Jak sprzedać nieruchomość w Czarnogórze?

Zwykle w materiałach redakcyjnych na HomesOverseas mówimy o tym, jak kupić dom w danym kraju; Jednak proces sprzedaży ma również wiele niuansów; Trudności wiążą się w szczególności z obliczeniami i transferem środków do Federacji Rosyjskiej, jeśli właścicielem jest Rosjanin; Do pierwszej publikacji w nowej sekcji wybraliśmy kierunek z dość aktywnym rynkiem - Czarnogórę.

Sprzedaż mieszkań w Czarnogórze nieznacznie spadła w porównaniu z boomem w latach 2020-2022, niemniej jednak istnieje popyt na nieruchomości nad morzem i w górach. Właściciel mieszkania lub willi, który wystawia je za realną, a nie zawyżoną cenę, może znaleźć nabywcę na swój obiekt w jednym lub dwóch wysokich sezonach (wiosna, jesień). Jednocześnie gorące oferty czasami rozchodzą się w ciągu kilku tygodni.

Etapy sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze

Badamy rynek i kontaktujemy się z agencją

Sprzedaż nieruchomości to złożony i długotrwały proces. Najpierw należy "rozejrzeć się po rynku", wyszukując w Internecie podobne obiekty, określić dla siebie minimalną cenę, za którą zgadzamy się rozstać z nieruchomością, zastanowić się, jak i gdzie można przyjąć zapłatę. Jeśli trudno ci to ocenić, skonsultuj się z pośrednikiem. Agenci monitorują sytuację w danym momencie i pomogą nie zrobić tego tanio - z jednej strony, i nie odstraszyć klientów - z drugiej.

Zalecamy niezwłoczne skontaktowanie się z agencją nieruchomości w danej gminie. Specjalista doradzi, w jaki sposób zaakceptować płatność, pomoże usunąć ewentualne obciążenia i zostanie Twoim przedstawicielem podczas transakcji, jeśli wyjeżdżasz.

Na rynku Czarnogóry jest wielu tak zwanych szarych pośredników. Nie powinieneś z nimi zadzierać, ryzykując swoje pieniądze i nerwy! Wybierz firmę, która jest oficjalnie zarejestrowana jako podmiot prawny, posiada biuro, stronę internetową. Profesjonaliści chronią swoją reputację, świadczą wysokiej jakości usługi i dbają o klientów.

Oczywiście można również sprzedać przedmiot samodzielnie, zwłaszcza jeśli mieszka się na wsi, dobrze zna kontekst i jest się gotowym na pewne kłopoty i ryzyko.   

Reklamujemy obiekt i pokazujemy go potencjalnym nabywcom

Potrzebne będą dobre zdjęcia samego mieszkania lub domu, które należy uzupełnić widokami z okna i zdjęciami okolicy. Ważne jest, aby zaprezentować swój "produkt" kupującemu w jak najkorzystniejszy sposób!

Dokładny i umiarkowanie szczegółowy opis pomoże również klientowi nie przegapić oferty wśród podobnych. Niedawno rozmawialiśmy o tym, jak uniknąć błędów umieszczając ogłoszenie na portalu nieruchomości.

Jeśli powierzyłeś sprzedaż brokerowi, jest on zaangażowany w poszukiwanie kupca, a zatem reklamuje się na różnych stronach internetowych. Nawiasem mówiąc, agencje czasami znajdują nabywcę wśród swoich "starych" klientów, wysyłając biuletyn do zamkniętej bazy danych.

Pośrednik zazwyczaj przejmuje również wrażenia. Ty zostawiasz agencji klucz na przechowanie, a ona prowadzi "pracę w terenie", pokazując twoje mieszkanie lub willę klientom. Profesjonaliści nie tylko prowadzą wycieczki od pokoju do pokoju, ale tworzą odpowiednie akcenty, przekonując Cię do dokonania wyboru na korzyść Twojej działki.

W przypadku samodzielnego pokazywania obiektu warto przygotować frazy-magnesy, które będą towarzyszyć demonstracji sypialni, łazienek i tarasów. Mogą to być informacje o odległości do morza/wyciągów w góry - w przypadku mieszkań w kurortach lub o sklepach, przychodniach, szkołach - w przypadku mieszkań w miastach, a także na przykład wzmianki o miłych sąsiadach, informacje o systemach bezpieczeństwa, połączeniach komunikacyjnych, markach sprzętu, grubości ścian, izolacji akustycznej i tak dalej. 

Prowadzimy negocjacje i zawieramy umowę rezerwacyjną

Powiedzmy, że kupującemu spodobało się Twoje mieszkanie. Następnie omawiane są szczegóły:

• koszt końcowy,
• warunki i metody płatności,
• wysokość grzywien, jeśli ktoś nie wypełni swoich zobowiązań,
• listę mebli/urządzeń pozostających w mieszkaniu,
• data podpisania umowy głównej.

Jeśli strony osiągną konsensus we wszystkich kwestiach, sporządzana jest umowa rezerwacyjna. Kupujący wpłaca depozyt w wysokości 2000-5000 euro w celu potwierdzenia swoich zamiarów. Agencja nieruchomości działa jako gwarant-pośrednik w celu dalszego pomyślnego zakończenia transakcji. Następnie sprzedający, jeśli mieszka za granicą, może przylecieć w celu podpisania umowy.

Podpisujemy umowę kupna-sprzedaży

Wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości, zgodnie z ustawodawstwem Republiki Czarnogóry, są rejestrowane u notariusza.

Konieczne jest zarezerwowanie wolnego terminu w kancelarii notarialnej na podpisanie umowy kupna-sprzedaży.

Co sprzedający musi przygotować przed transakcją?

• Potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości za ostatni rok. Wnioskujesz o wyciąg z urzędu skarbowego swojej gminy z wyprzedzeniem o długach i spłacasz je.
• Rachunki za media: prąd, woda, wywóz śmieci, utrzymanie kompleksu.
• Dane banku, do którego kupujący będzie musiał przelać kwotę.
• Zgoda na sprzedaż od małżonka, jeśli nieruchomość została zakupiona w małżeństwie, lub intercyza.

Kto jest obecny przy transakcji?

• notariusz;
• jesteś ty jako sprzedawca lub twój pełnomocnik;
• kupujący lub jego przedstawiciel przez pełnomocnika;
• tłumacza sądowego, który wykona tłumaczenie symultaniczne podczas odczytywania umowy. Obecność tłumacza sądowego jest obowiązkowa dla wszystkich cudzoziemców, którzy nie posiadają certyfikatu znajomości języka czarnogórskiego!

Ponieważ wszystkie informacje dotyczące transakcji są przekazywane notariuszowi z wyprzedzeniem, w jego obecności pozostaje jedynie podpisanie umowy i złożenie podpisu w księdze rejestracji czynności notarialnych. Następnie strony otrzymują zszyte i poświadczone kopie umowy. W tym samym czasie kupujący otrzymuje niekompletną wersję przed dokonaniem płatności - bez artykułu o przeniesieniu własności.

Akceptujemy płatności od kupującego

Podczas podpisywania umowy sprzedaży u notariusza, depozyt wpłacany jest w gotówce. Zgodnie z przepisami nie powinien on przekraczać 10.000 euro (depozyt pozostawiony podczas rezerwacji obiektu może zostać wliczony do tej kwoty). Kupujący przelewa pozostałą kwotę na rachunek bankowy sprzedającego otwarty w dowolnym kraju w dowolnej walucie (równowartość po kursie wymiany w uzgodnionym dniu) lub przekazuje ją gotówką lub przelewem walutowym. Powtórzmy, wszystkie warunki obliczeń są określone w umowie.

Transakcja jest uważana za zakończoną dla sprzedającego po dokonaniu pełnej zapłaty za nieruchomość przez kupującego. Jak tylko otrzymasz całą kwotę, poinformuj o tym notariusza i rozpocznie się proces przeniesienia własności.

Na etapie przeniesienia własności obecność sprzedawcy nie jest konieczna.

Jak mogę zaakceptować płatność na rzecz obywatela Federacji Rosyjskiej?

Środki nie mogą zostać przelane bezpośrednio na rosyjskie konto bankowe od kupującego, który jest obywatelem Czarnogóry lub innego kraju z listy tzw. nieprzyjaznych, taka płatność nie zostanie zaakceptowana przez bank.

Jeśli sprzedawca ma otwarte konto w Czarnogórze lub innym kraju nieobjętym sankcjami (na przykład w Kazachstanie, Kirgistanie, Izraelu), możesz zaakceptować płatność na to konto. Należy jednak sprawdzić w banku, czy będzie on w stanie dokonać transakcji do Rosji, jeśli właściciel potrzebuje pieniędzy w Federacji Rosyjskiej.

Jeśli nie ma konta, rozpoczyna się opracowywanie strategii akceptacji płatności. Można korzystać z przelewów walutowych i płatności w kryptowalucie. Ustawodawstwo Czarnogóry ograniczyło płatności gotówkowe (nie więcej niż 10 000 euro), ale takie transakcje nadal mają miejsce. W tym przypadku dla sprzedawcy ponownie pojawia się kwestia wypłaty pieniędzy z Czarnogóry. Trudno będzie je wyjąć przez deklarację i wzdłuż czerwonego korytarza.

Zdarza się, że obie strony transakcji są obywatelami Federacji Rosyjskiej i chcą płacić w rublach. Istnieje taka możliwość. Szczegóły są również określone w umowie: warunki płatności, pozostała kwota do zapłaty w euro, można nawet ustalić kurs wymiany euro na równowartość w rublach. Jeśli sprzedawca nie ma konta poza Rosją, preferowana jest opcja transakcji z rodakiem.

Innym szczególnym przypadkiem jest sytuacja, gdy kupujący jest obywatelem państwa z listy zaprzyjaźnionych. W takim przypadku możliwe jest dokonanie przelewu bezpośrednio na rosyjskie konto sprzedawcy w banku, który nie jest odłączony od SWIFT.

Podatki i dodatkowe wydatki związane ze sprzedażą nieruchomości w Czarnogórze

Sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku od dochodu osoby fizycznej w wysokości 15%, niezależnie od okresu posiadania nieruchomości. Podstawą opodatkowania w tym przypadku jest różnica między ceną, za którą sprzedajesz, a ceną, za którą kupiłeś obiekt. Aby obniżyć podstawę opodatkowania, pod uwagę brane są potwierdzone wydatki na remont i wyposażenie mieszkania. Podatek płacony jest na początku roku następującego po roku sprzedaży. Termin na złożenie zeznania podatkowego to okres od 1 stycznia do 31 marca. Należy zauważyć, że władze Czarnogóry w rzeczywistości nie śledzą płatności tego podatku.

Wśród dodatkowych kosztów sprzedającego jest prowizja dla agencji, ponieważ w Czarnogórze kupujący prawie nigdy nie płaci za usługi brokera.

Koszty notarialne są zwykle ponoszone przez stronę kupującą, ale w niektórych przypadkach sprzedający i kupujący mogą się nimi podzielić.

Ponadto sprzedawca ponownie potrzebuje tłumacza sądowego (przysięgłego) w transakcji. Jego usługi kosztują 50 euro za godzinę.

Jak chronione są prawa sprzedawcy podczas transakcji?

Sprzedawca jest chroniony podczas transakcji dzięki dwóm punktom.

Pierwszym z nich jest poświadczony notarialnie bezzwrotny depozyt. Jeśli kupujący odmówi transakcji, pozostaje on u Ciebie. Warto jednak pamiętać, że jeśli odmówisz sfinalizowania transakcji, będziesz musiał zapłacić kupującemu podwójny depozyt.

Najważniejszym punktem zapewniającym bezpieczeństwo stron jest obciążenie sprzedawanej nieruchomości. Podczas podpisywania umowy sprzedaży notariusz umieszcza ograniczenie na obiekcie w katastrze. Dla kupującego oznacza to, że mieszkanie nie może zostać odsprzedane ani przeniesione na inną osobę. Dla sprzedającego oznacza to, że pozostanie ono jego własnością do momentu zamknięcia umowy kupna-sprzedaży, czyli do momentu pełnego rozliczenia. Jeśli transakcja nie zostanie zakończona pomyślnie, właściciel pozostaje zarówno z nieruchomością, jak i depozytem!

Pułapki podczas sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze

Prawidłowo przygotowane transakcje zazwyczaj przebiegają sprawnie. Zdarzają się jednak również różnego rodzaju przeszkody.

• Niespójność działań z własną rodziną. Małżonek może nie wyrazić zgody na sprzedaż. Przypomnijmy, że jest ona wymagana, jeśli nieruchomość została nabyta w małżeństwie i bez intercyzy.
• Ograniczenie sprzedaży z powodu rachunków za media. Zdarza się, że właściciele nie przychodzili przez długi czas i utworzyli dług wobec dostawców mediów oraz znak ograniczenia sprzedaży w arkuszu własności. Aby znieść zakaz, konieczne jest opłacenie rachunków i złożenie odpowiedniego wniosku do katastru. 
• Ograniczenie sprzedaży z powodu nielegalnych działań dewelopera. Na przykład, firma nielegalnie ukończyła piętro, co doprowadziło do nielegalnego statusu całego budynku.
• Niezarejestrowane prawa własności sprzedawcy.

Czy sprzedawca musi dojść do porozumienia?

Aby sprzedać mieszkanie, trzeba albo osobiście przylecieć na transakcję, albo wystawić pełnomocnictwo agentowi. Jeśli wybrałeś drugą opcję, lepiej przygotować dokument z wyprzedzeniem bezpośrednio w Czarnogórze. Można go jednak również sporządzić u notariusza w swoim kraju i wysłać. Ważne jest, aby poprawnie skomponować tekst, aby nie było problemów z agencjami rządowymi. Już na miejscu pełnomocnictwo jest tłumaczone na język czarnogórski i apostille. 

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie zalecają sprzedawcom wskazywania w pełnomocnictwie możliwości otrzymania całej kwoty, ponieważ wiąże się to z dużym ryzykiem.

Jeśli chcesz samodzielnie uczestniczyć w transakcji, zarezerwuj co najmniej tydzień na podróż. Czas ten zostanie poświęcony na zebranie niezbędnych dokumentów, opłacenie podatków i umówienie się na wizytę u notariusza. Należy pamiętać, że kolejki u notariuszy na Riwierze Budva są dłuższe niż w Manor, odpowiednio, będziesz musiał poczekać dłużej na wolny termin.

Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału naszym ekspertom w Czarnogórze:

Svetlana Zamotin, dyrektor agencji Tradegoria

Irina Rasskazova, kierownik agencji Antarex

Источник