Покупатели новостроек до конца года не смогут взыскать с застройщиков штрафы за задержку сроков сдачи жилых комплексов и другие нарушения. Это уже третий мораторий с 2020 года.
С 22 марта в России вновь введен мораторий на взыскание пеней и штрафов с застройщиков за просрочку сдачи новостроек, который был отменен в июле прошлого года.
Вместе с экспертами мы выясняем, почему власти пошли на такой шаг и что это означает для покупателей новостроек.
В чем суть моратория rbc.group
Участники долевого строительства не смогут взыскивать с застройщиков штрафы за срыв сроков строительства до конца 2024 года. Соответствующее постановление правительства было опубликовано на официальном портале правовой информации и вступило в силу 22 марта.
Согласно документу, в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года:
- неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не взимается;
- убытки, понесенные в этот период, не учитываются при определении суммы выплаты;
- проценты за нарушение срока возврата в случае расторжения ДДА по инициативе пайщика не начисляются;
- для выплаты возмещения, которое было представлено застройщику до 22 марта, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года;
- размер процентов, неустоек, штрафов и иных санкций в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года определяются исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки на 1 июля 2023 года. На тот момент она составляла 7,5%. Для сравнения, сейчас она находится на уровне 16%.
Эти особенности распространяются, в том числе, на правоотношения, вытекающие из ДДУ, которые были заключены до вступления в силу моратория. "Новые правила распространяются не только на договоры участия в долевом строительстве, которые будут заключаться с 22 марта 2024 года, но и на ранее заключенные договоры с застройщиком", - пояснил член Ассоциации юристов России (АЮР), управляющий партнер юридической группы &Партнеры Ватаманюк" Владислав Ватаманюк. "Поэтому государство, чтобы поддержать строительную отрасль, придало нововведениям обратную силу, то есть распространило их на предыдущий период", - отметил он.
Участники долевого строительства не смогут взыскивать с застройщиков штрафы за срыв сроков строительства до конца 2024 года
По закону дольщики имеют право на компенсацию от застройщика в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку. Она рассчитывается по формуле:
- 1/150 (для юридических лиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × стоимость квартиры по ДДУ × количество дней просрочки исполнения обязательств застройщиком.
Кроме того, компенсация может быть получена, если объект сдан с недостатками. В этом случае участник ДДУ может по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов.
Читайте также: Что делать, если застройщик пропустил срок сдачи дома
Чтобы помочь разработчикам
Эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимость", объясняют мораторий желанием властей поддержать застройщиков в сложной экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции и т.д.). Редакция направила запросы в Минстрой России, на момент публикации ответов не последовало.
"Федеральным законом предусмотрены значительные штрафные санкции за нарушение застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В частности, за нарушение сроков передачи квартир", - говорит руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. По его мнению, законодатель не готов смягчать эти санкции до бесконечности. "Понимая, что на данном этапе перенос сроков ввода домов в эксплуатацию часто является следствием санкций, правительство приняло компромиссное решение о временном снижении размера штрафа и отсрочке его выплаты", - пояснил он.
Ирина Доброхотова, основатель компании "БЕСТ-Новострой", считает введение моратория на штрафы для застройщиков мерой поддержки строительного бизнеса. "Застройщику сейчас приходится решать огромное количество вопросов, связанных со строительством: нехватка кадров, изменения в логистике, сложности со строительными и отделочными материалами. Также на застройщиков повлияло ужесточение условий ипотечных программ и предстоящее завершение льготной ипотеки, переход на целевые программы", - пояснила она.
Сохранение моратория - одна из антикризисных мер по поддержке застройщиков и снижению финансовой нагрузки на них, поскольку редко когда объект сдается в срок, добавил Михаил Лаврухин, руководитель практики коммерческой и жилой недвижимости юридической фирмы "Интерцессия". "Пени за просрочку сдачи объектов рассчитываются от ключевой ставки, которая сейчас составляет 16%, соответственно, взыскание этих сумм с застройщика является для него существенным обременением. Именно поэтому в новом постановлении ставка для расчета компенсации установлена на 1 июля 2023 года - а это всего 7,5%", - отмечает эксперт.
Эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимость", объясняют мораторий желанием властей поддержать застройщиков в сложной экономической ситуации
См. также: Мораторий на штрафы для застройщиков отменен. Что это даст покупателям жилья
Третий мораторий с 2020 года
Предыдущий мораторий был введен на пандемию в апреле 2020 года в рамках антикризисных мер по поддержке строительной отрасли. Затем аналогичный механизм был введен в марте 2022 года. Мораторий был отменен только в июле 2023 года. Таким образом, дольщики могли обращаться за компенсацией в случае срыва сроков сдачи новостроек и других нарушений в течение почти восьми месяцев.
По наблюдениям юристов, опрошенных "РБК-Недвижимость", количество новых дел после отмены моратория увеличивается в среднем на 10%. "Застройщики с мораторием и без него часто сдают новостройки с задержками (в среднем на полгода), это статичный момент. В целом количество таких дел в судах велико", - поясняет руководитель практики коммерческой и жилой недвижимости юридической фирмы "Интерцессия". Как правило, после отмены моратория увеличивается количество обращений к судебным приставам и банкам с исполнительными листами о взыскании с застройщика средств по ранее принятым решениям, добавил юрист.
Традиционно конфликты между дольщиками и застройщиками - одно из распространенных явлений в российских судах, добавляет член Ассоциации юристов России (АЮР). "Покупатели новой недвижимости часто прибегают к судебной защите своих прав в связи не только с несвоевременной сдачей жилья застройщиком, но и с недостатками в нем. При этом нередко такие дела оказываются надуманными", - отметил он.
Читайте также: Потребительский экстремизм в новостройках: как найти баланс интересов
Риски для покупателей новостроек
Основной риск моратория, по мнению юристов, заключается в том, что к концу 2024 года застройщики могут не сдать объекты в срок. "Соответственно, санкции, предусмотренные ФЗ-214 в отношении застройщика, в этот период приниматься не будут", - отметил Михаил Лаврухин. "В настоящее время застройщикам предоставлена свобода действий в части сроков сдачи жилья. Совершенно очевидно, что это может способствовать несвоевременной сдаче помещений дольщикам, которые, в свою очередь, лишены эффективного средства защиты в виде взыскания неустойки с застройщика", - добавил Владислав Ватаманюк.
Для покупателей эта мера также станет негативным фактором из-за роста расходов - например, на ремонт, аренду жилья, добавляет Анастасия Владимирова, управляющий партнер IPM Consulting. "В условиях регулярного роста цен на стройматериалы, бюджет на ремонт будущего жилья нестабилен и регулярно увеличивается, и это уже не 5-10%, а гораздо больше. Поэтому покупатели несут значительные финансовые риски, которые они не могут компенсировать из-за временных законодательных ограничений", - поясняет эксперт.
Кроме того, дольщики лишаются возможности компенсировать затраты на аренду квартиры, пока не будет готово их собственное жилье. "Практика введения временного моратория в следующем году также может повториться, что, опять же, не очень хорошо для покупателей. Но на фоне практики поддержания отрасли эта мера будет трактоваться как аргумент в пользу застройщиков", - добавила Анастасия Владимирова.
Основной риск введения моратория, по мнению юристов, заключается в том, что к концу 2024 года застройщики могут не сдать объекты в срок
Читайте также: Новые правила приемки квартиры в новостройке. Что изменилось
Однако не все эксперты видят риски срыва сроков сдачи новостроек. По мнению руководителя портала ERZ.ru, эта мера, конечно, не расслабит застройщиков. У них достаточно других экономических мотивов, чтобы строить как можно быстрее". Достаточно упомянуть, что эскроу-счета раскрываются только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому постановление никак не повлияет на сроки ввода домов в эксплуатацию", - пояснил Кирилл Холопик.
Сейчас количество переносов сроков выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию (РВЭ) в Москве находится на обычном уровне, скачков не зафиксировано, несмотря на усложнение условий строительства, добавила Ирина Доброхотова. "По крайней мере, в краткосрочной перспективе мы не видим серьезных рисков затягивания сроков сдачи новостроек. С другой стороны, данный мораторий способен остановить тех недобросовестных покупателей, которые стремятся получить необоснованную выгоду от застройщика", - считает эксперт.
По словам Антона Глушкова, президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), изменение сроков ввода в эксплуатацию в первую очередь затрагивает жилье премиум-класса, где существует проблема с нарушением логистических связей, с импортозамещением отдельных категорий строительных материалов и оборудования, а также с дефицитом кадров. НОСТРОЙ и правительство провели анализ, который подтвердил, что сейчас сложно своевременно вводить в эксплуатацию объекты премиум-класса", - сказал Антон Глушков. "Была дискуссия о том, продлевать нормы или нет. И по его результатам все пришли к выводу, что норму все-таки нужно продлить на следующий период. Конечно, она не будет постоянной и касается достаточно небольшого количества объектов, в первую очередь премиум-класса", - добавил президент НОСТРОЙ.
На жилье комфорт-класса это практически не влияет, отмечает эксперт. "Если проанализировать объекты, которые были введены в эксплуатацию в прошлом году, а также объекты, которые планируется ввести в этом году, то количество тех, кто воспользовался этим мораторием и перенес сроки в регионах, минимально", - добавил он.
Как долго теперь откладывается ввод в эксплуатацию новых зданий
По данным ЕРЗ.РФ, средний перенос плановых сроков ввода новостроек в эксплуатацию на начало 2024 года составил 5,5 месяца. По сравнению с январем 2023 года показатель сократился на 221ТП3Т, или на 1,6 месяца. С учетом объектов, строительство которых было остановлено, средний перенос застройщиками плановых сроков ввода в эксплуатацию составил 8,8 месяца, что на 0,8 месяца, или на 8% меньше, чем год назад.
Наибольшие переносы плановых сроков ввода новостроек в эксплуатацию зафиксированы в Ингушетии (37,3 месяца), Омской (25,8 месяца) и Вологодской (24,1 месяца) областях. Минимальные показатели по плановым переводам - в Оренбургской области (0,3 месяца), Республике Тыва (0,3 месяца) и Республике Марий Эл (0,3 месяца). В Москве средний перенос плановых сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов составляет менее 5,4 месяца.
Будьте в курсе важных новостей - следите за телеграм-каналом "РБК-Недвижимость"
Теги автора
Russian 
English 
German 
Polish