Есть ли еще доступная недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

Современное рабочее место в офисе с ноутбуком, ноутбуком, чашкой кофе и растением на столе.

Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

Спрос на польскую недвижимость не ослабевает, и местные риелторы ожидают дальнейшего роста цен в обозримом будущем. Чтобы узнать, что происходит на польском рынке недвижимости, мы побеседовали с Наталья Зайцева, генеральный директор и риэлтор Etalon Estate Group.

Наиболее ликвидные варианты выбираются на стадии раскопок.

Об изменениях цен на недвижимость в Польше

Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

На протяжении последних десятилетий цены росли очень планомерно и постоянно - примерно на 8-10% в год. Было несколько небольших скачков: когда началась волна эмиграции из Беларуси и Украины (до 15% в год), а также летом 2023 года, когда Польша ввела государственную программу поддержки ипотечного кредитования для покупателей первого жилья. Этой возможностью воспользовались не только поляки, но и иностранцы с видом на жительство.

Тенденция роста цен сохраняется, и, по нашим прогнозам, она будет продолжаться еще долго. В 2024 году ожидается новый законопроект о дополнительном субсидировании ипотеки: то есть, скажем, если гражданин берет ипотеку под 7% в год, государство профинансирует большую часть, а оставшиеся 1-1,5% человек должен будет доплатить сам, в зависимости от семейного положения, дохода и так далее. Это также будет способствовать росту цен, спроса и предложения на рынке.

О спросе на различные виды недвижимости 

- Спрос на польскую недвижимость был и остается высоким по многим причинам: это одна из самых недорогих стран ЕС с высоким уровнем жизни. Недвижимость здесь по-прежнему стоит дешевле, чем в соседней Германии.

В связи с этим сюда хлынула волна эмиграции, многие иностранные компании открывают здесь свои филиалы и перевозят сотрудников, чтобы оптимизировать налоги.

Наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры* в крупных городах - Познани, Варшаве, Вроцлаве, Кракове, Гданьске. Их покупают в основном для инвестиций и сдачи в аренду, но и для собственного проживания, конечно, тоже.

Сами поляки инвестируют не только в местную недвижимость, но и в объекты в других странах, таких как Испания и Кипр.

*Двухкомнатные квартиры - это однокомнатные квартиры (40-45 кв.м.), трехкомнатные квартиры - это двухкомнатные квартиры (от 50 до 70 квадратов). 

За последний год цены выросли на 20-25%.

Об объемах продаж и ценах на квартиры в разных городах

- В целом на польском рынке достаточно жилья, хотя следует отметить, что наиболее ликвидные варианты разбираются на стадии строительства. К моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются только большие трехкомнатные квартиры.

За последний год стоимость жилья выросла на 20-25% - до этого рост составлял около 8-10% в год. Самые высокие цены на недвижимость - в Варшаве; за ней в этом рейтинге следует Краков, примерно на том же уровне - Гданьск, Познань и Вроцлав.

Цены на недвижимость выросли в 2 раза за 10 лет. Анализ и тенденции польского рынка недвижимости. Аналитика от REALTING

- Я буду приведите примеры цен на объекты в Познани: Новостройки без отделки стоят 10-14 тысяч злотых за кв.м (~$2500-$3500), на вторичном рынке с отделкой - 15-16 тысяч злотых. То есть мы всегда добавляем около 2 тысяч злотых за метр (~$500) на отделку.

В хороших районах можно найти квартиры с отделкой на уровне стоимость новостроек без ремонта.

В то же время на вторичном рынке, если хорошо изучить рынок, можно найти очень ликвидные качественные варианты в хороших районах по той же цене, что и от застройщика (которые будут без отделки). Просто дома с такими квартирами будут 8-15-летней давности.

Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

- Рост цен затронул все виды недвижимости. Самой дорогой недвижимостью в Польше являются объекты в центрах крупных городов, в новых элитных домах, иногда в пригородах (если они выполнены из дорогих и качественных материалов), а также отреставрированные каменицы (это дома конца XIX века в центре городов с высокими потолками).

Медленнее всего на нашем рынке дорожали дома, построенные в 1950-1980-е годы. То есть если квартиры в 2023 году выросли в цене на 20%, то в этом сегменте - на 10-12%.

Также дешевле покупать недвижимость в пригородах крупных городов, причем в достаточно хороших жилых комплексах, но она подходит только для собственного проживания - для инвесторов она не совсем подходит из-за низкого спроса на аренду.

Топ-5 городов Польши: все плюсы и минусы от тех, кто уже переехал туда

О приобретении жилья иностранцами

- Недвижимость в Польше доступна абсолютно всем - нет никакой разницы в ее оформлении, покупает ли ее поляк или иностранец. Но есть нюансы, когда речь идет о земле.

Дело в том, что иностранцы не могут покупать земельные участки, дома на них, коммерческую недвижимость и объекты в приграничных районах без специального разрешения Министерства внутренних дел. Для получения такого разрешения необходимо доказать связь с Польшей (иметь карту побыту, карту поляка или вести бизнес в стране), а также указать источник происхождения средств (будь то ипотека, заработанные деньги в Польше или другой стране и т. д.).

Важно учесть, что на момент подачи заявки в агентство у вас уже должен быть выбран и забронирован объект недвижимости, заключен предварительный договор с владельцем, который, в свою очередь, должен согласиться подождать, пока вы получите такое разрешение. Как правило, весь этот процесс занимает от 3 месяцев до года.

Если вы не хотите ждать или нет возможности, можно найти другие варианты: например, купить дом в Польше для компании, открытой в стране, или приобрести таунхаус - тот же дом, только без привязки к земле (в этом случае он просто находится в пользовании у владельца).

От €1 740 до €3 880 за "квадрат". Как изменились цены на квартиры в Польше?

О процентных ставках и их влиянии на рынок

- Что касается ипотеки, то иностранцы могут взять ее, если у них есть вид на жительство (даже временный) и стабильный доход в Польше. Также будут проверять семейное положение, размер дохода, наличие детей на иждивении и так далее - нюансов довольно много.

Процентная ставка в Польше складывается из ставки конкретного банка (около 1,5-2%) и WIBOR - ставки рефинансирования, устанавливаемой государством. 2-3 года назад WIBOR была близка к нулю, что позволяло банкам повышать ставки и зарабатывать больше - на тот момент общая ставка составляла 3,5%. Затем ставка рефинансирования выросла, и Сейчас общая ставка составляет около 7-8%, в зависимости от банка.

Мы надеемся, что ставка рефинансирования снизится, а доступность кредитов возрастет. В то же время, как я уже говорил, государство постоянно что-то придумывает для своих граждан, например, регулярно запускает программы субсидирования ипотеки.

О налогах на приобретение и владение недвижимостью 

- При покупке на вторичном рынке уплачивается налог 2% от стоимости, его нет на первичном рынке. В то же время на вторичном рынке существует льгота для тех, кто покупает свое первое в жизни жилье. 

При владении недвижимостью необходимо платить ежегодный низкий земельный налог - около 200 злотых в год (примерно $ 50) за стандартную квартиру. Он рассчитывается индивидуально для каждого объекта недвижимости в городской администрации сразу после покупки недвижимости.

О покупателях и арендаторах 

- Существует несколько категорий иностранцев, покупающих недвижимость в Польше.

В первую очередь это иностранцы из стран бывшего СНГ, которые, как правило, сначала снимают жилье, а затем, устроившись на работу и получив вид на жительство, покупают квартиру в ипотеку. Платеж по кредиту получается плюс-минус таким же, как и в случае аренды. 

Есть иностранные инвесторы, которые покупают квартиры, в том числе удаленно, для последующей сдачи в аренду.

Есть и те, кто после долгих раздумий решает иммигрировать в Польшу - чаще всего они покупают большие трехкомнатные квартиры или таунхаусы в пригородах и уже отсюда переезжают на постоянное место жительства.

Большинство иностранцев снимают жилье в Польше. Чаще всего это программисты из стран бывшего СНГ (особенно из Беларуси), студенты и семьи, которые не имеют вида на жительство или планируют переехать в другую страну.

Кстати, арендные ставки недавно упали до прежнего уровня после скачка в 1,5-2 раза в 2022 году, который произошел из-за волны эмиграции из Украины. 

Сейчас в Познани можно снять студию за 1800-2200 злотых ($450-$550), двухкомнатную квартиру за 2500-3000 злотых ($620-$750), трехкомнатную квартиру за 3500-4000 злотых ($870-$1 000). И все это без учета коммунальных услуг. В Варшаве это будет на 30-40% дороже. Расценки сильно зависят от района и уровня дома.

"В квартире жил байкер с двенадцатью кошками". "Страшные" истории об аренде жилья в Польше

Прогнозы и рекомендации для клиентов

- Мы ожидаем стабильного роста цен и еще большего увеличения спроса со стороны иностранцев, в том числе немцев, инвестирующих в дешевую польскую недвижимость. Со временем польский рынок, скорее всего, догонит немецкий по уровню цен. По крайней мере, так считают аналитики. 

Если иностранец хочет купить недвижимость, но у него еще нет всей суммы, я бы не рекомендовал откладывать покупку, так как цены постоянно растут. Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика на этапе строительства - внести 30%, а остальное выплатить частями до сдачи дома. На эту сумму не начисляются проценты. Это абсолютно безопасный вариант - права покупателя защищены в Польше больше, чем права застройщика.

Здесь при покупке квартиры на первичном рынке открывается целевой блокированный банковский счет, куда поступают деньги, которые вносит покупатель, а выдаются они застройщику только в тот момент, когда он завершил определенный этап работ. То есть, застройщик построил 30% объекта - он получил 30% от общей суммы на свой счет. Все договоры подписываются у нотариуса, и сразу после подписания вносится запись в Государственный реестр.

Долгострои есть, но их немного - около 5%. Минимизировать подобные риски можно, хорошо ориентируясь на рынке и зная репутацию застройщиков. Я бы рекомендовал либо самостоятельно тщательно изучить рынок, либо обратиться к профессиональному риелтору. 

Хотя лицензирование риэлторской деятельности в Польше не обязательно, я бы рекомендовал все равно обратить на него внимание. Для того чтобы получить такую лицензию, необходимо сдать довольно сложный экзамен по праву и знанию законодательства, связанного с недвижимостью. Список лицензированных агентств и агентов можно запросить в Польской федерации рынка недвижимости.

Автор

Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Предоставленная информация от Etalon Estate Group

Есть ли еще недорогая недвижимость в Польше? Обзор текущих цен и ипотечных ставок в интервью с экспертом

Количество объектов: 1841 Количество публикаций: 1 Написать в компанию
Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian