Przepisy przewidują wiele powodów, dla których rejestracja nieruchomości może zostać zawieszona lub może zostać całkowicie odrzucona. Z roku na rok negatywnych decyzji jest coraz mniej, a mogłoby ich nie być prawie wcale, gdyby wnioskodawcy dokładnie sprawdzali dokumenty dostarczane do Rejestru Federalnego
Zakup nieruchomości to ważne wydarzenie, silne emocjonalnie i kosztowne finansowo. I, niestety, czasami jest to dramatyczne, jeśli uczestnicy transakcji nie sprawdzili dokumentów z należytą starannością: w takim przypadku, na etapie ekspertyzy prawnej w Rejestrze Federalnym, rejestrator może mieć podstawy do zawieszenia transakcji lub nawet zwrotu wniosku bez rozpatrzenia. Dla porównania: pełna lista powodów, dla których Rosreestr może zawiesić rejestrację, znajduje się w ustawie federalnej nr 218-FZ z dnia 13.07.2015 r. "O państwowej rejestracji nieruchomości" (ustawa o rejestracji nieruchomości) i określa 65 (!) podstaw do zawieszenia.
Jednak, jak zauważył Igor Majdanow, szef Federalnego Urzędu Rejestrowego w Moskwie w wywiadzie dla Business FM, z roku na rok negatywnych decyzji jest coraz mniej. "Przede wszystkim ze względu na zakończenie pilotażowego etapu działania federalnego państwowego systemu informacyjnego "Ujednolicona Platforma Cyfrowa "Krajowy System Danych Przestrzennych", co oznacza poprawę jakości usług i wyeliminowanie zawieszeń" - podkreśla ekspert.
Igor Maidanov, szef Departamentu Rejestru Federalnego w Moskwie: "Departament stale pracuje nad zmniejszeniem liczby negatywnych decyzji. Ubiegły rok zamknęliśmy z najniższymi liczbami pod względem liczby zawieszeń rejestracji praw: ich udział nie przekroczył 1,5%, a nawet mniej, całkowitej wielkości rejestracji. Dla porównania, zgodnie z rejestracją katastralną i ujednoliconą procedurą zawieszenia, spadły one prawie siedmiokrotnie, z 10% w 2017 r. Do 1,49% w 2024 r. Wszystko, co związane z nieruchomościami gospodarstw domowych - budynki mieszkalne, obiekty socjalne, nowe budynki do remontu - zawieszenia są praktycznie zredukowane do zera. Jednocześnie szef służby federalnej wyznaczył osobisty KPI dla szefów oddziałów terytorialnych: zero zawieszeń, zero odmów".
A jednak zawieszenia rejestracji państwowej zdarzają się, a BFM.ru poprosiłem ekspertów z moskiewskiego departamentu Rejestru Federalnego o szczegółową analizę przyczyn. "Oprócz typowych naruszeń wymogów prawnych dla różnych rodzajów transakcji, zawieszenia mogą być związane z nieprawidłowo wypełnionymi dokumentami własności: popełniono błędy w danych osobowych lub w istotnych warunkach transakcji (cena, procedura rozliczeniowa, osoby zachowujące prawo do korzystania z obiektu), numer katastralny, obszar, adres zostały nieprawidłowo wskazane, brakowało podpisów i daty zawarcia umowy" - zaczynają wymieniać w Rejestrze Federalnym.
Przyczyną negatywnej decyzji rejestratora może być również brak szeregu ważnych dokumentów. W szczególności dokumentów potwierdzających tytuł prawny lub uprawnień przedstawicieli, zgody organu opiekuńczego w przypadku, gdy transakcja dotyczy majątku osób małoletnich i ubezwłasnowolnionych, zgody zastawnika na przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką. Inną możliwą przyczyną jest niespełnienie wymogów ustawy o zabytkach.
Zdjęcie: Elnur/foto bank "Lori"
Jeśli weźmiemy pod uwagę konkretnie przedmioty rynku pierwotnego, to przede wszystkim warto przypomnieć: metropolitalny departament Rejestru Federalnego próbował nawiązać jak najściślejszą interakcję z centrami usług publicznych i deweloperami w celu zmniejszenia liczby zawieszeń i odmów dotyczących praw akcjonariuszy. I tak, wyniki są oczywiste, mówi departament.
Na przykład wcześniej, za pośrednictwem "Moich dokumentów", departament bez końca otrzymywał wnioski o państwową rejestrację praw własności z załączeniem świadectw odbioru i przeniesienia na nośnikach flash, sporządzonych w formie elektronicznej i podpisanych elektronicznym podpisem cyfrowym. Jednak składanie dokumentów elektronicznych za pośrednictwem centrów usług publicznych, które przewidują składanie dokumentów w formie papierowej, nie jest zgodne z normami obowiązującego prawa. Ponadto zarząd często nie dostarczał pełnomocnictwa dla osoby, która podpisała protokół odbioru w imieniu dewelopera, którego obecność jest również obowiązkowa.
Ponadto duża liczba zawieszeń i odmów wynikała z obecności w akcie przyjęcia i przeniesienia informacji o zastawie powstałym na rzecz dewelopera w przypadkach, gdy w momencie przeniesienia przedmiotu nie dokonano pełnego obliczenia DDA. Prawdopodobnie nie można powiedzieć, że wszystko to jest całkowicie w przeszłości. Ale stało się znacznie lepiej - to fakt, potwierdzony w Rejestrze Federalnym.
Rynek wtórny ma swoje własne problemy, przede wszystkim związane z faktem, że dokumenty ponownie nie spełniają wymogów prawnych. Zgodnie z ustawą o rejestracji nieruchomośćCzęść transakcji musi być poświadczona przez notariusza. W szczególności transakcje takie obejmują sprzedaż mieszkania, którego jednym z właścicieli jest małoletnie dziecko. Notarialnemu poświadczeniu podlegają również transakcje zbycia udziałów w prawie współwłasności (choć istnieją wyjątki określone w ustawie). Są sprzedawcy, którzy nie wiedzą o tych zmianach i nadal zawierają umowę w zwykłej formie pisemnej" - czytamy w Rejestrze Federalnym.
Często zawieszenie jest związane z nieprawidłowo sporządzonym pełnomocnictwem: oznacza to, że ktoś reprezentuje sprzedającego w transakcji przez pełnomocnika, ale nie określa uprawnień do wykonywania pewnych czynności związanych z nieruchomością. Na przykład pełnomocnictwo zostało wydane tylko w celu sformalizowania własności przedmiotu, a przedstawiciel sprzedawcy składa wniosek do Rejestru Federalnego o jego sprzedaż. Najwyraźniej nie dla wszystkich jest jasne, że rejestracja i sprzedaż to różne czynności, dlatego ważne jest, aby podczas sporządzania dokumentu u notariusza sprzedawca dokładnie i wyczerpująco wyjaśnił, dlaczego udziela pełnomocnictwa.
Zdarza się, że do rejestracji składany jest niekompletny zestaw dokumentów: nie przedłożono zgody władz opiekuńczych na alienację lokali mieszkalnych, w których zameldowani są członkowie rodziny właściciela, którzy są pod opieką. Lub umowa darowizny jest podpisana przez pełnomocnika darczyńcy, podczas gdy pełnomocnictwo nie określa darczyńcy i przedmiotu darowizny.
Jeśli strony nie uiściły państwowej opłaty rejestracyjnej, dokumenty zostaną zwrócone w stu procentach bez rozpatrzenia. Jeśli informacje o obiekcie w dokumentach przedłożonych do rejestracji nie odpowiadają danym zawartym w EGRN, jest to również powód do zawieszenia rejestracji. Ponadto przeniesienie prawa nie zostanie zarejestrowane, jeśli nieruchomość jest aresztowana (zakaz). "Aby temu zapobiec, przed zawarciem transakcji należy zamówić wyciąg z USRN, który będzie odzwierciedlał informacje o obecności lub braku zarejestrowanych ograniczeń (obciążeń) praw do określonego przedmiotu" - radzą eksperci.
"Jeśli rejestracja zostanie zawieszona, Rosreestr wysyła powiadomienie do wnioskodawców, które koniecznie wskazuje powód zawieszenia i zalecenia dotyczące jego wyeliminowania. Wnioskodawca ma na to trzy miesiące, z inicjatywy wnioskodawcy okres ten może zostać przedłużony do sześciu miesięcy. Jak tylko przyczyna zostanie usunięta, rejestracja zostaje wznowiona. Odmowa rejestracji następuje, gdy upłynął okres zawieszenia, a przyczyny przeszkód nie zostały usunięte. W takim przypadku cło państwowe nie jest zwracane" - podkreśla Rejestr Federalny.
Oddzielnym obszarem rejestracji jest hipoteka, rozmówcy kontynuują BFM.ru . Tutaj najczęstszym błędem podczas kontaktowania się z Rejestrem Federalnym jest następujący: wniosek jest składany w celu rozwiązania hipoteki, a z zestawu załączonych dokumentów wynika, że konieczne jest jej zarejestrowanie. Faktem jest, że rozpatrując otrzymany wniosek, rejestrator przystępuje do czynności rejestracyjnej faktycznie w nim wskazanej, podczas gdy pakiet złożonych dokumentów w praktyce często nie odpowiada żądaniu.
Kolejny błąd związany jest z niepełnym uiszczeniem opłaty państwowej. Jeśli kilku płatników (na przykład kredytobiorca i bank), którzy nie są uprawnieni do świadczeń, złożyło wniosek o rejestrację w tym samym czasie, opłata jest uiszczana w równych częściach. Dokonując płatności, należy użyć prawidłowych danych bezpośrednio organu terytorialnego Rejestru Federalnego, do którego wysłano odwołanie. Materiały informacyjne dotyczące wysokości opłaty państwowej, procedury jej uiszczania i szczegółów są publikowane na oficjalnej stronie internetowej Rejestru Federalnego, dodają eksperci.
"Niekompletny skład niezbędnych dokumentów przewidzianych prawem jest kolejnym powodem zawieszenia wpisu "hipoteki". Przykładem może być brak zgody poprzedniego wierzyciela hipotecznego na ustanowienie kolejnej hipoteki. Również w procesie przeprowadzania badania prawnego identyfikowane są przyczyny, w większym stopniu związane z przygotowaniem niskiej jakości zestawu dokumentów przez instytucje kredytowe. Tak więc umowa kredytu hipotecznego i (lub) hipoteka pod względem treści mogą nie spełniać wymogów 102-FZ (odpowiednio art. 9 i 14)" - czytamy w Rejestrze Federalnym.
A wśród innych błędów w treści umowy hipotecznej odnotowuje się nieprawidłowe wskazanie numeru katastralnego obiektu, jego adresu i innych cech, nieokreślone prawo, na mocy którego nieruchomość należy do hipotekarza, datę i numer wpisu tego prawa w USRN, a także nieokreślone ograniczenie prawa hipotekarza do przedmiotu hipoteki (zastawy, dzierżawy, służebności). Nawiasem mówiąc, jeżeli przedmiotem hipoteki jest prawo najmu, to często brak jest daty i numeru wpisu tego prawa w USRN oraz okresu najmu, a to również rodzi problemy.
W trakcie rozmowy sekretarze departamentu osobno zauważyli: jeżeli przedmiotem hipoteki jest działka lub prawo do jej dzierżawy, umowa hipoteczna powinna określać ograniczenia prawa, które powstały w związku z położeniem tej działki w granicach stref o specjalnych warunkach użytkowania terenu. Ustawodawca odwołuje się do takich stref jak strefy bezpieczeństwa, strefy ochrony sanitarnej, strefy ochrony obiektów dziedzictwa kulturowego, strefy ochrony wód, strefy zalewowe, powodziowe, strefy ochrony sanitarnej źródeł zaopatrzenia w wodę pitną i gospodarczą, strefy obiektów chronionych i inne.
Innym obszarem, który jest szczególny dla Rosreestr i jego klientów, jest elektroniczna rejestracja praw. Tutaj większość błędów związana jest z podpisem elektronicznym (EP): jego brak na dokumencie, podpisanie nieobciążonego EP lub wygasły certyfikat EP to daleka od kompletnej lista powodów negatywnej decyzji. Ponadto eksperci zwracają uwagę na nadużywanie możliwości ponownego złożenia wniosku - wielokrotne składanie wniosku o tę samą czynność rejestracyjną.
Zobacz także:
Jak złe wiadomości wpływają na zdrowie?
Jak zarabiać na makulaturze?
Dlaczego Japończycy budują wyspy z popiołów?
Okazuje się, że długi sen jest szkodliwy dla zdrowia
Ekologia i recykling: sekret skandynawskiego cudu
Skuteczny środek na odchudzanie: naturalna kawa
"Z wyników analizy wynika, że uwagi zidentyfikowane w procesie ekspertyzy prawnej są najczęściej wynikiem braku skompletowania zestawu dokumentów przez strony transakcji, nieotrzymania aktualnych informacji z USRN o danym obiekcie nieruchomości przed jej zawarciem. W niektórych przypadkach niektóre instytucje kredytowe nie towarzyszą klientowi na czas, zwłaszcza przy składaniu dodatkowych dokumentów, co wpływa na terminowość usług publicznych" - podsumowuje Rejestr Federalny.
Polish 
English 
Russian 
German