Разрешение МВД Польши на покупку недвижимости: все, что нужно знать иностранцу

За последние пять лет количество иностранцев, получивших разрешение на приобретение недвижимости в Польше, увеличилось на 43%. Этот факт свидетельствует о растущей привлекательности польского рынка недвижимости для иностранных инвесторов и экспатов. Однако процесс приобретения недвижимости в Польше для иностранцев имеет свои особенности, и без профессиональной консультации здесь не обойтись. Именно поэтому мы обратились за ответами к эксперту рынка Галине Харламовой.

Разрешение министерства на покупку недвижимости в Польше: все детали и нюансы

- Как иностранцу купить квартиру или дом в Польше? Есть ли какие-то нюансы в законодательстве, о которых нужно знать заранее?

- Прежде чем покупать недвижимость за рубежом, необходимо понимать, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, регулирующего этот процесс. В Польше существует закон о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Если не принимать во внимание юридические фирмы, то иностранцами считаются граждане стран, не входящих в Европейский Союз, и те, кто не имеет польского гражданства. 

Согласно законодательству, иностранец, желающий приобрести недвижимость в Польше, должен получить разрешение от Министерства внутренних дел и администрации с согласия Министра национальной безопасности, а в случае с сельскохозяйственной недвижимостью - еще и с согласия Министра сельского хозяйства и развития сельских районов. Получается, что иностранцу, который хочет купить дом на участке земли, земельный участок, коммерческую недвижимость или таунхаус, необходимо разрешение Министерства внутренних дел. Квартиры можно покупать без ограничений, но и здесь есть свои нюансы.

Давайте я расскажу вам подробнее о покупке квартиры, потому что это самый частый запрос. Когда покупатель приобретает квартиру в многоквартирном доме, он также покупает часть земли, на которой стоит этот дом. В этом случае иностранному покупателю не требуется никакого разрешения от Министерства внутренних дел. Но бывают ситуации, когда застройщик при строительстве дома также проложил рядом с этим участком автодорогу, или это большой жилой комплекс, где есть внутренние дороги. 

В описанном случае покупатель приобретает не только квартиру с частью земельного участка, но и часть дороги. При этом шоссе относится к коммерческой недвижимости, а значит, на его приобретение требуется разрешение министерства. При самостоятельной покупке квартиры здесь нужно быть очень внимательным, так как в этом случае без разрешения Министерства вы просто не сможете зарегистрировать право собственности у нотариуса.

Совсем недавно в моей практике был случай, когда в договоре купли-продажи недвижимость была указана как lokal mieszkalny (квартира), и казалось бы, что никаких разрешений не требуется. Но в седьмом пункте написано, что вместе с квартирой продается часть шоссе за 123 злотых, и покупатель обязан ее приобрести - а значит, получить разрешение МВД на ее приобретение.

Примечание: Граждане Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) и Швейцарии освобождены от необходимости получать разрешение на покупку большинства видов недвижимости, за исключением сельскохозяйственных земель и недвижимости в приграничных районах. А граждане Великобритании должны получать разрешение на общих основаниях с 1 января 2021 года.

- Зачем нужно такое разрешение? Что проверяет Министерство внутренних дел? 

- В первую очередь министерство проверит, не противоречит ли такая покупка геополитическим или стратегическим интересам страны. В Варшаве, как правило, с этим не возникает никаких проблем: это не приграничная территория, здесь нет Балтийского моря или других стратегически важных объектов. Поэтому здесь все проходит гладко.

И второе, что будет проверять министерство, - есть ли у покупателя связь с Польшей. И здесь возникает больше всего вопросов, но не со стороны государства, а со стороны покупателей. Клиенты ошибочно полагают, что на этом этапе они обязаны предоставить сведения о родственных связях с Польшей, но на самом деле это не так. Сегодня, чтобы подтвердить свою связь со страной, достаточно прожить здесь более шести месяцев, официально работать, иметь постоянный источник дохода и подтвердить все это картой побыту (временным или постоянным видом на жительство). 

Примечание: На иностранные юридические лица также распространяется действие закона о приобретении недвижимости иностранцами. К ним предъявляются дополнительные требования, такие как предоставление финансовой отчетности и подтверждение законности их деятельности в Польше.

Парадоксы рынка жилья в Польше: Что будет в 2024 году

Особенности покупки таунхаусов иностранцами

- Таунхаусы довольно популярны среди покупателей в Варшаве. Есть ли какие-то особенности, когда иностранцы покупают именно эту недвижимость?

- Таунхаус - это жилой дом с несколькими многоуровневыми квартирами, как правило, с отдельным входом для каждой. Для регистрации такой недвижимости в Польше существует две правовые формы:

• Дом в районе Близняка или Шереговца (dom w zabudowie blizniaczej lub szeregowej). Обычно это относится к домам с двумя и более квартирами. В этом случае таунхаус оформляется как дом с участком земли в собственности, и для его приобретения необходимо получить разрешение министерства. Такие многоуровневые таунхаусы разделены двумя стенами.
• Lokal mieszkalny. По сути, это двух- и более квартирный дом. Таунхаусы имеют общую стену, и каждый покупатель приобретает свою квартиру. Разрешение Министерства внутренних дел здесь не требуется.

Внешне такие таунхаусы ничем не отличаются. Чтобы понять, что вы покупаете lokal mieszkalny или дом в застройке bliźniak или szeregowiec, необходимо ознакомиться с юридической и технической документацией.

Многие клиенты не знают о такой возможности до обращения в наше агентство и даже не рассматривают таунхаусы для покупки. Чаще всего люди где-то слышали, что требуется разрешение министерства, но на деле оказывается, что это не всегда так.

В то же время граждане из стран Восточной Европы все чаще становятся покупателями недвижимости в Польше, и местные застройщики вовремя сориентировались, оформив таунхаусы как многоквартирные дома. В результате сегменты таунхаусов по документам являются квартирами, а на самом деле представляют собой собственную часть отдельно стоящего дома с частным участком.

В каких районах Варшавы дороже всего покупать квартиру. Текущая статистика

Причины отказа в разрешении

- Были ли в вашей практике случаи отказа со стороны Министерства в приобретении недвижимости иностранцем?

- Иностранец может получить от Министерства как отказ, так и разрешение на приобретение недвижимости в Польше. Но для положительного решения нужно четко понимать, какие именно документы необходимо подготовить. Мы уже много лет работаем с одним адвокатом, который знает наизусть "в алфавитном порядке" весь список документов.

При этом важно понимать, что министерство выдает не общее разрешение, а на конкретный объект недвижимости. То есть сначала покупатель должен заключить предварительный нотариальный договор купли-продажи, внести задаток, и только потом подать документы на получение разрешения. 

В случае отказа министерства задаток покупателю не возвращается, а это большой риск для покупателя. Поэтому в нашем агентстве, прежде чем подписать предварительный договор купли-продажи, мы консультируемся с тем же юристом, который предварительно проверяет наличие всех необходимых документов. Это гарантирует сохранность денег наших клиентов.

В моей практике был случай, когда покупатель решил сэкономить на адвокате и получить это разрешение самостоятельно. И это действительно возможно, но есть одна оговорка: Министерство внутренних дел имеет право дать ответ в течение двух месяцев с момента подачи заявления. И, например, если какого-то документа не хватает, министерство просит прислать его отдельным письмом. Как только покупатель отправит его, срок ответа МВД обнуляется, и у него снова есть два месяца на ответ. 

В результате в такой ситуации покупатель получал разрешение от министерства на покупку примерно на полгода, и продавец был, мягко говоря, не в восторге от такого положения дел. Представьте себе, что вы продаете квартиру, нашли покупателя, но сделка состоится только через полгода.

Давайте подведем итог сказанному в виде наглядной таблицы:

* Гражданам ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не требуется (за исключением сельскохозяйственных угодий и приграничных территорий).

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Польше иностранцами

Нужно ли мне разрешение на покупку квартиры в Польше, если я не являюсь гражданином ЕС?

Как правило, для покупки квартиры разрешение не требуется. Однако если вместе с квартирой вы приобретаете долю в земельном участке или другие объекты (например, парковку), вам может понадобиться разрешение Министерства внутренних дел.

Сколько времени занимает получение разрешения Министерства внутренних дел на приобретение недвижимости?

Стандартный срок рассмотрения заявки составляет до 2 месяцев. Однако этот срок может быть продлен, если потребуются дополнительные проверки или документы.

Могу ли я купить таунхаус без разрешения Министерства внутренних дел?

Это зависит от юридического статуса таунхауса. Если он оформлен как квартира (lokal mieszkalny), разрешение не требуется. Если же он оформлен как дом (blizniak или szeregowiec), то потребуется разрешение Министерства внутренних дел.

Какие документы необходимы для подтверждения связи с Польшей?

Это может быть визовая карта (вид на жительство), документы о браке с гражданином Польши, подтверждение ведения бизнеса в Польше, документы о польском происхождении и другие, в зависимости от вашей ситуации.

Существуют ли какие-либо ограничения по площади приобретаемой недвижимости?

Да, для жилых целей, без дополнительного обоснования, можно приобрести недвижимость площадью до 0,5 га. Для большей площади или для коммерческих целей потребуется дополнительное обоснование.

Что произойдет, если вы купите недвижимость в Польше без необходимого разрешения?

Сделка, совершенная без необходимого разрешения, считается недействительной. Это может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям.

Нужно ли разрешение гражданам Великобритании после Brexit?

Да, с 1 января 2021 года граждане Великобритании должны получать разрешение на общих основаниях, если только они не подпадают под исключения, перечисленные в законе.

Автор

Марина Кремер

Имеет более чем 18-летний опыт работы в сфере журналистики. С 2005 по 2010 год училась в Университете Скорины на филологическом факультете, получив специальность "Преподаватель русского языка и литературы, лингвист". С 2005 года работала сначала ведущей на радиостанции, а затем корреспондентом мобильной службы новостей ТРК "Гомель". С 2011 по 2012 год работала журналистом на платформе Hata.by С 2012 по 2021 год работала журналистом на платформе Realt.by . Позже работала здесь же редактором и ведущей YouTube-канала компании. С 2021 по 2023 год - главный редактор платформы Realting.com .

Соавтор

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Источник