Что отмена льгот по ипотеке готовит Петербургу - разбираемся с застройщиком

Фото: предоставлено пресс-службой компании "Унистрой"

Одна из самых обсуждаемых тем сейчас - отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года. В Госдуме обсуждают, как продлить программу - соответствующее поручение дал Владимир Путин. Предполагается, что льготы будут более адресными, целевыми, но их все равно нужно сохранить. Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании "Унистрой", рассказывает о том, какие изменения ожидают застройщиков и как это может отразиться на покупателях.

- Скажите, пожалуйста, как льготная ставка повлияла на застройщиков, покупателей и рынок в целом? Какой эффект от льготных программ вы ощущаете сейчас?

- Если говорить о льготных программах в целом, то они, безусловно, сильно стимулировали рынок и поддерживали его в сложные периоды - мы видим это по продажам.

Первые программы льготной ипотеки начались во время КОВИДа и продолжались, когда на рынке и в экономике в целом было неспокойно, а ключевая ставка росла. У нас есть статистика, согласно которой 1-1,5% сделок сейчас проходит по базовым ставкам, без каких-либо мер государственного стимулирования.

Когда ключевая ставка составляла 7,5%, а рыночная ипотека - 9,5%, они мирно сосуществовали. А теперь застройщикам приходится стимулировать, субсидировать и за свой счет еще больше снижать ставку, чтобы сделать жилье более доступным.

Чего хотят разработчики

- У государства больше нет денег, чтобы поддерживать массовые пособия. Если они и будут, то будут более адресными и целевыми. Каковы пожелания разработчиков?

- Когда-то эти программы создавались для поддержки стройки. Но время изменилось, и стройка где-то даже перевыполнила свои задачи. Сейчас, видимо, необходимо, в первую очередь, стимулировать демографию.

Существуют нишевые программы: Дальневосточная ипотека, Арктическая ипотека и IT-ипотека. Первые две больше привязаны к географии, а IT-ипотека закрывает вопрос только для профильных специалистов и работает до конца года. А вот семейной ипотеке дали зеленый свет с небольшими ужесточениями со второй половины года - и она будет серьезно поддержана.

Конечно, разработчики не захотят отключать программу поддержки. Думаю, главным желанием было бы ее дифференцировать. Либо сделать ставки ниже в регионах, где жилье дороже, либо увеличить максимальную сумму кредита. Где-то, может быть, хватит и четырех миллионов, а где-то, как в Казани или Санкт-Петербурге, нужно увеличить до 7-9. Это стимулировало бы и покупателей, и застройщиков. Если застройщик видит снижение спроса, он строит меньше, и впоследствии это сказывается на всем объеме жилья.

- Сейчас существуют собственные финансовые инструменты и программы от разработчиков. Насколько они способны выровнять спрос?

- С увеличением первоначального взноса, ужесточением условий ипотеки с государственной поддержкой мы наблюдаем довольно значительное увеличение доли рассрочек от застройщиков. Раньше такие программы существовали пока единично, но сейчас они становятся все более распространенными. В нашей компании доля рассрочки выросла с 7% до 12% и будет расти дальше.

Рассрочка позволяет приобрести квартиру, не имея полной стоимости. А застройщик получает деньги - пусть и не сразу. Но есть и неудобства: клиенту нужно закрыть большую сумму в короткие сроки. Ипотека позволяет рассчитаться на 15-20 лет, рассрочку нужно погасить за несколько месяцев.

В Петербурге особенно развита рассрочка, когда окончательный платеж наступает не в момент сдачи дома в эксплуатацию, а через несколько лет. Есть и более экзотические формы: например, наш жилищный накопительный кооператив. Его суть в том, что клиент вносит первоначальный взнос от 30 до 50%, закрепляет за собой треть или половину метров в квартире и гасит оставшиеся в течение 5-7 лет. Чем это хорошо? Нет процентов, от клиента не требуют подтверждения доходов, даже не обязательно быть гражданином РФ. Но неоплаченные метры индексируются в соответствии с рынком, и цена может вырасти.

Но с точки зрения бизнеса, с точки зрения эффективности, эти программы не очень хороши. После ввода в эксплуатацию застройщик собирает деньги (снимает с эскроу-счетов - прим. пер. ред.), и если он заигрывает с такими программами, то может ничего не получить - он все равно остается должен банку. Поэтому пользоваться такими методами следует осторожно.

Эти программы могут частично компенсировать падение спроса, которое может произойти после первого июля, но не на 100%.

- Создавая собственные финансовые инструменты, девелоперы становятся на сторону банков. То есть это параллельные кредитные продукты, в которых вы конкурируете с банком за покупателя.

- Исходя из опыта тесного общения с банками, я считаю, что мы не отнимаем у них хлеб - это все-таки небольшие объемы. Они были бы рады, если бы льготные программы продолжали существовать и были повернуты лицом к клиенту. Для них это тоже бизнес. Где-то это может быть менее выгодно, где-то более, но очевидно, что банки заинтересованы в ипотечном кредитовании.

Вторичные выгоды: в чем проблема?

- Сейчас идет дискуссия об ипотеке для вторичного жилья. В какой степени такое решение может стимулировать первичный рынок?

- Мы всегда говорим, что наш главный конкурент - это не другие застройщики, а второстепенный. Потому что у клиента часто есть выбор между готовым жильем и строящимся. Однако сейчас у застройщиков часто есть портфель готового жилья, в том числе и отремонтированного. Здесь мы можем конкурировать напрямую.

Но ваше мнение о том, что вторичка стимулирует первичку, тоже верно. Сейчас мало у кого есть в кармане 7-8 миллионов, которые можно вот так просто потратить на первоначальный взнос. Как правило, это либо наследство, либо человек очень хорошо зарабатывает, либо - в большинстве случаев - это продажа вторичной недвижимости. И этот процесс стимулируют все льготные программы.

Почему эти вопросы не так охотно обсуждаются? Потому что запускать те же механизмы с вторички сложнее. Если это новостройка, то есть понятное юридическое лицо с понятной историей, то 214-й закон четко загоняет компании в рамки. Оба банки и Центральный Здесь у банка меньше вопросов. Есть проектное финансирование, подрядчик, фактически одобренный банком, - риски минимальны.

У квартиры на вторичном рынке может быть 15-20 предыдущих владельцев - отследить все нюансы довольно сложно. Думаю, именно этот момент затрудняет запуск программ поддержки вторички.

Отчасти я согласен с тем, что стимулирование вторичных ипотечных программ может оказать хорошее влияние на первичные. Но почему это не было сделано в первую очередь? Ведь первоначальное назначение ипотеки с государственной поддержкой - помощь строительному сектору. В то время цены были не такими высокими, и задача была именно в том, чтобы стройка не "упала" во время ковида. А потом появился социальный аспект: поддержать потребителя, а не строителя.

Взгляд из Казани на здание в Санкт-Петербурге

- Вы выходите на рынок Санкт-Петербурга, где высокая конкуренция и есть особенности запуска девелоперских проектов.Скажите, пожалуйста, с какими трудностями вы сталкиваетесь в регионах присутствия? Когда вы анализировали петербургский рынок, какие нюансы вы здесь выделили?

- Запустить проект в Петербурге действительно не так просто. Высокая конкурентоспособность, требуется серьезное количество согласований, множество моментов, которые необходимо учитывать. Пожалуй, из всех регионов, где мы работаем, этот - самый сложный по выходу и по срокам. Когда мы покупали участок, то рассчитывали, как обычно, запустить проект примерно через полтора года. Получилось, что один комплекс запустили через три года, а второй - через четыре.

У нас здесь два проекта: один мы запустили в прошлом году, а второй находится на финальной стадии. Это жилой комплекс "Лисино "* в Курортном районе. Он достаточно масштабный, в нем около 400 тысяч квадратных метров жилья. Сейчас строится первая очередь из десяти домов на 40 тыс. м2 - одна десятая часть проекта. Работы там еще на 12 лет.

Еще один интересный момент: петербуржцы хотят, чтобы им все объяснили на стадии телефонного разговора или видеопрезентации. Отчасти, я думаю, это связано с размерами города: они не хотят тратить время в пробках.

Но мы отметили, что если покупатель все-таки приезжает в офис, то довольно часто он готов заключить договор. Видимо, здесь клиент убежден, что компании можно доверять и продукт ему подходит.

Мы также заметили некоторое недоверие. Отчасти это можно объяснить тем, что бренд "Унистрой" пока малоизвестен в Петербурге. На фоне компаний, которые присутствуют на городском рынке уже много лет, к нам относятся настороженно.

Но в 2026 году нам исполнится 30 лет - мы старше большинства застройщиков в стране. Мы работаем в 6 регионах, у нас хорошие рейтинги: и по надежности ввода, и по А-кредитному рейтингу. Среди государственных застройщиков компании такой надежности можно пересчитать буквально по пальцам одной руки.

- Понятно, что сопутствующая инфраструктура, которую предоставляет регион, важна для девелопера при реализации проекта, особенно если речь идет о комплексном освоении территории. Как вы оцениваете уровень ее готовности в Петербурге?

- Наш первый проект Upoint**, который сейчас сдается в аренду, расположен в достаточно оживленном районе. С точки зрения инфраструктуры, в принципе, он обеспечен всем необходимым. Мы только что участвовали в строительстве детского сада.

В жилом комплексе "Лисино" ситуация совершенно иная. Это курортная зона, где рядом нет такой инфраструктуры, как в центре. Нам придется создавать ее самостоятельно. Здесь будут школы, детские сады, библиотека и ряд других социальных объектов. Они полностью покроют потребности этого довольно большого района, когда он будет готов.

- Еще один довольно болезненный аспект - кадровый вопрос. Наверное, нет сейчас такой отрасли экономики, которая бы не сталкивалась с проблемами найма. Как же их решить?

- Мы отправили из Казани команду запуска, то есть специалистов, которые управляют строительством и продажами. Мы стараемся делать это во всех регионах. Их задача - не только выполнять свои профессиональные обязанности, но и проповедовать культуру и ценности компании тем людям, которых мы примем в регионе. Остальные сотрудники почти все из Санкт-Петербурга. И компетенции сотрудников достаточно высоки.

Действительно, существует дефицит кадров. В строительной отрасли есть ряд позиций, на которые очень сложно найти людей. Это касается даже подрядчиков - непосредственно тех, кто кладет кирпичи, заливает бетон. Возможно, дело в том, что сменилось поколение: зачастую молодые люди хотят, чтобы все получалось быстро и сразу - и при этом не слишком напрягаться. Понятно, что компания не всегда может удовлетворить эти желания. Но если ребята понимают, что для того, чтобы чего-то добиться, нужно сначала поработать, они хорошо ладят и развиваются.

- Вы приезжаете в Петербург на подъеме рынка. Однако, по разным оценкам, около двух третей покупок - это студии или однокомнатные квартиры. Понятно, что они преобладают на массовом рынке. Но даже в бизнесе, бизнес плюс, элите есть тенденция к уменьшению площадей. На ваш взгляд, каковы причины изменения предпочтений покупателей?

- Цены на недвижимость растут уже много лет. Это приводит к тому, что средняя площадь уменьшается: квартира в 40 м2 стоит дороже, чем квартира в 35 "квадратов". Сейчас застройщики - да и мы тоже - научились делать планировки эффективными, так что однокомнатная квартира в 33 метра не менее комфортна, чем такая же в 38. Это вопрос правильного расположения комнат, пропорций и геометрии.

Но хочу отметить, что мы не идем на какое-то тотальное сокращение - мы не строим дома полностью из студий и однокомнатных квартир. У нас нет таких объектов ни в одном регионе, потому что это не создает нужной обстановки и атмосферы.

Мы позиционируем себя как застройщик, который строит жилье для семей. Поэтому двухкомнатных квартир у нас почти столько же, сколько и однокомнатных, а однокомнатных мы закладываем не более 5%.

Мы также делаем большие площади: у нас есть трехкомнатные квартиры от 60 до 95-100 метров. Такие квартиры обычно продаются ближе к сдаче объекта. Мы совершенно спокойно относимся к тому, что однокомнатные и двухкомнатные квартиры ликвидируются на старте, а большие - позже.

Я вижу, что клиент изменился, планка требований становится все выше. Стало обязательным то, что еще недавно было преимуществом: закрытые дворы, свободные от машин, дорогое озеленение - растения подбираются по цвету и высоте, многоуровневое освещение, различные формы покрытия на детских площадках, развивающие мафы. Нам сложно представить упрощение продукта, даже если это снизит стоимость. А мы, скорее, будем продавать дороже, но не снижать качество.

Маленькие они или большие? Игра с коммерческими помещениями

- Жилой комплекс - это не только квартиры, но и коммерческие помещения. Каковы тенденции в их покупке и аренде?

- В принципе, мы понимаем, кто войдет в наши проекты. Покупатели - это инвесторы 95%, которые будут сдавать помещения в аренду тем же магазинам, стоматологиям и так далее. Они берут за свой бизнес очень мало. Начинающему бизнесу, как правило, не до покупок - они начинают с аренды.

С точки зрения продаж, наиболее эффективным предложением являются помещения площадью 50-100 метров, они идут "на ура". Но, как правило, на такой небольшой площади располагаются небольшие алкогольные рынки, магазины, поликлиники, стоматологии, пункты приема заказов. Если мы понимаем, что есть заинтересованный ритейлер, то делаем помещения с возможностью объединения или закладываем большие, куда придут сетевые супермаркеты. Понятно, что они дороже, их сложнее продавать, но они должны быть - и их должно быть несколько для разных сетей.

Сейчас очень хорошо развиваются форматы уличной еды: фастфуд не всегда доступен, есть и рестораны семейного типа.

Поначалу, когда проект только сдается, многие арендаторы покрывают потребности тех, кому нужно делать ремонт. Но, по моему опыту, когда проект заселяется, они постепенно исчезают.

Также большим спросом пользуются досуговые и образовательные программы: детские центры, частные детские сады, а также небольшие фитнес-студии.

Что нас ждет?

- Все ожидают, что в конце года произойдет снижение ключевой ставки, и это коснется всех, в том числе и застройщиков. Как вы оцениваете спрос на квартиры в ближайшем будущем?

- Много говорят об отмене с 1 июля ипотеки с господдержкой и об ужесточении семейной ипотеки: для семей со старшими детьми ставка вырастет с 6 до 12%. Как правило, на фоне таких новостей в течение нескольких месяцев резко возрастает спрос, а кое-где даже возникает ажиотаж. Скорее всего, в ближайшие два месяца мы увидим, что люди будут стараться воспользоваться льготами до их отмены.

Что будет дальше? Ипотека с господдержкой исчезнет, а после ужесточения условий она составляет около 25% в нашем портфеле. Но продажи сократятся не так сильно. Часть клиентов найдет замену той же семейной ипотеке или воспользуется рассрочкой, кооперативами и другими продуктами.

Частично с июля рынок будет проседать. По данным нашей компании, я могу оценить, что сделки могут составить менее 15 процентов. Однако богатый опыт прохождения через различные кризисы показывает, что спад длится не более 2-3 месяцев. Затем рынок адаптируется, появляются программы-заменители.

Думаю, конец года будет довольно активным. Я не уверен, что показатели повторят рекорд 2023 года, который тоже начался неоднозначно. Но мне кажется, что 2024 год закончится сопоставимо с прошлым или чуть хуже. Мы смотрим в будущее с оптимизмом и пониманием того, что небольшая просадка на короткий период все же произойдет.

*Разработчик: ООО Специализированный застройщик "УНИСТРОЙРЕГИОН-1". Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.

**Застройщик: ООО Специализированный застройщик "ЮНИСТРОЙРЕГИОН-2". Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.

Upoint - Uppoint

Фотографии предоставлены пресс-службой компании "Унистрой".

ООО "РиэлтСПб", ИНН 7806550637

Фото: предоставлено пресс-службой компании "Унистрой"

Источник: www.fontanka.ru