За последние несколько лет греческий рынок жилья ускорился, как сиртаки, но со второго квартала 2024 года темпы его роста несколько замедлились. Какова текущая картина с продажами и ценами? Стоит ли инвесторам опасаться ограничений, связанных с краткосрочной арендой? Что происходит с золотой визой и визой цифрового кочевника? Об этом мы поговорили с экспертами из опытных русскоязычных агентств недвижимости.
В 2024 году иностранные инвестиции в греческий рынок жилья достиг исторического максимума в 2,75 млрд евро, причем последний квартал оказался самым продуктивным.
Этот успех объясняется значительными экономическими причинами:
1. Привлекательный налоговый режим для непостоянных резидентов страны (100 000 евро на все доходы, полученные за рубежом в течение 15 лет, при условии инвестиций в недвижимость или активы на сумму 500 000 евро и более) и состоятельных пенсионеров (фиксированная ставка 7%).
По данным исследования New World Wealth, в 2022-2024 годах в ГрецииОколо 1200 миллионеров из разных стран поселились здесь. там.
2. Программа получения вида на жительство в стране за инвестиции в квадратные метры - "Золотая виза". С сентября прошлого года власти провели ее реформу, повысив требования к минимальной стоимости объекта. Теперь для получения вида на жительство необходимо купить дом стоимостью от 800 000 евро в Афинах, Салониках, на островах Миконос и Санторини, от 400 000 евро в других регионах, от 250 000 евро при переоборудовании жилья из бывших коммерческих зданий, независимо от местоположения.
Каждый десятый Продажа квартиры или дома иностранцу в прошлом году была связана с участием покупателя в программе "Золотая виза".
3. Средние цены на недвижимость ниже, чем в других европейских странах. В кризисный период с 2009 по 2016 год цены на жилье упали на 45% и более, а к началу 2025 года цены только достигли уровня 2008 года, а в некоторых местах, например, в Аттике, превысили его. Для сравнения, в Португалии цены на квартиры и дома за 15 лет выросли на 140%, в Германии - на 77%, в Великобритании - на 65%.
4. Тенденция к росту цен сохраняется с 2017 года. В 2024 году цены на жилье в Греции увеличить в среднем на 8,7%, но было заметно, что замедление в темпах роста со второго квартала прошлого года.
Греция, как и многие другие страны, сталкивается с дефицит долгосрочной аренды жилья в связи с распространением посуточной аренды квартир в туристических регионах. Власти уже объявили о борьбе с "краткосрочниками", но методы пока довольно мягкие. налоговые льготы для тех владельцев, которые сдают жилье на длительный срок, и ограничения на количество сдаваемых объектов одним владельцем.
Вопросы о возможностях и рисках греческого рынка мы адресуем нашим экспертам.
Каким был 2024 год на греческом рынке недвижимости, и какие тенденции прослеживаются в 2025 году?
Светлана Ювченко, эксперт по недвижимости Dionisiou: В 2024 году рынок недвижимости Халкидики стабильно рос, несмотря на значительный рост цен. Традиционно наибольшим спросом пользовались недорогие квартиры - до 150 000 евро.
Летом 2024 года наблюдался всплеск интереса к объектам стоимостью от 250 000 до 300 000 евро. Это было связано с изменениями в программе "Золотая виза" - с сентября минимальный порог инвестиций увеличился с 250 000 до 400 000 евро. В результате буквально все достойные объекты в этом ценовом диапазоне были распроданы на Халкидиках!
Начало 2025 года ознаменовалось дальнейшим ростом цен. В популярных прибрежных поселках стоимость вторичной недвижимости достигает 3 000 евро за квадратный метр, что уже приближается к ценам на новостройки. На этом фоне снизилась покупательская активность.
В условиях ограниченного предложения и роста цен многие потенциальные покупатели переключили свое внимание на земельные участки под самостоятельное строительство, считая это более выгодной альтернативой.
Наталья Циро-Рува, основатель и генеральный директор Hellas Consult Solutions: Конечно, 2024 год был довольно нервным для всех "золотых" инвесторов, ведь произошли изменения в популярной программе Golden Visa. Эти изменения вызвали ажиотаж, ведь тем, кто хотел войти в программу на прежних условиях, нужно было успеть выбрать объект, завершить сделку и дождаться получения сертификата, подтверждающего статус резидента Евросоюза. Многие инвесторы пытались вступить в программу при самом низком пороге инвестиций, то есть купив недвижимость за 250 000 евро. Сегодня инвесторы, приобретающие для себя простое жилье и желающие участвовать в программе, должны выбрать объект площадью 120 кв. м., а его стоимость должна составлять, в зависимости от региона, 400 000 или 800 000 евро.
Однако 2024 год подарил нам еще одну уникальную возможность, которую я считаю главным бонусом Золотой визы. С 1 сентября 2024 года за 250 000 евро можно приобрести особый вид недвижимости, а именно коммерческую, переформатированную в жилую. Вложив эту сумму, помимо статуса резидента, вы получаете прекрасные апартаменты, которые также можно сдавать в аренду.
По состоянию на апрель 2025 года мы видим, что интерес к золотой визе не уменьшился, а, наоборот, возрос. Почему? Потому что испанцы, наши соседи по Евросоюзу, которые были флагманами программы "Золотая виза", закрыли ее. В Португалии программа изменилась, и теперь нельзя напрямую инвестировать в недвижимость. Греческая "Золотая виза" - самая эффективная, самая понятная, самая простая и очень-очень популярная на сегодняшний день.
Активны ли иностранцы? Из каких стран приезжают покупатели? Много ли среди них русскоговорящих? Каковы цели приобретения недвижимости?
Светлана Ювченко:90% покупателей в Халкидиках - иностранцы. Традиционно подавляющее большинство из них - жители балканских стран (Сербия, Северная Македония, Болгария, Румыния). Русскоязычных покупателей немного, и в основном это граждане, постоянно проживающие за пределами постсоветского пространства.
Они покупают недвижимость в основном для двух целей: для собственного использования или для краткосрочной аренды. Однако есть и такие покупатели, которые планируют отремонтировать жилье и перепродать его по более высокой цене, но их не так много.
Наталья Циро-Рува: Ни для кого не секрет, что Греция сегодня является магнитом для инвесторов из разных стран. Если раньше о Греции не говорили как о направлении для серьезных инвестиций, то теперь все кардинально изменилось. Кто же вкладывает деньги? На первое место я бы поставил китайцев. Они хотят открывать здесь свои компании, продвигать свою продукцию, двигаться дальше в Европу, Америку и другие страны. Жители Ливии, Египта, Сирии и Пакистана ничем не уступают китайцам. Удивительно, но эти инвесторы ведут себя очень активно, грамотно развивают бизнес, открывают строительные и другие компании. Турки также занимают видное место на греческом рынке недвижимости. Они регистрируют свои компании и активно участвуют в программе "Золотая виза". Не могу не упомянуть и израильтян. Они заинтересованы в Золотой визе, отелях, бизнесе и строительстве.
Какое место занимают российские инвесторы в этой пестрой картине? Оно довольно невелико. Причины - сложности с регистрацией недвижимости, выводом денег и получением альтернативных паспортов для участия в "Золотой визе". Тем не менее, есть российские и белорусские инвесторы, у которых есть альтернативные паспорта, например, киргизский по рождению, паспорта Армении, Грузии, Вануату, Аргентины. Среди россиян довольно много переселенцев. Большинство клиентов из Российской Федерации интересуются "золотой визой". Многим нужен статус резидента ЕС, чтобы, например, открыть бизнес в Европе.
Как повлияло повышение порога для получения "золотой визы" спрос на жилье? Есть ли спрос на эту программу среди россиян со вторым паспортом? Есть ли в вашем каталоге предложения в регионах с минимальным порогом в 250 000 евро?
Светлана Ювченко: С сентября 2024 года предусмотрены строгие условия для получения Золотой визы на Халкидики: минимальная сумма инвестиций составляет 400 000 евро, а приобретаемая недвижимость должна иметь площадь не менее 120 кв. м.
На первый взгляд, на рынке представлено множество объектов, отвечающих этим критериям. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что найти действительно подходящий вариант в ценовом диапазоне 400 000 - 450 000 евро не так-то просто. Сложности возникают по нескольким причинам: многие застройщики не готовы указывать в договоре полную стоимость сделки, предпочитая частичную оплату наличными, что делает получение "золотой визы" невозможным. Кроме того, существуют объекты с заявленной площадью более 120 квадратных метров, которая при проверке включает в себя нежилые помещения (например, подвалы), а такие объекты не соответствуют требованиям программы.
После повышения минимального порога интерес со стороны российских клиентов со вторыми паспортами снизился. Основной поток заявок от них закончился летом 2024 года, еще до повышения минимальной стоимости. Сегодня наибольший интерес к программе в регионе проявляют граждане Турции и Израиля, а также, в меньшей степени, граждане США.
Наталья Циро-Рува: Триумфальное шествие греческой "Золотой визы" продолжается. Как ни странно, большинство инвесторов не отпугивает тот факт, что порог въезда увеличился. Турецкие покупатели ищут виллы от 800 000 евро. Инвесторы из Казахстана приобретают виллы от одного миллиона евро, чтобы проводить летние каникулы большой семьей. Те, кто хочет купить дачу на полуострове Халкидики, с удовольствием это сделают, ведь порог инвестиций там остается 400 000 евро, и есть много качественных предложений вилл и квартир от застройщиков.
Самый лакомый кусочек - коммерческие квартиры, ставшие жилыми, то есть они подходят для тех, кто хочет войти в программу при самом низком пороге в 250 000. Таким клиентам мы можем предложить великолепные студенческие кампусы, офисы, перепрофилированные в квартиры с полным ремонтом, отделкой, а иногда даже с арендатором. Спрос на объекты в рамках программы высок. Многие имеют бизнес в Европе, у многих здесь учатся дети. Некоторые родители приобретают инвестиционные квартиры на имя своих детей, и, соответственно, вся семья получает статус резидента Евросоюза.
Рассматривают ли россияне, украинцы и жители стран СНГ Грецию для переезда? По-прежнему ли популярна греческая виза цифрового кочевника? Были ли в последнее время какие-либо изменения в этой программе?
Светлана Ювченко: Греция традиционно рассматривается россиянами, украинцами и жителями стран СНГ как место для комфортной жизни на пенсии. Принято считать, что страна не очень подходит для жизни с детьми из-за якобы слабой образовательной и развлекательной инфраструктуры. Однако я бы поспорил с этим утверждением.
Для семей, планирующих полную интеграцию в греческое общество, Греция предлагает отличные частные школы с высоким уровнем образования на греческом языке по относительно доступным ценам. Эти учебные заведения обеспечивают высококачественное обучение и часто имеют хорошую репутацию среди местных и иностранных семей. Если говорить о школах с обучением на английском или других иностранных языках, то их действительно не так много - они сосредоточены в основном в Афинах и совсем немного в Салониках.
Что касается визовых программ, то греческая виза цифрового кочевника, ранее вызывавшая интерес у многих экспатов, сегодня постепенно теряет популярность. Этот тип вида на жительство часто использовался как временное решение для быстрого получения легального статуса, но впоследствии многие обладатели перешли на более стабильные программы, такие как Золотая виза.
Наталья Циро-Рува: Повышенный спрос со стороны покупателей недвижимости по-прежнему связан с возможностью получить статус резидента. Конечно, есть и те, кто хочет переехать. Многие переезжают в Грецию, когда достигают пенсионного возраста и хотят, например, уехать из Америки, Аргентины, Канады, чтобы быть ближе к Европе, к своим родственникам, живущим в России, Беларуси или других странах СНГ.
Программа для цифровых кочевников все еще действует, и в ней нет ограничений для граждан России и Беларуси, но дело в том, что за последние два года греки выдали минимальное количество готовых карт резидента на этой основе.
Система подачи документов переведена в цифровой формат, а процесс рассмотрения идет крайне медленно. Поэтому важно понимать, что если мы подадим заявку на эту программу, то ждать придется долго. Для тех, кто действительно планирует переехать в Грецию, это не страшно - любой сертификат ожидания дает возможность легально находиться в стране, покупать жилье и открывать бизнес. Хотелось бы подчеркнуть, что статус цифрового кочевника обязывает вас находиться в Греции не менее 180 дней в году. Если это требование будет нарушено, власти могут отказать вам в продлении сертификата вида на жительство.
Удобнее всего приехать в Грецию по туристической визе (тип C) и спокойно подать документы на получение вида на жительство цифрового кочевника уже в стране. Можно также приехать по визе D, визе цифрового кочевника, но это еще не вид на жительство цифрового кочевника, а только виза, то есть вам придется заново подавать документы через адвоката именно на статус резидента. Вид на жительство сначала выдается на 2 года, а затем продлевается еще на 3 года. Программа "Цифровой кочевник" - идеальный вариант для тех, у кого нет возможности приобрести недвижимость стоимостью от 250 000 евро.
На сайтеНедавно Афины начали наступление на краткосрочную аренду. Планируется ли ужесточение законодательства в отношении краткосрочной аренды в других регионах Греции? Какие существуют или будут существовать ограничения? Как это повлияет или уже повлияло на рынок недвижимости?
Светлана Ювченко: Рынок краткосрочной аренды в Салониках и Халкидиках остается стабильным и продолжает функционировать в своем обычном ритме. Единственные изменения связаны с введением вполне разумных и ожидаемых требований, направленных на повышение безопасности. Среди них - обязательное наличие страхования гражданской ответственности, установка детекторов дыма и других базовых элементов, обеспечивающих комфорт и защиту арендаторов.
Наталья Циро-Рува: Правительство решило реформировать рынок краткосрочной аренды жилья в стране. Какие изменения ждут владельцев жилья?
1. Вам необходимо получить сертификаты от электрика, пожарной службы. Сертификаты подтверждают, что в квартире есть вентиляция, соблюдаются правила пожарной безопасности, есть аптечка, детекторы дыма.
Сертификаты не нужно размещать в каких-либо электронных системах, то есть они должны быть на руках у владельца. Их нужно будет предъявить во время инспекции.
2. Определены типы недвижимости, которые устраняются с рынка краткосрочной аренды. Это квартиры в подвалах и полуподвалах, на чердаках.
Многие купили квартиры, расположенные в подвалах, без естественного освещения, без вентиляции, хотя они и были отремонтированы. Владельцы таких объектов, вероятно, смогут чтобы сдавать их в долгосрочную аренду.
Рынок краткосрочной аренды в целом упорядочивается и очищается, и хорошая ликвидная недвижимость будет стоить дороже.
Все изменения вступят в силу в октябре 2025 года, а значит, у владельцев будет достаточно времени, чтобы подготовить и выдать сертификаты.
Рекомендуете ли вы Грецию инвесторам сегодня? Если да, то какие регионы и типы недвижимости?
Светлана Ювченко: Я считаю, что Халкидики по-прежнему остается одним из самых привлекательных регионов Греции для инвестиций в недвижимость. Цены здесь демонстрируют устойчивый рост, регион развивается, инфраструктура улучшается, а спрос на жилье остается стабильным. Объекты недвижимости сохраняют высокую ликвидность, что делает инвестиции в этот регион не только надежными, но и перспективными.
Наталья Циро-Рува: Мы определенно рекомендуем это сделать. Прежде всего, перспективными для инвестиций являются крупные города с развитой инфраструктурой. Флагманами на сегодняшний день являются Афины и Салоники. Я бы также выделил студенческие города, такие как Лариса, Волос и Кавала.
Острова востребованы, прежде всего, туристической недвижимостью, которую можно сдавать в краткосрочную аренду. Предпочтение отдается островам, которые вызывают повышенный туристический интерес. Конечно, это Крит, Родос, Корфу, Лефкада, Кефалония, Закинф, Миконос, Санторини.
Рекомендуете ли вы Грецию для переезда сегодня? Если да, то какие регионы?
Светлана Ювченко: Если у вас есть стабильный доход за пределами Греции или вы планируете открыть собственный бизнес на месте, жизнь в Халкидиках и Салониках может стать по-настоящему комфортной. Здесь есть вся необходимая инфраструктура, мягкий климат, вкусная еда и возможность путешествовать по всей Греции и Европе. Здесь также доступна качественная платная медицина, а богатая культурная жизнь находится сравнительно недалеко.
Однако тем, кто рассчитывает найти работу по найму, стоит учесть, что уровень зарплат в стране остается довольно низким даже в крупных компаниях.
Наталья Циро-Рува: Сегодня Греция - это, пожалуй, самая спокойная, неторопливая, солнечная и гостеприимная страна, которая радушно встречает всех, кто переезжает.
Многие переселенцы предпочитают острова. Там тихо, но в то же время отличное снабжение, паромы, аэропорты.
Если вы планируете переезд с маленькими детьми, то вам стоит обратить внимание на школы и колледжи. В этом случае мы можем порекомендовать Афины, Афинскую Ривьеру (Алимос, Глифада, Вула, Вулианмени), Каллитею, Палео Фалиро. В этих районах есть хорошая недвижимость, недалеко от школ, университетов, детских садов.
Помимо Афин и Салоников, я бы выделила и совершенно нетуристические города, такие как Лариса, Драма, Волос, Кавала, Серрес, полуостров Пелопоннес, Коринф, Порто-Рафти - район, который еще не раскручен, но очень перспективен, с красивыми новыми домами.
Экономика Греции улучшается, криминальная обстановка максимально комфортна, люди приветливы, цены приятны, а цены на недвижимость по-прежнему одни из самых низких в Европе. Многие европейцы выбирают Грецию для переезда, чтобы жить на пенсии - отдыхать, наслаждаться побережьем и чистейшими пляжами, есть прекрасную качественную еду и пить греческое вино.
Благодарим вас за помощь в подготовке материала:
Наталья Циророва, основатель и генеральный директор Hellas Consult Solutions
Светлана Ювченко, эксперт по недвижимости Dionisiou
Russian 
English 
German 
Polish