Preferencyjny kredyt hipoteczny się skończył - wprowadzamy nowy. Jak rynek nieruchomości przystosowuje się do życia bez "wsparcia państwa 2020"?

Zdjęcie: Sergey Mikhaylichenko /

Maj i czerwiec 2024 r. stały się ostatnio najbardziej aktywne na rynku petersburskim: zawarto ponad 44 tys. transakcji. Oczekiwanie na zakończenie wsparcia państwa i zmiany w warunkach rodzinnego kredytu hipotecznego pozwoliło deweloperom zebrać popyt, który w spokojnym czasie rozciągałby się przez całe lato, a nawet jesień. Ale rynek nie umarł w lipcu: oczywiście liczba transakcji spadła, ale do jesieni deweloperzy spodziewają się ożywienia dzięki wspólnym programom banków i deweloperów w zakresie dopłat do oprocentowania, transz kredytów hipotecznych, a także nowych rat.

Uczestnicy okrągłego stołu Fontanka rozmawiali o tym, co gracze na rynku nieruchomości i banki wymyślą w nowym okresie turbulencji.

Maj i czerwiec: oczekiwany wzrost sprzedaży

W maju i czerwcu deweloperzy obstawiali, że uzupełnią braki z pierwszych miesięcy i zrealizują plan. Według St. Petersburg Real Estate Consulting Center, w pierwszej połowie 2024 r. popyt na nowe budynki wzrósł półtora raza w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku.

- Od stycznia do czerwca zawarto ponad 44 tys. transakcji, w sumie sprzedano około 1,8 mln metrów kwadratowych, co stanowi prawie 50% wolumenu sprzedaży w 2023 roku, - powiedział Olga Kobyakova, dyrektor handlowy St. Petersburg Real Estate (holding Setl Group). - Liczba transakcji rosła z miesiąca na miesiąc: od 4,9 tys. transakcji w styczniu do maksymalnie 9-9,5 tys. w maju-czerwcu br. Taką dynamikę zapewniało oczekiwanie na zakończenie programu wsparcia hipotecznego państwa oraz zmiany w hipotekach rodzinnych. Oczywiście rósł też udział transakcji hipotecznych: na koniec półrocza osiągnął on szczytowe wartości 85-90%.

- Zakłady na okres maj-czerwiec nie poszły na marne - były w pełni uzasadnione. Klienci starali się jak najszybciej dokonać rezerwacji i uzyskać kredyt hipoteczny. Pomogły nam oczywiście ugruntowane relacje z bankami, dzięki którym mogliśmy szybciej przeprowadzać transakcje" - wspomina Tatyana Khalilova, dyrektor działu sprzedaży GloraX.

- Najbardziej intensywny popyt był równomiernie rozłożony w maju i czerwcu, - powiedział Maria Orlovadyrektor handlowy Grupy A101 w Sankt Petersburgu. - W tym roku na rynku rozwinęła się wyjątkowa sytuacja: tradycyjna recesja na początku maja była niezauważalna, w wyniku czego ostatni miesiąc wiosny znacznie przekroczył kwietniowe dane pod względem liczby transakcji. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli spojrzeć na dystrybucję według programu, to w Grupie Spółek A101 rodzinne kredyty hipoteczne stanowiły 55%, wsparcie państwa 2020 - 35%, kredyty hipoteczne IT - 5%, a udział wojskowych kredytów hipotecznych wyniósł 6%, chociaż w niektórych miesiącach osiągnął 15%.

- W czerwcu w kraju wydano 615 miliardów rubli kredytów hipotecznych. To 28% wszystkich pożyczek na sześć miesięcy - czyli z 2,1 biliona rubli". Maria Orlova dodała. - Dla porównania, w maju wyemitowano 423 miliardy rubli, czyli o 45% mniej. Okazuje się, że czerwiec był najbardziej udanym miesiącem dla pewnej puli deweloperów.

- Zgodnie z oczekiwaniami, w przededniu zamknięcia preferencyjnych kredytów hipotecznych w maju i czerwcu, popyt był bardzo wysoki, - kontynuował Svetlana Denisova, Kierownik Działu Sprzedaży w BFA-Development CJSC. - W całej Rosji wzrost sprzedaży do czerwca 2023 r. wyniósł 62% i jest to trzecie miejsce wśród "najgorętszych" miesięcy od 3,5 roku. W naszej firmie pierwszy letni miesiąc stał się rekordowy, wyprzedzając sierpień, wrzesień, listopad i grudzień 2023 roku. To z nawiązką zrekompensowało skromny pierwszy kwartał i pozwoliło nam stworzyć rezerwę na drugą połowę roku.

Jednocześnie niestety nie udało się przeprowadzić wszystkich transakcji z osobami chcącymi zdążyć na ostatni przewóz, dodał ekspert. Jeszcze przed upływem terminu wiodące banki wyczerpały limity na informatyczne kredyty hipoteczne, których wydawanie nie zostało do tej pory wznowione.

W związku z tym czerwiec był udany również dla banków. Tak więc, w Kasie Oszczędności mieszkańcy Petersburga otrzymali kredyty hipoteczne o łącznej wartości 27,7 miliarda rubli w pierwszym letnim miesiącu, powiedział Alexey Ushenin, dyrektor zarządzający Sberbank w Petersburgu. oddział. To o 30% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

- Na własnej skórze przekonaliśmy się, jak wzrósł popyt na nowe budynki. Przyczyniło się do tego oczywiście zakończenie w lipcu państwowego programu wsparcia i zmiana warunków udzielania kredytów hipotecznych dla rodzin". Alexey Ushenin dodano. - Spośród wszystkich programów państwowych największym popytem cieszył się rodzinny kredyt hipoteczny - stanowił on 48% wszystkich transakcji. Jednocześnie mamy inne programy wsparcia - mogą z nich korzystać również osoby planujące zakup mieszkania. W związku z tym udział kredytów preferencyjnych w czerwcu wyniósł 87%. I widzimy, że mieszkańcy Północno-Zachodniego Okręgu Federalnego aktywnie korzystają z tych narzędzi

- Z punktu widzenia aktywności konsumenckiej czerwiec był owocnym miesiącem, ale główny wzrost aktywności konsumenckiej nastąpił w maju i pierwszym tygodniu czerwca - skomentowano. Olga Kuznetsovazastępca dyrektora generalnego agencji nieruchomości Glavstroy. - Wynika to w dużej mierze z wcześniejszego zamknięcia wniosków z największych banków i braku limitów emisji, a także zakończenia wycofywania już zatwierdzonych kredytobiorców do transakcji. A ponieważ proces zakupu kredytu hipotecznego wymaga pewnego czasu, w drugiej połowie czerwca deweloperzy zrealizowali resztki popytu.

- Skumulowane wyniki pierwszej połowy roku można nazwać bardzo dobrymi: średnio plan sprzedaży został przekroczony o ponad 10%, - mówi Kirill Kudryavtsevszef działu kredytów hipotecznych Grupy PSK. - Czerwiec był najbardziej udany i zakończył się przekroczeniem planu sprzedaży o 45%. Jednocześnie w czerwcu nie zaobserwowaliśmy dużego popytu na wychodzące preferencyjne kredyty hipoteczne. Ogólnie rzecz biorąc, było to oczekiwane, ponieważ najnowsza wersja - stawka 8%, limit pożyczki w wysokości 6 milionów rubli i zakaz korzystania z tego programu w kredytach łączonych - nie sprawiły, że stał się on już masowy. Innymi słowy, zakres potencjalnych kredytobiorców na takich warunkach nie był szeroki.

Jednocześnie ekspert zauważył, że sytuacja uległa odwróceniu w odniesieniu do rodzinnych kredytów hipotecznych i IT - tutaj możemy mówić o szumie.

- W kontekście zbliżającej się rewizji warunków, chętnych do skorzystania z tych programów było znacznie więcej niż w przypadku zwykłego programu preferencyjnego. Popyt był bardzo duży, przeprowadzono rekordową liczbę transakcji". Kudryavtsev dodano.

Było wielu chętnych do skorzystania z preferencyjnego kredytu hipotecznego, pomimo zmian warunków i ograniczeń, które były regularnie wprowadzane od końca 2023 r., potwierdzono Ekaterina Nemchenkodyrektor handlowy holdingu RST.

"Pomimo wczesnego powiadomienia o zakończeniu programów, nie wszyscy zdążyli z nich skorzystać" - zauważyła. - Niestety pod koniec czerwca na rynku zabrakło środków przeznaczonych na limity programowe.

W czerwcu wolumen sprzedaży w holdingu RST był porównywalny do listopada 2023 r. - łącznie około 400 transakcji dla wszystkich obiektów. Udział kredytów hipotecznych w czerwcu wyniósł 91,5% całkowitej liczby transakcji, podczas gdy w ciągu półrocza wartość ta mieściła się w przedziale 70-85%, dodała. W strukturze transakcji hipotecznych w pierwszej połowie roku największą popularnością cieszyły się hipoteki rodzinne (35-45% transakcji) oraz hipoteki informatyczne (20-35%). Tradycyjnie popytem cieszyła się hipoteka w transzach: jej udział wyniósł 20-25% liczby transakcji hipotecznych holdingu.

- Pierwszą połowę roku oceniamy bardzo dobrze: zrealizowaliśmy nasze plany, a nawet je przekroczyliśmy" - potwierdzili Angelika AlshayevaDyrektor Generalny Agencji Nieruchomości KVS Group. - Nasz wolumen sprzedaży w pierwszej połowie 2024 roku jest prawie dwukrotnie wyższy niż w pierwszej połowie 2023 roku. Udział kredytów hipotecznych w pierwszej połowie roku wynosi prawie 80%, co w zasadzie jest zbliżone do roku 2023 - plus lub minus, w zależności od półrocza.

Nadmierny popyt w ostatnich miesiącach na kredyty hipoteczne ze wsparciem państwa zaobserwowano również w Grupie Aquilon: średni wzrost sprzedaży w maju i czerwcu wyniósł 53% w porównaniu do poprzednich 4 miesięcy.

- Wynika to z faktu, że udział preferencyjnych programów hipotecznych wyniósł około 80%, z czego połowę stanowiły kredyty hipoteczne w ramach programu państwowego, - mówi Maxim Turtakierownik działu sprzedaży Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LO. - Jak pamiętamy, na początku roku wiele popularnych banków wprowadziło prowizję od preferencyjnych kredytów hipotecznych. Następnie kontynuowaliśmy współpracę ze wszystkimi bankami, aby zapewnić klientom wybór. Wprowadziliśmy też kredyt hipoteczny transzowy, program "Bierzemy odsetki na siebie", nieoprocentowane raty i szereg innych promocji. To pozwoliło nam utrzymać poziom sprzedaży na tym samym poziomie.

Ze względu na fakt, że popyt przyspieszył, ceny zaczęły rosnąć w całej Rosji w drugim kwartale. Maria Orlova Zauważyła, że St. Petersburg i region Leningradu nie odstawały: ceny mieszkań wzrosły o 3% do 250 tys. rubli za m2 i o 4,5% do 155 tys. rubli za m2. Średnia cena działki w regionie Leningradu wyniosła 7,2 mln rubli, a w Petersburgu - 12,9 mln rubli.

Według Svetlana DenisovaPożyczone środki stają się droższe nie tylko dla klienta, ale także dla dewelopera finansującego projekt, dlatego nie należy spodziewać się spadku cen - pozostaną one stabilne do końca roku, a wraz z poprawą sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w 2025 r. będą nadal rosły.

Lipiec: zastój i dostosowanie na rynku

W lipcu sytuacja na rynku uległa zmianie: klienci nie spieszyli się już z zawieraniem transakcji.

- Lipiec oczywiście pokazuje spadek. Jest to dość oczekiwane i przewidywalne - zawsze dzieje się tak po dużych zmianach. Wszyscy gracze rynkowi muszą dostosować się do zmian. Ogólnie rzecz biorąc, nie widzimy spadku liczby zapytań, ale pod względem jakości są to klienci, którzy wciąż znajdują się na samym początku lejka", mówi Tatyana Khalilova.

Według niej oczekuje się, że w lipcu rynek spadnie o 30-40% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, sierpień również będzie "spokojny", a we wrześniu rozpocznie się ożywienie, ponieważ wszyscy dostosowują się do nowych warunków.

- W pierwszej dekadzie lipca nowe warunki rodzinnego kredytu hipotecznego nie zostały oficjalnie ogłoszone, więc zastrzeżenia kumulowały się, - mówi Svetlana Denisova. - W chwili obecnej mamy ogromny wolumen rezerwacji w kompleksie mieszkaniowym Światła Zatoki i obserwujemy równe zainteresowanie zarówno gotowymi mieszkaniami, jak i rozpoczynającym się IV etapem. Wysoka inflacja i stale rosnące oczekiwania inflacyjne zmuszają ludzi do poszukiwania "bezpiecznej przystani" dla swoich funduszy - a są nią nieruchomości.

Według niej główną różnicą między rodzinnymi kredytami hipotecznymi od lipca jest to, że obecnie w Petersburgu, aby wziąć udział w programie, rodzina potrzebuje co najmniej jednego dziecka poniżej szóstego roku życia lub dziecka niepełnosprawnego. I nawet w szczytowym momencie, hipoteka IT nie przekroczyła 6% emisji na rynku.

- Praca z tym produktem nie zepsuła stabilności: bankom kończyły się limity, plotki o rychłym zamknięciu programu ekscytowały rynek, - powiedział Svetlana Denisova. - Dla specjalistów jest jasne: tylko kredyty hipoteczne dla rodzin i IT nie wystarczą, aby utrzymać popyt na obecnym poziomie. W utrzymaniu równowagi podaży i popytu pomoże fakt, że liczba mieszkań w budowie w Petersburgu maleje, a aktywność deweloperów przeniosła się na najbliższe tereny regionalne.

- W obecnej sytuacji, przy obecnym kluczowym i rynkowym oprocentowaniu kredytów hipotecznych, a także kosztach mieszkań w Petersburgu, rynek czeka etap transformacji. Deweloperzy będą musieli przyzwyczaić się do ograniczonego poziomu popytu - mówi Olga Kuznetsova. - Obecnie rynek znajduje się pod wpływem rynkowego oprocentowania kredytów hipotecznych, które sięga 20-22%. Deweloperzy oczekują zwiększenia limitów kredytów hipotecznych IT bez zmiany warunków, a także pracują nad programami ratalnymi, które są zbliżone do warunków wcześniej istniejącego programu wsparcia państwa.

Zauważyła, że pozytywnie oceniane jest przedłużenie programu rodzinnych kredytów hipotecznych do 2030 roku. Jednak ograniczenie wieku dziecka do 6 lat zmniejsza potencjalną grupę odbiorców, którzy mogliby z niego skorzystać.

- Założono, że program będzie zróżnicowany w zależności od wieku dzieci w rodzinie Olga Kuznetsova przypomina. - Na przykład, jeśli w rodzinie jest dwoje dzieci w wieku powyżej 6 lat, rodzinny kredyt hipoteczny będzie dostępny po wyższym oprocentowaniu niż 6%. Obecnie ta kategoria nabywców może zaciągnąć kredyt hipoteczny tylko po stawce rynkowej, która pozostaje zaporowa.

- Od 1 lipca żyjemy praktycznie bez kredytu hipotecznego: od czerwca zostały zamknięte tylko pojedyncze transakcje, plus niewielka część kredytów hipotecznych IT w tych bankach, które nadal miały limity - powiedział Angelika Alshayeva. - Większość transakcji odbywała się w ratach. Niedawno wydano dekret - mogliśmy zawierać transakcje na rodzinnych kredytach hipotecznych, banki zaczęły przyjmować wnioski i udzielać kredytów. Naprawdę mamy nadzieję, że hipoteka IT powróci, ale na razie możemy mieć tylko nadzieję.

Zauważyła, że w lipcu-sierpniu będzie zmniejszony popyt, a jesienią nastąpi pewne ożywienie, ale nieznaczne.

- Oczywiście stawka 20% wydaje się zaporowa, a naszym zadaniem jest teraz ścisła współpraca z finansistami i bankami w celu opracowania nowych programów, które będą wygodne dla klientów. Pojawiły się już programy subsydiowane ze stawką porównywalną ze wsparciem państwa, transza kredytu hipotecznego jest również postrzegana jako dobra alternatywa, a także akredytywy przed uruchomieniem projektu - powiedział Tatyana Khalilova. - Wszystko to może być siłą napędową sprzedaży w lipcu i sierpniu.

- Oczywiście anulowanie najpoważniejszego programu wsparcia ze strony państwa doprowadziło do zwiększonego niepokoju na rynku kredytów hipotecznych. Nie można jednak oczekiwać, że wszystko wydarzy się w jednym momencie - potrzeba pewnej ilości czasu, aby wszystkie procesy dostosowały się do siebie", kontynuował Alexey Ushenin. - Ze swojej strony, aby popyt na mieszkania nie spadł gwałtownie, opracowujemy i oferujemy na rynku własne produkty, które zmniejszają obciążenia kredytowe. Są to różne rabaty, a także stała współpraca z deweloperami w celu subsydiowania stawek. Na przykład tutaj można ubiegać się o transzę kredytu hipotecznego. Są też inne programy punktowe. Nie należy zapominać, że nadal funkcjonuje rodzinny kredyt hipoteczny - a to dość poważna pomoc dla rodzin z małymi dziećmi. Wszystko to razem powinno pomóc rynkowi z wysokim kluczowym kursem.

- Oczywiście teraz odczuwamy spadek popytu, ale dobrze się na to przygotowaliśmy, -. Maxim Turta komentuje. - Zgodnie z oczekiwaniami analityków Grupy Aquilon, kredyt rodzinny pozostał, choć jego warunki zostały skorygowane. Nadszedł czas na nowe wspólne programy banków i deweloperów. Na przykład w lipcu oferujemy naszym klientom "Rodzinne Combo": rabat do 30% przy oprocentowaniu 6%. Ponadto stosujemy dodatkowy rabat w przypadku korzystania z rodzinnego kredytu hipotecznego lub kapitału macierzyńskiego, który wynosi kolejne 1% wartości działki. Nadal funkcjonują programy kredytów transzowych, czyli programy subsydiowane, które pozwalają klientom obniżyć miesięczne płatności.

- Spadek liczby odwołań i sprzedaży w lipcu był dość oczywisty, - Kirill Kudryavtsev komentuje. - I nie chodzi już o zniesienie tzw. masowego preferencyjnego kredytu hipotecznego. W tej chwili wydarzenie to zbiegło się w czasie z rewizją warunków kredytu hipotecznego rodzinnego i IT. W przypadku rodziny, ogólnie rzecz biorąc, dostaliśmy mniej więcej to, czego oczekiwaliśmy. Z wyjątkiem, być może, wykluczenia nabywców z dwójką małoletnich dzieci z kręgu kredytobiorców, chyba że kupujący mieszka w mieście o populacji do 50 tysięcy osób. Logika stojąca za taką decyzją jest generalnie prosta - pozostawić część popytu w regionach, w małych miejscowościach.

Ogólnie rzecz biorąc, według niego nie jest zbyt dobrze, gdy warunki zakupu niektórych podstawowych kategorii, takich jak nieruchomości, są regulowane przez politykę kredytową: nie pomaga to ani rynkowi, ani kupującym. Rynek jest pod presją ze względu na wysokie stopy procentowe nie tylko w kontekście działalności konsumenckiej, ale także kosztów budowy - co oznacza pożyczki pomostowe, pożyczki na projekty i wiele dodatkowych kosztów.

Maria Orlova zauważył, że rozszerzenie rodzinnego kredytu hipotecznego na 6% z limitem 12 mln rubli dla Petersburga jest dobrym znakiem, zwłaszcza do 2030 r.: takie długoterminowe planowanie nie jest wystarczające na rynku. Jeśli chodzi o lipiec, spadek popytu wynika częściowo z faktu, że został on już zebrany w maju-czerwcu.

- Przewidywaliśmy, że popyt spadnie o około połowę: oprócz pogorszenia warunków kredytowych, rolę odegrała nienormalna sprzedaż w maju-czerwcu, z powodu której rynek został w pewnym stopniu "wybrany". Ale już w lipcu widzimy, że klienci nie stracili zainteresowania zakupem nieruchomości, a naszym zadaniem jest przygotowanie ciekawych programów: transzowych, dotowanych itp. Musimy to robić w trybie siły wyższej. Jeśli wcześniej rynek potrzebował 4-5 miesięcy na dostosowanie się, teraz robimy to w miesiąc lub dwa. Ale według moich odczuć aktywacja popytu powinna rozpocząć się we wrześniu.

- Teraz, przy transzowym kredycie hipotecznym, kredytobiorcy mają możliwość płacenia od 0,11% do 3% w trakcie budowy, przy rodzinnym kredycie hipotecznym w wysokości 6%, 3,5% może być ustalone na cały okres - dodano Maria OrlovaW każdym razie czekamy na dodatkowe programy celowe z Ministerstwa Finansów. Wydaje nam się, że może to być wsparcie specjalistów medycznych, kadry nauczycielskiej i naukowców. Jesteśmy również pewni, że logiczne jest uruchomienie oddzielnego programu kredytów hipotecznych dla młodych, który, oprócz innych zadań, byłby zachętą do zwiększenia wskaźnika urodzeń. Zadanie budowy 100 mln m2 rocznie jest nadal warte zachodu i można założyć, że regulator zrobi coś, aby pobudzić rynek, który jest jednym z kręgosłupów krajowej gospodarki.

Kirill Kudryavtsev dodano: rodziny, które jeszcze nie podlegają warunkom programu rodzinnego kredytu hipotecznego, ale planują dzieci w najbliższej przyszłości, będą mogły skorzystać z refinansowania jeszcze szybciej. Będą one miały możliwość zakupu nieruchomości w ramach transzowego programu kredytów hipotecznych, z obniżeniem stawki bez wzrostu ceny przez krótki okres, a następnie, po urodzeniu dziecka, refinansowania kredytu hipotecznego dla rodziny.

- Oczekuje się, że po fali wzmożonego popytu nastąpi zastój, a nowe programy i warunki nie zapewnią pożądanego poziomu sprzedaży - mówi Ekaterina Nemchenko. - Obecnie trwa etap refleksji, analiz i ustalania wspólnych działań banków i deweloperów. Banki są nie mniej niż deweloperzy zainteresowane trwałością modeli finansowych projektów i stabilną sprzedażą. Do tego potrzebne są odpowiednie narzędzia. Do tej pory głównym narzędziem dla rynku nieruchomości, a w szczególności dla nowych budynków, był kredyt hipoteczny. Niezależnie od nazwy, najważniejsze są warunki, jakie zapewniają programy hipoteczne i możliwość skorzystania z nich.

Jednak od 1 lipca uczestnicy rynku czekają na rozporządzenie rządu w sprawie warunków preferencyjnego programu kredytów hipotecznych dla rodzin i nadal czekają na decyzję w sprawie limitów przyznanych dla kredytów hipotecznych IT.

- Banki, w ramach wspólnych programów z deweloperami, oferują atrakcyjne warunki oprocentowania na okres budowy, - Ekaterina Nemchenko dodał. - Jedną z najciekawszych ofert na rynku jest oferta Sberbanku dla projektów objętych finansowaniem projektowym.

Programy ratalne będą również istotne w drugiej połowie roku, uważa. Wśród cech rynku można również zauważyć, że w wyniku aktywnej sprzedaży w pierwszej połowie roku podaż w mieście znacznie spadła. Na tle spadku liczby rozpoczynanych nowych projektów staje się to zauważalne.

- W tym miesiącu nasza firma nie odnotowała spadku zainteresowania ze strony klientów - na chwilę obecną otrzymaliśmy 14% więcej zapytań niż w czerwcu," mówi Olga Kobyakova. - Potwierdza to, że chęć kupujących do rozwiązania kwestii mieszkaniowej pozostaje niezmieniona. Podczas gdy kluczowa stopa procentowa nadal osiąga wysoki poziom, szczególnie ważne jest aktywne wspieranie klientów poprzez oferowanie atrakcyjnych programów ratalnych i hipotecznych.

Spadkowi popytu po wartościach szczytowych towarzyszy również czynnik sezonowy - latem tradycyjnie spada aktywność klientów.

- Są powody, by oczekiwać początku trendu ożywienia jesienią. Sprzyjać temu może wydłużenie okresu obowiązywania hipoteki rodzinnej, a także dalsze wsparcie dla wspólnych programów hipotecznych tworzonych przez deweloperów i banki" - mówi Olga Kobyakova. - Narzędzie płatności ratalnych z korzystnymi warunkami dla kupujących jest nadal aktualne.

W szczególności w lipcu Grupa Setl zaoferowała klientom połączony program, który pomógł zmniejszyć obciążenie finansowe dzięki różnym narzędziom: dotowanej stawce do 3% na okres budowy, ratom składającym się z trzech płatności lub rabatowi w wysokości 3% na mieszkanie. Jak Olga Kobyakova Zauważyła, że takie podejście umożliwiło uwzględnienie różnych scenariuszy zakupu mieszkania. "W sierpniu będziemy nadal wspierać kupujących, oferując specjalne warunki zakupu - różne systemy ratalne bez zwiększania kosztów, a także specjalne programy opracowane wspólnie z bankami, które mają na celu obniżenie miesięcznych płatności do wartości minimalnych" - dodała.

Wygodny zakład: kto zapłaci za dotację

Deweloperzy są zazwyczaj skłonni do subsydiowania stawek, ale trudno powiedzieć, w jakim stopniu.

- Przy wysokiej kluczowej stopie procentowej kredyty hipoteczne bez dopłat mają zaporowy koszt i niski popyt, - Ekaterina Nemchenko zauważa. - Deweloperzy nie mogą dopłacać do raty ze swoich zysków, co oznacza, że spadnie to na barki kredytobiorcy w postaci wzrostu kosztu mieszkania. Mechanizmu tego nie można nazwać idealnym - jest on raczej wymuszony.

- Patrzymy na kredyty hipoteczne z dopłatami ostrożnie i staramy się je minimalizować, ponieważ banki chcą za to dużej prowizji, a to nie może nie wpłynąć na koszt mieszkania, który i tak jest już wysoki, zgadza się Angelika Alshayeva. - I to jest błędne koło, bo ciągle słyszymy, że cen mieszkań nie da się podnieść. A same banki starają się obniżyć koszty poprzez swoją ocenę. Dlatego staramy się wyjść z tego błędnego koła.

Według Angelika Alshayeva, rodzinny kredyt hipoteczny ze zniżką escrow idzie teraz dobrze, co pozwala na zaciągnięcie rodzinnego kredytu hipotecznego na cały okres kredytowania z oprocentowaniem 4,6%, co jest więcej niż przyjemne.

- Deweloperzy dążą do tego, aby dopłaty nie wpływały na ostateczny koszt mieszkania, -... Kirill Kudryavtsev wyjaśnił. - Dlatego priorytetem programu jest nie zwiększanie kosztów. To z jednej strony ogranicza wysokość dopłat, z drugiej nie prowadzi kredytobiorcy do nadpłaty. Oprócz transzowego kredytu hipotecznego istnieją inne opcje. Do tego stopnia, że każdy kompleks mieszkaniowy może mieć swój własny zestaw określonych programów. Dlatego odpowiedź na pytanie bardzo często zależy od wybranej nieruchomości.

- Teraz wszystkie możliwości są obliczane bardzo precyzyjnie: zdarza się, że nawet w ramach jednego projektu dla budynków istnieje pewna granica, poniżej której deweloper nie może subsydiować określonej stawki, lub subsydiowanie odbywa się kosztem klienta, - uzgodnione Tatyana Khalilova. - Może to zależeć od terminu, początkowego modelu finansowego i liczby mieszkań na sprzedaż. Oczywiście na tak złożonym rynku rola społeczności brokerskiej wzrosła, szczególnie w przypadku klasy komfortowej: pośrednicy pomagają klientom w ustalaniu rabatów, podwyżek cen i wyborze optymalnych programów dla każdego konkretnego przypadku - dlatego sprzedaż agencyjna dla wszystkich deweloperów rośnie.

Innym pojawiającym się trendem jest wymiana i szybki wykup od deweloperów. Według Tatyana KhalilovaOdkąd stawki na rynku wtórnym i pierwotnym zaczęły się zbiegać, a klienci sprzedający mieszkania na rynku wtórnym są bardziej przychylni, obszar ten stał się obszarem wzrostu dla deweloperów.

- Oczywiście programy dla domów z kluczową różnicą transferu wynoszącą dwa lata będą się różnić, -. Maria Orlova potwierdzone. - Ale jednocześnie nadal można znaleźć przystępną miesięczną płatność. Ten parametr jest obecnie kluczem do podjęcia decyzji o zakupie, a klienci to rozumieją. Oczywiście istnieją różne scenariusze życiowe: na przykład, jeśli kredytobiorca planuje spłacić kredyt hipoteczny przed terminem, a nie po 15-30 latach. W takim przypadku ważniejsze jest ustalenie niskiej ceny.

W zależności od zadania klienta i jego indywidualnych warunków, czasami trzeba przejść przez 10 banków, aby znaleźć odpowiedni program, dla którego pożyczka zostanie zatwierdzona. Agenci czasami zamieniają się w negocjatorów, którzy są gotowi walczyć o kupujących, zamiast akceptować odmowy ze strony banku.

Jak Svetlana Denisova zauważa, że średnia miesięczna rata kredytu hipotecznego wzrosła ponad 2-krotnie po 1 lipca. W związku z tym popyt na rynku pierwotnym przesunie się na tańsze, odległe obszary - na jakiś czas. Aby wesprzeć sprzedaż, deweloperzy oferują kupującym raty, a także, wspólnie z bankami, transze kredytów hipotecznych i dopłaty do oprocentowania kredytów.

- Subsydiowanie stóp - ale nie przez cały okres kredytowania, a tylko przez 1-3 lata - prawdopodobnie stanie się hitem na rynku - uważa. - To tylko przybliżony czas trwania budowy i okres, w którym zgodnie z oczekiwaniami stopy spadną do akceptowalnego poziomu 12-13%, możliwe będzie refinansowanie, a prowizja (czytaj - nadpłata w ramach DDA) za tego typu kredyt nie będzie bardzo wysoka. Wiele banków ogłosiło już programy dopłat do oprocentowania w pierwszych latach kredytowania.

Ogólnie rzecz biorąc, kredytów hipotecznych w Rosji nie można nazwać problematycznymi, Kirill Kudryavtsev odnotowano:

- Dodatkowe współczynniki są stosowane do kredytobiorców o wysokim obciążeniu długiem, które wymagają od banku utrzymywania środków w rezerwie - im więcej kredytów udzielił takim kredytobiorcom. Oznacza to, że bank niezależnie reguluje skład swojego portfela. Według szacunków dostępnych na początku czerwca, w całej Rosji zaległe kredyty hipoteczne na rynku pierwotnym wynosiły zaledwie 0,14%. Na rynku wtórnym jest to więcej - 0,43%.

Rynek czeka na długoterminowe zasady gry

Deweloperzy przestali już oczekiwać obniżki głównej stopy procentowej w najbliższej przyszłości - i nie bez powodu: 26 lipca bank centralny natychmiast podniósł ją o 2 punkty procentowe do 18%. Niemniej jednak istnieją pewne oczekiwania.

- Przede wszystkim potrzebujemy długoterminowych jasnych reguł gry, które nie będą się zmieniać co miesiąc lub dwa, wtedy łatwiej będzie obliczyć modele finansowe projektu - mówi Tatyana Khalilova. - Fakt, że hipoteka rodzinna została przedłużona do 2030 r., jest pozytywnym faktem, ale bardzo czekamy na wyjaśnienia dotyczące innych programów - kredytów hipotecznych IT, wsparcia dla małych miast. Ogólnie rzecz biorąc, chcę powiedzieć, że doświadczyliśmy kryzysów na rynku nieruchomości więcej niż raz - i za każdym razem udało nam się znaleźć rozwiązania. Jestem pewien, że ten okres nie będzie wyjątkiem - i znajdziemy najlepsze opcje dla klientów.

Jeśli chodzi o ostatnią podwyżkę głównej stopy procentowej, Tatyana Khalilova skomentował, że było to oczekiwane wydarzenie, a obecne stopy były już wysokie, więc ich wzrost o kolejne kilka punktów nie miał poważnego wpływu na nastroje rynkowe.

Maria Orlovaz kolei zauważył: kluczowa stopa 9-10%, która jest wygodna zarówno dla rynku wtórnego, jak i pierwotnego, nie pojawi się wkrótce:

- Nawet rok 2025 stoi pod znakiem zapytania. W przyszłym roku możemy założyć obniżenie wskaźnika do 12-14%" - przewiduje. - Oczywiste jest, że globalny popyt zależy od tego wskaźnika, a wszystkie programy są środkami tymczasowymi, które nie rozwiązują problemu całkowicie.

- Wsparcie państwa dla kredytów hipotecznych okazało się bardzo kosztowne w długoterminowej perspektywie utrzymania wysokiej kluczowej stopy procentowej, -... Kirill Kudryavtsev zauważył. "Tak czy inaczej, wszystko zależy od niej. Jeśli powróci do poziomu z drugiej połowy 2020 r. lub przynajmniej pierwszej połowy 2023 r., to nie będzie potrzeby współfinansowania kredytów na nieruchomości ze strony państwa.

Według niego, przy kluczowej stopie procentowej wynoszącej do 7-8% rocznie, możemy powiedzieć, że rynkowy kredyt hipoteczny będzie całkiem odpowiedni.

- Wcześniej, przy kluczowej stopie procentowej na poziomie 4,5%, udział preferencyjnych kredytów hipotecznych był generalnie minimalny w ogólnej strukturze sprzedaży, ponieważ większość kupujących mogła wybrać standardowe oferty, - komentarze Olga Kobyakova. - Teraz warunki wstępne zmieniły się, ryzyko inflacji jest bardzo wysokie, ale możliwe jest znalezienie interesujących warunków. Na przykład nasza firma oferuje klientom programy, które nie zwiększają kosztów mieszkań i zmniejszają obciążenie finansowe kupującego w okresie budowy. Pozwala to uzyskać minimalne miesięczne płatności i minimalną nadpłatę odsetek. Na przykład w naszym arsenale znajdują się programy, które mogą zmniejszyć płatność do 10 rubli miesięcznie bez zwiększania kosztów. W przyszłości kluczowa stopa procentowa zostanie obniżona, a my pomożemy naszym klientom w refinansowaniu kredytów.

- Uważam, że normalne i akceptowalne oprocentowanie kredytów hipotecznych dla klientów wynosi 12-13% dla całego okresu kredytowania - mówi Angelika Alshayeva. - A gdy tylko osiągniemy te wartości w standardowym kredycie hipotecznym, popyt się unormuje. Czekamy więc na obniżenie kluczowej stopy procentowej, a także rozwój nowych programów hipotecznych - na przykład dla nauczycieli, pracowników medycznych, być może dla uczestników CBO - które działałyby na terytorium Petersburga i regionu Leningradu.

- Wspierany przez rząd preferencyjny program kredytów hipotecznych został wprowadzony podczas pandemii jako środek tymczasowy. Narzędzie to naprawdę miało pozytywny wpływ na przystępność cenową mieszkań, pozwoliło wielu rodzinom poprawić warunki, przenosząc się do bardziej przestronnych mieszkań, aby kupić mieszkania dla młodszych dzieci, - komentuje Olga Kuznetsova. - Rynek był świadomy, że program jest ograniczony w czasie, ale zakładano, że jego wycofywanie powinno być stopniowe, płynne.

Ogólnie rzecz biorąc, tak właśnie się stało, uważa ekspert. Program stawał się coraz bardziej ukierunkowany z masy: najpierw wzrost obecnego oprocentowania kredytów hipotecznych na wsparcie państwa, a następnie dostosowanie warunków. I gdyby wszystkie te kroki nie nałożyły się na obecną sytuację gospodarczą, kiedy rynek nowych budynków dokonał skoku oprocentowania kredytów hipotecznych z 6-8% do 20-21%, preferencyjny program kredytów hipotecznych zakończyłby się logicznie i bez wstrząsów dla rynku.

- Deklarowany cel zwiększenia przystępności cenowej mieszkań do 2030 r. pod koniec trzeciego kwartału będzie wymagał nowych działań ze strony rządu, w tym nowych programów pożyczek na preferencyjnych warunkach. Svetlana Denisova jest pewne. - Skala programów nie będzie taka sama - tylko ukierunkowane programy wsparcia: być może według regionu, branży, dla pracowników sektora publicznego itp.

Jednocześnie, według niej, działania regulatora budzą wątpliwości: z jednej strony deklarowane jest ukierunkowane podejście do preferencyjnych kredytów hipotecznych, z drugiej strony utrzymywane są programy, które są z nim sprzeczne.

- Bez żadnej dywersyfikacji dotowane są stawki dla budownictwa indywidualnego. Jest to działanie absolutnie konieczne dla prowincji, ale niezrozumiałe dla dużych aglomeracji, -... Svetlana Denisova uważa. - Jeśli mówimy o miastach z milionami ludzi, to mamy do czynienia z sytuacją, w której brak miejsc pracy jest subsydiowany, infrastruktura miasta jest rozproszona na dużych obszarach, zwiększa się obciążenie transportowe, a wszystkie te terytoria nie są wyposażone w infrastrukturę społeczną.

Deweloperzy mają również na porządku dziennym zmiany w ustawie federalnej nr 214, które pozwolą im zawrzeć DDA z ratami wykraczającymi poza okres budowy, dodała. Ponownie odbędą się rozmowy na temat programu budowy mieszkań na wynajem z prawem do ich wykupu po oddaniu do użytku.

Jeśli chodzi o programy rządowe, rynek chciałby zobaczyć przedłużenie limitów na kredyty hipoteczne IT (od czerwca wciąż istnieją transakcje oczekujące), a także nowe ukierunkowane programy dla większej liczby kategorii populacji.

W międzyczasie, według Maria OrlovaWarto zwrócić uwagę na transze kredytów hipotecznych i programy subsydiowane, które pomogą przetrwać najbliższe dwa lata, a po spadku stóp refinansować kredyt.

- Należy opracować rozsądne podejście i zaproponować programy hipoteczne dla ogółu ludności, pozwalające na poprawę warunków mieszkaniowych i zakup nowoczesnych mieszkań w nowych, komfortowych kompleksach mieszkaniowych. Ekaterina Nemchenko uważa. - W przeciwnym razie rynek stanie w obliczu poważnych problemów, których konsekwencje negatywnie wpłyną na branżę budowlaną, a w rezultacie na gospodarkę kraju.

Jednocześnie, Maxim Turta Jak zauważa, takie zmiany zachęcą deweloperów do większej pracy nad produktem, tworząc bardziej przemyślane i interesujące projekty.

- Odchodzenie od klasy standardowej to trend, który trwa już od dłuższego czasu, a teraz będzie się tylko nasilał. W Grupie Aquilon od dawna koncentrujemy się na klasie komfortu i wyższej, aby nasze projekty były jak najbardziej komfortowe, co daje nam szereg korzyści i możliwość przezwyciężenia kryzysowych okresów w branży.

Zdjęcie: Sergey Mikhaylichenko /

Источник: www.fontanka.ru