"Люди по-прежнему хотят жить в собственном доме". Что происходит на рынке жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с появлением новых правил

Фото: iStockphoto.com/vilgun

Изменения на рынке ипотеки и нововведения на рынке жилья усилили внимание покупателей к индивидуальным домам. По данным Росреестра по Ленинградской области, в 2023 году на кадастровый учет было поставлено 18,7 тысячи жилых домов на ИЖС и садовых участках, а уже за 7 месяцев этого года - 15,4 тысячи. Недавно для строительства домов разрешили использовать эскроу-счета, и в такую ипотеку стали вкладывать материнский капитал, что также подстегнуло спрос. Участники круглого стола "Фонтанки" рассказали, почему и покупатели, и бизнес выбирают рынок жилья.

Летний сезон

В первой половине года спрос на индивидуальные проекты в агломерации сместился в область, хотя некоторые городские районы также вовлечены в этот вид строительства. Большая часть рынка представлена участками.

- Действительно, есть поселки премиум-уровня и несколько комфорт-класса. дома на продажуНо все же, по итогам первого полугодия, 80-85% в структуре предложения - это участки без подряда, разной степени подготовки, в основном с коммуникациями, - говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра "Петербургская недвижимость. - Объем спроса на первое полугодие 2024 года уже достиг 55% от прошлогоднего за тот же период. По нашим подсчетам, это около 5 тысяч сделок, из которых более 4 тысяч приходятся на земельные участки. Коттеджи и таунхаусы составляют небольшой объем спроса - не более 500 сделок.

Еще одна тенденция, которую аналитики отмечают в этом году, - снижение предложения 20%. До этого в течение нескольких лет оно держалось примерно на одном уровне - около 16 тысяч объектов в Ленинградской области и городских пригородах. В "Петербургской Недвижимости" объясняют это сокращением вывода новых объектов и вымыванием привлекательного предложения. В результате, прежде всего, цены на землю в популярных районах выросли на 15-20%. При этом разброс в средней цене очень велик: если на юге и в Ломоносовском районе области сотка стоит около 200 тысяч рублей, то во Всеволожском районе она уже почти 480 тысяч.

Если говорить о домах, то одно из самых доступных предложений - строящийся дом - обойдется в среднем в 9 миллионов рублей, хотя в конце прошлого года он стоил 8 миллионов. Если брать комфорт- и высокий комфорт-класс, то стоимость увеличивается в два раза и достигает 18-19 миллионов рублей. В бизнес-классе этот показатель достаточно стабилен - около 35 миллионов рублей, а в элитном сегменте - 80-85 миллионов рублей и выше.

- Интерес к жилью растет во многих регионах, не только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - это и Дальний Восток, и Поволжье, и Сибирь, - говорит Виктор Зверев, технический менеджер проектов компании "Петро Билдинг Системс. - Более того, строительство частных домов перестало быть хаотичным, многие строительные компании начинают комплексное освоение территорий, строят заводы по производству готовых домокомплектов. Несмотря на то, что рынок только формируется, люди уже оценили качество и скорость строительства сборных домов. Коробка с утеплителем под крышу возводится в рекордно короткие сроки - от двух до семи дней. Затем идет отделка, мебель - и можно заезжать. Подготовка и заливка фундамента идет параллельно с изготовлением домокомплекта на производстве. То есть потребитель, покупая готовый дом, получает его в течение двух-трех месяцев.

Кроме того, многие игроки на рынке жилой недвижимости задумываются о строительстве мобильных заводов на местах будущей коттеджной застройки. После завершения строительства завод останавливают и перевозят на другое место, начиная строительство там.

По словам эксперта, технология индустриального домостроения, которая используется при возведении многоквартирных домов, сегодня активно применяется в жилищном строительстве. Готовые железобетонные домокомплекты надежны, энергоэффективны (А++) и долговечны (срок службы от 50 лет), а архитектура достаточно разнообразна. Строители переходят на такую технологию, причем кто-то начинает с минимальных производственных мощностей площадью в несколько сотен квадратных метров и выпускает домокомплект менее чем за месяц. При более серьезных объемах производства - один или несколько домокомплектов в день - уже можно комплексно осваивать огромные территории под коттеджные поселки со всей сопутствующей инфраструктурой и социальными объектами. Более того, по мере Виктор Зверев Отметим, что существующие домостроительные комбинаты, которые сейчас возводят крупные жилые микрорайоны, рассматривают жилье как одно из направлений бизнеса. Маржинальность таких домов значительно выше, чем у высотных зданий.

- Мы только присматриваемся к этому рынку, - сказал Николай Пиксаев, генеральный директор ООО "Девелопмент-Инвест. - Сейчас мы готовим землю, которая у нас есть, и оцениваем, с каким продуктом лучше выходить на рынок жилья в Петербурге. Мы реализуем проект индустриального парка "Софийский", и идея обратиться к рынку жилья пришла именно оттуда. У нас есть ряд резидентов - производителей строительных материалов, которые работают на этот рынок, и мы видим постоянный спрос на их продукцию. Это говорит о том, что рынок жилья сейчас является приоритетным для многих покупателей. Мы рассматриваем только строительство в черте города, по направлению Пушкин, Колпино и оцениваем транспортную доступность на автомобиле, чтобы будущие жители чувствовали себя комфортно.

Согласно Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ Департамент, статистика банка свидетельствуют об увеличении спроса и большом интересе покупателей к участкам и домам.

- Мы наблюдаем высокий рост покупательского спроса на самостоятельное строительство домов. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам первого полугодия клиенты оформили ипотечных кредитов на загородную недвижимость на сумму 2,4 млрд рублей, из которых около 40% пришлось на жилье. По сравнению с январем - июнем 2023 года количество и объем таких кредитов показали значительный рост. Банк ВТБ, как один из основных игроков ипотечного рынка, понимает огромный потенциал жилищного строительства, - говорит эксперт, - поэтому в начале августа была запущена ипотека на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. Ее можно оформить как по обновленной программе семейной ипотеки, так и на базовых условиях банка".

Схемы и программы

Согласно Вера Тучкова, В настоящее время банк использует три схемы выплат по ипотечным кредитам на жилье.

- Первый - если проектное финансирование компании-подрядчика и эскроу-счет открыты в нашем банке, -... Вера Тучкова сказала.. - Аккредитация подрядчика для получения ипотеки в этом случае не требуется, так как при получении проектного финансирования он уже прошел ряд проверок. Вторая схема работы применяется, если проектное финансирование подрядчика одобрено другим банком. Тогда в этом банке можно открыть и эскроу, и кредит на финансирование строительства. В этом случае подрядчик будет аккредитован по упрощенной методике. И третья схема оплаты - когда подрядчику не нужны заемные средства, мы только открываем эскроу-счет.

Согласно базовым программам, банк также изменил условия кредитования в части увеличения суммы кредита до 100 миллионов рублей, если заемщик является зарплатным клиентом и может подтвердить доход через Госуслуги. Если же доход не подтвержден через официальные источники, а клиент не является зарплатным, то максимальная сумма составит 60 миллионов. Вместе с тем банк снял ограничения по регионам и по подтверждению первоначального взноса, расширил возможности аккредитации, упростил требования к земельным участкам, а также ввел кредиты на завершение ранее начатого строительства.

- У пригородного застройщика сегодня есть все инструменты: базовые ипотечные кредиты, пусть и с защитными ставками, различные варианты рассрочки и так далее, -... Ольга Трошева добавила. - По большей части компании, продающие участки, работают в рассрочку, а последующее строительство дома ведется с привлечением ипотеки - но таких сделок немного. Если же говорить об ипотеке на жилье, то здесь все может быть иначе. Например, сельскохозяйственная библиотека в нашем регионе представлена минимально. В свое время она поддерживала рынок, видоизменялась, но ограничивалась четким перечнем подходящих территорий. В общей картине загородного рынка на этот вид ипотеки приходится 3% - это капля в море. Семейная ипотека работала и дала рынку то, что могла. Сейчас активизируется IT-ипотека, которая переходит в область, так как для Петербурга она была отменена. Но все же это не массовый инструмент, так как упирается в бюджетные ограничения в 9 миллионов рублей для небольших поселков. На ЖКХ требуется минимум 15 миллионов, но если строится полноценный дом для проживания, то речь идет о гораздо большей сумме, а значит, и лимиты по ипотеке должны быть выше.

Виктор Зверев считает, что людям, решившим построить загородный дом, крайне сложно держать все под контролем и брать строительство в свои руки, закупать стройматериалы, нанимать бригады и постоянно следить за качеством работ.

"Это долго, дорого и очень проблематично, - говорит он. - Проще прийти в специализированную компанию, которая сделает все "под ключ" или хотя бы "коробку" будущего дома. Такие компании, как правило, уже имеют большой опыт работы, аккредитацию в банках, участвуют в ипотечных программах. Условно говоря, клиенты, вместо того чтобы покупать стройматериалы, приобретают готовые домокомплекты по более привлекательным ипотечным ставкам, чем при потребительском кредитовании.

Мало купить, нужно еще построить

Значительную часть рынка и большую долю спроса составляют участки, на которых после покупки необходимо построить что-то еще. Часто это затягивается на долгие годы.

- Достаточно выехать за пределы кольцевой автодороги, чтобы увидеть, сколько здесь недостроенных домов из кирпича, газобетона и даже монолита, - говорит Виктор Зверев. - Строительство дома - это примерно как ремонт: он никогда не закончится, если не сделать его сразу. Поэтому сейчас мы стараемся популяризировать быстрое строительство зданий, быстрое получение продукта. Когда вы живете в квартире во время строительства - это одно, а если вы снимаете жилье и одновременно выплачиваете ипотеку за него - это совсем другая история. На мой взгляд, именно сроки строительства, в многоквартирных домах, в жилом фонде, сейчас являются самым важным фактором выбора - все хотят получить новое жилье быстрее.

По его словам, гораздо больше перспектив в строительстве коттеджных поселков целиком, поскольку там есть вся необходимая инфраструктура. Часто препятствием для переезда за город становится отсутствие инфраструктуры, школ и необходимость возить детей в город.

- На протяжении нескольких лет мы наблюдали картину, когда не менее половины, а то и 80% половины предложения составляли именно земельные участки, - говорит Ольга Трошева. - Если застройщик выбрал полноценную стратегию строительства, с архитектурной концепцией дома для реализации, то это одна история. Но если это участки без подряда, то, по сути, строительство дома заказывается подрядным организациям, а это не всегда быстрая история. При привлечении льготных программ клиент активно приступает к работе, поскольку такие программы ограничены по времени. Готовые технологии позволяют возвести объект достаточно быстро. Но учитывая высокую стоимость предложения и ипотечные ставки, строительство идет не так быстро, как хотелось бы. Спрос на готовые дома тоже есть, поэтому строительные компании приобретают пул участков, на которых построено 5-7 домов, - и успешно их продают. Также мы видим, что ряд загородных застройщиков выставляют предложение по просьбе инвесторов или с предложением партнерства с другими компаниями.

- Если вы строите дом индивидуально, то в любом случае у вас должен быть готовый проект и договор, - говорит Вера Тучкова. - И сейчас мы сталкиваемся с большим количеством запросов именно на покупку домов и участков в коттеджных поселках. Есть конгломераты застройщиков, которые строят коттеджные поселки, и мы их тоже кредитуем. Если раньше у нас не было возможности оформить кредит именно на достройку дома, то теперь, даже если после начала строительства клиенту потребовались дополнительные средства, кредит на достройку можно получить в банке.

Пригородные технологии

Согласно Виктор Зверев Привычные технологии строительства на загородном рынке - это сборка домов из "маленьких кусочков": газобетона, кирпича. Это достаточно дорогостоящий процесс, сложная организация работ в плане подбора квалифицированных строителей. Каркасные дома также имеют ряд недостатков, а долговечность их использования пока не прошла проверку временем. Альтернативным методом является индустриальное строительство из деталей, изготовленных на заводе. Направление активно развивается, причем интерес к нему проявляют не только небольшие частные компании, но и крупные домостроительные комбинаты, возводящие многоквартирные дома. Главные преимущества - скорость возведения, высокое качество, надежность и долговечность. Отдел технического контроля просто не выпустит с завода бракованную деталь. При этом цена сопоставима, а в большинстве случаев и ниже традиционных методов строительства. Разнообразие фасадных решений удовлетворит практически любой вкус, а комбинирование материалов открывает широкие возможности для архитекторов и дизайнеров.

- Хотя традиционные методы строительства все еще преобладают, рынок все же смещается в сторону индустриализации строительства, - говорит эксперт. - Промышленное производство домокомплектов в России только формируется, но уже взрывает рынок. Как минимум, оно превосходит традиционные методы по себестоимости и скорости строительства". Что касается строительства домов из "мелкоштучек", то здесь вопрос не только в стройматериалах, но и в квалификации персонала, которая оставляет желать лучшего: найти хорошего каменщика крайне сложно. Когда все находится под постоянным контролем, включая ОТК на заводе, это дает спокойствие клиенту, который может сосредоточиться на более приятных вещах: например, решить, какого цвета будут шторы.

Эксперт отметил: пока на рынке представлено менее 5% заводского жилья, но с точки зрения технологий структура рынка меняется. Если в 90-е годы происходил переход к монолитному жилью в многоквартирных домах, то сейчас рынок возвращается к индустриальному домостроению - правда, в совершенно другом, высоком качестве. То же самое рано или поздно произойдет и в жилищно-коммунальном хозяйстве.

- Мы рассматриваем партнеров для строительства нашего проекта из числа наших резидентов, -... Николай Пиксаев продолжал. - Сейчас мы изучаем всю документацию. По формату мы решили не ограничиваться дуплексами или отдельными жилыми домами - хотим пройтись по всему фронту: от коттеджей до дуплексов, чтобы у нас было предложение площадью от 65 до 150-200 "квадратов". Благодаря семейной ипотеке мы в первую очередь рассматриваем в качестве клиентов семьи с детьми. Поскольку для них важны школы и детские сады, мы "подтягиваемся" к существующим объектам инфраструктуры. А по технологии строительства, скорее всего, выберем газобетон.

Финансовые трудности

Недавно было разрешено использовать эскроу-счета в жилищном строительстве. Согласно Ольга ТрошеваПереход на новые механизмы всегда связан с рядом нюансов и трудностей.

Поэтому рынок жилья сейчас сталкивается с тем же, что и городской рынок в 2019-2020 годах. По ее словам, небольшим компаниям в городе стало сложнее получить проектное финансирование из-за дифференцированного подхода банков. А для крупных - с проектами в 100-200 домов - остро стоит вопрос стоимости этого проектного финансирования.

- ИЖС - это рынок, где покупателю нужна конкретная площадь: хоть 65, хоть 120 квадратов. Поэтому здесь требуется тщательная проработка концепции и оценка экономики проектов, - говорит эксперт. - Со своей стороны, как консультанты, мы помогаем в оценке рыночных показателей и сталкиваемся с тем, что ЖК не так прост с точки зрения затрат. Сегодня емкость рынка и стоимость материалов и рабочей силы диктуют цену, которую могут дать поставщики и подрядчики. Можно сказать, что успешное с экономической точки зрения будущее для таких проектов связано с определенным миксом индивидуального и малоэтажного многоквартирного строительства, которое вытянет экономику и даст недостающую для жилых проектов инфраструктуру. Я думаю, что нас ждет некий переход и систематизация, появление реестра застройщиков, подрядчиков и так далее. Но в сложной ситуации с запредельными ипотечными ставками в город выйдут лишь несколько новых компаний, а покупать и строить жилье смогут немногие клиенты.

Согласно Вера ТучковаРынку нужно время, чтобы привыкнуть к введению эскроу-счетов, а банкам - чтобы придумать, как включить такой продукт в свою линейку.

- В целом мы ожидаем увеличения заемщиков, которые пойдут на оплату жилищно-коммунальных услуг, - говорит эксперт. - Что касается бизнеса, то мы принимаем на аккредитацию компании, срок существования которых даже меньше года. Они должны подтвердить опыт строительства, причем не обязательно жилых домов, но и капитального строительства и муниципальных объектов. Более молодой компании будет сложнее получить аккредитацию, если только под специальные проекты или со сверхприбылью за короткий срок существования.

Вера Тучкова отметил, что стратегически перед банком стоит задача расширить свое присутствие в Ленинградской области.

"Приоритет отдается семейным кредитным программам, - говорит она. - Адаптация еще продолжается, но ближе к осени мы ожидаем увеличения количества клиентов с ипотечными кредитами на покупку жилья".

- Помимо заметного роста производства материалов для ЖКХ и спроса на них, мы также видим предложение аналогичной продукции в нашем индустриальном парке, - говорит Николай Пиксаев. - Учитывая стремительное развитие отраслей, ориентированных на сферу ЖКХ, мы смотрим в этом направлении. Мы обратились с предложением к резидентам нашего и близлежащих индустриальных парков, чтобы их сотрудники могли комфортно работать и жить на территории нашего проекта. Для нас это ускорит строительство, а проживание в индивидуальных жилых домах для сотрудников создаст значительно больший комфорт по сравнению с квартирами.

- Статистика говорит сама за себя: уже не первый год жилье обходит многоквартирные дома по объему ввода, -... Виктор Зверев подытожил он. - А потребители как смотрели на загородные дома, так и будут смотреть. Я думаю, что если будет поддержка реальной покупательной способности людей, они с удовольствием переедут из квартир в дома. Ситуация на рынке сделала студию самым популярным форматом, но для многих это временное решение: нет денег, чтобы купить что-то другое. Но это не значит, что людям это не нужно. Ну а с точки зрения бизнеса сейчас с такими расценками будет сложно выйти на рынок. А к тому времени, когда эти ставки упадут - рано или поздно это произойдет, - бизнес уже будет готов и получит необходимый опыт.

Фото: iStockphoto.com/vilgun

Источник: www.fontanka.ru