Будучи столицей и важным культурным и историческим центром, Афины привлекают огромное количество туристов и экспатов. Здесь предлагаются различные возможности для инвестиций в недвижимость, от небольших квартир в центре города до апартаментов в элитных районах на севере и юге.
Рынок недвижимости Афин в 2024 году продемонстрировал значительный рост, чему способствовало множество факторов, включая повышение цен на жилье и арендных ставок, активную реновацию в городе и туристический спрос. Мы расскажем вам, почему мы считаем Афины перспективным местом для инвестиций.
Восстановление экономики Греции
Начнем разговор об Афинах с упоминания о выходе Греции из экономического кризиса. Страна пережила трудные времена, но сейчас она снова становится привлекательной для инвесторов.
Два года назад Греция вышла из-под усиленного экономического контроля кредиторов, под которым она находилась с момента долгового кризиса 2008 года. За это время экономика страны сократилась на 25%. В 2010 году из-за риска дефолта греческие власти обратились за экономической помощью к Евросоюзу. Блок предоставил стране три пакета помощи в 2012 и 2015 годах.
Греция не только выходит на новый уровень развития, но и демонстрирует значительный экономический рост:
- В 2024 году журнал The Economist назвал Грецию третьей по успешности экономикой.
- В 2024 году рост ВВП составил +2,4%.
- Греческий паспорт входит в пятерку самых надежных по версии Henley & Partners. С ним вы можете путешествовать в 189 стран без визы.
- Внутренний спрос, инвестиции и восстановление туристического потока - вот факторы, поддерживающие греческую экономику.
- В 2019 году Греция впервые с 2010 года выпустила 10-летние облигации. Спрос на ценные бумаги превысил 11,8 миллиарда евро. В марте 2021 года были выпущены 30-летние облигации.
Недвижимость в Афинах - одна из самых доступных в ЕС, несмотря на растущие цены
По данным Центрального банка Греции, падение цен на недвижимость замедлилось в 2017 году, а в последующие годы рынок недвижимости рос, несмотря на пандемию.
По данным Центрального банка, рост цен в 2022 году составил 11,9%, а в 2023 году они увеличились еще на 13,8%.
В 2024 году темпы роста снижаются. Центральный банк Греции опубликовал отчет за 3-й квартал 2024 года. Годовой темп изменения цен на квартиры по стране составил 7,8%. Темпы изменения различаются по регионам. В Афинах он составляет 7,7%.
Основными факторами роста цен являются спрос со стороны иностранных инвесторов, восстановление туризма, а также внутренний спрос, обусловленный восстановлением экономики.
Стоимость недвижимости зависит от типа объекта и региона, но в целом Греция остается одной из самых доступных стран Европейского союза.
Для сравнения, стоимость квадратного метра в центре Афин, по данным крупнейшей платформы по оценке стоимости жизни Numbeo, составляет 2 400-5 000 евро, в Мадриде - 5 300-8 000 евро, в Лиссабоне - 4 500-9 800 евро. Единственными местами в Европе, где цены ниже, являются Бухарест (1 632 евро за м2), София (1 650 евро за м2) и Подгорица в Черногории (1 763 евро за м2).
Золотая виза по-прежнему пользуется спросом у инвесторов
В значительной степени этому росту способствует программа "Золотая виза".
Греция - одна из немногих стран ЕС, где можно получить вид на жительство при инвестициях в недвижимость от 250 тысяч евро. В Португалии возможность инвестирования в недвижимость была исключена, а в Испании власти объявили о закрытии программы в 2025 году. При этом в обеих странах порог составляет 500 тысяч евро.
В 2024 году требования к участию в программе стали более строгими. Главное изменение заключается в том, что порог инвестиций увеличился до 800 000 евро в Афинах и других популярных районах.
Несмотря на это, остается исключение в размере 250 тысяч евро для реновации и переделки коммерческой недвижимости в жилую. В столице на эту сумму также можно приобрести недвижимость с видом на жительство, если она соответствует определенным критериям.
Подробнее о новых изменениях и причинах их появления вы можете прочитать здесь.
Золотая виза" Греции отличается от других видов на жительство:
- Вид на жительство можно продлевать каждые 5 лет.
- Предназначен для всей семьи.
- Право легально находиться в Греции неограниченное количество времени. Вам даже не нужно приезжать в страну.
- Возможность пользоваться услугами европейских банков для личных и деловых целей.
- Право легально находиться на территории стран Шенгенского соглашения до 90 дней в течение 6 месяцев, не становясь налоговым резидентом.
- Доступ к образованию и медицинским услугам в Греции.
- Доход до 4-6% в год в евро, если недвижимость сдается в аренду.
- Право на получение гражданства после 7 лет постоянного проживания в Греции.
Ожидается, что благодаря "золотой визе" в 2025 году Греция сохранит одно из ведущих мест среди европейских стран по спросу на недвижимость среди россиян как один из самых доступных вариантов на международном рынке.
Аренда в Афинах: рост ставок и преимущества долгосрочной аренды
Рентабельность долгосрочной аренды может зависеть от района, но в среднем в Афинах рыночная ставка составляет 4%. В центральных районах она может достигать 6% в небольших квартирах.
Некоторые застройщики в Афинах предлагают управление арендой и программы гарантированной доходности 3-4.5% на 3, 5 и 10 лет.
В 3 квартале 2024 года арендные ставки выросли на 5-9% в зависимости от района.
Но, несмотря на растущие ставки, аренда жилья в Афинах остается одной из самых доступных среди европейских столиц. По данным Numbeo, в среднем снять двухкомнатную квартиру в центре Афин можно за 600 евро, в центре Мадрида, Лиссабона и Парижа - за 1300 евро и выше.
В то же время на данный момент выгоднее сдавать недвижимость в долгосрочную, а не в краткосрочную аренду. В связи с дефицитом предложения и ростом туризма власти планируют ввести некоторые ограничения и налоги на краткосрочную аренду, а недвижимость, приобретенную по золотой визе, можно будет сдавать на длительный срок или в субаренду. Как правило, вариант долгосрочной аренды более стабилен, минимизирует риск пустующих объектов и затраты на частые поиски новых арендаторов.
Команда Tranio обладает глубоким пониманием афинского рынка. Мы не только занимаемся развитием и подбором доходной недвижимости в Греции, но и предоставляем услуги управляющей компании для объектов долгосрочной аренды. У нас есть готовые решения для клиентов, в том числе для получения вида на жительство.
Узнать больше
Ремонт в городе
В Афинах преобладает старый жилой фонд, и в городе реализуется множество проектов по его реконструкции.
В 2024 году правительство поддерживает программы реновации инфраструктуры и устаревших зданий. Например, с начала 2025 года государство намерено выделить 1 миллиард евро на субсидирование и беспроцентное финансирование ремонта жилой недвижимости. Кроме того, в Афинской Ривьере строится "умный город" Эллиникон.
После мирового финансового кризиса 2008-2015 годов инвесторы покупают жилье по низкой цене, ремонтируют его и сдают в аренду или продают готовый арендный бизнес. Отремонтированные квартиры пользуются спросом у арендаторов, в том числе у туристов.
В Афинах и Пирее застройщики все чаще проектируют здания с высокой энергоэффективностью класса A, A+ и B.
Сертификаты энергоэффективности для недвижимости были введены в Греции пять лет назад, и теперь без них невозможно купить или арендовать жилье. Такие здания с экологической концепцией отличаются низким энергопотреблением.
Зеленые здания снижают затраты на отопление и охлаждение, что значительно экономит бюджет. Снижение энергопотребления минимизирует выбросы углекислого газа и помогает защитить окружающую среду.
Например, в Афинах за отопление в квартире площадью 70 кв. метров в здании класса А+ можно заплатить 230 евро в год, в здании класса Е - 1575 евро.
Афины и Москва: в какую недвижимость инвестировать?
Команда Tranio сравнила рынки недвижимости в Афинах и Москве в 2024 году.
Многие выбирают Москву для инвестиций из-за роста цен в последние годы, который за 10 лет, по данным Росстата, составил 102% в рублях. Однако если перевести этот рост в евро, то окажется, что стоимость недвижимости в Москве за тот же период практически не изменилась, а даже немного снизилась - на 2%. Инвестор принимает на себя валютные риски. В то же время реальная доходность московской недвижимости составляет 3-5% годовых в рублях.
В то же время цены в Афинах выросли на 69% с 2015 года. И Афины по-прежнему обладают высоким потенциалом роста.
Можно с уверенностью сказать, что когда мы верили в рынок недвижимости Афин в 2017 году, мы были правы. Потенциал для роста еще есть, что может принести отличные инвестиционные возможности.
Экспертиза Tranio: инвестирование и покупка недвижимости в Афинах
Компания Tranio предлагает клиентам не только недвижимость от партнеров, но и самостоятельно строит качественные объекты для жизни и инвестиций. С 2017 года наш офис в Афинах ведет проекты по строительству и редевелопменту жилья и управляет арендой, сотрудничая с местными специалистами: нотариусами, юристами, строительными подрядчиками и брокерами. Мы отремонтировали более 70 отдельных квартир и провели редевелопмент 4 многоквартирных домов.
Наши проекты демонстрируют высокий рост стоимости квадратного метра по сравнению со стартовой ценой как на этапе строительства, так и после сдачи здания в эксплуатацию. Помимо инвестиционной привлекательности, в некоторых локациях, например в Афинах, клиент может рассчитывать на получение вида на жительство при покупке. Стоит отметить, что за весь период нашей работы у нас не было ни одного отказа в получении вида на жительство.
В 2024 году команда Tranio завершила ремонт квартир в зеленом элитном районе на севере Афин, а также квартир в Пирее. Кроме того, мы завершаем строительство жилого комплекса с коммерческими помещениями в центре Афин.
Несмотря на то, что покупка апартаментов в Греции недоступна для граждан Российской Федерации и Республики Беларусь, есть возможность получить паспорт третьей страны, который мы поможем оформить.
Отправьте заявку
Russian 
English 
German 
Polish