Фото: Константин Кокошкин/Global Look Press
На субсидированные ("льготные") ипотечные программы выделены несметные средства, но почему-то эти меры не могут оживить рынок недвижимости. Цены, по которым застройщики пытаются продать квартиры в новостройках, полностью оторваны от "вторичного рынка", разница уже достигла 50% и более. Неплатежи населения по кредитам бьют все рекорды, поэтому непонятно, куда именно пойдут "льготные" миллиарды.
Ипотеке "для бедных" снова дали денег, много - 95 миллиардов рублей. Поскольку купля-продажа недвижимости в Российской Федерации на данный момент фактически остановлена, все выглядит более чем странно. Но если взглянуть на ситуацию под несколько иным углом, то все станет более-менее понятно.
"В первую очередь, эти деньги идут на увеличение компенсации банкам за уже выданные ипотечные кредиты, ведь им приходится субсидировать разницу между ставкой и ключевой ставкой, а это обходится ежемесячно. Если будет принято решение об увеличении или ужесточении льготных ипотечных программ, то эти не самые популярные шаги, скорее всего, не будут предприняты до выборов. Хотя возможно увеличение, например, первого взноса по льготным программам. Льготная ипотека или льготные программы являются важным драйвером рынок недвижимостиА мультипликативный эффект распространяется на всю экономику. Поэтому резкого сокращения этих программ, скорее всего, не произойдет", - говорит Вячеслав ПутиловскийДиректор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА".
Перевод на русский: банки сейчас, как бы это помягче сказать, в полной заднице. Более 21 миллиона человек больше не платят по кредитам, но на самом деле их, скорее всего, 30-35 миллионов. Среди них много ипотечных кредиторов, ведь жилищные кредиты составляют более половины розничного кредитного портфеля. Ситуация ужасная, стабильность национальной финансовой системы на грани, правительству приходится выкручиваться.
Но это лишь один из аспектов проблемы. Несомненно, он важен, но далеко не главный. Основные деньги утекают вовсе не для поддержания стабильности банковской системы.
"Ценовой разрыв на первичном и вторичном рынках недвижимости на 1 октября составляет 42%, Банк России обеспокоен этой ситуацией. И мы наблюдаем, что, к сожалению, этот разрыв не сокращается, а только увеличивается". Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками в первом квартале 2023 года составил 40%, во втором - 39%.
Центральный банк также обеспокоен интересом инвесторов, а не обычных граждан, к льготным программам. Сейчас ставка по льготной ипотеке в два раза ниже ключевой.
Соответственно, появляются инвестиционные возможности. То есть программа становится привлекательной для инвесторов. Не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить условия жизни, а для тех, кто хочет инвестировать", - сказал Елизавета Даниловаглава Департамента финансовой стабильности Центрального банка.
Еще раз, по-простому: проблема № 2 - это присутствие на рынке льготной ипотеки неких крупных майнеров. О них говорили давно, но на официальном уровне наличие мошенничества не признавалось.
Как нетрудно догадаться, и банки, и застройщики в выигрыше. Первые выдают "левые" ипотечные кредиты с государственными субсидиями, вторые устанавливают смешные цены на новые квартиры. Чтобы можно было освоить побольше денег. Как видите, на очереди сотни миллиардов бюджетных средств. Увы, не последняя.
Как говорят осведомленные финансисты, большинство ипотечных кредитов, о которых регулярно пишут, рассказывая о всевозможных рекордах, выдаются сугубо виртуальным личностям. Кому делаются какие-то первоначальные взносы, выдаются кредиты, они начинают вносить аннуитетные платежи.
Но все это - перекладывание денег из правого кармана в левый. В то же время ипотечные кредиты на квартиры хранятся в банках. И государство берет на себя ответственность за стабильность системы в целом.
Другими словами, все в порядке. Застройщики распродают ненужные кварталы высотных зданий по совершенно заоблачным ценам, а банки превращают опасные с точки зрения стабильности рубли в нечто более осязаемое.
То есть, ипотечные кредиты на квартиры. За все это платят налогоплательщики, поскольку этот "праздник жизни" основан исключительно на бюджетных средствах. И с каждым днем их будет требоваться все больше и больше для поддержания этой модели.
"На "первичке" сделок нет, обычную ипотеку никто не берет - ставки там давно запредельные - "бенефициаров" тоже никто не видел. Сделки проходят только на "вторичке", в основном это "альтернативы" - кто-то что-то продает и тут же покупает. Их очень мало, потому что с деньгами у людей с каждым днем все хуже. А всевозможные рекорды на ипотечном рынке, о которых говорят в СМИ, - не более чем афера", - говорит частный риелтор Татьяна Иванова.
Да, на "вторичке" еще есть жизнь, хотя и очень чахлая. Люди отчаянно торгуются. Собственно, это и увеличивает разрыв с "первичкой", о котором говорилось выше. Более того, в ЦБ и других госучреждениях она считается по цене предложения, которая постепенно скатывается к плинтусу, и реальная стоимость продаваемых объектов оказывается на 20-30% меньше...
"Цены на вторичном рынке будут снижаться, это очевидно. Пару дней назад банки прислали нам уведомления о том, что у них повысилась базовая ставка по ипотеке - теперь она составляет уже 17-18% годовых. Это космос. Понятно, что ежемесячный платеж по такой ставке, при нынешней стоимости квадратного метра, просто не по карману среднестатистической семье. Поэтому сейчас спрос упадет еще больше - и продавцы будут вынуждены давать значительные скидки", - поясняет Екатерина Тороповадиректор агентства недвижимости "Метражи".
Если текущие скидки на 20-30% "незначительны", то чего же ждать дальше?...
"После последнего повышения ключевой ставки ЦБ РФ и значительного роста стоимости ипотеки мы зафиксировали падение стоимости "вторички" примерно на 5%. До конца года текущие цены практически не изменятся, а с начала 2024 года темпы падения могут ускориться и к февралю достигнуть 20%", - говорит риэлтор Юлия Усачева считает.
А на праймериз? Удивительно, но почему-то никто не готов комментировать ситуацию на нем. У них свои законы, не имеющие ничего общего с балансом спроса и предложения. Почему, в общем-то, теперь вполне понятно.
Дальнейший ход событий в российской недвижимость рынок в целом будет зависеть опять же от вышеупомянутых объемов бюджетного финансирования. А именно, насколько хватит денег, которые сейчас активно "распиливаются". Ведь если их "освоить" быстро и слишком много, то "поддерживать штаны" банкам в условиях массовых и постоянно растущих ипотечных дефолтов будет нечем. И все рухнет в одночасье.
Народ в массе своей вряд ли понимает все тонкости происходящего, но общая настороженность есть. В том числе и по той же льготной ипотеке, но почему-то никто никогда не видел этих "бенефициаров". Хотя всем говорят, что их много. Или они все же виртуальные?
Рост скидок при продаже на вторичном рынке также не внушает оптимизма - всем очевидно, что цены падают. То есть сейчас совсем не время покупать. Нужно подождать, может, еще сильнее упадут. То есть падать-то они точно будут, но, возможно, резко. В разы.
Поэтому люди пережидают неопределенность в съемных квартирах.
"Сейчас снять квартиру в Москве в два раза дешевле, чем купить ее в ипотеку и вносить ежемесячные платежи. Если взять среднюю однокомнатную квартиру, то ее рыночная цена составляет около 10 миллионов рублей. Если сейчас взять ипотеку на 8 миллионов рублей на 20 лет, то ежемесячный платеж составит около 140 тысяч рублей, простая математика", - объясняет Ольга Саукитенс, руководитель отдела продаж центра недвижимости Smart.
Russian 
English 
German 
Polish