Испания в последнее время вызывает и позитивные ожидания, и опасения, и бурные дискуссии - что означают заявления премьер-министра страны о возможном запрете на продажу недвижимости иностранцам и законы об ограничении краткосрочной аренды в некоторых муниципалитетах; что скрывается за громкими фразами и инициативами, и как вся эта шумиха влияет на рынок. Мы обсудили это с нашими экспертами из крупнейших русскоязычных агентств недвижимости.
Испанский рынок жилья завершил 2024 год на подъеме: продажи выросли, цены - тоже плюс 11.2%По данным Института статистики.
Ставки аренды достигли рекордного уровня. плюс 11.5% за год.
Однако рост стоимости покупки и аренды квартир вызывает недовольство горожан. Основная причина роста цен - недостаток предложения, но многие местные жители, как обычно в таких ситуациях, склонны кивать в сторону иностранцев, которые любят Испанию и радостно скупают квадратные метры в Барселоне, Мадриде и других городах.
Действительно, объем операций с нерезидентами достиг максимальные значения В прошлом году доля покупателей из-за рубежа в общем объеме продаж составила почти 15%, а в некоторых регионах он был значительно выше (например, на Балеарских островах - 30%).
Власти пытаются реагировать на сложившуюся ситуацию. Так, год назад стало известно о грядущей отмене популярной программы получения вида на жительство за крупные инвестиции в недвижимость: программы Golden Visa заканчивается 3 апреля 2025 года.
В самом начале этого года премьер-министр страны Педро Санчес выступил с весьма радикальным заявлением в духе сегодняшнего времени, пообещав сначала ввести налог 100% о сделках с иностранцами своим избирателям, а затем, войдя во вкус, пригрозил запретить продажа жилья новоприбывшим.
Испанцам досаждают не только инвесторы в недвижимость, но и туристы. Действительно, поток иностранных туристов прошлым летом достиг запись и принес, между прочим, внушительные доходы в казну (86,7 миллиарда евро за 8 месяцев 2024 года). В самых привлекательных городах Испании гостей так много, что это стало серьезной помехой для местных жителей. Барселона объявил что планирует полностью запретить краткосрочную аренду жилья к 2028 году и с начала этого года ввел правила, обязывающие владельцев недвижимости регистрировать всех арендаторов в национальной базе данных.
Что же происходит на испанском рынке жилья?
Каким был первый квартал 2025 года на испанском рынке? Изменились ли какие-либо тенденции по сравнению с прошлым годом? Высока ли активность иностранцев? Высока ли активность русскоязычных покупателей?
Павел Маслов, генеральный директор агентства Estate Barcelona: Первый квартал еще не закончился, но уже ясно, что рынок недвижимости в Испании продолжает расти. Цены на жилье растут, и в 2024 году они увеличились более чем на 10%. Более низкие процентные ставки и огромный дефицит жилья стимулируют спрос и рост цен.
В прошлом году Испания установила рекорд по количеству продаж недвижимости гражданам других стран - 69 418 сделок, что является самым высоким показателем с 2007 года. На долю россиян и украинцев приходится около 5% от общего объема продаж иностранцам.
Екатерина Охилькова, руководитель агентства "Эксперт-Агент: В январе в Испании было зарегистрировано 60 650 сделок купли-продажи жилья, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и является лучшим январским показателем с 2008 года. Цены на квартиры и дома также продолжили расти. Наиболее заметный рост наблюдается в Малаге, где стоимость нового жилья за последний год увеличилась на 24,4%. Спрос со стороны иностранных покупателей остается высоким, особенно на объекты в туристических и прибрежных районах. Заметна и активность русскоязычных покупателей - в I квартале 2025 года было заключено 690 сделок.
Для каких целей иностранцы приобретают недвижимость в Испании? Какие группы покупателей можно выделить? Каковы обычные бюджеты?
Екатерина Охилькова: Существует несколько целей покупки. Например, для получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи. Клиенты такого рода обычно рассматривают Барселону, Мадрид, Валенсию, Малагу, Коста-дель-Соль и Канарские острова. Бюджеты на покупку апартаментов в туристических районах варьируются от 150 000 до 500 000 евро, на приобретение премиальной недвижимости в центре города и на побережье - от 500 000 евро и выше. Для собственного проживания они выбирают Барселону, Валенсию, Мадрид, Аликанте и Балеарские острова. Стоимость небольших квартир колеблется от 150 000 до 300 000 евро, комфортабельное жилье с 2-3 спальнями обойдется от 300 000 до 700 000 евро, виллы и таунхаусы предлагаются от 500 000 до 2 млн евро.
Недвижимость приобретают состоятельные пенсионеры и переселенцы, которые ценят возможность спокойной жизни в теплом климате, а также те, кому нужны дома для отдыха и сезонного проживания. Цели русскоязычных покупателей - вложить капитал, получить вид на жительство и найти комфортное место для жизни. Их бюджеты варьируются от 150 000 до 5 миллионов евро.
В целом, бюджеты сильно зависят от местоположения: например, квартира за 300 000 евро в Мадриде будет компактной, а за те же деньги в Торревьехе можно купить виллу с бассейном.
Павел Маслов Вопрошающий: Есть две категории русскоязычных клиентов. Первая - это те, кто выбирает Испанию в качестве места постоянного проживания, чаще всего всей семьей. Причины их выбора очевидны: безопасность, климат, медицина, инфраструктура, транспортная доступность (рейсы практически во все страны мира). Как правило, они приобретают дома в пригородах Барселоны или большие квартиры в элитных районах. Вторая категория покупателей - это люди, которые не собираются переезжать, но хотят сохранить и приумножить свои сбережения, вложив их в надежные доходные инструменты в стабильной валюте. Такие клиенты выбирают коммерческую недвижимость с арендатором в крупных городах, таких как Барселона и Мадрид.
Как завершение программы "Золотая виза" повлияет на испанский рынок? Насколько велика была доля таких сделок? Есть ли ажиотаж сейчас, перед завершением программы инвестиционного ВНЖ?
Ольга Попова, Руководитель агентства LUXBARCELONA: Да, ажиотажа много. Есть те, кто стремится "запрыгнуть в последний вагон", кто-то хочет сменить существующий тип резиденции на резиденцию инвестора "золотая виза" или приобрести дополнительные объекты так, чтобы сумма покупки составляла более 500 000 евро. Мы как можно быстрее подбираем для них что-то, заключаем сделку, подаем документы на этот тип резиденции. Иногда решение - одобрение заявки - приходит очень быстро, в течение недели после подачи.
На самом деле доля покупок по программе не так уж велика - всего 5-6% от всех сделок с иностранцами. Схема действует с 2014 года, и она не особенно повлияла на стоимость недвижимости.
Павел Маслов: Количество таких продаж составляет менее одного процента от общего числа сделок на испанском рынке недвижимости. Поскольку мы работаем в премиальном сегменте, подавляющее большинство наших сделок - с бюджетом 500 000+ (это порог для участия в Golden Visa). Граждане стран, не входящих в ЕС, действительно не упустили возможность получить дополнительный бонус в виде вида на жительство инвестора, который не обязывал их становиться налоговыми резидентами и не обязывал проживать большую часть времени в Испании. Это не было решающим фактором, но это было большим преимуществом наряду с другими. Да, за последние полгода мы наблюдали повышенную активность, но до закрытия программы осталось всего несколько недель, и в ближайшие дни все сойдет на нет.
Екатерина Охилькова: Отмена программы "Золотая виза" с апреля 2025 года окажет значительное влияние на рынок. Спрос на элитную недвижимость, скорее всего, снизится, что может привести к стабилизации или даже снижению цен на недвижимость в популярных регионах. С момента запуска программы в 2013 году и до ее завершения в 2025 году Испания выдала более 33 000 золотых виз, большинство из которых были связаны с инвестициями в недвижимость. Хотя эти сделки составили лишь небольшую часть от общего объема, их влияние было заметно в определенных сегментах, особенно в крупных городах и туристических регионах. В целом отмена программы "золотых виз" направлена на стабилизацию продаж и обеспечение доступности жилья, что в долгосрочной перспективе может привести к более сбалансированному развитию рынка.
В начале года много шума наделало заявление Педро Санчеса о введении защитного налога на операции с иностранцами.. То есть, по сути, власти хотят лишить иностранцев возможности покупать испанскую недвижимость. Насколько вероятна перспектива введения столь радикальной меры? Каковы сегодня ожидания участников рынка в этом отношении?
Павел Маслов: Это сомнительная популистская инициатива. Она представлена социалистами своему электорату как мера по сдерживанию роста цен на недвижимость и якобы направлена на то, чтобы сделать жилье доступным для среднего класса и молодых граждан. Однако введение налога не решает главной проблемы - недостатка предложения!
Основные причины роста цен - низкие темпы строительства и неэффективное государственное регулирование. Вместо запретительных налогов необходимо развивать строительные проекты, снижать бюрократию и стимулировать рынок аренды.
Введение заградительного налога может нарушить законы ЕС о свободе движения капитала, а в случае дискриминации иностранных покупателей возможны судебные разбирательства, в том числе в Европейском суде.
Мы считаем, что вероятность введения этой меры очень мала. Если предложение Санчеса будет продолжено, принятие такого закона будет отложено. В любом случае, мы уже разработали юридические решения этой проблемы для наших клиентов. Кстати, многие выбирают инвестиции в коммерческую недвижимость, которую предлагаемые налоговые изменения не затронут.
Ольга Попова: Многие блоггеры подхватили высказывания Санчеса и подняли шум. Но закон еще не принят парламентом и может быть отклонен в любой момент... Согласно законопроекту, сумма налогов может измениться для компаний, которые занимались флиппингом, то есть покупали недвижимость, ремонтировали ее, а затем перепродавали. Раньше они могли заключить сделку с пониженным налогом в 5%, но теперь им придется платить полный 10%. Сейчас много чего обсуждается... Возможно, налог для покупателей недвижимости стоимостью от 600 000 до 900 000 евро будет увеличен с 10% до 12%. Пока что причин для паники нет. Мы настолько привыкли к изменениям на рынке, к законам и различным ограничениям, что нас уже ничто не удивит, и мы приспособимся к изменениям и в этом случае.
Екатерина Охилькова: Несмотря на то, что предложение Санчеса вызвало широкий общественный резонанс, его реализация сталкивается с рядом препятствий. Во-первых, это политическое сопротивление - оппозиционные партии и представители региональных властей критикуют инициативу, называя ее ксенофобской и обещая заблокировать ее реализацию в подконтрольных им регионах. Во-вторых, юридические аспекты: введение такого налога может противоречить принципам Европейского союза и привести к судебным спорам на уровне ЕС. В-третьих, это экономические последствия. Эксперты предупреждают, что подобная мера отпугнет иностранных инвесторов, что негативно скажется на строительном секторе и экономике в целом.
Некоторые регИспанские власти вводят меры против краткосрочной аренды жилья. Насколько сильно это повлияет или уже повлияло на эти рынки? Много ли среди ваших клиентов тех, кто приобрел жилье с целью сдачи в аренду? Что вы рекомендуете им делать со своими активами сейчас?
Ольга Попова: Пока что в Каталонии меры носят довольно бюрократический характер. С июля 2025 года все краткосрочные контракты должны будут регистрироваться в реестре арендаторов. Это касается и тех, кто снимает и заселяется через Booking, Airbnb. Даже если аренда заключается всего на 3-4 дня, придется предоставлять информацию об арендаторе. Пока это никак не отразилось на инвесторах. Мы привыкли приспосабливаться к любым законам, поэтому нас это не пугает. В любом случае, рынок очень активен, и всегда есть возможность реинвестировать средства. В Барселоне хотят через несколько лет сократить количество квартир с туристической лицензией до минимума. Мы пока не знаем, по какому принципу это будет происходить. Но спрос со стороны инвесторов на покупку квартир с уже имеющейся туристической лицензией упал.
Павел Маслов: Да, Барселона, где мы ведем наш основной бизнес, является одним из регионов, где были приняты меры против краткосрочной аренды. Это уже сказалось на рынке аренды, который и так испытывал большой дефицит. Инвесторы выводят свои предложения с рынка и переходят на другие виды активов, в том числе коммерческую недвижимость. Клиентов привлекает отсутствие ценового регулирования и довольно низкие затраты на вход, поскольку налог ниже (всего 2,5% против 10% для жилой недвижимости).
Екатерина Охилькова: Да, я думаю, что в тех регионах, где вводятся ограничения на краткосрочную аренду, рынок отреагирует. Изменения повлияют на стоимость жилья. Наши клиенты не столкнулись с подобными проблемами, так как основной покупатель был нацелен на инвесторский ВНЖ, а объекты приобретались для личного пользования. Тем, кто столкнулся с подобной проблемой, я рекомендую пересмотреть вопрос дальнейшего владения этим активом. Возможно, имеет смысл выйти и войти в более интересные инвестиционные проекты.
Пересматривал ли недавно Конгресс-принял законопроект который, помимо прочего, упростит процедуру выбивания зарплаты? Каковы дальнейшие перспективы этого законопроекта? Когда, по вашему мнению, в Испании будет окончательно решена проблема выплат?
Ольга Попова: Окончательно, на мой взгляд, проблема будет решена, когда к власти придут несоциалисты. Сами испанцы устали от этих проблем, но массовых организованных выступлений против самовольного захвата жилья до сих пор нет. Мой адвокат затрудняется сделать прогноз относительно практики применения нового закона. Сейчас на рынке выставлено на продажу много квартир, занятых откупщиками. Они продаются по цене ниже рыночной, за 50 000-100 000 евро можно купить квартиру, когда ее рыночная стоимость (без учета незваных гостей) составляет 100 000-130 000 евро. Однако сейчас никто не спешит покупать объекты со сквоттерами, а значит, пока неясно, как именно будет работать этот закон на практике и не найдут ли в нем новые лазейки откупщики. В любом случае, всегда есть способы защитить себя от сквоттеров, и все наши покупатели с удовольствием живут в Испании в собственных домах, даже приезжая на 2-3 месяца в году.
Павел Маслов: Мы считаем, что проблема с зарплатами не будет решена при нынешней правящей партии. Хочу отметить, что эта проблема не касается наших клиентов, так как в том сегменте, в котором мы работаем, недвижимость находится в закрытых резиденциях с охраной или в домах, где всегда есть консьерж и подключена сигнализация.
Екатерина Охилкова После одобрения Конгрессом законопроект был передан в Сенат для окончательного утверждения. Ожидается, что Сенат поддержит инициативу, учитывая широкую поддержку в нижней палате парламента. После одобрения Сенатом и публикации в Официальном государственном бюллетене (BOE) закон вступит в силу. Теоретически закон позволит выселять арендодателей по ускоренной процедуре и защитит права собственников, но важно, чтобы судебные и правоохранительные органы эффективно использовали новые механизмы. Также необходимо учитывать причины, по которым люди становятся самозанятыми, и разрабатывать социальные программы для поддержки уязвимых слоев населения. Владельцы недвижимости должны знать о своих правах и возможностях защиты от незаконного захвата собственности сквоттерами.
Какую недвижимость и где вы рекомендуете приобретать инвесторам сегодня?
Ольга Попова: Я рекомендую инвесторам крупные города, в первую очередь Барселону и Мадрид. В Барселоне за последние 10 лет, на моих глазах и по данным статистики, цены на жилье выросли на 30%. Мадрид также хорош для инвестиций, город активно развивается.
Коммерческая недвижимость или квартиры в престижных районах с видами на достопримечательности, которых в Барселоне великое множество, всегда являются лучшими инвестициями и всегда будут ликвидными.
Какие регионы/города Испании вы рекомендуете рассматривать для собственного проживания?
Ольга Попова: По моим наблюдениям, в последнее время покупатели стали активно осваивать север Испании, такие города и регионы, как Овьедо, Сантандер, Сан-Себастьян, Страна Басков, Астурия. Это экологически чистые регионы, без толп туристов, в которых небольшие приятные города особенно привлекательны. Подходит для семей без маленьких детей и для счастливой старости.
По нашему опыту, большинство людей хотят жить у моря. Недвижимость не далее чем в километре от побережья всегда ликвидна. В нашем регионе, Каталонии, я рекомендую Коста-Браву и Коста-Дораду. Коста-Брава дороже Коста-Дорады, и у каждого побережья есть свои плюсы и минусы. Для кого-то минус может превратиться в плюс, ведь предпочтения у всех разные.
Испания - страна, разнообразная от региона к региону, и каждый найдет здесь свой уютный дом.
Благодарим вас за беседу с нашими экспертами в Испании:
Павел Маслова, генеральный директор агентства Estate Barcelona
Ольга Попова, Руководитель агентства LUXBARCELONA
Екатерина Охилькова, руководитель агентства "Эксперт-Агент
Russian 
English 
German 
Polish