В секторе жилищно-коммунального хозяйства появятся более серьезные штрафы для одних и более понятные тарифы для других

Недобросовестные ресурсоснабжающие организации, которые внезапно отключают нам горячую воду и электричество, начнут платить штрафы в десятикратном размере. А размер платы за содержание и обслуживание общедомового имущества предлагается привязать не к пожеланиям УК, а к технической документации на МКД

Несколько новостей, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством, заслуживают особого внимания. Во-первых, Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон от 29 мая 2024 года № 116-ФЗ "О внесении изменений в статью 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях".

Как отмечает телеграм-канал "Законы строительства", с 9 июня действуют новые штрафы за предоставление некачественных коммунальных услуг, которые были увеличены в десять раз для недобросовестных ресурсоснабжающих организаций (РСО). Речь идет о незаконных отключениях горячего водоснабжения или отопления в зимний период, длительном приостановлении подачи электроэнергии и подобных нарушениях.

Система штрафов теперь двухступенчатая. За первичное нарушение сроков и качества поставки коммунальных ресурсов штрафы составят до 10 тысяч рублей для должностных лиц и до 50 тысяч рублей для юридических лиц. За каждое последующее нарушение будут взиматься штрафы в размере до 30 тысяч рублей и до 100 тысяч рублей соответственно.

Во-вторых, Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ подготовил законопроект, который вносит изменения в работу УК. По мнению авторов документа, после его принятия управление вновь построенными МКД станет более эффективным.

Как поясняют эксперты, предлагаемые поправки в Жилищный кодекс РФ устанавливают: временная УК, с которой застройщик заключил договор на обслуживание, должна приступить к полноценному управлению МКД через год после сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас этот срок составляет три месяца, но за это время не все квартиры успевают перейти к собственникам, что усложняет процесс управления коммунальным имуществом.

Кроме того, меняется подход к установлению тарифов. Теперь размер платы, указанный в договоре между УК и застройщиком, не имеет финансово-экономического обоснования, а потому тарифы для собственников часто оказываются завышенными.

Согласно новым правилам, размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества будет привязан не к пожеланиям УК, а к технической документации на МКД. К технической документации будет относиться и инструкция по эксплуатации многоквартирного дома: в ней будут содержаться рекомендации по содержанию и ремонту общедомового имущества, сроки службы отдельных элементов и так далее. На основании этой информации управляющая компания будет готовить тарифы на управление.

Фото: Антон Вергун/ТАСС

Что думают разработчики о предлагаемых нововведениях? Видят ли они какие-либо опасности в их принятии? И, самое главное, считают ли они реальными проблемы, которые заставили их задуматься о новых правилах?

Елена Комиссарова, генеральный директор Группы компаний "БЕЛ Девелопмент

Действительно, порядок определения стоимости услуг управляющей компании на этапе приобретения жилья в новостройке является острым вопросом в сфере жилищного недвижимость. Собственники квартир МКД при покупке жилья сталкиваются с уже установленным тарифом на управление и эксплуатацию, и многие собственники ошибочно считают эти тарифы непрозрачными и завышенными. Любая управляющая компания при расчете тарифа в первую очередь опирается на исходную техническую документацию, а также на административно-хозяйственные расходы в рамках собственных бизнес-процессов. В каждом договоре между собственником и управляющей компанией должно быть отдельное приложение, содержащее максимально прозрачную трактовку тарифа. При этом Управляющая компания должна быть клиентоориентированной и оперативно предоставлять собственникам обоснования и комментарии, если у них возникают вопросы по тарифу. К сожалению, собственники получают обратную связь не во всех сегментах, и это, безусловно, сказывается на лояльности. Принятие законопроекта может существенно ограничить УК в привлечении ресурсов, необходимых для обеспечения качественной работы, например, при выборе ряда специализированных поставщиков услуг. Тем не менее, такой подход позволит избежать установления необоснованного размера платы за эксплуатацию, если речь идет о недобросовестной управляющей компании. Законопроект также увеличивает срок действия договора управления домом, заключенного застройщиком с УК. В настоящее время он составляет три месяца, теперь же собственники жилья смогут самостоятельно выбрать новую УК только через год. Временный характер управления новостройками полностью оправдан. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию собственники проводят ремонт, а застройщик устраняет претензии, которые выявляются после приемки квартир. Существующие трехмесячные сроки слишком оптимистичны. Практика показывает, что большинство жильцов заканчивают ремонт и заселяются не раньше чем через полгода, а дом полностью заселяется в среднем через год. В этот период работа управляющей компании, аффилированной с застройщиком, является наиболее эффективным решением с точки зрения устранения недоделок. В любом случае, вопросы ЖКХ являются наиболее чувствительными и социально значимыми для населения, в связи с чем данный законопроект и аналогичные инициативы требуют детального изучения и анализа и должны учитывать баланс интересов собственников и УК".

Вера Штефан, коммерческий директор компании Asterus

"Увеличение срока до года - действительно правильная мера. За год девелопер совместно с УК уже успеет реализовать концепцию управления многоквартирным домом, клиент сможет погрузиться в детали, понять все особенности этой концепции, необходимость каждого пункта и определить для себя, готов ли он платить за эти услуги или нет. Сейчас все застройщики понимают, что сервис, предоставляемый управляющей компанией жильцам после покупки квартиры и заселения, является одной из важнейших составляющих продукта. Соответственно, выбранная управляющая компания - это партнер, предоставляющий сервис, от которого зависит качество продукта и репутация застройщика на рынке. Поэтому управляющую компанию часто привлекают в качестве консультанта еще на стадии разработки проекта, важно получить оценку характеристик встроенных помещений с точки зрения их дальнейшей эксплуатации: что будет сложно или дорого обслуживать, чистить и убирать, что нужно добавить для ухода за растениями и полива и так далее. Только в течение примерно года управляющая компания и застройщик смогут продемонстрировать людям, что у них налажен контакт и диалог, что застройщик продолжает заботиться о проекте после его реализации, что он готов вникать в специфику эксплуатации своего объекта, устранять недочеты или, наоборот, добавлять новые сервисы и решения и тем самым заботиться о жителях. Трех месяцев для этого недостаточно. За это время не всегда удается передать ключи всем собственникам в крупных жилые комплексы. Покупатели не успевают начать ремонт и тем более не получают опыта проживания. Зачастую их мнение об УК складывается только из опыта взаимодействия на этапе ремонтных работ: заказ пропусков, вывоз мусора и тому подобное. Поэтому необходим более длительный период. Теперь о тарифах: этот пункт особенно актуален для объектов повышенной комфортности, которые невозможно эксплуатировать в рамках городских тарифов. Например, в жилом комплексе бизнес-класса Alia команда менеджеров, даже запуская первую очередь эксплуатации, опиралась не на городской тариф, а на технические характеристики объекта и задуманную концепцию. В противном случае обеспечить обещанный уровень комфорта было бы невозможно. Предлагаемые поправки позволят широко использовать этот опыт. Что касается финансово-экономического обоснования установления размера платы за КС, то оно, безусловно, есть. Цены не берутся с потолка, они складываются из множества факторов. Один из них - зарплаты сотрудников и исполнителей, которые из года в год только растут. Например, средняя зарплата дворника в 2019-2020 годах составляла 45 тысяч рублей, а в 2024 году ожидается уже 68-73 тысячи. Выросла и зарплата охранника: пару лет назад она составляла 1,5 тысячи рублей за смену, а с 2023 года - не менее 2,8 тысячи. Кроме того, растут расходы на моющие средства (они не российского производства и значительно подорожали), расходные материалы и инвентарь. Покупателям, приобретающим жилье классом выше комфорт, важно понимать, что им придется платить выше рынка за содержание и эксплуатацию. Повторюсь еще раз: все тарифы прописаны подробно, иначе комиссия и инициативная группа дома их не пропустят. А все спорные вопросы выносятся на голосование, и люди вправе сделать свой выбор за или против. Например, застройщик запланировал холл с ресепшеном, следовательно, предполагается, что в таком холле будет работать консьерж. Но если собственники проголосуют против, лобби останется пустым, без консьержа, несмотря на концепцию от застройщика. Или, например, сейчас в некоторых жилых комплексах проектируются общие детские комнаты. Но не все хотят за них платить, что логично, например, для бездетных собственников. С другой стороны, при покупке квартиры застройщик не скрывает от клиента тот факт, что, согласно концепции, в доме будут общие детские комнаты - это считается преимуществом проекта. Поэтому собственник должен заранее понимать, что содержание такой комнаты также будет включено в тариф УК. А чтобы отказаться от оплаты, нужно будет вынести вопрос на общее собрание собственников и собрать большинство голосов".

А что думают представители сегмента УК? По словам Дениса Троценко, генерального директора УК "Содружество", вопрос о назначении временной управляющей компании застройщиком уже давно обсуждается на различных площадках и в рамках различных объединений. "Рассмотрев ситуацию с точки зрения здравого смысла, можно сделать вывод, что назначение временной управляющей компании на три месяца не принесет ощутимой практической пользы. Это связано с тем, что структура управления общедомовым имуществом начинает формироваться по более-менее понятной схеме и совместно с собственниками примерно через год после прихода управляющей компании", - подчеркивает эксперт и отмечает, что профессионалы говорили об этом не раз.

Денис Троценко, генеральный директор УК "Содружество": "Долгое время различные ассоциации предлагали зафиксировать срок управления управляющей компанией на два года с момента подписания договора управления или решения застройщика. В данном случае есть одна коллизия, и это то, что отличает российский бизнес от, скажем, среднеазиатского: в Средней Азии выбирают не квадратные метры, а "головы". Иными словами, при голосовании учитывается количество собственников, а не количество квадратных метров. Таким образом, ЦА, по сути, защитила себя от манипуляций с квадратными метрами, принадлежащими застройщику. В целом, инициатива о назначении управляющей компании на год носит абсолютно обоснованный и практический характер и, безусловно, обеспечит более качественный уровень обслуживания общественных территорий, выстраивание отношений с собственниками, а также развитие "концепции управления объектом" - то есть методологии управления жилым комплексом в целом".

Но привязка тарифа к технической документации, по мнению эксперта, решит проблему лишь наполовину, поскольку структура управления объектом и эксплуатации его инженерных систем с технической документацией сшита не полностью. "Финансовая модель объекта строится по совокупности параметров, таких как техническая документация и сложность инженерно-технического наполнения. Затем есть контур безопасности - внешний и внутренний, необходимые сервисы, которые закладываются девелопером в концепцию строительства, и так далее. Собственники, особенно в бизнес-классе, покупают не счетчики, а некую экосистему, на основе которой и формируется тариф. С другой стороны, возможно, целесообразно разделить услуги на базовые, которые можно реально привязать и зафиксировать, и дополнительные, которые требуются жителям в соответствии с концепцией. Иначе никогда не удастся найти компромисс между собственником, застройщиком и управляющей компанией", - считает собеседник BFM.ru .