суммы средств на эскроу-счете, предупреждает Центробанк.
Насколько популярны эти схемы и почему
По словам экспертов, опрошенных "РБК-Недвижимостью", аккредитивы использовались на рынке новостроек и раньше, но на фоне ограничений, наложенных на ипотеку, которые коснулись и льготных программ, их популярность стала расти. Что касается второго механизма, о котором говорил регулятор, то он слабо развит, отмечают участники рынка.
Сейчас использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков, говорит Татьяна Решетникова, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи". "Если говорить о вариантах продажи застройщиками через аффилированные компании, то их на рынке очень мало - не более 1%. А вот с аккредитивом количество предложений растет и сейчас составляет порядка 10-15%", - говорит Татьяна Решетникова. По ее мнению, альтернативой аккредитивам может стать поэтапное раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности, что поможет снизить финансовую нагрузку на застройщиков и повысить доступность кредитов.
Алексей Новиков также подтверждает растущую популярность аккредитивов - по его словам, особенно востребован вариант с льготной ставкой на полгода. "Различные банки сейчас вовлечены в процесс работы над этим продуктом, сделки проводятся. Конечно, нельзя сказать, что в большом количестве, тем не менее определенный процент есть. В нашей компании, например, таких сделок 3-5%", - говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. В целом по рынку доля различных вариантов использования аккредитива может доходить до 20-25%, считает он. По таким схемам работают крупные банки, добавляет эксперт.
Сейчас использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков. Благодаря им покупатель получает скидку на ипотечную ставку, Центробанк считает такие схемы рискованными. (Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС)
В последнее время популярность аккредитивов возросла в связи со снижением доходности банков от льготных кредитов, считает Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра "Русипотека". "Ситуация достаточно конъюнктурная, и если изменится ключевая ставка или размер компенсации, выплачиваемой банкам за льготные кредиты, то предложение аккредитивов вернется в свою привычную нишу", - считает Гордейко.
Сокращение количества ипотечных банков, дефицит лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок, резкое увеличение количества заявок с полным пакетом документов - все это приводит к поиску новых схем кредитования, добавляет директор по развитию компании "Сделка.РФ" Ольга Сидоренко. "По крайней мере, мы наблюдали это в январе и феврале. Новые ограничения приводят к удорожанию ипотеки для конечного потребителя и делают ту же недооценку востребованным продуктом, которым вынуждены пользоваться застройщики", - поясняет эксперт.
В целом альтернативных вариантов покупки недвижимости (спецпредложений, акций, промо-акций, скидок) в этом году стало больше, продолжает Татьяна Решетникова, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи". По оценкам компании, в прошлом году таких предложений было не более 70% от общего объема, сейчас же около 90% объектов можно приобрести с помощью всевозможных спецпредложений от застройщиков и банков.
Сокращение количества ипотечных банков, нехватка лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок, резкое увеличение количества заявок с полным пакетом документов - все это приводит к поиску новых схем кредитования. (Фото: Семен Лиходеев/ТАСС)
Риски новых схем и борьба с ними
Центробанк озвучил риски этих двух схем, они вполне реальны, в случае банкротства застройщика или банка, выдавшего кредит, или отзыва у него лицензии - это потеря средств, говорит Татьяна Решетникова, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи". "В случае с аккредитивом страхование этих средств не предусмотрено, а в случае с занижением стоимости страхуется только часть средств", - отметила эксперт.
Формально схема с аккредитивом законна и основана на использовании вполне легальных инструментов, поясняет Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ. Финансовая выгода для покупателя здесь есть, но вместе с тем растут риски потери средств и отсутствует механизм предъявления претензий к застройщику в случае срыва сроков строительства, отмечает эксперт. "Нужно понимать, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка, а такие случаи уже были в 2024 году, потребовать компенсацию от АСВ будет невозможно, так как аккредитивы не входят в его периметр", - предупреждает Александр Цыганов.
Соответственно, риски могут быть снижены при оформлении ипотеки в крупном банке и покупке квартиры у надежного застройщика, заключает Татьяна Решетникова.
Для предотвращения новых рискованных схем на ипотечном рынке Центральный банк планирует принять меры в ближайшее время. (Фото: Shutterstock)
Какие меры планирует применить Центральный банк?
Чтобы предотвратить появление новых рискованных схем на рынке ипотечного кредитования, Центральный банк планирует в ближайшее время принять следующие меры:
Russian 
English 
German 
Polish