Рынок жилой недвижимости: между самым дешевым и самым дорогим

Ипотека с господдержкой завершена, и покупателям, для которых важнее всего цена, приходится все чаще обращать внимание на самые маленькие и недорогие квартиры. Но за последние три месяца пять лотов из списка столичной "золотой сотни" нашли своих хозяев, так что цена не всегда является ключевым критерием выбора

Совсем недавно девелоперы (по крайней мере, в крупных городах, рынок недвижимости которых можно назвать развитым) радовались тому, что покупатели наконец-то перестали ставить цену во главу угла. Удачный во всех смыслах проект, пусть он и дороже менее привлекательного конкурента, может привлечь покупателей благодаря удобному расположению, развитой инфраструктуре и хорошей экологической обстановке. Многочисленные ипотечные программы склоняют будущих новоселов к приобретению более просторного жилья, пусть и за небольшие деньги. И так далее.

Но, похоже, сегодня, когда "всеобъемлющая" ипотека с государственной поддержкой закончилась, а оставшиеся льготные программы не имеют никакого отношения к большинству покупателей, цена снова выходит на первый план. А как снизить стоимость покупки? Правильно, в первую очередь - за счет площади. Вот аналитики федерального портала "Мир квартир" и взяли на себя труд выяснить, сколько стоят квартиры площадью до 32 квадратных метров в разных городах России*. Оказалось, что разброс цен составляет от Грозного 75 765 рублей до Сочи 396 767 рублей за квадратный метр, то есть разрыв более чем пятикратный.

В среднем квадратный метр во всех городах стоит 146 087 рублей. Помимо Сочи, самыми дорогими в пересчете на квадратный метр являются небольшие квартиры в Москве (380 440 рублей), Казани (237 945 рублей), Санкт-Петербурге (231 865 рублей) и Нижнем Новгороде (215 313 рублей). А в подвале ценового рейтинга, помимо Грозного, находятся Нижний Тагил (79 909 рублей), Новокузнецк (86 452 рубля), Магнитогорск (86 453 рубля) и Махачкала (90 717 рублей).

Если "вешать" цену не на квадрат, а на лот, то в среднем во всех исследуемых городах квартира площадью до 32 квадратов стоит 3 954 120 рублей. На первом месте находится Москва (10 018 840 рублей), почти сразу за ней следует Сочи (9 609 023 рубля), далее идут Санкт-Петербург (6 946 677 рублей), Казань (6 393 046 рублей) и Севастополь (5 757 943 рубля). Самая доступная недвижимость продается в Грозном (1 970 587 рублей), Орле (2 324 174 рубля), Махачкале (2 349 518 рублей), Магнитогорске (2 431 416 рублей) и Нижнем Тагиле (2 463 333 рубля).

По данным экспертов "Мира квартир", за последний год, с июля 2023 года, квадратный метр однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир подорожал в 65 из 70 исследованных городов. Наиболее динамичный рост наблюдается в Грозном (+51,9%), а также в Волжском (+42,9%), Астрахани (+38,6%), Омске (+38,1%) и Оренбурге (+34,9%). Слабее всего - в Мурманске (+0,8%), Белгороде (+1,5%), Новокузнецке (+2,2%), Сочи (+3%) и Махачкале (+3,2%). В Москве рост составил +9,2%, в Московской области - +3,7%, в Санкт-Петербурге - +12,4%. Только в пяти городах цена квадрата снизилась: в Иваново (-7,2%), Орле (-6,6%), Симферополе (-3,8%), Ярославле (-2,8%) и Краснодаре (-1,2%). Таким образом, в среднем квадратный метр малогабаритных квартир в стране подорожал на 14,6%.

Средняя стоимость предложения также выросла практически везде, в 66 городах из 70. Особенно сильно - в Грозном (+58,4%), Вологде (+48,2%), Астрахани (+42,1%), Волжском (+41,2%) и Оренбурге (+40,2%). Меньше всего - в Мурманске (+0,3%), Ярославле (+0,9%), Симферополе (+1%), Сочи (+3,1%) и Туле (+3,3%). В столице небольшая квартира подорожала на 10,7%, в Московской области - на 5%, в Санкт-Петербурге - на 12,4%. Средний лот подешевел в Орле (-5,8%), Иваново (-5,1%) и Махачкале (-1%). В Краснодаре цена за год не изменилась. В результате средняя цена предложения за год выросла почти на столько же, на сколько и цена квадратного метра - на 14,1%.

"Сейчас наблюдается высокий спрос на небольшие лоты - из-за цены. За год их количество в продаже сократилось на 12%. Более того, самые дешевые предложения вымываются, поэтому средняя цена растет. Плюс дорожают квартиры в тех городах, где они были самыми дешевыми, то есть недооцененные сегменты рынка постепенно подтягиваются к общему уровню. Также стоимость жилья может увеличиваться из-за того, что в городе, где раньше не было качественных новостроек, они появились. И цена падает либо там, где она уже перегрета (примеры - Симферополь и Краснодар), либо там, где на рынок вышли новостройки с очень маленькой нарезкой", - объясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир".

Но эксперты компании Intermark Urban Real Estate озаботились другими, почти прямо противоположными расчетами: сколько сегодня стоит первая сотня ультрапремиальных квартир в Москве с самой высокой ценой за квадратный метр*. По состоянию на июнь 2024 года получилось внушительных 138 миллиардов рублей (или около 1,6 миллиарда долларов США).

По данным PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index), средняя цена квадрата в "золотой сотне" сейчас составляет 4,4 млн рублей, что ровно столько же, сколько было в марте 2024 года, и на 3% выше, чем год назад. За последние три месяца было продано пять квартир из рейтинга, расположенных на Остоженке, Якиманке и в Тверском районе. Их общая стоимость составляет более 8,1 миллиарда рублей (правда, аналитики не уточняют, является ли это общей ценой, за которую они были представлены на рынке, или общей ценой сделок).

Подавляющее большинство квартир, участвующих в первой сотне (78%), являются представителями первичного рынка, вторичные предложения занимают лишь 22%, хотя по сравнению с прошлым годом доля вторичных продаж увеличилась сразу на 13%. Самое дорогое жилье в столице стоит около 7 миллиардов рублей, нижняя ценовая граница ТОП-100 составляет всего 166 миллионов рублей.

См. также:

Какое домашнее животное может принести миллионы?

Как правильно планировать свой день, чтобы добиться большей эффективности?

Какое время суток лучше всего подходит для занятий спортом?

Четырехдневная рабочая неделя: за и против

Почему европейцы стали реже заниматься сексом?

Правда ли, что микрозелень полезна?

По итогам второго квартала 2024 года Остоженка заняла первое место по количеству квартир и апартаментов из категории "самые-самые" (30 лотов). На втором месте Тверской район (20 лотов), а Якиманка отдала золотой сотне 14 лотов.

Источник