Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в Испании, проверьте, какой налог на передачу собственности вам придется заплатить.
С этого года испанские налоговые органы используют новую формулу для расчета налога на передачу собственности, который покупатели должны платить при покупке жилья в Испании. Это может застать иностранных инвесторов врасплох и в некоторых случаях приводит к значительному увеличению этого налога. К счастью, есть способ узнать его размер до покупки, кроме того, эти изменения не затрагивают недвижимость в новостройках.
Испанский налог на передачу собственности - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
При покупке вторичной недвижимости в Испании (в отличие от новостроек) покупатель платит налог на передачу собственности. Этот налог зависит от региона материковой Испании (на Канарах действует другая система) и может достигать 10% в таких регионах, как Каталония и Валенсия. Ранее он основывался на объявленной стоимости продажи - сумме, которую покупатель заплатил продавцу. Эта сумма указывалась в акте купли-продажи (escritura).
С начала 2022 года налоговые органы используют наибольшую из следующих величин: либо сумму, уплаченную продавцу, либо, что является нововведением, кадастровую стоимость. Таким образом, если кадастровая стоимость выше, чем сумма, указанная в акте купли-продажи, вы в итоге заплатите больше налога.
Теоретически кадастровая стоимость основывается на рыночных ценах в каждом районе. Предполагается, что она ежегодно обновляется в каждом муниципалитете Испании на основе данных о продажах жилья, заверенных нотариусами, что означает, что она зависит от количества продаж в каждом районе. Легко представить, как эта справочная величина может отличаться от реальных рыночных цен в такой неоднородной сфере, как недвижимость. И чем меньше продаж в регионе, тем больше может быть погрешность при расчете кадастровой стоимости.
Согласно новым правилам, налог на передачу имущества уплачивается исходя из кадастровой стоимости, если она выше суммы, которую вы заплатили продавцу. При этом разрешается уменьшить сумму налога на 10% (т.е. кадастровая стоимость умножается на 0,9).
Специфика покупаемой вами недвижимости не имеет никакого значения. Вы можете нарваться на штраф, если выяснится, что налог, уплаченный на основании суммы, указанной в акте купли-продажи, меньше, чем тот, который был бы уплачен на основании кадастровой стоимости.
Как проверить кадастровую стоимость для расчета налога на передачу имущества
Как проверить налогооблагаемую стоимость вторичной недвижимости? Это должен сделать ваш адвокат по недвижимости, но если у вас есть идентификационный номер иностранца (NIE), вы можете проверить его самостоятельно. Для этого зайдите на сайт Кадастра Испании и нажмите на кнопку "Valor de Referencia" на главной странице, затем "Consulta de valor de referencia" и введите свой номер NIE и вспомогательный номер (также указанный в документе NIE). На следующей странице выберите "Efectos informativos", текущую дату и введите кадастровый номер объекта недвижимости, который вы хотите проверить. Если все правильно, на следующей странице будет указана кадастровая стоимость, и вам будет предоставлена возможность загрузить сертификат. Если кадастровая стоимость выше цены, согласованной с продавцом, то эта стоимость будет использована для расчета налога на передачу собственности.
Например, при покупке недвижимости в Барселоне с согласованной ценой 500 000 евро и кадастровой ценой 600 000 евро, налог на передачу собственности составит 54 000 евро (600 000 евро x 0,9 = 540000 евро и мы берем 10% от этой суммы).
Новая схема расчета налога на передачу недвижимости может отпугнуть некоторых иностранных покупателей, которые предпочтут инвестировать в недвижимость в других странах. А поскольку изменения не распространяются на покупку жилья в новостройках, которые по-прежнему облагаются НДС по ставке 10% от цены продажи, интерес покупателей может сместиться с вторичной недвижимость в сторону новых зданий.
Russian 
English 
German 
Polish