Жилой рынок: Начальная точка - 28 квадратов

Многие эксперты уверены, что столичный запрет на строительство квартир площадью до 28 квадратных метров получит всенародное продолжение. И они уже просчитывают, какими могут быть последствия для рынка новостроек, его профессиональных игроков и покупателей

Намерение столичных властей запретить строительство в Москве квартир площадью менее 28 квадратных метров (что на практике означает исчезновение из меню недвижимости студий и небольших двухкомнатных квартир) всколыхнуло рынок, заставив экспертов проанализировать как последствия такого решения, так и его влияние на текущее положение дел. Стоит напомнить, что в то же время в столице установлен минимальный размер помещений с большим количеством комнат: для двухкомнатных квартир - 44 квадратных метра, трехкомнатных - 56, четырехкомнатных - 70. Но на рынке эта часть обсуждается гораздо меньше, акцентируя внимание на ключевом ориентире "28".

Однако компания "Метриум" взяла на себя труд подсчитать*, какой процент квартир, выставленных на продажу в настоящее время, не соответствует указанному минимуму. Оказалось, что он весьма невелик: например, из более чем 20 тысяч трехкомнатных квартир, представленных в апреле 2024 года на рынке новостроек в "старой" и Новой Москве, в продажу поступило всего 86 лотов площадью менее 44 квадратных метров. Предложения представлены в восьми проектах, из которых четыре относятся к массовому сегменту и один - к бизнес-классу в "старой" Москве, а три продаются в Новой Москве. Кроме того, еще шесть подобных вариантов были найдены в сегменте апартаментов.

"Нестандартные" двухкомнатные квартиры площадью менее 44 квадратов продаются в среднем за 12,95 миллиона рублей (313,8 тысячи рублей за квадратный метр). В массовом сегменте средняя стоимость небольшой двухкомнатной квартиры достигает 15,88 миллиона рублей, а средняя цена квадратного метра составляет 376,3 тысячи рублей. В Новой Москве за двухкомнатную квартиру площадью менее 44 квадратных метров застройщики просят в среднем 11,63 миллиона рублей (275,2 тысячи рублей за квадратный метр)", - делится расчетами компания.

Кстати, по данным федерального портала "Мир квартир "*, самые дорогие квартиры площадью до 28 квадратных метров находятся в Москве (где они стоят в среднем 8 336 663 рубля) и в Сочи (8 274 382 рубля). Далее следуют Казань (5 994 260 рублей), Санкт-Петербург (5 583 962 рубля) и Севастополь (5 276 122 рубля). Самые дешевые - в Нижнем Тагиле (1 850 000 рублей), Орле (2 243 100 рублей), Магнитогорске (2 277 142 рублей), Оренбурге (2 362 344 рублей) и Кургане (2 335 330 рублей). В среднем во всех 65 ключевых городах страны квартира в новостройке стоит 3 622 903 рубля; за год (с мая 2023 года) средняя цена квадратного метра выросла на 11,3%, а средняя цена лота - на 10,7%, хотя конкретно в Москве рост составил 5,3% и 6% соответственно.

Что касается трех- и четырехкомнатных лотов "запретного" размера, то таких на современном столичном рынке "Метриум" не нашел ни среди квартир, ни среди апартаментов. В целом такое жесткое регулирование площади квартир в компании называют не самым грамотным шагом. "Нестандартные, малогабаритные квартиры могут выполнять важную социальную функцию. Приобрести квартиру с двумя жилыми комнатами по цене однокомнатной, с тремя - по цене двухкомнатной и так далее - большая удача для покупателей, которые хотят получить максимум функциональности при весьма ограниченном бюджете. В свете демографических вызовов искусственное ограничение на строительство таких квартир нецелесообразно, ведь для молодой семьи зачастую важна не столько площадь, сколько возможность иметь как можно больше отдельных комнат даже на небольшом метраже", - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".

На фоне принятых решений цены на лоты площадью менее 28 кв. м в строящихся проектах могут вырасти, так как товар обещает стать дефицитным, - так считает Никита Попов, директор департамента по работе с клиентами группы компаний "Точно "*. Он не исключает, что некоторые из проектов, еще не получивших разрешение на строительство, будут перепланированы: придется увеличить площадь студий, а также квартир-"евродвушек", площадь которых порой составляет даже менее 40 квадратных метров. "Стоит отметить, что требование пока не распространяется на объекты в Московской области, а также не затрагивает сегмент апартаментов, где мини-студии все еще можно встретить. Однако станут ли такие объекты более привлекательными для инвестиций, покажет время", - подчеркивает эксперт.

Он также напоминает, что, например, в Краснодарском крае, где реализуются проекты компании, аналогичное решение в столице пока не принято, но ожидается, что подобные ограничения будут введены в ближайшее время. "Это связано с тем, что президент России Владимир Путин в своих указах о национальных целях развития поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем площадью не менее 33 квадратных метров на человека. Студии площадью 15-20 квадратов в последние годы появляются повсеместно, причем не только в комфорт-классе, но и в бизнес-классе. Теперь, в связи с вышеупомянутым указом президента, о таких форматах можно будет забыть", - уверен Никита Попов.

Эксперты подразделения ЦИАН также сходятся во мнении, что обсуждение применения "нормы площади" может начаться и в других регионах.Аналитика": в частности, инициативу столичных властей уже поддержал губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, поручив строительному блоку проработать этот вопрос. "Сейчас площадь студий в новостройках Ленинградской области не может быть ниже 24 квадратных метров. С 1 июня мы увеличим необходимый минимум до 28 квадратных метров для новых проектов", - написал господин Дрозденко в своем личном телеграм-канале, - сообщает "Коммерсантъ".

Фото: АГН "Москва"

В "ЦИАНоген.Аналитика" решили выяснить*, какую долю рынка новостроек сейчас составляют квартиры и студии площадью до 28 квадратных метров в крупнейших городах Российской Федерации (расчеты проводились по ключевым рынкам - 35 городам с населением от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининграду, Московской и Ленинградской областям). Вот лишь некоторые данные, полученные экспертами.

В большинстве проанализированных локаций лоты площадью до 28 квадратов составляют не более 10% от общего объема активного предложения на рынке новостроек, а в трех городах (Новокузнецк, Саратов и Ставрополь) таких объектов в продаже сейчас нет вообще. То есть, даже если московский запрет получит общероссийское продолжение, он не окажет заметного влияния на рынок новостроек.

Такие объекты занимают более 10% рынка в Санкт-Петербурге (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москве (16%), Севастополе (15%), Екатеринбурге (13%), Московской области (12%) и Новосибирске (12%) - в местах, где формат студии является распространенным. Компактные квартиры и студии являются здесь значительным сегментом рынка (особенно в Санкт-Петербургском регионе и Сочи).

Эксперты отдельно отмечают, что на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга в структуре предложения в последние годы увеличилась доля малогабаритных квартир и студий. Например, сейчас в Санкт-Петербурге на такие лоты приходится 25% рынка, год назад - 24%, весной 2022 года - 19%, весной 2021 года - 17%, весной 2020 года - 11%, весной 2019 года - 9%. Аналогичная динамика наблюдается и в Москве: за пять лет доля выросла с 4% до 16%, при этом за последние полтора года значение практически не изменилось (осталось на уровне 16-18%).

В Московской области рост был более сдержанным: весной 2019 года на объекты площадью до 28 квадратных метров приходилось около 8% рынка, сейчас - 12%. В Ленинградской области за последние два года зафиксировано увеличение доли с 10% до 23%, до этого значение менялось от 11% до 32% (доля резко выросла, затем резко снизилась).

"В других локациях, где доля лотов соответствующей площади сейчас составляет не менее 10%, ситуация иная. В Новосибирске динамика наиболее схожа со столичной - за пять лет доля увеличилась, но незначительно, и последние два года находится на уровне 10-12%. В Екатеринбурге доля компактных лотов росла во второй половине 2020 - первой половине 2021 года, после чего снизилась до уровня 10-15% и сейчас практически не меняется. В Сочи показатель был наименее стабилен, в отдельные месяцы доля увеличивалась до 50%. В Севастополе в отдельные месяцы также фиксировались резкие изменения показателя (например, рост до 36% в феврале 2022 года). Таким образом, не существует единой тенденции роста или снижения доли компактных участков в рынок новостроек", - делится данными ЦИАН.Аналитика".

Они уверены, что исчезновение из структуры продаж лотов-малюток замедлит рост средних цен на квадратный метр. "Многие участники рынка опасаются, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек цены предложения взлетят. На самом деле это решение не должно оказать серьезного влияния на уровень цен, так как оно направлено на небольшую часть рынка и растянуто во времени. Сейчас продавать такие помещения не запрещено, можно лишь довести новые проекты с такой квартирой до начальных стадий согласования. В Москве имеющихся объемов продаж, в соответствии с полученными документами, но не запущенных продаж, хватит еще на несколько кварталов, прежде чем покупатели заметят острый дефицит таких лотов", - считают эксперты.

Кроме того, они напоминают, что при прочих равных условиях именно самые маленькие лоты в большинстве локаций имеют более высокую цену за квадратный метр. Например, в Москве квадрат в компактных лотах дороже среднерыночного показателя на 7%, в Санкт-Петербурге - на 2%, в Московской области - на 27%, в Ленинградской области - на 8%, в Екатеринбурге - на 13%, в Сочи - на 9%. Возможный уход с рынка таких объектов может, напротив, замедлить рост средних цен на квадратный метр.

бизнес fm в telegram

Джордж Бовт о роли государственного секретаря США Энтони Блинкена

Открылось новое здание Третьяковской галереи на Кадашевской набережной

Участились случаи невыпуска россиян за границу из-за ошибок в паспортах

Путин подписал указ о зеркальном использовании американской собственности в России

Почему скорость не всегда хороша в системе быстрых платежей?

Милорад Додик предложил разделить Боснию и Герцеговину

"Целевой аудиторией квартир и студий площадью до 28 квадратных метров чаще всего являются инвесторы, решившие сохранить свои сбережения "в бетоне", а также покупатели своей первой квартиры (которые хотят иметь собственную жилплощадь, но пока не располагают достаточными средствами для приобретения более просторного жилья). Для инвесторов запрет на компактные студии не станет чем-то критичным: для них оплата стоимости трех-четырех квадратных метров обычно является вполне выполнимой задачей.

Для тех, кто покупает такое жилье для себя, это решение может оказаться довольно болезненным. Поэтому часть несостоявшихся покупателей выйдет на рынок аренды", - резюмирует эксперт "ЦИАН.Аналитика" Елена Лапшина.

Источник