Банки, оценщики, инвесторы, девелоперы, брокеры - все выступают за появление единой классификации объектов в сегменте легкой промышленности. Но скоро таких систем классификации будет две. И что же делать?
Слова партнера Риччи вполне могут послужить продолжением начатого в прошлый раз разговора о проекте Re-Digest, новом "Альянсе экспертов рынка недвижимости" и первой межкорпоративной классификации объектов в сегменте легкой промышленности | Аналитического центра, соучредителя НП "Альянс экспертов рынка недвижимости" Яны Кузиной: "Во-первых, классификация создается по продукту - не для банков, а для рынка в целом, с учетом региональных особенностей и ниш. Она создается с учетом не только опыта продавцов (брокеров-консультантов), но и опыта (причем при непосредственном участии) специализированных девелоперов, которые знают и понимают продукт глубже, чем те, кто только продает".
Яна Кузина - партнер Аналитического центра Ricci |, соучредитель общественной организации "Альянс экспертов рынка недвижимости" "Во-вторых, в работе над классификацией должны принимать участие опытные эксперты, а не просто аналитики (первые лица компаний, которые работают на рынке с 2005-2010 годов и остаются в этой бизнес-нише по сей день). Также в классификацию в некоторых сегментах введены пункты продуктового рейтинга, которые помогают оценщикам лучше понять, почему один проект класса А стоит значительно дороже другого, хотя и того же класса А. К сожалению, иногда класс здания объявляется довольно субъективно, больше исходя из PR-целей и потребностей консультантов, когда здание позиционируется для предложения в аренду. или на продажу. Классификация с указанием рейтинга помогает специалистам, мало знакомым с продуктом, и инсайдерам рынка понять ценообразование продукта. Конечно, классификация не является обязательной, но эксперты НПО создали ее для того, чтобы дать рынку практичный и относительно объективный инструмент для сравнения и оценки продукта".
По словам Яны Кузиной, классификация будет полезна в первую очередь как основа для определения ценовых параметров, которые являются ключевыми именно для этой ниши. "Важно отметить, что в начале 2026 года планируется обновление текущей классификации - пока в ней отсутствуют некоторые характеристики и параметры, например, "многоэтажность", так как на рынке еще нет достаточной выборки введенных проектов. Предварительно классифицировать или оценивать можно только то, что еще не построено", - добавляет эксперт.
Что касается позиции банков относительно самого альянса и предложенной им классификации, то на вопросы Business FM ответили, в частности, в пресс-службе ВТБ: "ВТБ поддержал идею создания НКО "Альянс экспертов рынка недвижимости", поскольку заинтересован в получении качественной оценки стоимости залога и инструмента для мониторинга залогового портфеля. Наряду с другими кредитными организациями представители ВТБ входят в состав рабочих групп по реализации проектов НКО. ВТБ не является учредителем альянса".
Эксперты залоговой службы Сбербанка принимают активное участие в работе сообщества, делясь своей экспертизой по ставкам капитализации, операционным расходам, уровню расходов в доходах, которые они наблюдают в залоговом портфеле банка по сегментам при наличии соответствующих активов, продолжает Евгений Щеглов, управляющий директор, начальник управления оценки и залоговых операций Сбербанка. "Залоговая служба Сбербанка видит ценность в единой информационной платформе, созданной в рамках дайджестов, в которых банки являются важным связующим звеном между застройщиками/собственниками, консультантами и оценочным сообществом. Благодаря этому рынок недвижимости становится более прозрачным и понятным для участников, а оценочное сообщество глубже понимает бизнес и качественные характеристики стоимости недвижимости", - отмечает эксперт.
Одним словом, банки поддерживают саму идею классификации и видят в ней много плюсов для всех участников процесса, но не берут на себя обязательства использовать предложенную альянсом классификацию при принятии решений. И здесь самое время вспомнить, что в конце прошлого года крупнейшие консалтинговые компании в сфере недвижимости - NF Group и CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и партнерство "Содружество" (CMWP), входящие в Московский исследовательский форум (MRF), объявили об обновлении классификаций российской складской недвижимости и объектов сегмента light industrial.
"Большая пятерка" в мае 2024 года представила обновленную классификацию офисной недвижимости Москвы: По сравнению с предыдущей версией 2013 года, в новой изменился ряд критериев и требований, а главное - появился новый, пятый класс офисных объектов высокого уровня в столице - Prime. Чуть позже, в сентябре, было объявлено, что Санкт-Петербург получит обновленную классификацию офисного сегмента в 2025 году. Теперь настала очередь складов и легкой промышленности. Этот процесс направлен на адаптацию существующих стандартов к современным реалиям и требованиям рынка, включая технико-экономические и инженерные параметры зданий, а также специфику использования земельных участков. Среди учитываемых характеристик - технологии строительства, удобство эксплуатации, гибкость в адаптации помещений к различным видам деятельности, совершенствование логистической инфраструктуры и ряд других. Новые документы будут предложены рынку в 2025 году", - писал тогда портал Business FM.
Фото: Марина Демидюк/ Фотобанк Лори
Так нужны ли рынку два варианта классификации, не запутает ли это всех? "Риск путаницы, безусловно, есть, как бы мы ни хотели его избежать. Очень важно обратить внимание на практическое применение того или иного продукта и правильно определить нишу (например, отделить понятие технопарка как особой территории от понятия продукта - здания легкой промышленности). Классификация в Re-Digest создается как часть оценочного продукта, проверяет те параметры, которые влияют на стоимость через рейтинговые баллы, а также через оценочные корректировки, связывая мир оценки и мир девелоперов и брокеров. Мы открыты к сотрудничеству с организациями, имеющими профильный опыт в этой области, и хотим вместе разрабатывать решения, которые будут полезны всем участникам рынка и помогут достичь общих целей", - говорит Яна Кузина.
"Изначально были приглашены все представители "большой пятерки", на данный момент некоторые из них принимают участие в работе над дайджестами в тех сегментах, где у них есть профильный опыт. Nikoliers активно участвовал в создании дайджестов по складам и жилой недвижимости. Мы надеемся, что представители MWP будут привлечены к работе над гостиничным сегментом, в котором эксперты этой компании имеют, безусловно, самый богатый опыт из всей "пятерки", - продолжает Галина Булычева, кандидат экономических наук, OKS Labs (по ОККАМ), член Совета по оценке при Министерстве экономического развития РФ, председатель Экспертного совета СМАО.
Галина Булычева, кандидат экономических наук, OKS Labs (by OKKAM), член Совета по оценке при Минэкономразвития, председатель Экспертного совета СМАО "Хочу отметить, что почти все кураторы дайджестов - это бывшие руководители департаментов или топ-эксперты JLL, CBRE, Colliers International, Shmap & Wakefield или Knight Frank, которые работали там в 2005-2015 годах. Московский исследовательский форум был создан этими специалистами в 2005-2008 годах. Например, предпоследнее обновление офисной классификации было сделано MRF в 2013 году, а в 2024 году офисная классификация была обновлена только после запуска группы дайджеста, при этом некоторые эксперты этой группы были исключены из процесса, так как работают под чужими брендами или под собственными компаниями. Наше экспертное сообщество - это в первую очередь люди, а не бренды компаний. Поэтому учредители НКО и члены рабочих групп - это эксперты, люди с релевантным опытом работы в сфере недвижимости и в нишевых сегментах. Например, многие известные брокерские компании начали работать в light industrial не более трех-четырех лет назад, они редко имеют офисы в регионах и порой не представлены в Петербурге. Мы обязательно проанализируем и учтем все документы, разработанные другими профильными сообществами в тех нишах и регионах, где у них есть обширная практика, а также будем рады видеть экспертов из этих компаний в составе рабочих групп НКО "Альянс экспертов рынка недвижимости".
В свою очередь, представители Московского исследовательского форума (MRF) рассказали Business FM, что в настоящее время готовят обновление классификаций складской недвижимости и объектов легкой промышленности, в котором будут даны ответы на все вопросы. "MRF работает на рынке коммерческой недвижимости уже более 20 лет. Эта ассоциация была создана пятью международными консультантами, которые, несмотря на выход компаний из международных сетей, сохранили основные принципы работы и преемственность лучших практик, включая понимание ценности аналитики и, что самое главное, профессиональные команды и целевые бюджеты. Это аналитики с большим опытом и высокими компетенциями, люди, которых знает и которым доверяет все профессиональное сообщество": Ольга Широкова, Екатерина Ногай, Полина Афанасьева, Василий Григорьев, Татьяна Дивина и команды под их руководством", - напоминают в МРФ.
По словам представителей форума, специфика работы аналитиков подразумевает постоянный мониторинг рынка с целью сбора и обновления огромного количества информации, систематизации ее в базах данных, подготовки исследований и отчетов, проверки сделок и так далее. "Практически все данные о рынке недвижимости, которые доступны сегодня и используются СМИ, банками, застройщиками и самими оценщиками, подготовлены членами MRF. Все признанные и используемые рынком классификации (три редакции офисов в Москве и Санкт-Петербурге, складская, которая сейчас обновляется, и единая версия легкой промышленности), на которых строится любая аналитика, - это результат глубокого изучения и комплексного подхода, это проверенные и протестированные продукты, это качественные рабочие инструменты, обеспечивающие широкий спектр применения", - поясняют эксперты Московского исследовательского форума.
"Кроме того, недостаточно просто провести классификацию - необходимо реклассифицировать весь объем. MRF обновила классификацию офисной недвижимости Москвы, и в настоящее время ведется работа по реклассификации всех объектов. Это ресурсоемкий процесс, и справиться с ним может только опытная и специализированная команда аналитиков. Аналогичные процессы будут происходить в складской и легкой промышленности. И тогда вся аналитика будет основываться на новой классификации", - ставит точку MRF.
См. также:
Что такое клетки-зомби и как они связаны с долголетием?
Вреден ли достаточный сон? Результаты исследования
Что в меню миллиардеров?
Почему сдавать бутылки невыгодно?
Как быстро похудеть: Советы Опры Уинфри
Как работать эффективно?
Те, кто умеет читать между строк и улавливать интонацию за теми или иными формулировками, скорее всего, поймут: продолжение следует. Особенно если учесть, что классификация "двоевластие" вскоре может появиться не только в сегменте легкой промышленности, но и во всех остальных сегментах, в которых Альянс экспертов рынка недвижимости и Московский исследовательский форум будут работать параллельно.
Russian 
English 
German 
Polish