Вторичный рынок, где все чего-то ждут

Не сказать, что российская вторичка впала в кому. Но и то, что она вошла в осень бодро и весело, тоже не сказать. На самом деле все ждут: продавцы - восстановления спроса, покупатели - снижения цен. И у второй шансов дождаться явно больше, говорят аналитики

"Повышение ставок по ипотеке не стимулирует вас к покупке. Нужно быть очень большим авантюристом или оптимистом, чтобы сейчас купить квартиру на вторичном рынке. А дальнейший рост приведет к тому, что рынок, который уже практически на вторичке, встанет, как говорится, наглухо", - такое мнение Шамиля Кочекаева, директора центрального офиса компании "БЕСТ-Недвижимость", приводит газета "Коммерсантъ".

Подождем и посмотрим, а пока - несколько статистических выкладок относительно августовского выравнивания. Пусть каждый сделает свои собственные выводы.

Уже не раз говорилось о том, что, несмотря на повышение ключевой ставки, пересмотр льготных ипотечных программ, падение продаж и т. д., цены на жилье не спешат снижаться. Более того, на большинстве развитых рынков они продолжают расти. При этом, по оценкам федерального портала "Мир квартир "*, в августе 2024 года в 70 крупнейших городах страны квартиры на вторичном рынке подорожали заметнее, чем в новостройках, причем подорожание произошло в большем количестве городов, чем на первичном.

В частности, квадратный метр подорожал в 53 из 70 городов, подешевел в 15 и не изменился в двух. Наибольший рост, по подсчетам "Мира квартир", произошел в Краснодаре (+4,4%), Ленинградской области (+2,6%), Новосибирске (+2.1%), Томске (+2.1%), Тольятти (+2%), Воронеже (+2%), Казани (+1.8%), Санкт-Петербурге (+1.7%), Ставрополе (+1.7%) и Екатеринбурге (+1.7%).

Конечно, в некоторых местах цена квадрата снизилась; больше всего в Московской области (-2,2%), Иваново (-0,4%), Сочи (-0.4%), Хабаровске (-0,3%), Белгороде (-0,3%), Волжском (-0,3%), Орле (-0,2%), Кемерово (-0,2%), Самаре (-0,2%) и Сургуте (-0,2%). В среднем по стране за август стоимость квадратного метра увеличилась на 0,7% (до 116 078 рублей). Что касается Москвы, то здесь цены выросли на 0,3%: теперь в среднем столичный квадрат стоит 341 344 рубля.

Практически такая же ситуация сложилась и со средней ценой лота: в 54 городах она выросла, в 15 - снизилась, в одном - осталась прежней. Наиболее активная положительная динамика наблюдалась в Краснодаре (+5,6%), Томске (+5,2%), Чебоксарах (+4,6%), Новосибирске (+4.4%), Ижевск (+3.9%), Грозный (+3.6%), Владимир (+3.4%), Тюмень (+3.2%), Уфа (+2.7%) и Челябинск (+2.6%).

Наиболее заметное снижение произошло в Московской области (-2,8%), Санкт-Петербурге (-1,8%), Рязани (-1,5%), Улан-Удэ (-1,4%), Липецке (-1,4%), Якутске (-1,1%), Самаре (-0,8%), Белгороде (-0,8%), Сургуте (-0,6%) и Саранске (-0,4%). В среднем по всем исследуемым городам рост составил 1%, а в конце августа средний лот на вторичном рынке стоил 6 126 400 рублей. В Москве цена квартиры выросла на 0,2% и составила 19 957 352 рубля за объект.

"С отменой льготной ипотеки на первичном рынке рост цен на вторичное жилье стал превышать рост цен на новостройки, где в августе квадрат подорожал на 0,6%, а средний лот - на 0,4%. Ожидается, что эта тенденция сохранится, ведь у новостроек уже нет козыря в виде дешевой ипотеки, и цены на них выше. Покупатели все чаще отказываются от идеи приобретения строящегося жилья и обращают внимание на уже построенные дома. Тем более что на вторичном рынке можно снять квартиру с готовым ремонтом, в то время как на отделку новостройки нужно потратить немалые деньги", - говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир".

Согласно исследованию аналитического центра "Домклик "*, начиная с мая 2024 года ипотечные кредиты на вторичном рынке держатся на уровне 32-35 тысяч кредитов в месяц, и август не стал исключением: его 31,8 тысячи ипотечных кредитов - это на 8,1% меньше, чем в июле, но такую просадку нельзя назвать критической. "После роста, который мы наблюдали в июле на фоне отмены программы ипотеки с господдержкой и ограничений на семейную ипотеку, доля вторичного рынка в августе снизилась до 60,5% (-9,1 процентного пункта с июля)", - добавляют эксперты. По их оценкам, наибольшая доля вторичных кредитов в общем объеме ипотечного кредитования была зафиксирована в Чеченской Республике (90,3%), Магаданской (83,3%), Тверской (82,7%), Саратовской (77,8%) и Курской (77,3%) областях. Все они, за исключением Тверской области, входят в список регионов, на которые распространяются условия ипотеки для расширенной семьи, отмечает Домклик.

Анализируя состояние дел на вторичном рынке Москвы, столичный Росреестр* подчеркивает: на вторичном рынке по-прежнему сохраняется спрос. В августе ведомство зарегистрировало 11 167 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Показатель снизился на 15,2% по сравнению с предыдущим месяцем, когда было зарегистрировано 13 165 сделок.

"Однако если июль стал пиковым значением года, когда покупатели продолжали реагировать на изменение ключевой ставки и условий льготного кредитования, то август соответствует среднегодовому показателю сделок на вторичном рынке, который был зафиксирован управлением в феврале, марте, мае и июне (около 11 тысяч переходов прав в месяц). Можно сказать, что в условиях, когда инвестировать в новые строящиеся долгострои с высокими ипотечными процентами становится все менее выгодно, готовое к проживанию или аренде жилье по-прежнему пользуется спросом", - говорит Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.

По данным департамента, всего в январе - августе 2024 года в Москве было зарегистрировано 90 313 переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья. Этот показатель на 18,3% меньше, чем за рекордные восемь месяцев прошлого года (110 590), хотя к 2022 году (85 909) рост составил 5,1%.

И напоследок: очередной экспресс-замер потребительских настроений, проведенный аналитическим центром IRN.ru*, показывает, что россияне не теряют надежды на снижение цен на жилье этой осенью. 68,8% участников опроса заявили, что ожидают отката цен в ближайшие три месяца, а на существенный пересмотр цен более чем на 5% теперь указывает большинство респондентов (43,7%). Их доля увеличилась на 7,5 процентных пункта по сравнению с предыдущим измерением, а если сравнивать с результатами аналогичного опроса весной 2024 года, то на 21,1 процентных пункта.

См. также:

Необычный бизнес, который может принести состояние

Что едят самые богатые люди планеты?

Расписание для тех, кто заботится о своем здоровье

Когда нужно заниматься спортом, чтобы похудеть?

Какая страна является самой экологически чистой?

Сколько лотерейных билетов нужно купить, чтобы выиграть?

Однако цены будут двигаться вверх или вниз практически без участия респондентов IRN.ru: только 20,6% участников опроса сообщили о планах купить квартиру в ближайшие три месяца (-7,5 процентных пункта по сравнению с началом лета). 79,4% проголосовавших не планируют приобретать жилье в настоящее время.

"Пока что цены, несмотря на заметное снижение спроса, стоят на месте, но долго оставаться на этих позициях они не смогут, и люди это понимают. Квартиры сегодня на первичном рынке и на вторичном переоценены, ипотека дорогая, продажи падают. Пока развернуться ценам не позволяют медленное накопление предложения и надежды продавцов на увеличение спроса осенью, с началом делового сезона. Но, скорее всего, эти надежды не сбудутся - согласно риторике регулятора, ждать ключевой ставки ниже 10%, при которой ипотека оживает, можно не ранее 2027 года", - напоминает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru" Олег Репченко.

Источник