Wielu ekspertów jest przekonanych, że stołeczny zakaz budowy mieszkań o powierzchni do 28 metrów kwadratowych doczeka się ogólnopolskiej kontynuacji. I już obliczają, jakie mogą być tego konsekwencje dla rynku nowych budynków, jego profesjonalnych graczy i nabywców
Zamiar władz Moskwy wprowadzenia zakazu budowy mieszkań w Moskwie o powierzchni mniejszej niż 28 metrów kwadratowych (co w praktyce oznacza zniknięcie kawalerek i małych mieszkań jednopokojowych z menu nieruchomości) poruszył rynek, zmuszając ekspertów do przeanalizowania zarówno konsekwencji takiej decyzji, jak i jej wpływu na obecny stan rzeczy. Warto przypomnieć, że jednocześnie w stolicy ustalono minimalny metraż lokali z dużą liczbą pokoi: dla mieszkań dwupokojowych - 44 metry kwadratowe, trzypokojowych - 56, czteropokojowych - 70. Ale rynek omawia tę część znacznie mniej, koncentrując się na kluczowym punkcie odniesienia "28".
Jednak firma Metrium zadała sobie trud obliczenia*, jaki procent mieszkań obecnie wystawionych na sprzedaż nie spełnia określonego minimum. Okazało się, że jest on dość niewielki: na przykład z ponad 20 tysięcy dwupokojowych mieszkań prezentowanych w kwietniu 2024 roku na rynku nowych budynków w "starej" i Nowej Moskwie, w sprzedaży było tylko 86 działek o powierzchni mniejszej niż 44 metry kwadratowe. Oferty dotyczą ośmiu projektów, z których cztery należą do segmentu masowego, a jeden do klasy biznesowej w "starej" Moskwie, a trzy są sprzedawane w Nowej Moskwie. Ponadto w segmencie apartamentów znaleziono jeszcze sześć takich opcji.
"Niestandardowe" dwupokojowe apartamenty o powierzchni mniejszej niż 44 kwadraty są sprzedawane średnio za 12,95 mln rubli (313,8 tys. rubli za metr kwadratowy). W segmencie masowym średni koszt małego dwupokojowego mieszkania sięga 15,88 mln rubli, a średnia cena za metr kwadratowy wynosi 376,3 tys. rubli. W Nowej Moskwie deweloperzy proszą o mniej niż 44 metry kwadratowe za mieszkanie z dwiema sypialniami, średnio 11,63 mln rubli (275,2 tys. rubli za metr kwadratowy)" - wylicza spółka.
Nawiasem mówiąc, według federalnego portalu "World of Apartments "*, najdroższe apartamenty o powierzchni do 28 metrów kwadratowych znajdują się w Moskwie (gdzie kosztują średnio 8 336 663 rubli) i Soczi (8 274 382 rubli). Dalej są Kazań (5 994 260 rubli), Sankt Petersburg (5 583 962 rubli) i Sewastopol (5 276 122 rubli). Najtańsze są Niżny Tagił (1 850 000 rubli), Orel (2 243 100 rubli), Magnitogorsk (2 277 142 rubli), Orenburg (2 362 344 rubli) i Kurgan (2 335 330 rubli). Średnio we wszystkich 65 kluczowych miastach kraju mieszkanie dla dziecka w nowym budynku kosztuje 3 622 903 rubli; w ciągu roku (od maja 2023 r.) średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 11,3%, a średnia cena działki wzrosła o 10,7%, chociaż w szczególności w Moskwie wzrost wyniósł odpowiednio 5,3% i 6%.
Jeśli chodzi o trzy- i czteropokojowe działki o "zakazanym" rozmiarze, Metrium nie znalazło takich na dzisiejszym rynku metropolitalnym ani wśród mieszkań, ani wśród mieszkań. Ogólnie rzecz biorąc, tak ścisła regulacja powierzchni mieszkań w firmie nie jest nazywana najbardziej kompetentnym krokiem. "Niestandardowe, małe mieszkania mogą pełnić ważną funkcję społeczną. Zakup mieszkania z dwoma pokojami dziennymi w cenie mieszkania jednopokojowego, z trzema - w cenie mieszkania dwupokojowego i tak dalej jest wielkim sukcesem dla kupujących, którzy chcą uzyskać maksymalną funkcjonalność przy bardzo ograniczonym budżecie. W świetle wyzwań demograficznych sztuczne ograniczenie budowy takich mieszkań jest niepraktyczne, ponieważ dla młodej rodziny często ważna jest nie tyle powierzchnia, co możliwość posiadania jak największej liczby oddzielnych pokoi, nawet na niewielkim metrażu" - mówi Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium.
Na tle podjętych decyzji ceny działek o powierzchni mniejszej niż 28 metrów kwadratowych w projektach w budowie mogą wzrosnąć, ponieważ produkt zapowiada się na deficytowy - tak uważa Nikita Popov, dyrektor działu klientów Precisely Group of Companies*. Nie wyklucza on, że niektóre z projektów, które nie otrzymały jeszcze pozwolenia na budowę, zostaną przeprojektowane: konieczne będzie zwiększenie powierzchni kawalerek, a także mieszkań, "eurodomów", które czasami mają powierzchnię nawet mniejszą niż 40 metrów kwadratowych. "Warto zauważyć, że wymóg ten nie dotyczy jeszcze obiektów w regionie moskiewskim, a także nie wpływa na segment apartamentów, w którym nadal można znaleźć mini-studia. Czas jednak pokaże, czy takie obiekty staną się bardziej atrakcyjne inwestycyjnie" - podkreśla ekspert.
Przypomina również, że na przykład na terytorium Krasnodaru, gdzie realizowane są projekty firmy, podobna decyzja nie została jeszcze podjęta w stolicy, ale oczekuje się, że takie ograniczenia zostaną wprowadzone w najbliższej przyszłości. "Wynika to z faktu, że prezydent Rosji Władimir Putin w swoich dekretach dotyczących krajowych celów rozwojowych polecił zapewnić Rosjanom mieszkania o powierzchni co najmniej 33 metrów kwadratowych na osobę do 2030 roku. Studia o powierzchni 15-20 metrów kwadratowych pojawiły się w ostatnich latach wszędzie, nie tylko w klasie komfort, ale także w klasie biznes. Teraz, w związku ze wspomnianym dekretem prezydenckim, będzie można zapomnieć o takich formatach" - jest pewien Nikita Popov.
Eksperci oddziału CIAN zgadzają się również, że dyskusja na temat stosowania "normy powierzchniowej" może rozpocząć się w innych regionach.Analytics": w szczególności inicjatywę władz stolicy poparł już gubernator obwodu leningradzkiego Aleksander Drozdenko, nakazując blokowi budowlanemu pracę nad tą kwestią. "Obecnie powierzchnia kawalerek w nowych budynkach w obwodzie leningradzkim nie może być mniejsza niż 24 metry kwadratowe. Począwszy od 1 czerwca, zwiększymy wymagany minimalny metraż do 28 metrów kwadratowych dla nowych projektów", napisał Drozdenko w swoim osobistym kanale telegramu, donosi Kommersant.
Zdjęcie: AGN "Moskwa"
W "CYANOGEN.Analytics" postanowiono dowiedzieć się*, jaki udział w rynku nowych budynków mają obecnie mieszkania i studia o powierzchni do 28 metrów kwadratowych w największych miastach Federacji Rosyjskiej (obliczenia przeprowadzono dla kluczowych rynków - 35 miast o populacji 500 tysięcy osób, a także Soczi, Kaliningradu, Moskwy i Leningradu). Oto tylko niektóre z danych uzyskanych przez ekspertów.
W większości analizowanych lokalizacji działki o powierzchni do 28 kwadratów stanowią nie więcej niż 10% całkowitej aktywnej podaży na rynku nowych budynków, a w trzech miastach (Nowokuźnieck, Saratów i Stawropol) obecnie w ogóle nie ma takich obiektów w sprzedaży. Oznacza to, że nawet jeśli moskiewski zakaz zostanie utrzymany w całym kraju, nie będzie to miało zauważalnego wpływu na rynek nowych budynków.
Takie obiekty zajmują ponad 10% rynku w Sankt Petersburgu (25%), regionie Leningradu (23%), Soczi (21%), Moskwie (16%), Sewastopolu (15%), Jekaterynburgu (13%), regionie moskiewskim (12%) i Nowosybirsku (12%) - w lokalizacjach, w których format studio jest powszechny. Kompaktowe apartamenty i studia stanowią tutaj znaczący segment rynku (zwłaszcza w regionie Sankt Petersburga i Soczi).
Eksperci osobno zauważają, że na rynku nowych budynków w Moskwie i Sankt Petersburgu w ostatnich latach w strukturze podaży wzrósł udział małych mieszkań i kawalerek. Na przykład obecnie w Petersburgu takie działki stanowią 25% rynku, rok temu - 24%, wiosną 2022 r. - 19%, wiosną 2021 r. - 17%, wiosną 2020 r. - 11%, wiosną 2019 r. - 9%. Dynamika jest podobna w Moskwie: w ciągu pięciu lat udział wzrósł z 4% do 16%, podczas gdy wartość prawie się nie zmieniła w ciągu ostatniego półtora roku (pozostała na poziomie 16-18%).
W regionie moskiewskim wzrost był bardziej powściągliwy: wiosną 2019 r. obiekty o powierzchni do 28 metrów kwadratowych stanowiły około 8% rynku, obecnie jest to 12%. W regionie Leningradu w ciągu ostatnich dwóch lat odnotowano wzrost udziału z 10% do 23%, wcześniej wartość ta zmieniła się z 11% do 32% (udział gwałtownie wzrósł, a następnie gwałtownie spadł).
"W innych lokalizacjach, gdzie udział działek w odpowiednim obszarze wynosi obecnie co najmniej 10%, sytuacja jest inna. Nowosybirsk ma najbardziej podobną dynamikę do stolicy - w ciągu pięciu lat udział wzrósł, ale nieznacznie, a przez ostatnie dwa lata utrzymywał się na poziomie 10-12%. W Jekaterynburgu udział działek kompaktowych wzrósł w drugiej połowie 2020 r. - pierwszej połowie 2021 r., po czym spadł do poziomu 10-15% i obecnie praktycznie się nie zmienia. W Soczi wskaźnik był najmniej stabilny, w niektórych miesiącach udział wzrósł do 50%. W Sewastopolu również odnotowano gwałtowne zmiany wskaźnika w niektórych miesiącach (na przykład wzrost do 36% w lutym 2022 r.). W związku z tym nie ma jednego trendu wzrostu lub spadku udziału działek kompaktowych w rynku nieruchomości. rynek nowych budynków", udostępnia dane CIAN.Analytics.
Są przekonani, że zniknięcie małych działek ze struktury sprzedaży spowolni wzrost średnich cen za metr kwadratowy. "Wielu uczestników rynku obawia się, że po wprowadzeniu zakazu sprzedaży kompaktowych mieszkań i kawalerek na rynku nowych budynków, ceny podaży poszybują w górę. W rzeczywistości decyzja ta nie powinna mieć poważnego wpływu na poziom cen, ponieważ jest skierowana do niewielkiej części rynku i jest rozciągnięta w czasie. Teraz sprzedaż takich lokali nie jest zabroniona, można jedynie wprowadzać nowe projekty z takim mieszkaniem do początkowych etapów zatwierdzania. W Moskwie dostępne wolumeny sprzedaży, zgodnie z otrzymanymi dokumentami, ale nie rozpoczętą sprzedażą, utrzymają się jeszcze przez kilka kwartałów, zanim kupujący zauważą dotkliwy niedobór takich działek" - twierdzą eksperci.
Ponadto przypominają, że przy wszystkich innych rzeczach równych, to najmniejsze działki w większości lokalizacji mają wyższą cenę za metr kwadratowy. Przykładowo, w Moskwie kwadrat na kompaktowych działkach jest o 7% droższy niż średnia rynkowa, w Sankt Petersburgu - o 2%, w regionie moskiewskim - o 27%, w regionie Leningradu - o 8%, w Jekaterynburgu - o 13%, w Soczi - o 9%. Ewentualne wycofanie się z rynku takich obiektów może natomiast spowolnić wzrost średnich cen za metr kwadratowy.
business fm na telegramie
George Bovt o roli amerykańskiego sekretarza stanu Anthony'ego Blinkena
Otwarto nowy budynek Galerii Tretiakowskiej na Nabrzeżu Kadaszewskim.
Przypadki niewpuszczenia Rosjan za granicę z powodu błędów w paszportach stały się coraz częstsze
Putin podpisał dekret o lustrzanym wykorzystaniu amerykańskiej własności w Rosji
Dlaczego szybkość nie zawsze jest dobra w systemie szybkich płatności?
Milorad Dodik zaproponował podział Bośni i Hercegowiny
"Docelowymi odbiorcami mieszkań i studiów o powierzchni do 28 metrów kwadratowych są najczęściej inwestorzy, którzy zdecydowali się zachować swoje oszczędności "w betonie", a także nabywcy pierwszego mieszkania (którzy chcą mieć własną przestrzeń życiową, ale nie mają jeszcze wystarczających środków na zakup bardziej przestronnych mieszkań). Dla inwestorów zakaz posiadania kompaktowych kawalerek nie będzie czymś krytycznym: dla nich opłacenie od trzech do czterech metrów kwadratowych jest zazwyczaj zadaniem osiągalnym.
Dla tych, którzy kupują takie mieszkania dla siebie, decyzja ta może być dość bolesna. Dlatego niektórzy z nieudanych nabywców wejdą na rynek wynajmu", podsumowuje ekspert CIAN.Analysts Elena Lapshina.
Polish 
English 
Russian 
German