Nazywają to jak chcą: dlaczego podział mieszkań ze względu na klasę jest nadal kwestią warunkową

Piękny krajobraz morski z falami rozbijającymi się o brzeg o zachodzie słońca.

Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

Zdjęcie: iStockphoto.com/Nikolay Tsuguliev

    W reklamach kompleksów mieszkaniowych stale widzimy wskazanie poziomu mieszkania: klasa komfortu, "biznes" i inne. Ale to, co to jest, nie zawsze jest jasne. Najwyraźniejsze oznaki ukształtowały się w klasach "biznesowych" i "elitarnych" - nadal można je łatwo odróżnić od siebie. Ale stosunkowo młode klasy "komfort" i "komfort-plus" są nadal nazywane najbardziej niejasnymi. Wydaje się, że na rynku nie ma już mieszkań klasy ekonomicznej. Rzecz w tym, że w przypadku braku oficjalnej klasyfikacji każdy deweloper może nazwać swój produkt według własnego uznania, a kupujący muszą to rozgryźć.

    Uczestnicy okrągłego stołu w Fontance opowiedzieli, jak dziś kształtują się klasy mieszkaniowe.

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Zdjęcie: Mikhail Ognev/

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Elena Boyko, szefowa agencji nieruchomości Elena Boyko Towngroup Fot: Mikhail Ognev/

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Evgeny Beskrovny, dyrektor sprzedaży LAR Developmentfot: Mikhail Ognev /

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Svetlana Denisova, szefowa działu sprzedaży BFA - Development CJSC Fot: Mikhail Ognev /

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Bulat Mirzakhanov, dyrektor ds. rozwoju produktów w Sankt Petersburgu, A101 Group of Companies Fot: Mikhail Ognev /

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Natalia Korotaevskaya, Dyrektor Handlowy Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LOFoto: Mikhail Ognev/

    Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

    Zdjęcie: Mikhail Ognev/

      Zmienne klasy

      Tradycyjnie rynek mieszkaniowy w Petersburgu był podzielony na klasy ekonomiczne, komfortowe, biznesowe i elitarne. Ale, jak Olga Trosheva, dyrektor St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Group), powiedziała Ostatnio granice między nimi coraz bardziej się zacierają. Teraz klasa obiektu jest najczęściej określana przez charakterystykę lokalizacji. W związku z tym obiekty z udaną lokalizacją są a priori klasyfikowane wyżej niż te same, ale w mniej korzystnym miejscu. Ważną rolę odgrywa również jakość materiałów budowlanych i wykończeniowych, wyposażenie inżynieryjne oraz poziom zagospodarowania terenu. Jednocześnie ten ostatni parametr jest często wyższy w bardziej odległych lokalizacjach - ma to na celu przyciągnięcie tam kupujących.

      Elena Boyko, szefowa Elena Boyko Town Group nieruchomość agencja, podkreślono: wszystko zaczyna się od miejsca, w którym powstaje kompleks.

      - Jest to koszt gruntu i koszt doprowadzenia komunikacji. W oparciu o te dwa kryteria deweloper rozumie, jakiej klasy mieszkania powinien budować" - mówi.

      - Procesy we wszystkich klasach produktów są w przybliżeniu podobne, - kontynuacja Svetlana Denisova, kierownik działu sprzedaży w BFA - Development CJSC.W ciągu ostatnich piętnastu lat wypełnianie klas bardzo się do siebie zbliżyło. Czasami nie zgadzamy się z pozycjonowaniem obiektów naszych kolegów. Prawnie klasy nie są w żaden sposób regulowane, więc deweloper sam decyduje, do której przypisać swój obiekt, jakimi opcjami go wypełnić. I z reguły widzimy raczej nadmierne niż niedostateczne pozycjonowanie. Ostatnio, na tle rosnących cen za metr kwadratowy, stosunkowo niedrogie mieszkania zostały wypchnięte z miasta.

      Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

      Svetlana Denisova, szefowa działu sprzedaży BFA - Development CJSC Fot: Mikhail Ognev /

        Według niej istnieją ku temu obiektywne powody: drogie grunty i ich niedobór w granicach miasta, wysokie koszty przyłączenia sieci, rosnące koszty budowy i ogromne obciążenia społeczne nakładane na dewelopera. Dlatego rynek po prostu nie jest w stanie zaoferować niskiej zabudowy mieszkaniowej na drogich gruntach po niskiej cenie. Ale w granicach administracyjnych miasta, na obrzeżach i na obszarach mieszkalnych wymagane jest zbudowanie wielu placów socjalnych - wszystko to obciąża koszt metra kwadratowego. Jak zauważył ekspert, jeśli dodamy tutaj droższe fundusze kredytowe, zobaczymy złożoność sytuacji.

        Natalia Korotaevskaya, dyrektor handlowy Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LO, Zauważył ważny punkt: sam konsument i jego wymagania zmieniają się teraz. Uważa nie tylko mieszkanie, ale także dom z jego zawartością, układem, wysokością sufitu, "chipami", które zmuszają każdego dewelopera do przekroczenia "minimalnego zestawu" w każdej klasie. W rezultacie pojawiły się klasy pośrednie, takie jak "comfort-plus" lub "business-lite", a granice uległy zatarciu.

        - Na przykład kupujący nie jest już tak ważny na podwórkach tylko dla dzieci, a nawet na boiskach sportowych - dla niego to tylko standard. Teraz potrzebujemy terenów rekreacyjnych dla dorosłych, na zajęcia jogi. Dlatego deweloperzy przyciągają teraz studia projektowania krajobrazu i biura projektowe do projektowania i dekoracji drzwi wejściowych.

        - Na naszym rynku podejmowane są próby stworzenia systemu akredytacji mieszkań z podziałem na klasy. Są nawet przykłady tabel z opisami" - mówi Bulat Mirzakhanov, dyrektor ds. rozwoju produktów w A101 Group of Companies w St. Petersburgu. - Ale czy deweloperzy ściśle przestrzegają tych tabel? Odpowiedź brzmi: nie. Z reguły każdy główny gracz rynkowy sam ustala kryteria, według których klasyfikuje swój projekt do jednej lub drugiej klasy. Na przykład teraz "ekonomia" i "standard" praktycznie zniknęły ze sformułowania, zdecydowana większość projektów nazywana jest "komfortem", chociaż nie ma tam fundamentalnych zmian. Albo deweloper nieśmiało nie wskazuje żadnej klasy.

        Zidentyfikował kilka potężnych czynników ekonomicznych każdego projektu deweloperskiego, które wpływają na koncepcję klasowości: wysokość, układ mieszkań, liczba mieszkań na piętrze.

        - Wydaje mi się, że w projektach, które przeceniają swoją klasę, niewątpliwie pojawią się chipy - dodał - ale w rozwiązaniach planowania przestrzennego zobaczymy duże domy, niekończące się ściany, a nie najprzyjemniejszy projekt mieszkania. Niestety, Petersburg nie wyróżnia się pod tym względem na tle innych rozwiniętych rynków. A to, co nazywamy "chipami", może przepływać z klasy do klasy bez żadnej logiki.

        - Podzieliłbym rynek mieszkaniowy na klasę komfortu, "biznes" i "elitę". Różnią się one nie tylko lokalizacją", kontynuował Evgeny Beskrovnydyrektor ds. sprzedaży w LAR Development. - Trudno jest dziś znaleźć projekt klasy standardowej (dawniej ekonomicznej), tak jak to było pięć lat temu. Wśród trendów zwróciłbym uwagę na masowe wycofywanie się do comfort-plus ze względu na wypełnianie dziedzińców, placów zabaw, krajobrazu i krajobrazu. Jest to wymagane przez klienta, który teraz nie tylko dostaje mieszkanie. Przykładem mogą być chociażby projekty w Nowosaratowce - są to stosunkowo tanie kompleksy poza miastem, ale jednocześnie spełniają wiele standardów naprawdę wysokiej jakości mieszkań.

        Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

        Evgeny Beskrovny, dyrektor sprzedaży LAR Developmentfot: Mikhail Ognev /

          Sergey Sofronov, dyrektor handlowy Grupy PSK, potwierdził, że pozycjonowanie na rynku jest częściowo spowodowane potrzebą deweloperów do droższej sprzedaży i zawyżonymi oczekiwaniami w tym zakresie.

          - Z tego powodu istnieje pewne zamieszanie, klasy są coraz bardziej rozmyte - wyjaśnił. - Brak klasyfikacji uniemożliwia konsumentowi zrozumienie. Po pierwsze, "ekonomiczny" zostaje zastąpiony przez "standardowy", a następnie całkowicie znika z pola informacyjnego. Ponadto klasa biznes przechodzi różne zmiany wraz z przydzielaniem podsekcji. Nadal istnieje dość dobrze ugruntowany segment między "biznesem" a "elitą" - "premium", a następnie ultra-droga klasa deluxe.

          Dodał, że firma działa również w zakresie apartamentów usługowych, które są klasyfikowane jako obiekty hotelowe. Wszystko jest tam zapisane od dawna: przyznawanie gwiazdek odbywa się według jasnej listy kryteriów dotyczących obiektu i liczby pokoi.

          - Obecnie nie ma ogólnie przyjętej klasyfikacji mieszkań na rynku - pozycjonowanie projektu pozostaje w gestii dewelopera, - kontynuował. Veronika Lezhneva, kierownik działu kompleksowych badań rynku w GloraX.Nasza firma ma własny wewnętrzny system rankingowy, zgodnie z którym określamy nie tylko własne projekty, ale także otoczenie konkurencyjne, aby wyraźniej budować pozycjonowanie i przeprowadzać analizy. Ogólnie rzecz biorąc, uważam, że klasa nie jest tak ważna dla użytkownika końcowego, jak cechy kompleksu: lokalizacja, architektura krajobrazu, technologie budowlane, inżynieria.

          Dmitry Efremov, szef Departamentu Zarządzania Produktami i Badań Marketingowych w Glavstroy St. Petersburg, zauważył dwa kluczowe punkty transformacji klas: wzrost udziału klasy komfort w rynku masowym oraz zmiany w charakterystyce "ekonomii" i, w rezultacie, "komfortu".

          Jeśli chodzi o strukturę oferty według klas w aglomeracji, według spółki, zgodnie z wynikami pierwszego kwartału 2024 r., klasa komfort wyniosła 76% pod względem liczby działek, podczas gdy w grudniu 2022 r. liczba ta wynosiła 65%. W tym samym okresie było mniej apartamentów klasy ekonomicznej: 10% w marcu 2024 roku w porównaniu do 14% na koniec 2022 roku. Co więcej, następuje systematyczne przenoszenie projektów Economa z miasta do regionu: na przykład w marcu br. na region przypadało 94% propozycji w tym segmencie.

          Jak wyjaśnił ekspert, takie zmiany są spowodowane wzrostem żądań klientów i państwową regulacją pracy deweloperów, co prowadzi do zwiększenia powierzchni mieszkań - w tym poprzez ograniczenie wielkości budowy, metod płatności za kawalerki.

          - Istnieje metodologia Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, - dodał, - w której klasyfikacja odbywa się według szeregu cech, aż do oszklenia, wykończenia, grup wejściowych i bloków drzwiowych. Ma ona jednak charakter doradczy, więc wielu deweloperów ustala klasę niezależnie, w oderwaniu od metodologii. Jednocześnie przypisanie wyższej klasy jest często determinowane nie przez cechy, ale przez potrzebę pozycjonowania obiektu w taki sposób, aby uzasadnić cenę.

          Od oszczędności do komfortu

          Jeśli mówimy o budownictwie mieszkaniowym na masowe zapotrzebowanie, to w ostatnim czasie, ze względu na rosnącą konkurencję, projekty klasy ekonomicznej zostały wyparte z rynku, Olga Trosheva zauważyła. Ich udział w popycie spadł do 9%. Jednocześnie aktywnie rozwijają się segmenty comfort i comfort-plus, które w pierwszym kwartale roku odpowiadały za 37% transakcji w porównaniu do 14-18% w latach 2019-2021.

          - Należy zauważyć, że region ma ogromny wpływ na określenie poziomu projektu. To, co w Moskwie czy Sankt Petersburgu będzie określane jako klasa komfort, w małym mieście o niezbyt rozwiniętym poziomie rozwiązań produktowych może być postrzegane jako biznes ze względu na słabą konkurencję na rynku, Veronika Lezhneva wyjaśniono.

          Ten sam kompleks, który był sprzedawany 7-10 lat temu jako "ekonomiczny", jest teraz nazywany "komfortowym" ze względu na dodanie niektórych elementów z klasy komfort: place zabaw, kompletny wystrój apartamentu. Elena Boyko wyjaśniono:

          - I nic więcej, ale wydaje się, że konsument już widzi to o stopień wyżej. Po prostu 10 lat temu takie mieszkanie odpowiadało tej cenie i było nazywane "gospodynią domową". Teraz ceny wzrosły, ale bez względu na to, jak nazwiesz klasę, nadal będzie to cena minimalna. Jednocześnie, jeśli weźmiesz 50 kompleksów klasy komfort, wszystkie będą różne - gdzieś 30 kompleksów będzie odpowiadać klasie komfortu masowego, gdzieś 10 będzie niższej rangi, a pozostałe 10 będzie bliższe "komfort-plus".

          - Wydaje mi się, że pojęcie "ekonomii" jest niesłusznie dyskredytowane, a deweloperzy unikają nazywania rzeczy po imieniu, jeśli przepisy ich do tego nie zobowiązują. Svetlana Denisova uważa. - Ale takie mieszkania zostały przeniesione poza obwodnicę, na terytorium regionu, ponieważ miasto intensywnie się rozwija, wykracza poza własne granice. Dziś przynależność do obwodu leningradzkiego determinuje już zarówno obciążenie dewelopera, jak i cenę, po której projekt będzie opłacalny. Aby zrozumieć, czy "komfort" jest przed tobą, czy nie, warto zacząć od lokalizacji i projektu mieszkania. Jeśli obiekt znajduje się dosłownie przy ruchliwej autostradzie lub jeśli 70% to jednopokojowe studia i dwupokojowe apartamenty o powierzchni 47 metrów kwadratowych lub nie ma ich wcale, to nie ma tu mowy o żadnym "komforcie".

          Jeśli chodzi o "gosposię", według eksperta jest on najbardziej poszukiwany, więc zawsze będzie żył. Po prostu rynek będzie rósł w cenie razem z nim. Wszystko, co jest obecne w mieście, z definicji jest zbyt drogie, aby być "gosposią". A deweloper jest zmuszony do wypełnienia projektu w taki sposób, aby spełnić tytuł "komfortu" i oczekiwania konsumentów, a także wytrzymać konkurencję.

          - Jeśli projekty z łącznym udziałem 70% kawalerek i apartamentów z jedną sypialnią nie są uważane za klasę komfortu, to praktycznie nic, co jest obecnie budowane w Petersburgu, nie jest takie - kontynuował. Evgeny Beskrovny. - Ponieważ masowy klient głosuje w rublach: nie stać go na dwupokojowe lub trzypokojowe mieszkanie ze względu na duży metraż, miesięczne płatności, zaliczkę. Dlatego nie uważałbym projektu mieszkania za główne kryterium rozróżnienia między "ekonomią" a "komfortem", ale nadal dotykałbym lokalizacji i treści. Moim zdaniem obecnie zarówno w mieście, jak i w regionie istnieją projekty klasy ekonomicznej, ale nazywane są "komfortem". Tylko dlatego, że "ekonomia" nie jest teraz modna. Nawiasem mówiąc, nie zdziwiłbym się, gdyby taki termin został wkrótce zniesiony w lotnictwie. Ale jeśli usuniesz klasę ekonomiczną z rynku w ogóle, to średni czek natychmiast wzrośnie, co uniemożliwi lub sprawi, że będzie to niewygodne dla klientów regionalnych, którzy ze względu na koszty mieszkań w swoich regionach zasadniczo koncentrują się na niższej cenie.

          - W naszej firmie naprawdę mamy wewnętrzny podział na klasy, -... Natalia Korotaevskaya zauważyła. Niektóre z naszych regionalnych projektów mają wysokie sufity, a nawet przestrzenie coworkingowe i bezpłatne kluby dla dzieci. Rozbudowa nawet kilku podstawowych elementów pozwala na stworzenie klasy komfortu wewnątrz i podzielenie jej na podklasy: jest "komfort plus", a odchodzi klasa standardowa i ekonomiczna. Spłata kredytu hipotecznego przez klienta jest teraz na pierwszym miejscu, a wraz z pojawieniem się programów takich jak transzowe kredyty hipoteczne, może on sobie pozwolić na nieco więcej. Już teraz obserwujemy spadek popytu na kawalerki i mieszkania jednopokojowe na rzecz euroapartamentów.

          Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

          Bulat Mirzakhanov, dyrektor ds. rozwoju produktów w Sankt Petersburgu, A101 Group of Companies Fot: Mikhail Ognev /

            - Jeśli chodzi o klasę komfortu, większość deweloperów w jej ramach jest przyzwyczajona do tworzenia placu zabaw na podwórku, który czasami zamienia się w prawdziwy Disneyland - mówi Bułat Mirzachanow. - Z jakiegoś powodu - najwyraźniej z przyzwyczajenia - podwórka są dawane wyłącznie dzieciom, a powinny należeć do wszystkich. Podwórko może być zupełnie innym produktem z własną unikalną funkcją - rekreacyjną lub rozrywkową. Może to być na przykład park z wyposażonymi obiektami rekreacyjnymi. Pomoże to w kształtowaniu wizerunku droższego produktu. Logiczne jest jednak przeniesienie sportu i innych "hałaśliwych" zajęć poza podwórko. Ta koncepcja daje projektowi dodatkową przewagę w koncepcji "dziedzińca, na którym jest cicho".

            Według Sergey SofronovKonkurencja między deweloperami zmusza nas do umieszczenia cech klasy komfortu w standardowym produkcie, dlatego teraz wszystkie masowe mieszkania, w taki czy inny sposób, można do niej przypisać. A w obrębie klasy widoczne są już duże różnice w charakterystyce.

            - Na podstawie naszych projektów mogę powiedzieć, że cena może się bardzo różnić w klasie komfortu - mówi. - Na przykład mamy projekty w tym segmencie za 180 tys. i 300 tys. rubli za mkw. Jednocześnie uważam, że lokalizacja jako taka nie jest ważna dla projektu klasy komfort. Wiele cech konsumenckich z wyższych segmentów przeniosło się do niższych - z klasy biznesowej do komfortowej, stamtąd do standardowej. A nawet z klasy premium do "biznes" jest zauważalny trend spadkowy. Cóż, dodatkowo istnieje minimalna infrastruktura publiczna projektu klasy komfort - wózki inwalidzkie i rowerowe, miejsca parkingowe, indywidualne komórki lokatorskie i opcja gotowego wykończenia są już obowiązkowe.

            Dmitry Efremov Dodał, że udział klasy ekonomicznej w mieście maleje, ponieważ zmiany rynkowe zmuszają deweloperów do dodawania coraz większej liczby dodatkowych opcji do swoich projektów i ulepszania ich. A wybór przy tworzeniu nowego LCD między komfortem a klasą ekonomiczną pada na tę pierwszą. Według niego obecny konsument wolałby raczej droższe mieszkanie lub mniejszy układ, ale w obiekcie o wyższej jakości lub lepszej lokalizacji.

            - Jednocześnie, z jednej strony, konieczne jest oddzielenie rzeczywistej zawartości i opcji produktów w projekcie, a z drugiej strony, nazwa klasy jakości jako takiej, zadeklarowana przez dewelopera podczas pozycjonowania - dodał. - Oryginalne rozwiązania architektoniczne, projekty znanych pracowni architektonicznych, podążające za trendami "zielonego budownictwa", wysoka klasa efektywności energetycznej, przemyślane koncepcje zagospodarowania terenu, bardziej przestronne układy z większym udziałem mieszkań wielopokojowych, sufity powyżej 2,7 m pojawiły się w mieszkaniach klasy komfort. Dekoracja obejmuje wysokiej jakości materiały i nowoczesne rozwiązania inżynieryjne, systemy oczyszczania wody. Z interesujących dodatków, które stały się już znane, zwrócę uwagę na Wi-Fi i strefy wypoczynkowe na dziedzińcu, ładowanie pojazdów elektrycznych i system inteligentnego domu.

            Do trzech metrów to nie klasa biznes

            Klasa biznes jest już wyraźniejszym i trudniejszym segmentem pod względem pozycjonowania, według większości ekspertów, więc łatwiej jest ją zidentyfikować na rynku.

            - Moim zdaniem w klasie biznes nie ma podklas i nie może ich być - kontynuował. Sergey Sofronov- Ale chęć konkretnego dewelopera do zrobienia jakiegoś marketingu, wartości dodanej do projektu prowadzi do podziałów. Tak więc biznes lite najprawdopodobniej okaże się klasą komfortu. Oznacza to, że sam deweloper wydaje się być zakłopotany nazywaniem projektu klasą biznesową, ponieważ rozumie, że nie spełnia oczekiwań. Klasa biznesowa jest już bardziej scharakteryzowana przez lokalizację - jest to albo obszar centralny, albo blisko. Nie będzie to kompleks 25 pięter, wymagany jest parking podziemny i pewna liczba miejsc parkingowych. Pożądany jest również całkowity brak kawalerek i z pewnością sufity o wysokości 3 metrów lub więcej. 2,75 m to nie jest klasa biznesowa.

            - Rzeczywiście, "biznes" jest architektonicznie i inżynieryjnie jasno zdefiniowaną klasą, - Veronika Lezhneva wyjaśniono.Tutaj nie zobaczymy już klinkieru na całej ścianie ani mokrych tynków, będą to indywidualne rozwiązania, parking, wysokość sufitu, inżynieria. Ale to nie jest klasa dla tych, którzy nie mieli wystarczająco dużo pieniędzy na luksusowe mieszkania. Dla takiej grupy docelowej mamy kolejną warstwę zwaną klasą premium. Dzieje się tak, gdy lokalizacja nie jest elitarna, ale nie jest już biznesem i wydaje się, że jest wystarczająco dużo pieniędzy niż na "biznes". I jest to jedna z najtrudniejszych klas z punktu widzenia grupy docelowej, ponieważ to oni "wpadają" do segmentu biznesowego w momencie jakiegokolwiek kataklizmu gospodarczego. Tak więc "biznes" bardzo się wyróżnia, po pierwsze, lokalizacją, a po drugie, ceną - i jest to połączenie lokalizacji, prac budowlanych i instalacyjnych oraz inżynierii. Oznacza to, że tutaj same niższe progi kosztowe będą dyktować pewien poziom klasy i nie zadziała rozpoczęcie od ceny za "kwadrat" wynoszącej 180 lub 200 tysięcy.

            Svetlana Denisova nie zgadzam się, że klasa biznes jest tak zrozumiała.

            - Myślę, że jest miejsce na projekty klasy biznesowej w najbardziej nieoczekiwanych miejscach. - uważa. - I nie zdziwiłbym się, gdybyśmy za kilka lat zobaczyli je w regionie lub w jakimś dużym nowo zabudowanym obszarze, takim jak Murino. Zawsze, gdy ludzie wyrastają ze swoich mieszkań, pozostają silne więzi z tą lokalizacją. Jednocześnie widzimy, jak nazwa dewelopera i jego reputacja pozwalają mu pozycjonować swoje projekty w dość skromnej lokalizacji jako klasę biznesową. Jednak zgodnie z formalnym wypełnieniem nie zobaczymy tam nic magicznego - z wyjątkiem jakiejś koncepcyjnej rzeczy, takiej jak śpiewający kamień.

            Ekspert zauważył, że to właśnie w segmencie masowym dokonuje się najwięcej zakupów inwestycyjnych. A mieszkania na własne potrzeby to coraz częściej klasa "biznes" i wyższa.

            - Klasa biznes wydaje się sugerować niską liczbę pięter, ale 50-piętrowy wieżowiec również może nim być - mówi Bułat Mirzachanow.- To właśnie w tym segmencie znajduje się klient, który chce mieszkać na 40. piętrze z oszałamiającymi widokami. Jeśli "komfort" może być ciągle mylony, to w przypadku biznesu istnieją wyraźniejsze wskaźniki: inny stosunek miejsc parkingowych, "chipy" stają się bardziej świadome i droższe. Na przykład aktywnie wprowadzane są technologie inteligentnego domu. W projektach klasy komfort, inteligentny dom będzie napisany w 90% przypadkach, ale co to jest? To nazwa domofonu, który może współpracować z kamerą, systemem nadzoru wideo, a nawet systemem alarmowym i przeciwpożarowym, co w rzeczywistości jest normą. W klasie biznes wszystko jest bardziej szczegółowe: na przykład system sterowania wszystkimi konwektorami, grzejnikami i klimatyzacją w mieszkaniu jest powiązany z jednym punktem.

            - W Moskwie klasa biznes to wysokość do 50 pięter, panoramiczne okna na podłogę, dodała Elena Boyko. -A teraz Moskwa jest porównywalna z Dubajem pod względem wielkości budowy, w tym ze względu na swoją wysokość. W Petersburgu klasa biznes zakłada niewielką liczbę pięter. Pojawia się więc problem, w jaki sposób deweloper może zmieścić wszystko, co jest związane z klasą biznesową, w tej ograniczonej liczbie mieszkań. Oznacza to, że deweloperzy w Petersburgu robią w niskich i średnich budynkach to, co jest łatwiejsze do zrobienia w Moskwie ze względu na dużą liczbę pięter. Ponadto niektórzy gracze, zaczynając na rynku, nazywają swój produkt klasą biznesową, ale jednocześnie mają wysokość sufitu 2,5 m, nie mają rozszerzonych otworów okiennych i nic nie odpowiada rzeczywistości, z wyjątkiem lokalizacji. Dlatego chciałbym, aby na rynku obowiązywały jakieś wspólne kryteria.

            - W ramach naszej nowej marki będziemy budować wyłącznie projekty klasy biznes i premium, więc całkiem dobrze rozumiemy różnice - mówi Evgeny Beskrovny. - Projekty klasy biznes są dostępne nie tylko w centrum, ale także w prawie wszystkich częściach miasta, a wiele z nich jest dość daleko. Tak więc w południowej części dzielnicy Moskovsky są po prostu wyjątkowe projekty, są kompleksy z dwupiętrowymi mieszkaniami za 30-40 milionów rubli w dość odległym Krasnoselskim, a także na północy - w Wyborskim. Uruchomiliśmy sprzedaż w Zelenogorsku, który jest daleko od centrum, ale jest to obszar uzdrowiskowy, historycznie miejsce premium - można powiedzieć "St. Petersburg Barvikha".

            Dlatego, zdaniem eksperta, w klasie biznesowej lokalizacja jest nadal drugorzędna, a na pierwszy plan wysuwa się produkt, zawartość i projekt apartamentu. Powinno być więcej metrów kwadratowych, mniej apartamentów na piętrze. Trudno nazwać klasę biznesową, jeśli sufity w mieszkaniach są poniżej trzech metrów, mokry tynk na elewacji, pomalowane cegły lub okna wykonane z tworzywa sztucznego zamiast aluminium. W klasie biznesowej pojawiają się już mieszkania dwupoziomowe, mieszkania z osobnym wejściem oraz działki w zabudowie bliźniaczej, które można wykorzystać jako patio. I oczywiście klasa biznesowa to zawsze usługi: concierge, coworking, usługi pokoju dziecięcego, opiekunki do psów.

            Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

            Natalia Korotaevskaya, Dyrektor Handlowy Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LOFoto: Mikhail Ognev/

              - Klasa biznesowa ma zupełnie innego konsumenta, -. Natalia Korotaevskaya kontynuowała. - Dla niego ważna jest nazwa zaangażowanego biura architektonicznego lub krajobrazowego, na przykład oddzielne studio może nawet pracować nad nazewnictwem i opakowaniem produktu. Wysokość w klasie biznesowej w Petersburgu jest tylko niska, ale w Moskwie wręcz przeciwnie. W tym segmencie czasami nie ma jednego miejsca na samochód na rodzinę, ale dwa lub więcej, a co za tym idzie, wynikające z tego żetony - na przykład toalety dla kierowców i tak dalej. Nie ma tu prawie żadnego wykończenia, ponieważ każdy chce ekskluzywnego rozwiązania projektowego. A ponieważ "komfort" rozwija się również we wszystkich tych parametrach, "biznesowi" trudniej jest konkurować i jest on również zmuszony do rozwoju - jest to korzystne dla konsumenta: dostaje najlepszy produkt kosztem konkurencji.

              Dmitry EfremovZauważyłem, że główną różnicą jest poziom komfortu życia. Wraz ze wzrostem klasy deweloperzy oferują duże działki, prywatność, najwyższej jakości wykończenia, zaawansowane opcje inteligentnego domu i usługi firmy zarządzającej.

              - Ogólnie rzecz biorąc, kompleksy mieszkaniowe klasy biznesowej i wyższej charakteryzują się szeroką gamą obiektów infrastrukturalnych, które są dostępne tylko dla mieszkańców - powiedział. - Ponadto na terenie takich kompleksów mieszkaniowych znajdują się różnorodne i unikalne obiekty krajobrazowe pod względem rozwiązań architektonicznych i projektowych oraz funkcjonalności.

              Niepewna przyszłość

              W celu stworzenia pewnego rodzaju przejrzystej struktury poprzez obudowanie klas, warto rozpatrywać obiekty według pewnego schematu, od większych do mniejszych, Elena Boyko uważa. Po pierwsze, lokalizacja - im dalej od centrum, tym niższa klasa, im bliżej centrum, tym wyższa. Druga to bliskość infrastruktury społecznej: najlepsze szkoły i gimnazja w mieście zakładają wysoką klasę projektu.

              Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

              Elena Boyko, szefowa agencji nieruchomości Elena Boyko Towngroup Fot: Mikhail Ognev/

                "Do tego dochodzi dostępność transportowa" - kontynuowała. - Jeśli dojedziesz godzinę pociągiem, wsiądziesz w autobus do najbliższej stacji metra, projekt natychmiast "odjeżdża" ekonomicznie. Następnie przechodzimy do samego domu - liczby pięter, liczby mieszkań na piętrze, dostępności wózków inwalidzkich, rowerów, środowiska bez barier. Ostatnią rzeczą jest układ, materiał filmowy, wysokość sufitu, rozmiary okien.

                - Myślę, że przyszłość produktu leży w usługach i we wszystkich klasach mieszkań - mówi Bułat Mirzachanow.Wydaje mi się, że rozwiązania takie jak działka pod patio na parterze mogą absolutnie słusznie trafiać do różnych klas: już dawno minął czas, aby przestać stygmatyzować pierwsze piętro. W naszych projektach w regionie Leningradu, które moim zdaniem są pewną klasą komfortu, są mieszkania z takimi rozwiązaniami. Ogólnie rzecz biorąc, branża nie wydaje się naprawdę chcieć być regulowana na poziomie legislacyjnym, jak ocena hoteli według gwiazdek - to dodatkowo zapobiegnie graniu we wszystkie te gry repozycjonujące. Jednak jako specjaliście ds. produktu łatwiej byłoby mi funkcjonować w środowisku, w którym zasady gry są jasno określone. Nie sądzę jednak, aby zasady te pojawiły się w najbliższej przyszłości, przede wszystkim dlatego, że produkt rozwija się znacznie szybciej niż ramy prawne.

                Według Veronika LezhnevaPrawdopodobieństwo, że w najbliższej przyszłości zobaczymy utworzenie wspólnej macierzy klas, jest bardzo niskie.

                - Ograniczy to zdolność dewelopera do pozycjonowania projektu w materiałach reklamowych. - mówi. - Nie jest to jednak tak istotne, ponieważ w ostatnich latach rynek jako całość przeszedł długą ścieżkę ewolucji. Obecne projekty klasy komfort wyraźnie dadzą przewagę kompleksom, które 15 lat temu były klasyfikowane jako biznesowe - pod względem zawartości, krajobrazu i parametrów technologicznych. Na przykład GloraX buduje obecnie dwa kompleksy w klasie komfort w Sankt Petersburgu i regionie Leningradu: GloraX Pargolovo i GloraX Housewarming - oba projekty z bogatym, przemyślanym zagospodarowaniem terenu, z elementami "inteligentnego domu", czyli w rzeczywistości opcjami z klasy biznesowej. Tak więc teraz widzimy rynek nabywcy - i bez względu na to, jak deweloperzy budują strategie marketingowe i nazywają kompleksy, ogólnie rzecz biorąc, konsumenci nadal odnoszą korzyści.

                Evgeny Beskrovny rozwinął temat ewolucji. Według niego, z punktu widzenia usług, komfort plus zbliża się do starego standardu "biznesu", a ten z kolei coraz bardziej zbliża się do "elity".

                - To właśnie w segmencie elitarnym nie widzimy jeszcze żadnego poważnego kroku naprzód i myślę, że następny zwrot będzie dla niego: nieuchronnie będzie musiał iść naprzód, ponieważ w przeciwnym razie klasa biznesowa po prostu go wyprze.

                Dmitry Efremov Uważa, że klasa mieszkań będzie się nadal zmieniać: deweloperzy będą przyjmować i dostosowywać cechy apartamentów biznesowych i wyższych w projektach klasy komfort.

                - Ogólnie rzecz biorąc, trend ten jest istotny nie tylko dla budownictwa, ale także dla segmentu przemysłowego: na przykład obserwujemy podobną ewolucję na rynku motoryzacyjnym, gdzie samochody z roku na rok stają się coraz bardziej "zaawansowane" - mówi. - W związku z tym przewidujemy, z jednej strony, stopniową transformację klasy ekonomicznej w "komfortową", a z drugiej strony, przeniesienie standardu do klasy ekonomicznej. mieszkania w regionie Leningradu. Z kolei "komfort" nabierze również cech charakterystycznych dla "biznesu". Ponieważ klasa komfortu jest dość wygodna w pozycjonowaniu, jest prawdopodobne, że w przyszłości będzie stanowić główny udział w rynku.

                Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

                Zdjęcie: iStockphoto.com/Nikolay Tsuguliev

                Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

                Svetlana Denisova, szefowa działu sprzedaży BFA - Development CJSC Fot: Mikhail Ognev /

                Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

                Evgeny Beskrovny, dyrektor sprzedaży LAR Developmentfot: Mikhail Ognev /

                Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

                Bulat Mirzakhanov, dyrektor ds. rozwoju produktów w Sankt Petersburgu, A101 Group of Companies Fot: Mikhail Ognev /

                Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

                Natalia Korotaevskaya, Dyrektor Handlowy Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LOFoto: Mikhail Ognev/

                Называют, как хотят: почему разделение жилья по классам пока дело условное

                Elena Boyko, szefowa agencji nieruchomości Elena Boyko Towngroup Fot: Mikhail Ognev/

                Источник: www.fontanka.ru

                Dodaj komentarz

                Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

                Akceptuj
                pl_PLPolish