Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС
Брать или не брать - вот в чем вопрос. Я имею в виду ипотечный кредит. Однако сейчас вопрос не так прост, что-то странное происходит с кредитами на покупку недвижимости. Во-первых, несмотря на оптимистичные заявления наших чиновников, они почему-то дорожают. Во-вторых, банки продолжают ужесточать требования к пакету документов, по которым одобряется (или не одобряется...) заявка. И, наконец, ситуация в недвижимость рынок крайне неопределенный.
Средняя ставка по ипотеке в Российская Федерация начал последовательно расти с июня 2022 года и к ноябрю достиг 7,38%. В последние два месяца прошлого года показатель фактически опустился до уровня июля (6,65%), а с начала года вновь начал расти. В январе средняя ставка увеличилась на 1,2 п. п., в феврале - на 0,19 п. п., в марте, по прогнозам ВТБ, - на 0,26 п. п. Таким образом, по итогам первого квартала средняя ставка по ипотеке достигла 8,3%", - говорится в исследовании банка ВТБ.
Не очень понятно, о каких 8% "средней температуры по больнице" идет речь. Если посмотреть предложения того же банка, то все начинается от 10,7% в год. Да, есть льготные программы, но поди разберись... Кроме того, стоит отметить, что в ВТБ не самые высокие ставки по ипотеке на рынке, есть от 12% годовых и выше.
Причем все указанные цифры - именно "от". После того как специалисты банка рассмотрят собранный вами пакет документов, они примут решение о реальной ставке. Которая может существенно отличаться от "от".
"Ипотеку мне одобрили, но ставка в 13,5% годовых меня как-то совсем не радует. Плюс обязательное страхование в "дочерней" компании банка, де-факто получается все 15% в год. Хотя, казалось бы, я идеальный заемщик - у меня есть собственные средства, которых хватает на 20-25% от стоимости приобретаемой квартиры, и я неплохо зарабатываю. Работаю почти в государственном учреждении, причем не на самой низкой должности. Однако мне не соизволили ничего объяснить, и я не буду пользоваться этой одобренной ипотекой", - говорит Евгений, молодой инженер-ремонтник.
В чем причина?
"Система может отклонить заявку, даже если к клиенту нет личных претензий. Например, он работает в отрасли, представители которой в последний год часто стали пропускать платежи. В этом случае проще обратиться в другой банк, чем доказывать несправедливость решения", - говорит Дмитрий Веселковдиректор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум".
Но здесь нет отказа де-юре! Хотя да, сейчас очень много отказов по совершенно непонятным причинам. Поэтому и появляются такие странные объяснения. Кстати, если вы хотите использовать (частично) средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, то кредит вам сейчас тоже не дадут. Почему? Финансисты говорят, что в последнее время у них возникли проблемы с его получением - почему-то государственные органы не спешат перечислять эти средства в банки...
Ипотека на новостройки, находящиеся в процессе строительства, причем не только на уровне пресловутого "котлована", но и почти готовых (и готовых, но без документов) домов, практически умерла. Поскольку теперь везде требуется поручитель по такому кредиту. Тот, кто выполнит обязательства заемщика, если тот не сможет этого сделать. Или не захочет. Как нетрудно догадаться, найти такого человека даже среди родственников сейчас крайне проблематично. Кроме того, существует ряд требований, которым должны соответствовать эти самые поручители.
В целом можно сказать, что финансовые структуры стараются минимизировать риски, то есть свести к минимуму выдачу этой самой ипотеки. Или даже свести к нулю. Используются запретительные ставки, различные жесткие условия и прочие ухищрения. То есть ипотечный рынок де-юре вроде бы есть, но де-факто его практически не существует.
Тем не менее, при должной настойчивости и наличии связей, получить кредит все же возможно. Вопрос только в том, на что - на "первичку" или на "вторичку"?
"Лично я бы сейчас рассматривал вторичный рынок. Во-первых, сейчас он гораздо надежнее. Вы покупаете то, что видите. Во-вторых, цены гораздо ниже. Если посчитать, то даже ипотека по рыночным ставкам в этом случае может оказаться выгоднее", - говорит Евгений Шлеменков, член президиума правления "Опоры России.
Да, в этом есть смысл. Сайт цена, за которую лицо готов продать свою недвижимость, ограничен только своими желаниями, в то время как менеджер застройщика выполняет приказ начальства. И хотя цены на новостройки уже упали, еще есть к чему стремиться.
"Доступная ипотека не делает жилье доступным вообще. Когда эта лавочка будет закрыта, у застройщиков просто не останется другого выхода, кроме как начать снижать цены. Тогда спрос вернется в нормальное русло". Напомню, что именно сверхдешевая ипотека вновь "разогнала" стоимость новостроек в 2022 году", - сказал Олег Репченко, руководитель Рынок недвижимости Аналитический центр "Индикаторы.
Любопытно, что аналитические обзоры, посвященные динамике цены на недвижимость в последнее время почти полностью исчезли. Зато всевозможные статьи о том, что цены растут, а спрос увеличивается, появляются как грибы после дождя. Но люди им не верят, они ориентируются на такой объективный показатель, как доходы населения. А здесь, как известно, все хуже некуда.
В настоящее время рынок недвижимости застыл в шатком равновесии, готовый в любой момент сорваться. Банки осознают сложившуюся ситуацию. Прогнозы о падении цен на квадратный метр на 30-50% к концу 2023 года никуда не делись, они по-прежнему актуальны. А финансисты, с помощью роста ипотечных ставок, сами толкают рынок вниз, к новым ценовым минимумам.
"Россиянам не стоит ожидать снижения цен на жилую недвижимость. Не стоит ждать удешевления квадратного метра - с учетом подорожания некоторых строительных материалов, проектного финансирования, а также исходя из снижения темпов продаж, с учетом заявленного качества проектов, стоимости земли и инфраструктуры. Некомпетентные эксперты вводят людей в заблуждение своими прогнозами. Сейчас на рынке существует идеальный баланс цен и способов улучшения жилищных условий". Никита Стасишинзаявил недавно заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Осталось только добавить про рост благосостояния россиян - и будет "полный джентльменский набор".
"Цены не просто растут сами по себе, они значительно превышают доходы населения. И что получается в итоге? Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать, сколько лет нужно откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на "первичке" было шесть лет, то сейчас уже восемь. То есть о какой доступности мы говорим?", -... Александр Даниловвозмущается директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России.
Да, реалисты работают в Центральном банке, да и в коммерческих банках тоже. Цены на квартиры и дома недоступны для покупателей, поэтому они неизбежно упадут. И упадут сильно. Это, как говорится, и ежу понятно. Министерство строительства этого не понимает, но это их проблема.
Таким образом, какие сейчас ставки по ипотеке и дают ли их в принципе, на самом деле не так уж и важно. Потому что покупать что-либо сейчас нет никакого смысла. Цены еще слишком высоки, застройщики еще не бегают по потолку, считая огромные убытки, у них еще все впереди. Но это случится с ними в не очень отдаленном будущем. Также стоит учесть начавшийся рост курса доллара, который подрывает покупательскую способность населения. Импортных товаров у нас много, а отечественных мало, и их не становится больше. Поэтому люди думают о том, как выжить. А не о том, как купить новое в хорсе.
Russian 
English 
German 
Polish