Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли это ипотеку

Доля сделок по рассрочке в новостройках Москвы сейчас варьируется от 10% до 30%. В прошлом году доля таких сделок была значительно ниже. Рост числа сделок с рассрочкой стал ответом застройщиков на ужесточение требований к ипотеке

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

На фоне ужесточения требований к ипотеке застройщики стали чаще предлагать покупателям новостроек рассрочку. Сегодня доля такого предложения на столичном рынке жилья превышает 40%. По прогнозам экспертов, опрошенных редакцией "РБК-Недвижимость", в 2024 году доля предложений рассрочки и доля сделок по этим программам продолжит расти.

В чем причины популярности рассрочки и может ли она заменить ипотеку - разбираемся вместе с экспертами и разработчиками.

Доля сделок с рассрочкой платежа увеличилась

В конце февраля - начале марта доля сделок с рассрочкой платежа на московском рынке новостроек (без учета элитного сегмента) составила от 10% до 30%, год назад этот показатель был значительно ниже, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных "РБК-Недвижимостью". Например, по оценкам недвижимость компании "Метриум", сейчас доля покупок квартир в новостройках в рассрочку превышает 10%. Годом ранее таких сделок было примерно в два раза меньше. "Такая динамика обусловлена серьезным ужесточением условий предоставления льготной ипотеки. Фактически многие клиенты перешли на другой маркетинговый инструмент", - пояснил Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".

Заметный рост числа сделок с рассрочкой платежа отмечают и эксперты супермаркета NDV из Недвижимость. По их данным, в феврале на долю рассрочки пришлось около 15% от общего объема сделок с московскими новостройками. По сравнению с прошлым годом этот показатель увеличился на 10 процентных пунктов, отмечает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании "НДВ-Супермаркет". Недвижимость.

В этом году рассрочка платежа стала популярный инструмент для покупки квартир в новостройках Москвы, подтвердил Валерий Кочетков, директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость". "В феврале этого года количество сделок с рассрочкой увеличилось на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 40% по сравнению с декабрем 2023 года. На первичном рынке Москвы на долю рассрочки приходится 30% от общего объема", - привел цифры Валерий Кочетков. Многие хотят забронировать интересный лот сейчас, а через пару лет получить ипотеку, пояснил эксперт.

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

В конце февраля - начале марта доля сделок с рассрочкой платежа на московском рынке новостроек (без учета элитного сегмента) составила от 10% до 30%, год назад этот показатель был в несколько раз ниже (Фото: Shutterstock)

Управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой", также отмечает увеличение доли сделок с рассрочкой, но в основном в проектах, где условия оплаты могут конкурировать с ипотекой. Например, есть проекты, где возможна рассрочка на первоначальный взнос, который необходимо внести до окончания строительства. "Это выгодно, если здания находятся на начальном этапе строительства (например, строительство заканчивается в 2026-2027 годах). В этом случае покупатель может выплатить достаточно большие суммы без процентов, которые обычно начисляются по кредиту", - поясняет Ирина Доброхотова.

Косвенно снижение доли ипотечных сделок может свидетельствовать об увеличении продаж в рассрочку, считает глава "ЦИАН. Аналитика" Алексей Попов. Так, в январе доля ипотечных сделок снизилась на большинстве крупных рынков новостроек в России. В Москве она снизилась на 8 процентных пунктов, в Московской области - на 3 процентных пункта, в Ленинградской области - на 4 процентных пункта, приводит статистику Алексей Попов. "Часть этого снижения могла прийтись как раз на программы с использованием рассрочки", - признал эксперт.

При этом во второй половине 2023 года доля сделок с рассрочкой в новостройках составляла около 2%. "Этот финансовый инструмент был не так интересен как застройщикам (для которых такая сделка была дороже ипотеки), так и покупателям (у которых был широкий выбор льготных программ)", - поясняет Алексей Попов.

Мнение разработчиков

Застройщики также фиксируют рост интереса к рассрочке в 2024 году. По данным Федеральной сетевой компании, уровень сделок с рассрочкой в феврале этого года составил 34% от общего объема продаж. "Аналогичный показатель мы фиксировали в 2022 году, когда были привлекательные условия по рассрочке. По сути, мы вернулись к структуре условий продаж того периода. Если сравнивать с прошлым годом, то в 2023 году ипотечные инструменты были сильнее", - пояснила Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и планирования продаж Группы ФСК.

В проектах группы компаний "А101" существенного изменения доли рассрочки в продажах не наблюдается - она остается стабильной на уровне 5-8%, говорит Владимир Колесников, заместитель коммерческого директора группы компаний "А101". "Изменения спроса на рассрочку, судя по всему, могут быть заметны у тех застройщиков, которые продвигают этот инструмент, снижая или полностью исключая маржу на временную стоимость денег", - считает Владимир Колесников.

Выбор стал шире

Увеличение числа сделок с рассрочкой стало ответом застройщиков на ужесточение требований по ипотеке. В результате они увеличили предложение квартир, которые можно купить с использованием такого механизма. "С изменением условий льготных программ застройщики стали чаще предлагать различные схемы рассрочки: беспроцентную и процентную. Беспроцентную рассрочку можно оформить в 53 проектах Старой Москвы. Ее доля составляет 38,1%. Платная рассрочка с долей 41,8% представлена в 58 проектах", - рассказал исполнительный директор НДВ Недвижимость Супермаркет.

В рамках одного и того же проекта могут быть представлены предложения о бесплатной и платной рассрочке. Все зависит от суммы первоначального взноса и сроков, уточнил эксперт. "Различные варианты рассрочки предоставляются, как правило, при первоначальном взносе от 10%. По некоторым условиям рассрочки стоимость лота может быть выше, а скидка, если она предоставлялась, может не действовать", - добавила Татьяна Подкидышева.

По оценкам Metrium, за год доля проектов с рассрочкой увеличилась с 25% до 40%. Срок предоставления рассрочки варьируется от одного месяца до десяти лет, а наиболее популярные варианты - от полугода до двух лет. "Особенно распространена беспроцентная рассрочка, которая, по сути, подразумевает скидку. Платные встречаются реже", - отмечает Руслан Сырцов.

По его словам, для застройщиков рассрочка - такой же удобный маркетинговый инструмент, как и ипотека. Этот вариант выгоден для покупателей, так как не предполагает значительного увеличения стоимости квартиры. Но этот вариант подходит только для состоятельных покупателей, которые способны погасить долг в короткие сроки", - добавил управляющий директор "Метриум".

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

На фоне ужесточения требований к ипотеке застройщики стали чаще предлагать покупателям новостроек рассрочку. Сегодня доля такого предложения превышает 40% (Фото: Shutterstock)

Виды рассрочки

На рынке новостроек существует два вида рассрочки:

  • беспроцентная рассрочка - В этом случае покупатель выплачивает фиксированную стоимость квартиры в рассрочку, размер которой и сроки выплаты зависят от конкретного проекта. Обычно беспроцентная рассрочка предоставляется на короткий срок - от нескольких месяцев до двух лет (или на время, пока будет строиться дом);
  • уплаченные взносы Она также предполагает оплату стоимости жилья в рассрочку, но с начислением процентов на оставшуюся сумму. Проценты по выплачиваемым частям могут быть сопоставимы с льготными ипотечными программами (около 7-8% в год), а могут быть ближе к рыночным (около 15%). Такая рассрочка может предоставляться на несколько лет.
  • Заменит ли рассрочка ипотеку

    Доля рассрочки при покупка квартир в новостройках Москвы в 2024 году продолжит расти благодаря изменившимся условиям на рынке ипотеки, прогнозируют эксперты. По их словам, рассрочка становится хорошей альтернативой, когда покупка квартиры на фоне роста ипотечных ставок и ужесточения условий предоставления кредитов по льготным программам. К концу 2024 года доля рассрочки в общем объеме сделок в Москве составит около 18-25% сделок в зависимости от класса", - считает исполнительный директор NDV Недвижимость Супермаркет.

    Интерес к рассрочке, как и к другим финансовым инструментам, не приводящим к удорожанию квартиры, будет расти на фоне ужесточения льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным программам, соглашается Ирина Доброхотова.

    Но рассрочка не сможет стать полноценной заменой ипотеке, уверены эксперты. Такие программы можно рассматривать как альтернативу кредиту для клиентов, рассчитывающих на досрочное погашение займов, считает Руслан Сырцов. "Для большинства покупателей этот инструмент пока неудобен, несмотря на его главное преимущество - отсутствие значительной переплаты. Поэтому популярность рассрочки будет оставаться на повышенном уровне еще относительно недолго - до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ РФ не будет снижена", - полагает эксперт.

    Программы рассрочки не смогут полностью заменить ипотеку, соглашается Алексей Попов. "Для застройщиков такие продажи обходятся дороже (и ухудшают финансовые показатели проекта). Для покупателей это существенно ограничивает выбор (не все предоставляют рассрочку) и накладывает жесткие ограничения на сроки выплат", - поясняет эксперт.

    Сами застройщики также не верят, что рассрочка может стать полноценной альтернативой жилищным кредитам. "Девелоперы сильно ограничены в использовании рассрочки с точки зрения проектного финансирования и необходимости поддерживать уровень покрытия по эскроу-счетам для сохранения ставки проектного финансирования", - пояснил директор департамента аналитики и планирования продаж FGC Group.

    Программы рассрочки могут достаточно эффективно решать локальные задачи застройщика по поддержке объемов продаж, но не способны полностью заменить ипотечное кредитование, добавил заместитель коммерческого директора ГК "А101".

    В рамках согласованной с банком финансовой модели проекта девелопер обязан соблюдать ковенанты по скорости наполнения эскроу-счетов. Продажи в рассрочку, напротив, замедляют их наполнение, пояснил эксперт. "Поэтому у застройщика всегда есть несколько вариантов - активизировать программы рассрочки или остаться в более консервативном сценарии", - заключил представитель девелопера.


    Источник

    Добавить комментарий

    Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

    Принять