После отмены господдержки: как изменилась структура ипотеки на Северо-Западе

Фото: iStock, Evkaz

Отмена массовой льготной ипотеки обеспечила стремительный рост доли вторичного жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Аналитики Domclick изучили полученные от Сбербанка данные по Санкт-Петербургу, Ленинградской области и Северо-Западному федеральному округу на июль 2024 года и сравнили их с периодом до отмены массовой льготной ипотеки.

Регионы Северо-Западного федерального округа. Распределение ипотечных кредитов Сбербанка по видам недвижимости в июле и первом полугодии 2024 года: покупка первичных и вторичных квартир (обозначены как "Первичная" и "Вторичная (квартиры)" соответственно), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), загородная недвижимость. Кроме того, приводятся данные по другим регионам округа ("Другие регионы СЗФО") и по всему округу в целом ("СЗФО").

Согласно данным Domclick за неполный июль 2024 года

Напомним, что 1 июля закончилась программа льготной ипотеки с низкой ставкой, действовавшая с 2020 года. Принять участие в ныне отмененной программе можно было вне зависимости от возраста, семейного положения, профессии и места жительства - то есть она была самой распространенной.

Вторичный рынок квартир вырос в полтора раза

После отмены господдержки и существенной корректировки семейной ипотеки доля готового жилья в структуре ипотечных кредитов в СЗФО заметно выросла: показатель увеличился с 43,1% до 67%.

В крупных регионах Северо-Западного федерального округа вторичный рынок укрепился чуть слабее - до 61,6% в Санкт-Петербурге и до 59,2% в Ленинградской области. Ранее эти показатели едва превышали треть ипотечных кредитов.

Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка России:

- После завершения господдержки и изменения условий "Семейной ипотеки" доля вторичной недвижимости в СЗФО значительно выросла: за неполный июль, по сравнению с данными первого полугодия, показатель увеличился на 24 процентных пункта до 67%. Изменения отчетливо видны в крупнейших регионах округа: в Санкт-Петербурге доля вторичного рынка увеличилась на 26,9 процентных пункта до 61,6%, в Ленинградской области - на 21,5 процентных пункта до 59,2%.

Еще до отмены массовой льготной ипотеки аналитики "Домклик" отмечали, что доля вторичного рынка в Северо-Западном федеральном округе является одной из самых высоких по сравнению с другими округами (после Северо-Кавказского и Приволжского).

Эксперты объясняют это небольшим разрывом в ежемесячных платежах на первичном и вторичном рынках: так, в январе-июне 2024 года сумма ежемесячных платежей в сегменте готового жилья была всего на 4,7% больше, чем на рынке новостроек.

Кроме того, в Северо-Западном федеральном округе есть регионы, где объем предложения на первичном рынке крайне низок (Мурманская и Новгородская области, Республика Коми) или равен нулю (Ненецкий автономный округ).

Первичный рынок: сократился почти вдвое

После отмены государственной поддержки показатель по первичному рынку в СЗФО существенно изменился по сравнению с периодом до масштабных изменений в льготной ипотеке.

По состоянию на неполный июль 2024 года на первичном рынке СЗФО находилось около 19,6% ипотечных кредитов, выданных Сбербанком. Показатель существенно изменился по сравнению с периодом до масштабных изменений в льготной ипотеке: в первом полугодии более трети сделок было заключено на первичном рынке (36,9%).

Такая же тенденция наблюдается и в крупнейших регионах округа - в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Процент сделок на рынке новостроек в Северной столице снизился с 46,6% до 25,6%, а в Ленинградской области - с 37,3% до 22,2%.

IHS: падение в три раза

Рынок индивидуального строительства (ИСЖ) также пережил спад. Как и в случае с новостройками, доля кредитов на строящиеся жилые дома значительно снизилась как в целом по СЗФО, так и в отдельных субъектах. В округе доля ИЖС выросла с 15,6% до 5,4%, в Санкт-Петербурге - с 14,7% до 4,6%, а в Ленинградской области - с 19,2% до 6%.

Загородная недвижимость: рост более чем в два раза

Что касается вторичной загородной недвижимости, то степень востребованности этого типа жилья также возросла по всему округу. Причем если в СЗФО доля загородных домов увеличилась с 2% до 4,3%, то в Санкт-Петербурге и пригородах изменения более существенны. Так, доля сделок, заключенных на вторичном рынке загородного жилья в Северной столице, увеличилась с 2,3% до 5,1%, а в Ленинградской области - с 3,2% до 8,9%.

Меньше - потому что дороже

Если проанализировать предложение жилья в Северо-Западном федеральном округе на июль 2024 года, то первичный рынок является самым дорогим сегментом для покупки недвижимости. Стоимость стандартной квартиры (50 кв. м) здесь составляет 9,8 млн рублей, тогда как на вторичном рынке лот такой же площади оценивается в 7,9 млн рублей. Частный дом (100 кв. м) можно купить за 6,9 млн рублей.

В Петербурге жилье стоит дороже, чем в среднем по Северо-Западному округу. При этом самая высокая цена предлагается в частных жилых домах: лот (100 кв. м) обойдется в 14,1 млн рублей. Стандартная квартира в новостройке (50 кв. м) продается чуть дешевле - 12,7 млн рублей. Наиболее привлекательные варианты можно приобрести на вторичном рынке: квартира площадью 50 кв. м стоит 10,5 млн рублей.

В Ленинградской области квартиру в новостройке (50 кв. м) и загородный дом (100 кв. м) можно купить примерно по одинаковой стоимости - за 7,9 млн и 7,8 млн рублей соответственно. Квартира с отделкой обойдется в 6,8 миллиона рублей.

Если сравнить эти данные со средними значениями по округу, то окажется, что квартиры на первичном и вторичном рынках в Ленинградской области стоят дешевле, чем в СЗФО в целом. Эксперты добавляют, что в сегменте новостроек Ленинградская область лидирует среди крупнейших регионов РФ по доле предложения бюджетного жилья, которая составляет почти 100%.

При этом частные дома в Ленинградской области размещаются в объявлениях по более высокой стоимости, чем в целом по Северо-Западному федеральному округу. Повышение цен связано с наличием большого количества объявлений в населенных пунктах вблизи дорогого Санкт-Петербурга, в том числе во Всеволожске и Гатчине.

Методология: как и что думали аналитики

В ходе исследования эксперты проанализировали ипотечные сделки Сбербанка в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) в целом. Также они изучили спрос в других регионах округа.

Эксперты оценили распределение количества ипотечных кредитов на различные виды недвижимости: первичные квартиры, вторичные квартиры, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), загородная недвижимость. Период анализа - первое полугодие (период до завершения господдержки и масштабных изменений в "Семейной ипотеке") и неполный июль 2024 года (после обновления условий льготных программ).

Инфографика и аналитическая информация предоставлены пресс-службой "Домклик

ООО "Домклик", https://domclick.ru /, ИНН 7736249247

Фото: iStock, Evkaz

Источник: www.fontanka.ru