По данным экспертов, на каждый жилой комплекс приходится 10% высоколиквидных торговых площадей, за которыми идет настоящая охота, и 90% "так себе" площадей, некоторые из которых продаются годами из-за своей непривлекательности. Можно ли в такой ситуации говорить о реальном дефиците?
Роль торговых площадей, входящих в состав жилого комплекса, становится все более заметной на столичном рынке, и некоторые эксперты утверждают, что сегодня продажа нежилых помещений составляет внушительную часть выручки застройщика, практически конкурируя с продажей непосредственно жилья. Хватит ли торговых площадей на всех - и потенциальных арендаторов, и покупателей? Не вынуждены ли они под давлением дефицита "хватать" не то, что им нужно, а то, что им дают? Прежде всего, стоит прояснить один важный момент на берегу, говорит Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров.
Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров: "На мой взгляд, классические торговые центры и торговые помещения в жилом комплексе относятся к разным секторам одного рынка. Говорить о том, что спрос в одном сегменте выше или ниже, чем в другом, не совсем корректно, поскольку профессиональный арендатор выбирает, исходя из местоположения, посещаемости и наличия своего покупателя, и делает это во всех секторах, а непрофессиональный арендатор выбирает, исходя из своего понимания рынка, близости к дому, наличия свободных площадей и так далее. И в классических торговых центрах больше профессиональных арендаторов".
Фото: PIC
Соглашаясь и с тем, что интерес девелоперов к торговым площадям в составе жилых проектов вырос, и с тем, что на создание коммерции в жилых комплексах сильно повлияли меняющиеся потребительские предпочтения и концепция города за 15 минут, и с тем, что сегодня наличие полезной торговли - мощное преимущество жилых проектов (особенно в Москве с ее расстояниями Дмитрий Можаров, директор по развитию Plus Development, считает необходимым сделать оговорку, говоря о дефиците: в большинстве масс-маркет проектов доля коммерческих площадей зачастую не превышает 3-5%. И это нормально.
Дмитрий Можаров, директор по развитию компании Plus Development: "Очевидно, что в такой ситуации конкуренция за площадки в удачных локациях будет высокой, особенно если речь идет о небольших пространствах площадью 50-100 квадратных метров. Растущая популярность онлайн-торговли и доставки снижает потребность в традиционных крупных магазинах, но увеличивает спрос на помещения под пункты самовывоза, склады "последней мили" и другие форматы, связанные с электронной коммерцией. В то же время мы пока не наблюдаем ярко выраженного дефицита. Скорее всего, он станет более выраженным в 2027-2028 годах, так как многие девелоперы сейчас откладывают запуск новых проектов в ожидании более комфортных банковских условий. Сейчас можно отметить, что, например, в новых районах Москвы (таких как Коммунарка, Филимонковский и другие) спрос на коммерческие помещения часто превышает предложение, так как эти территории активно заселяются, а инфраструктура еще не успела развиться. В то же время в более зрелых районах с уже сложившейся инфраструктурой дефицита может не быть, так как предложение более сбалансировано".
"Каждый хочет купить качественный объект: с высоким трафиком и хорошей видимостью, в центре жилого комплекса, на пешеходной дорожке, у входа, угловое помещение, место рядом с супермаркетом... Но их мало, а коммерция занимает всю площадь первых этажей. В результате в каждом жилом комплексе остается только 10% выгодных помещений и 90% неликвидных. Маловероятно, что хороший арендатор выберет последнее. По-настоящему качественных помещений не хватает. Все крупные профессиональные игроки жалуются на трудности с приобретением ликвидных объектов", - продолжает "дефицитный" разговор Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate.
Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate: "На рынке полно неликвидных площадей, которые продаются годами, а девелоперы не снижают цену. К сожалению, частный инвестор рискует приобрести такое помещение, поверив сказкам девелопера, которому выгоднее продать, чем мучиться с такой арендой. Застройщики часто мечтают о хорошей инфраструктуре внутри жилого комплекса: фитнес-центрах, детских учреждениях, больницах. Но за тот же фитнес-центр готовы платить в три раза меньше за квадратный метр, чем за супермаркет. Деньги побеждают, и мы видим сорок алкомаркетов, тридцать аптек, десять продуктовых магазинов в одном комплексе, и при этом не хватает детских садов, социальной инфраструктуры, спортзалов, поликлиник и так далее".
И, по словам Станислава Сагиряна, акционера и члена совета директоров RKS Development Group, спрос на высоколиквидные торговые площади в жилых комплексах уже превышает предложение. "Начиная с 2020 года в России наблюдается устойчивый рост спроса на коммерческие помещения. Коммерческие площади стали востребованным активом, в который активно вкладываются инвесторы, поэтому на рынке наблюдается дефицит таких объектов", - говорит эксперт. И это обстоятельство, по его мнению, обязательно скажется на девелоперских подходах ближайшего будущего.
Станислав Сагирян, акционер, член совета директоров девелоперской группы РКС: "При проектировании коммерческих помещений на первых этажах жилых домов необходимо учитывать функциональное назначение, удобство планировки и градостроительные требования. Конечно, девелоперы обычно предпочитают продавать коммерческую недвижимость, а не сдавать ее в аренду, чтобы быстрее привлечь капитал, снизить риски и упростить управление. А в 2025 году девелоперы в своих стратегиях по созданию функциональных жилых комплексов будут учитывать меняющиеся потребительские предпочтения и ситуацию с экономической стабильностью".
"Независимо от класса и масштаба жилого комплекса, арендные ставки, как и решения о продаже коммерческих площадей, всегда зависят от конъюнктуры рынка и конкретной стратегии развития. В 2025 году на решения девелоперов будут влиять все те же факторы - общий рынок и конкретная стратегия, но с учетом новых тенденций, таких как развитие онлайн-торговли, изменение потребительских привычек, спрос на общепит и ряд других", - резюмирует Павел Люлин.
Russian 
English 
German 
Polish