Co szykuje się dla Petersburga w związku z rezygnacją z kredytów hipotecznych - mamy do czynienia z deweloperem

Zdjęcie: dostarczone przez serwis prasowy firmy "Unistroy"

Jednym z najczęściej dyskutowanych tematów jest obecnie zniesienie preferencyjnych kredytów hipotecznych od 1 lipca 2024 roku. Duma Państwowa dyskutuje o tym, jak przedłużyć program - Władimir Putin wydał odpowiednią instrukcję. Oczekuje się, że korzyści będą bardziej ukierunkowane, ukierunkowane, ale nadal powinny zostać utrzymane. Iskander Yusupov, zastępca dyrektora generalnego firmy "Unistroy", opowiada o tym, jakich zmian oczekują deweloperzy i jak może to wpłynąć na kupujących.

- Powiedz mi proszę, jak preferencyjna stawka wpłynęła na deweloperów, kupujących i rynek jako całość? Jaki wpływ programów preferencyjnych odczuwasz teraz?

- Jeśli mówimy ogólnie o programach preferencyjnych, to z pewnością znacznie pobudziły one rynek i wsparły go w trudnych okresach - widzimy to w sprzedaży.

Pierwsze preferencyjne programy hipoteczne rozpoczęły się w czasie pandemii COVID i były kontynuowane, gdy rynek i cała gospodarka były niespokojne, a kluczowa stopa procentowa rosła. Mamy statystyki, zgodnie z którymi 1-1,5% transakcji odbywa się obecnie po stawkach bazowych, bez żadnych rządowych środków zachęcających.

Kiedy kluczowa stopa procentowa wynosiła 7,5%, a rynkowy kredyt hipoteczny wynosił 9,5%, pokojowo współistniały. A teraz deweloperzy muszą stymulować, subsydiować i na własny koszt dalej obniżać stopę, aby mieszkania stały się bardziej przystępne cenowo.

Czego chcą deweloperzy

- Państwo nie ma już wystarczającej ilości pieniędzy, aby wspierać masowe świadczenia. Jeśli tak, będą one bardziej ukierunkowane i ukierunkowane. Jakie są życzenia deweloperów?

- Kiedyś programy te były tworzone w celu wsparcia placu budowy. Ale czas się zmienił, a plac budowy nawet gdzieś przekroczył swoje cele. Teraz chyba trzeba przede wszystkim stymulować demografię.

Istnieją programy niszowe: Dalekowschodni kredyt hipoteczny, Arktyczny kredyt hipoteczny i IT kredyt hipoteczny. Pierwsze dwa są bardziej związane z geografią, a hipoteka IT zamyka kwestię tylko dla odpowiednich specjalistów i działa do końca roku. Natomiast rodzinny kredyt hipoteczny otrzymał zielone światło z niewielkimi zaostrzeniami od drugiej połowy roku - i będzie poważnie wspierany.

Oczywiście deweloperzy nie chcieliby wyłączać programu wsparcia. Myślę, że głównym życzeniem byłoby jego zróżnicowanie. Albo obniżyć stawki w regionach, w których mieszkania są droższe, albo zwiększyć maksymalną kwotę pożyczki. Gdzieś może wystarczą cztery miliony, ale gdzieś, jak w Kazaniu czy Petersburgu, trzeba je zwiększyć do 7-9. Pobudziłoby to zarówno kupujących, jak i deweloperów. Jeśli deweloper widzi spadek popytu, buduje mniej, a następnie wpływa to na cały wolumen mieszkań.

- Teraz istnieją własne instrumenty finansowe i programy od deweloperów. W jakim stopniu mogą one wyrównać popyt?

- Wraz ze wzrostem wpłaty początkowej, zaostrzeniem warunków kredytu hipotecznego przy wsparciu państwa, obserwujemy dość znaczący wzrost udziału rat od deweloperów. Wcześniej programy te istniały w niewielkim stopniu, ale teraz stają się coraz bardziej powszechne. W naszej firmie udział rat wzrósł z 7% do 12% i będzie nadal rósł.

Raty umożliwiają zakup mieszkania bez ponoszenia pełnych kosztów. A deweloper otrzymuje pieniądze - nawet jeśli nie od razu. Ale są też niedogodności: klient musi zamknąć dużą kwotę w krótkim czasie. Kredyt hipoteczny pozwala płacić przez 15-20 lat, raty trzeba spłacić w ciągu kilku miesięcy.

W Petersburgu raty są szczególnie rozwinięte, gdy ostateczna płatność nie następuje w momencie oddania domu do użytku, ale po kilku latach. Istnieją jeszcze bardziej egzotyczne formy: na przykład nasza spółdzielnia mieszkaniowa. Jego istotą jest to, że klient dokonuje początkowej płatności w wysokości od 30 do 50%, naprawia jedną trzecią lub połowę liczników w mieszkaniu i gasi pozostałe w ciągu 5-7 lat. Jak to jest dobre? Nie ma odsetek, klient nie musi potwierdzać swoich dochodów, nie trzeba nawet być obywatelem Federacji Rosyjskiej. Ale niezapłacone liczniki są indeksowane zgodnie z rynkiem, a cena może wzrosnąć.

Ale z biznesowego punktu widzenia, z punktu widzenia wydajności, programy te nie są zbyt dobre. Po uruchomieniu deweloper pobiera pieniądze (wypłaca je z rachunków powierniczych - przyp. tłum. red.), a jeśli flirtuje z takimi programami, może nic nie dostać - nadal jest winien bankowi. Dlatego z takich metod należy korzystać ostrożnie.

Programy te mogą częściowo zrekompensować spadek popytu, który może wystąpić po pierwszym lipca, ale nie o 100%.

- Opracowując własne instrumenty finansowe, deweloperzy stają po stronie banków. Oznacza to, że są to równoległe produkty kredytowe, w których konkurujesz z bankiem o nabywcę.

- Bazując na doświadczeniu bliskiej komunikacji z bankami, myślę, że nie odbieramy im chleba - to wciąż są małe wolumeny. Byliby szczęśliwi, gdyby programy preferencyjne nadal istniały i zwracały się w stronę klienta. Dla nich to też jest biznes. Gdzieś może być mniej opłacalny, gdzieś bardziej, ale to oczywiste, że banki są zainteresowane kredytami hipotecznymi.

Korzyści wtórne: w czym tkwi problem?

- Obecnie toczy się dyskusja na temat kredytu hipotecznego dla mieszkań na rynku wtórnym. W jakim stopniu takie rozwiązanie mogłoby stymulować rynek pierwotny?

- Zawsze powtarzamy, że naszym głównym konkurentem nie są inni deweloperzy, ale drugorzędny. Ponieważ klient często ma wybór między mieszkaniami gotowymi a w budowie. Jednak obecnie deweloperzy często mają portfolio gotowych mieszkań, w tym wyremontowanych. Tutaj możemy konkurować bezpośrednio.

Ale twoja opinia, że wtórny stymuluje pierwotny, jest również prawdziwa. Niewiele osób ma teraz w kieszeni 7-8 milionów, które można wydać na pierwszą wpłatę. Z reguły jest to albo spadek, albo osoba zarabia bardzo dobrze, albo - w większości przypadków - jest to sprzedaż nieruchomości wtórnej. Proces ten stymuluje wszystkie programy preferencyjne.

Dlaczego te kwestie nie są tak chętnie omawiane? Ponieważ trudniej jest uruchomić te same mechanizmy z drugorzędnym. Jeśli jest to nowy budynek, czyli zrozumiały podmiot prawny z jasną historią, ustawa z 214 r. Wyraźnie wpycha firmy w ramy. Zarówno banki i bank centralny Bank ma tutaj mniej pytań. Istnieje finansowanie projektu, wykonawca, który jest faktycznie zatwierdzony przez bank - ryzyko jest minimalne.

Mieszkanie na rynku wtórnym może mieć 15-20 poprzednich właścicieli - śledzenie wszystkich niuansów jest dość trudne. Myślę, że jest to punkt, który utrudnia uruchomienie programów wsparcia dla rynku wtórnego.

Po części zgadzam się, że stymulacja wtórnych programów hipotecznych może mieć dobry wpływ na pierwotne. Dlaczego jednak nie zrobiono tego w pierwszej kolejności? W końcu pierwotnym celem kredytu hipotecznego wspieranego przez państwo jest pomoc sektorowi budowlanemu. W tamtym czasie ceny nie były tak wysokie, a zadaniem było właśnie zapewnienie, że plac budowy nie "upadnie" podczas pandemii. A potem pojawił się aspekt społeczny: wsparcie konsumenta, a nie budowniczego.

Spojrzenie z Kazania na budynek w Sankt Petersburgu

- Wchodzisz teraz na rynek petersburski, gdzie występuje duża konkurencja i istnieją szczególne cechy uruchamiania projektów deweloperskich.Jakie trudności napotykacie w regionach, w których jesteście obecni? Kiedy analizowałeś rynek w Petersburgu, na jakie niuanse zwróciłeś uwagę?

- Naprawdę nie jest łatwo uruchomić projekt w Petersburgu. Potrzebna jest duża konkurencyjność, poważna liczba zezwoleń, wiele punktów, które należy wziąć pod uwagę. Prawdopodobnie ze wszystkich regionów, w których pracujemy, ten jest najtrudniejszy do opuszczenia i pod względem terminów. Kiedy kupiliśmy działkę, spodziewaliśmy się, jak zwykle, uruchomienia projektu w ciągu około półtora roku. Okazało się, że jeden kompleks został uruchomiony trzy lata później, a drugi - cztery lata później.

Mamy tutaj dwa projekty: jeden uruchomiliśmy w zeszłym roku, a drugi jest na końcowym etapie. Jest to kompleks mieszkaniowy Lisino* w dzielnicy Resort. Jest to projekt na dość dużą skalę, ma niecałe 400 tys. mieszkań. metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Obecnie w budowie jest pierwszy etap dziesięciu domów na 40 tys. m2 - jedna dziesiąta projektu. Prace potrwają jeszcze 12 lat.

Kolejna interesująca rzecz: petersburżanie chcą, aby wszystko zostało im wyjaśnione na etapie rozmowy telefonicznej lub prezentacji wideo. Częściowo, jak sądzę, wynika to z wielkości miasta: nie chcą tracić czasu w korkach.

Zauważyliśmy jednak, że jeśli kupujący przychodzi do biura, to dość często jest gotowy do zawarcia umowy. Najwyraźniej klient jest przekonany, że firmie można zaufać, a produkt mu odpowiada.

Zauważyliśmy również pewną nieufność. Częściowo można to wytłumaczyć faktem, że marka "Unistroy" jest wciąż mało znana w Petersburgu. Na tle firm, które są obecne na rynku miejskim od wielu lat, jesteśmy traktowani ostrożnie.

Ale w 2026 roku skończymy 30 lat - jesteśmy starsi niż większość deweloperów w kraju. Działamy w 6 regionach, mamy dobre ratingi: zarówno pod względem rzetelności oddawania inwestycji do użytku, jak i ratingu kredytowego na poziomie A. Wśród deweloperów publicznych firmy o takiej wiarygodności można policzyć dosłownie na palcach jednej ręki.

- Oczywiste jest, że infrastruktura towarzysząca zapewniana przez region jest ważna dla dewelopera, zwłaszcza jeśli jest to kompleksowy rozwój terytorium. Jak ocenia Pan poziom jej gotowości w Petersburgu?

- Nasz pierwszy projekt Upoint**, który jest obecnie na wynajem, znajduje się w stosunkowo ruchliwej okolicy. Z punktu widzenia infrastruktury, jest on w zasadzie wyposażony we wszystko. Właśnie uczestniczyliśmy w budowie przedszkola.

Sytuacja w kompleksie mieszkaniowym Lisino jest zupełnie inna. Jest to obszar wypoczynkowy, w pobliżu którego nie ma takiej infrastruktury jak w centrum. Będziemy musieli stworzyć ją sami. Będą tam szkoły, przedszkola, biblioteka i szereg innych obiektów socjalnych. Całkowicie zaspokoją one potrzeby tego dość dużego obszaru, gdy będzie gotowy.

- Kolejnym dość bolesnym aspektem jest kwestia kadrowa. Prawdopodobnie nie ma obecnie takiej gałęzi gospodarki, która nie borykałaby się z problemami związanymi z zatrudnianiem pracowników. Jak je rozwiązać?

- Wysłaliśmy zespół startowy, czyli specjalistów zarządzających budową i sprzedażą, z Kazania. Staramy się to robić we wszystkich regionach. Ich zadaniem jest nie tylko wypełnianie obowiązków zawodowych, ale także przekazywanie kultury i wartości firmy ludziom, których przyjmiemy w danym regionie. Reszta naszego personelu pochodzi prawie w całości z Petersburga. A kompetencje pracowników są dość wysokie.

Rzeczywiście, brakuje personelu. W branży budowlanej jest wiele stanowisk, na które bardzo trudno jest znaleźć ludzi. Dotyczy to nawet wykonawców - bezpośrednio tych, którzy kładą cegły, wylewają beton. Być może faktem jest, że zmieniło się pokolenie: często młodzi ludzie chcą, aby wszystko działało szybko i natychmiast - i nie obciążać się zbytnio. Oczywiste jest, że firma nie zawsze może zaspokoić te pragnienia. Ale jeśli chłopaki rozumieją, że aby coś osiągnąć, trzeba najpierw popracować, dobrze się dogadują i rozwijają.

- Przyjeżdżasz do Petersburga na wzrost rynku. Jednak według różnych szacunków około dwie trzecie zakupów to studia lub apartamenty typu studio. Oczywiste jest, że dominują one na rynku masowym. Ale nawet w biznesie, biznesie plus, elitach, istnieje tendencja do zmniejszania powierzchni. Jakie są Pana zdaniem powody zmiany preferencji klientów?

- Ceny nieruchomości rosną od wielu lat. Prowadzi to do tego, że średnia powierzchnia maleje: mieszkanie o powierzchni 40 m2 jest droższe niż mieszkanie o powierzchni 35 "kwadratów". Teraz deweloperzy - i my również - nauczyli się, jak efektywnie tworzyć układy, aby jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 33 metrów nie było mniej wygodne niż to samo w 38. To kwestia odpowiedniego rozplanowania pomieszczeń, proporcji i geometrii.

Chcę jednak zauważyć, że nie idziemy w kierunku całkowitej redukcji - nie budujemy domów w całości z kawalerek i mieszkań jednopokojowych. Nie mamy takich obiektów w żadnym regionie, ponieważ nie tworzy to odpowiedniego środowiska i atmosfery.

Pozycjonujemy się jako deweloper budujący mieszkania dla rodzin. Dlatego mamy prawie tyle samo mieszkań dwupokojowych, co jednopokojowych i nie więcej niż 5% kawalerek.

Robimy też duże powierzchnie: mamy trzypokojowe mieszkania od 60 do 95-100 metrów. Takie mieszkania sprzedają się zazwyczaj bliżej oddania obiektu do użytku. Jesteśmy dość spokojni o to, że mieszkania jedno- i dwupokojowe są eliminowane na początku, a duże później.

Widzę, że klient się zmienił, poprzeczka wymagań jest coraz wyższa. Obowiązkowe stało się to, co do niedawna było zaletą: zamknięte dziedzińce, wolne od samochodów, kosztowne zagospodarowanie terenu - rośliny dobrane kolorystycznie i wysokościowo, wielopoziomowe oświetlenie, różne formy zadaszeń na placach zabaw, edukacyjne Mafy. Trudno nam sobie wyobrazić uproszczenie produktu, nawet jeśli obniża to koszty. I jesteśmy bardziej skłonni sprzedawać drożej, ale nie obniżać jakości.

Są małe czy duże? Gra z przestrzeniami komercyjnymi

- Kompleks mieszkaniowy to nie tylko mieszkania, ale także lokale użytkowe. Jakie są trendy w ich kupowaniu i wynajmowaniu?

- Zasadniczo rozumiemy, kto wejdzie do naszych projektów. Kupujący to inwestorzy 95%, którzy będą wynajmować lokale tym samym sklepom, dentystom i tak dalej. Biorą bardzo mało za swój biznes. Firmy rozpoczynające działalność z reguły nie mogą kupować - zaczynają od wynajmu.

Z punktu widzenia sprzedaży najbardziej efektywną ofertą są lokale o powierzchni 50-100 metrów, które idą "z hukiem". Ale, co do zasady, taki mały obszar to małe rynki alkoholowe, sklepy, kliniki, dentyści, punkty odbioru zamówień. Jeśli rozumiemy, że jest zainteresowany detalista, to tworzymy lokale z możliwością łączenia lub układania dużych, do których przyjdą supermarkety sieciowe. Oczywiste jest, że są one droższe, trudniej je sprzedać, ale muszą być - i musi ich być kilka dla różnych sieci.

Formaty jedzenia ulicznego zaczęły się teraz bardzo dobrze rozwijać: fast food nie jest zawsze dostępny, są też restauracje rodzinne.

Na początku, gdy projekt jest dopiero wynajmowany, wielu najemców zaspokaja potrzeby tych, którzy muszą dokonywać napraw. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że gdy projekt się zapełnia, najemcy stopniowo znikają.

Istnieje również duże zapotrzebowanie na programy rekreacyjne i edukacyjne: centra dla dzieci, prywatne przedszkola, a także małe studia fitness.

Co nas czeka?

- Wszyscy spodziewają się, że pod koniec roku nastąpi obniżka kluczowej stopy procentowej, co wpłynie na wszystkich, w tym deweloperów. Jak ocenia Pan popyt na mieszkania w najbliższej przyszłości?

- Dużo się mówi o zniesieniu kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa od 1 lipca oraz o zaostrzeniu rodzinnych kredytów hipotecznych: dla rodzin ze starszymi dziećmi stawka wzrośnie z 6 do 12%. Z reguły na tle takich wiadomości popyt gwałtownie rośnie w ciągu kilku miesięcy, aw niektórych miejscach dochodzi nawet do poruszenia. Najprawdopodobniej w ciągu najbliższych dwóch miesięcy zobaczymy, że ludzie będą próbowali skorzystać z korzyści, zanim zostaną anulowane.

Co będzie dalej? Kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa zniknie, a po zaostrzeniu warunków wynosi on około 25% w naszym portfelu. Ale sprzedaż nie spadnie aż tak bardzo. Część klientów znajdzie zamiennik dla tego samego kredytu rodzinnego lub skorzysta z kredytów ratalnych, spółdzielczych i innych produktów.

Częściowo od lipca rynek zatonie. Według naszej firmy mogę szacować, że transakcje mogą wynieść mniej niż 15 procent. Jednak bogate doświadczenie w przechodzeniu przez różne kryzysy pokazuje, że recesja trwa nie dłużej niż 2-3 miesiące. Potem rynek się dostosowuje, pojawiają się programy zastępcze.

Myślę, że końcówka roku będzie dość aktywna. Nie jestem pewien, czy liczby powtórzą rekord z 2023 r., który również rozpoczął się niejednoznacznie. Wydaje mi się jednak, że rok 2024 zakończy się porównywalnie do przeszłości lub nieco gorzej. Patrzymy w przyszłość z optymizmem i zrozumieniem, że niewielki spadek na krótki okres nadal będzie miał miejsce.

*Deweloper: LLC Specjalistyczny deweloper "UNISTROYREGION-1". Deklaracja projektu jest opublikowana w Jednolitym Systemie Informacyjnym Budownictwa Mieszkaniowego na stronie internetowej our.dom.rf.

**Deweloper: LLC Specjalistyczny deweloper "UNISTROYREGION-2". Deklaracja projektu jest opublikowana w Jednolitym Systemie Informacyjnym Budownictwa Mieszkaniowego na stronie internetowej our.dom.rf.

Upoint - Uppoint

Zdjęcia zostały dostarczone przez służby prasowe firmy "Unistroy".

LLC "RealtSPb", INN 7806550637

Zdjęcie: dostarczone przez serwis prasowy firmy "Unistroy"

Источник: www.fontanka.ru