Канадский рынок недвижимости претерпел значительные изменения с 2020 года. От рекордных показателей продаж в 2020-2021 годах до замедления активности в 2022-2023 годах. В 2024 году рынок демонстрирует признаки восстановления, но по-прежнему находится в режиме ожидания. В этом анализе мы рассмотрим текущее состояние рынка, цены на жилье в крупных городах, тенденции на рынке аренды и влияние иммиграции на жилищный сектор Канады.
Ретроспектива: Рынок недвижимости Канады 2020-2023 гг.
В 2020 году канадский рынок недвижимости установил рекорд по количеству сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, а в 2021 году побил его. В 2020 году на канадском рынке жилья было совершено более 550 тысяч сделок с жилой недвижимостью (14-15 сделок на тысячу жителей), а к концу 2021 года в стране было зарегистрировано почти 665 538 сделок с жильем (в пересчете на одну тысячу жителей это 17-18 сделок).
Были Причин рекордных показателей на рынке несколько, но главной из них стало снижение процентных ставок. В марте 2020 года Центральный банк Канады снизил процентную ставку три раза подряд: если в начале марта она составляла 1,75%, то в конце - уже 0,25%, и это был исторический минимум. Столь радикальные меры со стороны банка были направлены на преодоление экономических последствий из-за пандемии COVID-19, начавшейся в декабре 2019 года, а также резкого падения мировых цен на нефть (а экономическое благополучие Канады во многом зависит от экспорта энергоносителей).
Рекордно низкие процентные ставки вызвали небывалый бум на рынке недвижимости - кредиты стали гораздо доступнее, что привело к росту инвестиций в рынок недвижимости и повышению потребительской активности. А высокий спрос стимулировал предложение на рынке.
Однако по мере того, как пандемия подходила к концу, в Канаде начала расти инфляция, а экономические последствия пандемии набирали обороты. Инфляция достигла своего пика летом 2022 года и составила 8,1%. Чтобы удержать ее на приемлемом уровне, Центральный банк Канады начал повышать процентную ставку. За короткий период - с марта 2022 года по июль 2023 года - ЦБ поднял процентную ставку до 5%. Это самое высокое значение с 2001 года.
Реакция рынка недвижимости была следующей: снижение активности и, как следствие, уменьшение притока инвестиций на рынок жилой недвижимости, а также падение объемов строительства. К концу 2023 года активность на канадском рынке жилой недвижимости составит 11 сделок на тысячу человек.
Текущая ситуация: Канадский рынок жилья в 2024 году
По итогам первой половины 2024 года можно сказать, что на канадском рынке недвижимости произошли положительные изменения, однако сам рынок можно охарактеризовать фразой "в режиме ожидания". Стоит добавить, что в начале июня Центральный банк Канады снизил процентную ставку с 5% до 4,75% - какое влияние это окажет на рынок недвижимости Канады и будет ли дальнейшее снижение ставок, станет известно только по итогам 3 и 4 кварталов.
По данным портала WOWA.CA, за первые 5 месяцев 2024 года на канадском рынке жилья было совершено 192 227 сделок, что на 9,1% больше, чем за первые 5 месяцев 2023 года. Если сравнивать квартальные показатели, то в 1-м квартале 2024 года в Канаде была совершена 117 081 сделка с жилой недвижимостью, что на 8% больше, чем в 4-м квартале 2023 года, и на 27,1% больше, чем в 1-м квартале 2023 года. Окончательных данных за 2 квартал 2024 года пока нет. В апреле-мае общее количество сделок составило 75 146 транзакций.
Обзор цен на недвижимость по провинциям
Давайте посмотрим на текущие цены на канадском рынке жилой недвижимости по провинциям и 5 крупным городам. Все цены будут представлены в долларах США (USD) за единицу жилья.
К концу мая 2024 года средние цены на покупку жилья выросли почти во всех провинциях по сравнению с ценами, которые были год назад. Такие выводы можно сделать на основании данных, опубликованных на портале WOWA.CA Наибольший рост цен был зафиксирован в провинциях Ньюфаундленд и Лабрадор (+12,6%), Нью-Брансуик (+8,4%) и Альберта (+8,0%). В провинциях Британская Колумбия и Онтарио цены снизились на 1,5% и 3,7%, соответственно.
Прежде чем перейти непосредственно к стоимости жилья в городах, давайте определим типы жилой недвижимости, которую можно купить в Канаде.
Портал WOWA.CA выделяет 5 типов жилой недвижимости:
- Отдельно стоящий дом (Single-family house) - это отдельно стоящее жилое здание, предназначенное для проживания одной семьи. С юридической точки зрения такой дом представляет собой одну жилую единицу.
- Отдельные дома дом (Semi-detached house) - это жилой отдельно стоящий дом, который состоит из двух квартир, разделенных общей стеной. Каждая квартира в таком доме имеет отдельный вход и придомовую территорию. Анализ рынка покажет стоимость квартиры в таком доме.
- Таунхаусы - это комплекс малоэтажных жилых домов на несколько квартир, дома соединены общей стеной. Каждая квартира в таунхаусах имеет свой отдельный вход, а также придомовую территорию. Анализ рынка покажет стоимость квартиры в таунхаусе.
- Апартаменты в кондоминиуме (Apartment) - это квартиры в кондоминиумах. Это жилые комплексы с общими зонами, такими как коридоры, парковки, лестничные площадки, лифты и так далее. В разных жилых комплексах могут быть разные зоны общего пользования: так, современные жилые комплексы могут включать в себя спортзалы, места для хранения велосипедов, ухоженную придомовую территорию с различными развлечениями.
- Плексы (Plex apartments) - это многоэтажные здания с несколькими отдельными блоками, обычно по одному на каждый этаж. Вход в каждый блок обычно осуществляется через внешний подъезд, а верхние этажи соединяются лестницами. В анализе рынка указана стоимость жилого блока в таком доме.
Торонто
К концу июня 2024 года, согласно данным WOWA, например, было 6 213 жилых домов. покупка недвижимости сделок купли-продажи на рынке недвижимости Торонто - это на 11,4% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 16,9% меньше, чем в июне прошлого года.
Так, в июне 2024 года на продажу было выставлено 17 964 новых листинга, а ежемесячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям составило 35% (в прошлом месяце было 38%). Такое движение вниз свидетельствует о том, что спрос растет медленнее, чем предложение доступного жилья на рынке. Если соотношение проданной недвижимости и новых предложений на рынке ниже 40%, то такой рынок является рынком покупателя.
Структура рынка
| Тип жилья | Операции купли-продажи | Предложения по продажам |
|---|---|---|
| Односемейный дом | 53% | 48% |
| Апартаменты в двухквартирном доме | 10% | 8% |
| Апартаменты в таунхаусе | 10% | 10% |
| Апартаменты | 27% | 33% |
Монреаль
К концу мая 2024 года в Монреале было зарегистрировано 4 563 сделки с жилой недвижимостью, что на 2,7% меньше, чем в апреле этого года, и на 3% больше, чем в мае 2023 года.
В мае на рынке Монреаля появилось 7005 новых объявлений о продаже жилой недвижимости. Месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям составило 65%. Если ежемесячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям превышает 60%, то рынок можно назвать рынком продавцов.
Структура рынка
| Тип жилья | Операции купли-продажи |
|---|---|
| Дом на одну семью | 51% |
| Апартаменты | 39% |
| Апартаменты Plex | 10% |
Калгари
К концу июня 2024 года на рынке жилой недвижимости Калгари было заключено 2 738 сделок купли-продажи, что на 11,4% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 13,0% меньше, чем в июне прошлого года.
В июне этого года в Калгари было 3 798 новых объявлений о продаже жилой недвижимости. Месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям составило 72%, что характеризует рынок как рынок продавца.
Структура рынка
| Тип жилья | Операции купли-продажи | Предложения по продажам |
|---|---|---|
| Дом на одну семью | 48% | 47% |
| Апартаменты в двухквартирном доме | 8% | 8% |
| Апартаменты в таунхаусе | 15% | 16% |
| Апартаменты | 29% | 29% |
Эдмонтон
В мае в Эдмонтоне было продано 3 220 объектов жилой недвижимости - на 2,9% больше, чем в апреле этого года, и на 18,4% больше, чем в мае прошлого года. Ежемесячное соотношение проданных и новых предложений в мае составило 74%, что свидетельствует о том, что рынок жилой недвижимости Монреаля является рынком продавца.
Структура рынка
| Тип жилья | Операции купли-продажи |
| Дом на одну семью | 59% |
| Апартаменты в двухквартирном доме | 11% |
| Апартаменты в таунхаусе | 13% |
| Апартаменты | 17% |
Ванкувер
В июне в Ванкувере было заключено 2 418 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что на 11,5% меньше, чем в мае этого года, и на 19,1% меньше, чем в июне прошлого года.
Количество объявлений о продаже новых домов в июне составило 5 723, а ежемесячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям в июне составило 42%. Это характеризует рынок жилой недвижимости Ванкувера как сбалансированный.
Структура рынка
| Тип жилья | Операции купли-продажи |
|---|---|
| Дом на одну семью | 29% |
| Апартаменты в двухквартирном доме | 19% |
| Апартаменты | 52% |
Рынок аренды жилья в Канаде: тенденции и цены
Давайте посмотрим на реальный размер арендной платы в Канаде в мае 2024 года на примере тех же 5 городов, на основе которых рассматривались цены покупки.
Данные о размере арендной платы взяты с портала RENTALS.CA . Арендная плата и ее изменения представлены в канадских долларах (CAD). По данным Центрального банка Канады, в мае 2024 года 1 канадский доллар равнялся 0,7315 доллара США.
Размер арендной платы представлен для квартиры в CAD в зависимости от количества спален:
- 1B - это апартаменты с 1 спальней.
- 2B - это апартаменты с 2 спальнями.
- 3B - это апартаменты с тремя спальнями.
Иммиграция и ее влияние на канадский рынок недвижимости
Статистическое управление Канады сообщило, что на 1 января 2024 года население Канады достигло 40 769 890 жителей, что на 1,27 миллиона больше, чем на 1 января 2023 года. Для сравнения стоит сказать, что в 2020 году в Канаде проживало чуть более 38 миллионов человек. жителей. Статистическое управление также заявило, что это самый высокий годовой прирост населения (+3,2%) в Канаде с 1957 года (тогда он составлял +3,3%).
Столь высокий прирост населения был достигнут за счет временной иммиграции. Без временной иммиграции, полагаясь только на постоянную иммиграцию и естественный прирост, рост населения Канады был бы почти в три раза меньше (+1,2%), сообщает Канадское статистическое управление.
На протяжении 2023 года почти весь прирост населения обеспечивался международной миграцией (постоянной и временной): он составил 97,6%, а оставшиеся 2,4% - это естественный прирост.
По данным Министерства по делам иммиграции, беженцев и гражданства Канады, в 2023 году 471 711 постоянных иммигрантов выбрали Канаду своим новым домом. Также сообщается, что число постоянных иммигрантов увеличилось во всех провинциях и территориях Канады, за исключением Новой Шотландии и Квебека.
В 2023 году население увеличится еще на 804 901 человек, имеющих статус непостоянных жителей Канады. Большинство из них - временные работники, которые обеспечивают канадский рынок труда; за ними следуют иностранные студенты. Сообщается, что каждый десятый непостоянный житель является просителем убежища.
Согласно оценкам населения, на 1 января 2024 года в Канаде проживало 2 661 784 нерезидента, из которых 88% - обладатели вида на жительство в Канаде и члены их семей; остальные 12% - просители убежища с разрешением на работу/учебу или без него.
Темпы роста населения не могут не влиять на рынок жилья. Так, Министерство иммиграции, беженцев и гражданства страны заявляет, что темпы роста населения Канады, обеспечиваемые иммиграцией, превышают рост числа доступных единиц жилья.
В первую очередь это отражается на рынке аренды жилья: иммиграция играет важную роль в стимулировании спроса на этом рынке в крупных городах Канады. Повышение спроса в условиях ограниченного предложения неизбежно ведет к росту арендных ставок.
Влияние иммиграции заметно и на рынке купли-продажи жилья. Во многих канадских городах, где число жителей с каждым годом растет за счет новых мигрантов, наблюдается повышенный спрос на жилье (который значительно превышает предложение).
Стоит также отметить, что сейчас в Канаде темпы строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья ниже, чем в предыдущие периоды, и ожидается, что они снизятся к концу года, а улучшение ситуации в строительном секторе прогнозируется только в ближайшие 2 года. Повышенный спрос и возможная нехватка нового жилья ведут к росту цен, а высокие процентные ставки по кредитам только усугубляют текущую ситуацию.
Однако стоит добавить, что иммиграция и повышенный спрос на жилье привлекают инвестиции в канадскую недвижимость. Многие иностранцы считают Канаду безопасным местом для вложения своих средств, что, безусловно, верно. Однако когда ставки по кредитам высоки, строительный сектор постоянно сталкивается с бюрократическими проволочками, а на рынке труда ощущается нехватка рабочей силы, это вызывает сомнения в том, насколько быстро будет реализован тот или иной строительный проект и как быстро вложенные средства начнут окупаться.
Сами канадцы по-разному реагируют на рост иммиграции. Согласно опросу, проведенному CBC NEWS, трое из четырех канадцев говорят, что рост иммиграции усугубляет жилищный кризис, а также оказывает давление на систему здравоохранения. Почти две трети респондентов считают, что приток новых мигрантов увеличивает нагрузку на систему образования.
Около трех четвертей респондентов согласились с тем, что рост иммиграции способствует культурному разнообразию, а 63% респондентов отметили, что приток молодых мигрантов способствует формированию рабочей силы и налоговой базы.
Стоит сказать, что инвестиции в жилую недвижимость Канады со стороны иностранцев имеют довольно ограниченный доход. Иностранцы могут инвестировать в недвижимость, но покупка недвижимости для них запрещена. Исключение составляют иностранцы, которые имеют разрешение на работу в Канаде, являются студентами, ходатайствуют о предоставлении статуса беженца и соответствуют определенным критериям.
Автор
Роман Томашевич Аналитика
Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.
Russian 
English 
German 
Polish