Как понять, насколько выгодна для вас та или иная инвестиция в квадратные метры? По какой формуле рассчитывается рентабельность инвестиций? Какие еще показатели должен учитывать инвестор? Ответы на эти вопросы - в материале американского финансового издания Bankrate, перевод которого мы подготовили для наших читателей.
Когда вы рассматриваете покупку недвижимости в качестве инвестиции, важно иметь представление о том, сколько вы сможете на ней заработать. Показатель, которым это измеряется, называется ROI - "возврат на инвестиции", или рентабельность инвестиций.
Доходность инвестиций может быть рассчитана за весь период владения недвижимостью, когда она приносит доход, и при продаже, когда вы получаете прибыль или убыток.
Как рассчитать рентабельность инвестиций?
Возврат на инвестиции = (операционный доход + цена продажи инвестиций - стоимость приобретения) / стоимость приобретения.
"Рентабельность инвестиций - это показатель того, сколько вы заработали на вложенные деньги", - говорит Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate. "Вы должны учесть все свои расходы: первоначальный взнос по кредиту, выплаты по кредиту, расходы на закрытие сделки, налоги на недвижимость, расходы на страхование недвижимости, техническое обслуживание и ремонт".
Один из самых распространенных способов заработать деньги, инвестируя в квадратные метры, - это ждать, пока ваша недвижимость со временем вырастет в цене. Например, вы покупаете дом за 300 тысяч долларов, а в течение пяти лет его рыночная стоимость возрастает до 400 тысяч долларов. Это означает, что он подорожал на 100 тысяч долларов. Предположим, что помимо $300 000, за которые вы купили дом, вы также потратили $40 000 на ремонт и заработали $20 000 на аренде, а теперь продаете его за $400 000. Следуя приведенной выше формуле, $20 000 (операционный доход) плюс $400 000 (цена продажи) минус $340 тысяч (затраты) - это $80 000; $80 000, деленное на $340 тысяч, равно 0,235, так что ваш ROI составляет 23,5%.
Расчет рентабельности инвестиций для различных инвестиционных стратегий
Перепродажа. Вычтите общую стоимость инвестиций из конечной цены продажи, а затем разделите это число на количество инвестиционных затрат. Результатом этой математической операции будет доходность инвестиций.
Аренда. Сдача жилья в аренду может приносить стабильный долгосрочный доход. Определение рентабельности инвестиций в этом случае требует предварительного расчета прогнозируемого годового дохода от аренды и годовых эксплуатационных расходов, которые могут включать такие вещи, как страхование, налоги на недвижимость, взносы в ТСЖ и эксплуатационные расходы. Затем мы используем формулу: рентабельность инвестиций = (годовой доход от аренды - годовые эксплуатационные расходы) / стоимость ипотечного кредита (то есть сумма, которую еще нужно выплатить по ипотечному кредиту).
Инвестиционные фонды недвижимости (REITs). Этот пассивный подход к инвестированию в недвижимость предполагает не индивидуальный расчет, а покупку акций REIT и получение дивидендов.
Другие способы оценки прибыльности инвестиций
Потенциальную доходность инвестиций можно оценить несколькими способами, и нередко инвесторы комбинируют несколько показателей, чтобы получить более полную картину.
Ставка капитализации. Это показатель годовой доходности от сдачи недвижимости в аренду без учета долгов. В формулу входят три переменные - чистый операционный доход, стоимость недвижимости и норма прибыли, - любая из которых может быть рассчитана с помощью двух других.
IRR это внутренняя норма прибыли, или внутренняя норма прибыли. IRR измеряет годовую норму прибыли за определенный период времени, а не за все время владения.
Денежная доходность. Эта простая формула сравнивает годовой денежный поток от недвижимости до вычета налогов с общей суммой вложенных средств. Денежные расчеты обычно измеряют доходность за очень конкретный период времени, например за один год.
Факторы, которые могут повлиять на доходность инвестиций в недвижимость
На потенциальную прибыль, или ROI, могут влиять различные внешние обстоятельства.
Одним из самых важных является общее ситуация на рынке. Например, ограниченное предложение обычно приводит к увеличению стоимости недвижимости на рынке. Такая ситуация может значительно увеличить доходность инвестиций.
Сайт стоимость из покупка дома также влияет на прибыль, которую инвесторы могут получить, когда будут готовы продать ее. Чем больше вы заплатили за недвижимость, тем меньше денег у вас будет в кармане в итоге - если только стоимость не выросла значительно.
Ипотечные ставки также может повлиять на прибыль при продаже дома. Когда процентные ставки высоки или имеют тенденцию к росту, цены на жилье часто корректируются, чтобы привлечь осторожных покупателей (хотя на сегодняшнем рынке это не так). Более низкая цена означает меньшую прибыль от продажи.
Расположение еще один фактор, который может увеличить или уменьшить доходность инвестиций в недвижимость. Например, дом, расположенный рядом с шоссе, скорее всего, будет стоить дешевле, чем дом рядом с парком или пляжем. Расположение, включая такие характеристики, как привлекательность района, безопасность, близость к школам, развлечениям, медицинским центрам, остановкам общественного транспорта, может повлиять на доходность инвестиций.
Стоимость материалы Необходимые для строительства или отделки товары - еще один фактор, влияющий на доходность инвестиций. Если такие товары стоят дорого, это увеличит объем инвестиций и, в конечном счете, уменьшит прибыль, полученную от продажи недвижимости.
В какую недвижимость стоит вкладывать деньги?
Существует множество различных видов жилой недвижимости, в которые стоит инвестировать: индивидуальные дома, таунхаусы, квартиры в жилых комплексах и многоквартирных домах, земельные участки. Выбор зависит от целей и возможностей конкретного инвестора.
Что такое хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость?
Доходность инвестиций непостоянна и зависит от многих факторов - универсального ответа на вопрос, что считать "хорошей" доходностью, не существует. Согласно индексу S&P 500, среднегодовая доходность инвестиций в жилую недвижимость в США составляет 10,6%, поэтому все, что выше этого показателя, можно считать выше среднего. Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в среднем немного ниже - 9,5%, а в фонды в среднем немного выше - 11,3%. Доходность инвестиций также может зависеть от типа объекта, поэтому для многоквартирного дома она может быть иной, чем для индивидуального.
Какие шаги должен предпринять человек, чтобы стать инвестором в недвижимость?
Для начала подумайте, каким инвестором вы хотите быть. Готовы ли вы к активным действиям, например, к ремонту объектов и их продаже? Или вы предпочитаете более пассивный подход, например, инвестирование в REITs (инвестиционные фонды недвижимости)?
Дополнительные шаги для начала работы включают анализ рынка, на котором вы планируете делать инвестиции, и изучение местных законов о недвижимости.
Источник: Bankrate
Russian 
English 
German 
Polish