В последние годы интерес россиян к недвижимости за рубежом заметно вырос. Хотя в прошлом году наблюдалось снижение спроса по сравнению с пиковыми показателями 2022 года, в долгосрочной перспективе активность покупателей из России остается на подъеме. Так, в январе-апреле 2024 года Tranio получила на 35,8% больше заявок, чем за аналогичный период 2021 года, но на 9,8% меньше, чем в рекордном 2022 году. Изменения за последний год незначительны: динамика заявок к январю-апрелю 2023 года составила всего 0,1%.
Геополитический и экономический контекст делает инвестиции в недвижимость за рубежом одной из самых популярных стратегий сохранения капитала и избежания страновых рисков (курс рубля, влияние санкций и т. д.). Однако после 2022 года клиенты с российским паспортом сталкиваются с трудностями при проведении сделок: усложнились комплаенс-процедуры, доступ к ряду визовых и паспортных программ для инвесторов ограничен. Чтобы оценить, как эти факторы повлияли на выбор клиентов и какие страны будут наиболее открыты для российского капитала в 2024 году, Tranio провела опрос брокеров, девелоперов и экспертов по переезду. Среди респондентов - специалисты по рынку недвижимости ОАЭ, Таиланда, Турции, Германии, Греции, Испании, Кипра, Португалии, Франции и еще 20 стран.
По мнению опрошенных экспертов, во многих странахклиенты из России и СНГ составляют значительную долю клиентов: до 60% всех иностранных покупателей недвижимости в 2023 году - против 49% годом ранее. В то же время доля европейцев среди иностранных покупателей снижается уже второй год: до 39% в 2023 году по сравнению с 49% в 2022 году или 62% в 2021 году. В прошлом году также возросла активность покупателей из Израиля: их доля увеличилась до 20% по сравнению с 16% в 2022 году, а покупатели с Ближнего Востока стали более заметными - с долей 12% по сравнению с 8% в 2022 году.
В последние годы, зарубежная недвижимость стал значительной составляющей портфеля российских инвесторов, но это не означает отсутствия интереса к активам в России. Напротив, эксперты отмечают оживление и рост российского фондового рынка.
В то же время крупные инвесторы сохраняют свои вложения в недвижимость за рубежом, где российский капитал освоил новые рынки Азии и Ближнего Востока: это позволяет диверсифицировать портфель и снизить зависимость от курса рубля.
Россияне отказались от сделок из-за цен и проблем с переводом денег
Участники опроса Tranio назвали две основные причины, по которым в 2023 году будут заключаться сделки с покупателями недвижимости из России и стран СНГ:
- Невозможно было перевести деньги в страну покупки (41% респондентов);
- Покупатели ожидали нереально низкой цены (38% респондентов).
Эти причины доминировали в 2022 году, но сейчас они стали более значимыми. Так, доля респондентов, отмечающих сложность денежных переводов, выросла на 3 процентных пункта. В 2022-2023 годах цены на недвижимость выросли на многих популярных у россиян рынках (ОАЭ, Турция, Кипр и др.), но на фоне падения курса рубля покупатели зачастую не готовы поднимать чек. По данным Tranio, в январе-апреле 2024 года медианный бюджет россиян сократился на 6,7% и составил 280 тысяч евро против 300 тысяч за аналогичный период 2023 года.
Показатели заметно различаются по регионам и не всегда коррелируют с делением на "дружественные" и "недружественные" страны: в ряде стран ЕС по-прежнему можно осуществить прямой перевод из России, но в целом Европа стала более закрытой для российских клиентов. Таким образом, 78% респондентов указали на трудности с переводом средств на покупку недвижимости в Испании, 67% в Черногории, 54% на Кипре и 50% во Франции.
Проблему низких ценовых ожиданий в основном отмечают респонденты из тех стран, где русскоязычные покупатели активны и нацелены на увеличение капитала, ищут недвижимость с более высокой доходностью при меньшем чеке. К таким странам относятся Грузия, где 80% опрошенных экспертов отметили низкие ценовые ожидания среди россиян, ОАЭ (64%), Турция (61%) и Португалия (60%).
Среди других распространенных причин, препятствующих совершению сделок россиянами, эксперты назвали отказ в банковском обслуживании из-за связи клиента с Россией (26,2% респондентов), проблемы с соблюдением законодательства, не связанные с происхождением клиента (22,6%), и резкое снижение курса рубля (20,2%). В то же время, по словам респондентов, ни один из российских клиентов, приобретающих арендное жилье, не испытывал трудностей с поиском арендаторов, и только 16,1% респондентов столкнулись с выбором клиентов в пользу активов в России.
Снижение курса рубля в первую очередь повлияло на решение совершить сделку в ОАЭ (55%), Таиланде (38%), Грузии (40%) и коррелирует с ожиданием высокой доходности и мотивом увеличения капитала. Покупатели из этих же стран, вместо зарубежной недвижимости, решили приобрести активы в России.
Повышение грамотности в вопросе покупки недвижимости среди жителей России и стран СНГ подтверждает и снижение доли тех, чьи сделки срывались из-за нерасторопности покупателей. Если в 2022 году эту причину отметили 27% участников опроса, то в 2023 году - только 17%. Основными странами, где фактор "задержки клиента" был наиболее заметен, стали Турция и ОАЭ. Если в Турции причиной такого поведения чаще всего была неуверенность клиента в ситуации в стране сделки, то в ОАЭ - колебания курса рубля и выбор в пользу других инвестиционных форматов.
Основная цель покупки - получение вида на жительство и защита капитала
Основным мотивом для покупки недвижимости за рубежом в последние годы является получение вида на жительство или гражданства за инвестиции Но его значимость постепенно снижается: в 2023 году этот вариант отметили 47% респондентов против 52 и 56% опрошенных и в 2022 и 2021 годах соответственно. Среди стран, где этот мотив покупки преобладает, - Португалия (90% респондентов), Турция (83%), Испания (82%) и Греция (70%). За последние три года наиболее заметно вырос интерес россиян к инвестиционному резидентству на Кипре, в Испании, Португалии и Франции, и наиболее значительно снизился в Грузии.
Сайт мотив переезда остается значительной: доля тех, кто отметил переезд в качестве цели покупки недвижимости в 2023 году, выросла на 9 процентных пунктов и достигла 31%. Для целей переезда недвижимость наиболее востребована в таких странах, как Португалия (60%), Кипр (54%) и Италия (44%).. Однако, по наблюдениям Tranio, за первые 4 месяца 2024 года доля покупателей из России, рассматривающих жилье для переезда, вновь снизилась до 20%.
Популярной альтернативой является Цель сезонного проживания в стране покупки недвижимости: ее выделили только 30% респондентов, а чаще всего эксперты из Таиланда (73%), Италии (56%), Турции (33%) и Кипра (31%). По данным Tranio, среди этих стран россияне выбирают самое доступное жилье в Таиланде, где медианный бюджет на январь-апрель 2024 года составил 140 тысяч евро, а самое дорогое - в Италии, где медианный бюджет составил 700 тысяч евро.
Доля экспертов, отмечающих консервативный мотив покупки недвижимости для сохранения капитала остался практически неизменным по сравнению с предыдущим годом - 20% против 21% годом ранее. Этот мотив преобладает в таких странах, как Германия (67%) и ОАЭ (37%). В январе-апреле 2024 года медианный бюджет в этих странах составил 500 тысяч и 241 тысячу евро соответственно. В то же время представители отрасли отмечают, что увеличилась доля клиентов, приобретающих недвижимость для защиты от страновых рисков (36% против 29%), диверсификации активов (34% против 25%) и их увеличения (21% против 8%).
Мотивация российских клиентов в целом сохраняется: они приобретают зарубежную недвижимость с целью диверсификации активов, защиты от рублевых рисков, сохранения и приумножения капитала. Если говорить о тенденциях по странам, то в 2023 году и в первом квартале 2024 года значительно вырос интерес к рынку недвижимости Пхукета, где россияне сейчас занимают значительную долю.
В то же время популярность недвижимости в ОАЭ снизилась, и на этот рынок приходит мало новых клиентов из России, но те, кто уже приобретал недвижимость в Эмиратах и изучал этот рынок, продолжают расширять свой портфель.
Таким образом, инвесторы применяют более рациональный и структурный подход к покупке недвижимости, в текущих условиях она становится не просто условием получения вида на жительство, но и альтернативой вложениям в финансовые институты и фонды. По мнению респондентов, основными целевыми направлениями для защиты от страновых рисков и диверсификации активов являются ОАЭ (55% по обоим мотивам) и европейские страны (Франция, Испания, Германия). Однако с мотивом увеличения капитала ассоциируются инвестиции в недвижимость в ОАЭ (55%) и Таиланде (46%), а не в европейских странах.
На каких рынках недвижимости россияне наиболее активны
По данным 58% опрошенных экспертов, в стране, которую они представляют, покупатели из России и СНГ входят в ТОП-5 среди иностранных покупателей.
Русскоязычные покупатели наиболее заметны на рынках Кипра и Таиланда (96% экспертов из этих стран отмечают, что они входят в топ-5), а также на рынке ОАЭ (62%). В ЭмиратахРусскоязычные клиенты входят в число основных иностранных покупателей, но в 2023 году они утратили лидерство: теперь, наряду с россиянами, 53% местных экспертов отмечают высокую активность европейцев и 13% иммигрантов с Ближнего Востока.
Несмотря на снижение интереса к Турции, русскоязычные покупатели по-прежнему остаются в числе лидеров в этой стране (77%). Официальные источники также приводят похожие цифры по Турции: по данным TUIK, россияне лидируют среди иностранцев по количеству покупок недвижимости до марта 2024 года. В то же время покупатели из России и СНГ стали менее заметны в Италии, на что указали 78% респондентов.
На сайте Германия, 82% респондентов считают европейцев наиболее активными инвесторами, в то время как около половины жителей России и СНГ (46%) отмечают. Возможно, это одна из немногих европейских стран, где клиенты из России и СНГ могут вытеснить европейцев, но Греция остается: 35% участников опроса отмечают интерес со стороны русскоязычных покупателей по сравнению с 40% тех, кто отмечает европейцев.
На сайте Испания15% экспертов, опрошенных Tranio, указали на активность российских клиентов, по сравнению с 85% тех, кто фиксирует доминирование европейских клиентов. Эти цифры также во многом совпадают с официальной статистикой сделок: по данным Совета регистраторов Испании, в 2023 году граждане России находились на 10-м месте по количеству покупок недвижимости, а в тройку лидеров вошли граждане Германии, Великобритании и Франции.
Сделки с недвижимостью в Европе в последние годы стали более сложными для россиян, и сейчас этот рынок интересует в основном тех клиентов, которые планируют переезд или часто ездят в европейские страны в личных или деловых целях. Среди таких клиентов востребован вид на жительство для инвестиций в недвижимость, так как он решает визовый вопрос и позволяет открывать банковские счета.
Хотя предложение "золотых виз" в некоторых странах ЕС было ограничено для россиян, в то же время запускаются новые программы - например, недавно начался прием заявок на "золотые визы" Венгрии, доступные для граждан РФ. Таким образом, получение вида на жительство в ЕС через покупку недвижимости остается рабочей схемой и находит своих заинтересованных лиц.
Несмотря на то, что сделки в Европе стали сложнее, она остается привлекательной для покупателей, в том числе для тех, кто совершает покупки в высоком ценовом сегменте. Так, к концу 2023 года 82% отметят активность русскоязычных покупателей во Франции, 75% - в Португалии. По данным Tranio за январь-февраль 2024 года, медианный бюджет россиян, выбирающих недвижимость во Франции, составил 450 тысяч евро (против 600 тысяч евро годом ранее), в Португалии - 300 тысяч евро (против 310 тысяч годом ранее). Активность покупателей из России и стран СНГ снизилась в Черногории (до 57% против 71% годом ранее), в Италии (до 10% против 23%) и в Испании (15% против 36%).
За последние два года российские клиенты расширили географию инвестиций в недвижимость. Так, в 2022 году традиционно популярные европейские страны (Испания, Италия, Черногория) потеснили ОАЭ и Турция, а в 2023 году к лидерам спроса присоединились Таиланд и Кипр. При этом, по оценкам трети участников опроса, общая активность русскоязычных покупателей за рубежом снизилась в 1,5-3 раза по сравнению с 2022 годом. В 2023 - начале 2024 года все более востребованными становятся новые рынки Ближнего Востока: например, по данным Tranio, недвижимость
Средний чек и ожидаемый доход увеличились
В большинстве стран средний чек для россиян в 2023 году вырос по сравнению с прошлым годом. В среднем покупки в Черногории стали дороже на 50%, достигнув 225 тысяч евро, средний чек в Черногории вырос на 20% Грузии и на Кипре - до 113 и 450 тысяч евро соответственно. Средний чек в Турции вырос на рекордные 89%, с 238 тысяч евро в 2022 году до 450 тысяч евро в 2023 году. Столь резкий рост связан с увеличением лимитов на выдачу вида на жительство за инвестиции (с 50 до 200 тысяч долларов) и паспорта для инвесторов (с 250 до 400 тысяч долларов).
Россияне выбирали более доступные объекты в Греции и Таиланде: в обеих странах средний чек снизился на 10% до 225 тысяч евро, благодаря разнообразию предложений для разных категорий покупателей и изначально низкому порогу входа. Пока европейские страны остаются доступными только для инвесторов с крупным капиталом: средний чек в Португалии составил 450 тысяч евро, в Испании - 625 тысяч евро, а во Франции - 800 тысяч евро. Самые высокие средние чеки участники опроса зафиксировали в Италии (1,4 миллиона евро) и Германии (2 миллиона евро).
Средний чек россиян во всех странах, представители которых участвовали в опросе, составил 450 тысяч евро в 2023 году по сравнению с 290 тысячами годом ранее. Однако в контексте трехлетнего периода средний бюджет еще не достиг максимума, зафиксированного в 2020 году (620 тысяч евро).
Покупатели из России и СНГ, которые приобрели арендную недвижимость за рубежом в 2023 году, оценивают ее доходность довольно консервативно. В среднем, по мнению участников опроса Tranio, ожидаемая доходность от аренды все же выросла до 6,2% в год по сравнению с 5,25% в 2022 году.
Ожидаемая доходность выросла в тех странах, где инвесторы рассчитывают приумножить и сохранить капитал, а также диверсифицировать активы:
- на 2,1 процентных пункта до 7,1% в Испании;
- на 0,6 процентных пункта, до 8,6% в Таиланде
- на 0,5 процентных пункта, до 8,5% в ОАЭ.
Напротив, в тех странах, где покупатели недвижимости намерены получить вид на жительство и приобрести жилье для переезда, ожидаемая доходность снизилась.
Онлайн-сделки набирают популярность, но неравномерно в разных странах
48% участников опроса считают, что более 10% всех сделок в их стране были заключены онлайн. Актуальность данного формата для россиян и жителей СНГ во многом обусловлена ограничениями полетных программ после санкций в авиационной отрасли. Несмотря на то, что операторы стремятся найти новые коридоры и партнеров для авиаперевозок, перелеты из России в Европу стали длиннее после 2022 года, что также влияет на потребительский выбор при покупке недвижимости.
Отдельные страны выделяются на общем фоне благодаря высокой доле удаленных транзакций. Дистанционные сделки наиболее востребованы в ОАЭ, где 64% респондентов оценивают долю онлайн-транзакций более чем в треть от всех сделок, и в Португалии, где доля таких респондентов составляет 56%. Дистанционная покупка недвижимости часто практикуется во Франции (30% респондентов считают, что более трети сделок совершается онлайн), в Таиланде и Германии (по 25% респондентов) и в Грузии (20%).
Эксперты прогнозируют рост рынка в 2024 году
Участники опроса Tranio с оптимизмом смотрят в будущее: 73% респондентов считают, что рынок недвижимости будет расти в 2024 году, и только 2% опасаются резкого обвала. В то же время растет доля тех, кто считает, что рынок достигнет плато (16%, +4 п.п.) и что рынок начнет плавно снижаться (10%, +2 п.п.), что в целом ожидаемо после высокого спроса в 2022-2023 годах.
Как и в предыдущие годы, по результатам опроса аналитики Tranio рассчитали "Индекс оптимизма", который принимает значения от 0 (если все респонденты дают самый пессимистичный прогноз) до 1 (если все респонденты настроены наиболее оптимистично). В среднем по всем странам этот индекс, как и в прошлом году, составил 0,8, что свидетельствует о в целом позитивных ожиданиях относительно рыночных показателей.
Наибольший оптимизм участники опроса демонстрируют в Греции (индекс составил 0,93), а также в Таиланде (0,85), Франции (0,80) и на Кипре (0,78). Напротив, самые пессимистичные прогнозы на 2024 год дают респонденты из Турции (индекс составил 0,64) и Германии (0,63).
Russian 
English 
German 
Polish