Rynek, mamy odwołanie! Co czeka nabywców i deweloperów mieszkań w Petersburgu po 1 lipca?

Zdjęcie: iStockphoto.com / aapsky

Perspektywa anulowania kredytów hipotecznych zabezpieczonych przez państwo od 1 lipca 2024 r. i jednoczesna zmiana parametrów kredytu rodzinnego wywołują pewne poruszenie na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Nic nie jest jeszcze całkowicie jasne co do rodziny: wydaje się, że została przedłużona, ale grożą utrzymaniem świadczeń tylko dla rodzin z dziećmi poniżej 6 roku życia, a następnie chcą obniżyć stawkę tylko dla dużych mieszkań. W każdym razie deweloperzy i kupujący nie są zadowoleni z nadchodzących zmian i oczywiste jest, że obrano kurs na zmniejszenie liczby osób, które mają dostęp do preferencyjnych programów kredytowych.

Fontanka, wraz ze Stowarzyszeniem Budowniczych Sankt Petersburga, dowiedziała się od wiodących deweloperów aglomeracji petersburskiej, jak ważne są dla nich programy preferencyjne i jakich zmian oczekują.

Pomogli - i to wystarczy

Wszyscy przewidują koniec najbardziej masowego programu wsparcia państwa uruchomionego podczas epidemii koronawirusa 1 lipca 2024 roku. W zasadzie nie ma oczekiwań, że pozostanie on w obecnej formie.

- Deweloperzy opowiadają się za zachowaniem programu w takiej czy innej formie, - powiedzieli Sergey Terentyev, Dyrektor Działu Nieruchomości w Grupie CDU. - Moim zdaniem najwłaściwszym rozwiązaniem byłoby uelastycznienie stawki w ramach programu "Wsparcie państwa 2020", wiążąc ją z kluczową z różnicą od trzech do czterech punktów procentowych. Tak więc, przy kluczowej stopie 16%, oprocentowanie preferencyjnego kredytu hipotecznego wynosiłoby 12-13%. Mechanizm ten pozwoliłby władzom zaplanować wydatki budżetowe na realizację programu i dałby nabywcom możliwość zakupu mieszkań po całkiem rozsądnych cenach. Po przejściu na takie warunki sprzedaż mieszkań w budowie po lekkiej recesji byłaby w stanie dość szybko się odbudować.

Ekaterina Nemchenko, Dyrektor handlowy RST Holding, przypomniał, że preferencyjne programy hipoteczne ze wsparciem państwa były motorem sprzedaży przez cały okres ich trwania i stały się potężnym wsparciem dla całej branży budowlanej.

- Dzięki nim zakup mieszkania stał się dostępny dla wielu obywateli Federacji Rosyjskiej, co z kolei doprowadziło do zwiększonej konkurencji między firmami budowlanymi i jakościowego skoku w charakterystyce nieruchomości. kompleksy mieszkanioweuważa. - Od końca 2023 r. regularnie zaostrzano warunki programów hipotecznych ze wsparciem państwa, przy czym każda innowacja pogarszała warunki i ograniczała możliwości nabywców nowych budynków. Anulowanie programów będzie miało negatywny wpływ na rynek nowych budynków, spowoduje trudności ze sprzedażą mieszkań i wpłynie na stabilność finansową firm budowlanych.

W tym samym czasie Tatyana Khalilova, dyrektor działu sprzedaży GloraXZauważył również, że w tym samym czasie, ze względu na zwiększony popyt, hipoteki zabezpieczone przez państwo miały znaczący wpływ na ceny na rynku pierwotnym.

- Jednocześnie dzięki preferencyjnemu kredytowi hipotecznemu wiele rodzin, w tym młodych, było w stanie poprawić swoje warunki życia, czyli jego wpływ społeczny również nie powinien być niedoceniany - dodała. - Być może nadszedł czas, aby rzeczywiście uczynić programy bardziej ukierunkowanymi, a rząd jest już na tej drodze - wprowadzono ważne zmiany w zasadach udzielania rodzinnych kredytów hipotecznych, zmniejszono limity emisji, zwiększono wpłatę początkową.

Jan Feldman, Dyrektor Marketingu Lenstroytrest Group,Zauważa również skutki uboczne kredytów hipotecznych wspieranych przez państwo: wzrost aktywności inwestorów spowodowany niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych spowodował wzrost cen nieruchomości. W rezultacie zakup domu stał się trudny dla tych, którzy naprawdę potrzebowali poprawić swoje warunki życia, a nie próbowali zarabiać pieniądze. Kolejną wadą była gwałtownie zwiększona luka cenowa między rynkiem wtórnym a pierwotnym, ponieważ są one ze sobą ściśle powiązane, a najczęstszym schematem zakupu mieszkania w nowym budynku jest sprzedaż istniejących mieszkań.

- Uważam, że "Wsparcie państwa 2020" naprawdę się wyczerpało - podsumował. - Prawdopodobnie pozostanie w takiej czy innej formie tylko w tych regionach, w których buduje się niewiele nowych mieszkań. A władze prawdopodobnie przejdą na ukierunkowane programy celowe dla niektórych kategorii, na przykład lekarzy lub nauczycieli, odcinając w ten sposób inwestorów od rynku kredytów hipotecznych.

Nikolay Grazhdankin, szef działu sprzedaży Otdelstroy, nie zgadza się z nim,który uważa, że "Wsparcie państwa 2020" nie straciło na znaczeniu, pomimo niewielkiej kwoty pożyczki. Zauważył, że nadal wystarczyłoby, na przykład, przy poprawie warunków mieszkaniowych, przy zakupie małego mieszkania "na start", przy zakupie mieszkania poza miejscem zamieszkania.

Rustam Azizov, dyrektor ds. sprzedaży kredytów hipotecznych i wdrażania instrumentów finansowych w Grupie A101, twierdzi, że nawet po zaostrzeniu warunków preferencyjne kredyty hipoteczne stanowią 30% udzielonych kredytów, a do grudnia 2023 r. zajmowały 50-60% wszystkich kredytów hipotecznych w Rosji.

- To najwyraźniej pokazuje, jak bardzo ten program jest poszukiwany, na pewno się nie przeżył - jest pewien. - Inną rzeczą jest to, że przejście na ukierunkowane wsparcie dla niektórych kategorii obywateli (lekarzy, nauczycieli, pracowników kluczowych przedsiębiorstw) może naprawdę skuteczniej rozwiązywać ważne zadania rządowe.

Maxim Turta również uważa, że program nie stracił na użytecznościTo ona umożliwiła wsparcie rynku w trudnym dla niego okresie: pomogła wielu deweloperom kontynuować rozwój, a kupującym nabywać nieruchomości na komfortowych warunkach.

Według Olga Kuznetsovazastępca dyrektora generalnego agencji nieruchomości Glavstroy, Główną zaletą programu jest to, że preferencyjne warunki pożyczki są dostępne dla wszystkich obywateli Rosji, a komfortowa stopa procentowa obowiązuje przez cały okres kredytowania.

Sergey Sofronov, Dyrektor Handlowy Grupy PSK, Uważa, że pojęcie wyczerpania można stosować tylko w kontekście warunków: im są one gorsze, tym niższy popyt. W związku z tym, po pogorszeniu na początku roku, emisja kredytów spadła, a pod koniec pierwszego kwartału zaczęła się nieco odradzać.

- Gdyby nie preferencyjny kredyt hipoteczny, rynek okresowo "wstawałby" - wyjaśnił. - W końcu kluczowa stopa procentowa wynosiła 20%, a nikt nie bierze kredytów na nieruchomości na takich warunkach. Oznacza to, że program preferencyjny doskonale wygładził ostre zakręty polityki gospodarczej w zakresie zakupu nowych nieruchomości.

Drugą kwestią, według niego, jest stymulowanie popytu, a trzecią stymulowanie budownictwa w kontekście zwiększonego popytu, a w rezultacie rozwój powiązanych branż i rynków pracy.

- To właśnie w okresie preferencyjnego kredytu hipotecznego pokonano barierę oddawania do użytku mieszkań o powierzchni 100 mln metrów kwadratowych rocznie, a następnie 110 mln metrów kwadratowych, co jest już porównywalne ze średnią wielkością oddawania do użytku mieszkań w całym ZSRR w erze masowego budownictwa mieszkaniowego. Obecnie około 9% wszystkich osób zatrudnionych w gospodarce pracuje w budownictwie". Sergey Sofronov dodano.

Jeśli chodzi o 1,9-krotny wzrost cen od czasu uruchomienia kredytów hipotecznych wspieranych przez państwo w Petersburgu, zauważył, że nie można oddzielić rzeczywistego wpływu programów hipotecznych na ten wzrost, a także udziału, który obejmuje wszystkie elementy budowy: od gruntów i materiałów budowlanych po koszty obsługi kredytów i infrastruktury społecznej.

Mniej wieku, więcej metrów

Oczywiście zmiany czekają również rodzinny kredyt hipoteczny, którego granice zostały niedawno rozszerzone, a teraz, jak się wydaje, ponownie się zawężą.

- Rodzinny kredyt hipoteczny stał się bardzo poszukiwany po poprawie jego warunków i przez cały 2023 r. zajmował wiodącą pozycję w strukturze sprzedaży - mówi Ekaterina Nemchenko. - Informacja o jego rozszerzeniu jest z pewnością pozytywna, ale nowe ograniczenia, że jego warunki będą miały zastosowanie tylko do rodzin z dzieckiem poniżej 6 roku życia, oraz inne możliwe ograniczenia dotyczące powierzchni mieszkania budzą uzasadnione wątpliwości co do dawnego popytu.

Według Jan FeldmanJakakolwiek rewizja warunków tego programu w kierunku zaostrzenia może negatywnie wpłynąć na rynek: doprowadzić do dalszego spadku liczby transakcji i zawęzić możliwości obywateli rodzin do rozwiązania kwestii mieszkaniowej.

- Bardziej pozytywne są pomysły różnicowania oprocentowania kredytów rodzinnych w zależności od powierzchni kupowanego mieszkania. Przykładowo, można obniżyć oprocentowanie o 1 lub nawet 2 punkty procentowe przy zakupie mieszkań o powierzchni 60 mkw. i większej" - uważa. To dodatkowo zmotywuje rodziny z dziećmi do zakupu bardziej przestronnych i komfortowych mieszkań dla siebie i znacznie zmniejszy obciążenie finansowe takich rodzin. Co jest szczególnie ważne, gdy rodzi się nowe dziecko.

- Wszystkie dodatkowe czynniki ograniczające zmniejszają zakres potencjalnych nabywców, a tym samym popyt - zgadza się Olga Kuznetsova. - Ale wynik tych inicjatyw stanie się jasny, gdy warunki programów zostaną w pełni sformułowane.

Tatyana Khalilova Wyjaśnia, że obecnie istnieje zadanie zmniejszenia odsetka kredytobiorców objętych programami preferencyjnymi, ale jednocześnie pozostawienia ich dostępnych w celu zaspokojenia potrzeb społecznych ludności. W tym świetle decyzja o pozostawieniu niskiego oprocentowania dla kredytobiorców z dziećmi poniżej określonego wieku wydaje się uzasadniona.

- Kwestia powierzchni mieszkań jest dość skomplikowana - oprócz tego, że obecnie na rynku panuje powszechna tendencja do zmniejszania średniej powierzchni mieszkań, niektórzy klienci kupują mieszkania nie tylko w celu poprawy obecnych warunków życia, ale także mogą dokonywać zakupów dla dziecka jako rezerwy na przyszłość, co generalnie odpowiada celom programu - dodała.

Sergey Terentyev twierdzi, że logika omawianych zmian nie jest w pełni zrozumiała.

- Dlaczego program miałby być przeznaczony dla osób z dziećmi poniżej szóstego roku życia? Dlaczego nie przed siódmym lub ósmym rokiem życia? Niejasna jest również propozycja ograniczenia minimalnej powierzchni mieszkań, które można nabyć w ramach tego programu. Jeśli kupujący nie ma wystarczających oszczędności lub dochodów, aby kupić duże mieszkanie na kredyt hipoteczny dla rodziny, a jedynie wystarczające na jednopokojowe mieszkanie dla swojej młodej rodziny, to czy naprawdę lepiej byłoby, gdyby w zasadzie nie kupował mieszkania? - zadaje pytania. - Oczywiste jest, że program jest poważnym obciążeniem dla budżetu i zadaniem jest zmniejszenie kwoty wydatków, ale nie chciałbym podejmować dziwnych decyzji.

Ogólnie rzecz biorąc, warunek dotyczący wieku dzieci wygląda na jeden z najmniej kontrowersyjnych spośród omawianych korekt, zauważył: jeśli program będzie dostępny tylko dla osób z dziećmi poniżej szóstego roku życia, wówczas dwie trzecie potencjalnych nabywców rodzinnych zostanie od niego odciętych. Być może taki jest cel i w tym przypadku logika proponowanych zmian jest jasna.

- Oczywiście jesteśmy za utrzymaniem istniejących programów preferencyjnych, ale rozumiemy, że ich cięcia są nieuniknione. Najważniejsze, by były one rozsądne". Terentiew dodano.

Sergey Sofronov Zgadza się, że chodzi o pieniądze - im więcej pożyczek jest udzielanych w ramach programów preferencyjnych, tym więcej trzeba dopłacać z budżetu. Ponieważ możliwości te maleją, istnieje potrzeba schłodzenia programów preferencyjnych.

- Stąd takie decyzje, i można je oceniać, jak chcesz, to nie zmienia istoty: jeśli budżet nie radzi sobie, to nie radzi sobie, - komentuje. - To, oczywiście, doprowadzi do spadku popytu na duże powierzchnie, na układy wielopokojowe. Innymi słowy, pogorszy to wprowadzenie do rozwiązywania kwestii mieszkaniowych dla rodzin. Sztuczne ograniczenia minimalnej powierzchni tylko pogorszą sytuację. Wręcz przeciwnie, niewielkie obniżenie stopy procentowej może zadziałać, w zależności od liczby dzieci w rodzinie lub zwiększenia zakupionej powierzchni.

Maxim Turta, kierownik działu sprzedaży Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LO, Uważa, że jeśli proponowane obecnie zmiany zostaną wdrożone, to czeka nas kolejna transformacja rynkowa. Ogólnie rzecz biorąc, każde rozszerzenie preferencyjnych programów ze strony państwa wywołuje pozytywny nastrój.

Rustam Azizov Z kolei zauważył, że co najmniej 60% rodzin, które co do zasady kupują mieszkania z pomocą tego programu, robi to nie zaraz po urodzeniu dziecka, ale bliżej momentu, gdy dziecko idzie do pierwszej klasy.

- Tym samym prawdopodobna zmiana warunków kredytowych dla rodzin z dziećmi powyżej 6 roku życia znacząco ograniczy możliwości głównej grupy odbiorców programów rodzinnych kredytów hipotecznych i zdecydowanie nie przyczyni się do poprawy demografii - np. rodzinie, która stała się znacznie mniej dostępna dla rodzinnego kredytu hipotecznego w potrzebnym jej okresie, trudniej będzie zdecydować się na drugie dziecko - podkreślił. - W związku z tym środek ten wydaje się niepraktyczny, ale takie ograniczenie dla rodzin, w których dziecko ukończyło 16 lat, może naprawdę zrównoważyć wykorzystanie rodzinnego kredytu hipotecznego na zakupy inwestycyjne.

A 100% hipoteka%

Obawy deweloperów związane są przede wszystkim z faktem, że większość mieszkań w nowych budynkach kupowana jest nie tylko z kredytem hipotecznym, ale z wykorzystaniem preferencyjnych programów państwowych, zwłaszcza po wzroście kluczowej stopy procentowej.

Tak więc do końca kwietnia udział kredytów hipotecznych w transakcjach Glavstroy St. Petersburg wyniósł 89%, z czego 43% zostało zakupionych w ramach programu wsparcia państwa, 42% - na rodzinny kredyt hipoteczny, 11% - na IT i kolejne 4% na wojskowy kredyt hipoteczny.

- Tradycyjnie, aktywność konsumentów w segmencie rynku masowego jest zawsze wyraźna przed globalnymi zmianami w programach hipotecznych, - komentarze Olga Kuznetsova. - Już teraz odnotowujemy wzrost liczby zamówień. Wierzę, że kupujący będą aktywni do końca programu. Na rynku mówi się również o tym, że bank centralny rozważał możliwość podniesienia podstawowej stopy procentowej do 17%. Wszystkie te czynniki skłonią kupujących do rozwiązania problemu mieszkaniowego.

- Po wprowadzeniu znaczących ograniczeń w zakresie wsparcia państwa (wzrost wpłaty początkowej, obniżenie kwoty kredytu do 6 mln), rodzinny kredyt hipoteczny wysunął się na czoło - mówi Nikolay Grazhdankin. - W 2023 r. rozkład programów preferencyjnych wyglądał następująco: 60% wsparcie państwa, 20% kredyt hipoteczny dla rodziny, 20% kredyt hipoteczny dla specjalistów IT. W 2024 r. programy preferencyjne są już dystrybuowane w inny sposób: na pierwszym miejscu z 24% rodziny, po 30% ze wsparcia państwa i kredytów hipotecznych dla informatyków.

Rustam Azizov Dodał, że obecnie kredyty hipoteczne z różnymi formami wsparcia państwa stanowią ponad 90% wszystkich kredytów hipotecznych. "Rośnie udział kredytów hipotecznych IT, który wynosi obecnie około 10%, a także kredytów hipotecznych wojskowych - choć ich udział wynosi około 3%, jest to znaczący wzrost nawet w porównaniu do 2023 roku" - dodał.

Sergey Terentyev szacuje udział preferencyjnych kredytów hipotecznych w całkowitym wolumenie kredytów hipotecznych udzielonych w segmencie masowym na 97%. "Wynika to z kosztu nieruchomości na rynku masowym, dzięki czemu prawie każdy zakup objęty jest jednym lub drugim preferencyjnym programem hipotecznym" - uważa.

- Dziś udział transakcji hipotecznych w naszej firmie sięga 90%, z czego 90% jest w programach preferencyjnych ze wsparciem państwa, - potwierdza Jan Feldman. - Jednocześnie dodatkowo subsydiujemy stawki w ramach własnych ofert promocyjnych. Jednym z naszych głównych zadań jest maksymalizacja dostępności zaliczki i zapewnienie komfortu płatności podczas budowy domu.

W Lenstroytrest udział kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa wynosi 38%, rodzinnych - 44%. Jednocześnie, zgodnie z wynikami z ubiegłego roku, stosunek ten był inny: wsparcie państwa stanowiło 55%, wsparcie rodziny - 35%. Według Jana Feldmana jest oczywiste, że redystrybucja nastąpiła w wyniku zaostrzenia warunków udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych w grudniu ubiegłego roku.

- W kwietniu wszystkie kredyty hipoteczne udzielane na nieruchomości mieszkalne w naszych projektach są programami wspieranymi przez państwo - mówi Sergey Sofronov. - Są to zwykłe kredyty preferencyjne, rodzinne i informatyczne. Sprzedaż w ujęciu ilościowym jest porównywalna do marca i wyraźnie widać, że udział kredytów hipotecznych spadł na korzyść ratalnych. Te ostatnie stanowią obecnie 18% transakcji. Cała reszta to kredyty hipoteczne i "bezpośrednie".

Powiedział, że w strukturze transakcji od marca do kwietnia spadek udziału kredytów hipotecznych wygląda następująco: klasa komfort - z 81 do 72%, nieruchomości premium - z 27 do 16%. W mieszkaniach, w których nie ma hipoteki preferencyjnej, również nastąpił spadek, z 10 do 6%. Z kolei hipoteka rodzinna stanowiła dokładnie połowę tych kredytów. Hipoteka IT wzrosła do 40%, a zwykła hipoteka preferencyjna spadła do 10%. "Taka dystrybucja ma miejsce po raz pierwszy w naszej praktyce" - komentuje Sofronov. - Wcześniej hipoteka IT zajmowała trzecie miejsce z udziałem 24%. Ogólnie rzecz biorąc, jest to naturalne: popyt został przeniesiony do tych programów, w których warunki są lepsze".

Udział transakcji hipotecznych w całkowitej strukturze sprzedaży RTI wyniósł 80%. Według Ekaterina Nemchenko, Najpopularniejszym programem zakupu mieszkań klasy komfort był rodzinny kredyt hipoteczny, którego udział wyniósł 35% całkowitej liczby transakcji hipotecznych. Znaczący udział 25% zajmują kredyty hipoteczne IT.

- W ramach naszej sprzedaży, w rzeczywistości najlepszym programem hipotecznym jest program rodzinny, jego udział wynosi ponad 50%, - kontynuował Tatyana Khalilova. - Kolejny najpopularniejszy program państwowy, około 24%. Hipoteka IT jest również dość popularna, jej odsetek wynosi ponad 20%.

Różnice we wskaźnikach pomiędzy spółkami są nieznaczne.

- Na obecnym etapie udział preferencyjnych programów hipotecznych kształtuje się na poziomie 80%, - podaje Maxim Turta. - Około 45-50% z nich to kredyty hipoteczne ze wsparciem państwa, 30-35% to rodzinne kredyty hipoteczne. Pozostałe 20% to IT i inne programy.

Sprzedać coś niepotrzebnego...

Kolejną dyskutowaną kwestią są programy preferencyjne dla wtórnego rynku mieszkaniowego. Według Tatyana KhalilovaRynek pierwotny i wtórny są ze sobą ściśle powiązane, ponieważ nabywcy często sprzedają istniejące mieszkania w celu poprawy warunków życia i zakupu nowego budynku.

- Jest jednak mało prawdopodobne, aby na rynku pojawiły się preferencyjne programy dla rynku wtórnego - uważa. - W przypadku pierwotnego mówimy o wsparciu nie tylko deweloperów, ale także ważnego sektora gospodarki - firm budowlanych, wykonawców, banków, producentów materiałów itp. W przypadku rynku wtórnego wsparcie otrzymują tylko sprzedający i kupujący.

- Gdy tylko programy preferencyjne zostaną rozszerzone na rynek wtórny, rynek pierwotny będzie zagrożony, -... Maxim Turta jest bardziej radykalny. - Na rynku wtórnym jest wiele niskobudżetowych mieszkań, które przechylą wybór kupujących na korzyść zakupu gotowego mieszkania, ale jednocześnie ich standard życia nie będzie tak komfortowy jak w nowych kompleksach. Nawiasem mówiąc, deweloperzy mogą korzystać z preferencyjnych programów dla wynajmowanych mieszkań podczas ich początkowej sprzedaży. Dlatego obiekty w naszych wynajmowanych domach, które można uznać za rynek wtórny, są sprzedawane przy użyciu preferencyjnych kredytów hipotecznych z banków.

Sergey Terentyev Uważa on, że rozszerzając świadczenia na mieszkania wtórne, nie jest jasne, jaki cel miałoby realizować państwo:

- Dla osób fizycznych możliwość zakupu gotowych mieszkań z pomocą preferencyjnego kredytu hipotecznego jest nadal dostępna - w wynajmowanych domach od dewelopera. W tym kontekście rozszerzenie programów preferencyjnych na klasyczny rynek wtórny jest raczej zbędne" - uważa.

Olga Kuznetsova wyjaśnia mechanikę rządowych programów wsparcia na rynku pierwotnym, które zostały stworzone w celu wsparcia najbardziej multiplikatywnej branży - budownictwa. Według statystyk, jedno miejsce pracy na placu budowy zapewnia 30 stanowisk w branżach pokrewnych, dlatego państwo wspiera popyt właśnie tutaj.

- Oczywiście rynek wtórny zawsze był dość silnym motorem napędowym dla nieruchomości w budowie - dodała. - Ludzie sprzedawali swoje domy i przenosili się do nowych domów w dynamicznie rozwijających się obszarach. Obecnie, ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych na sprzedaż mieszkań od osób fizycznych, wtórny rynek mieszkaniowy znajduje się w stagnacji. Oczywiście aktywność jest, ale jej dynamika spadła.

- Raczej nie warto wprowadzać takich narzędzi na rynek wtórny, -. Sergey Sofronov jest również pewna. - Różnica cenowa jest całkowicie normalnym obrazem, ponieważ stare zasoby i typowe budynki panelowe zajmują ogromną część struktury rynku wtórnego. Jeśli ocenimy rynek wtórny przez pryzmat tego, co zostało oddane do użytku w ciągu ostatnich 10 lat, to różnica cen może być na korzyść rynku wtórnego. Nie ma sensu takie zachęcanie do zakupu starych mieszkań, jak udzielanie tanich kredytów.

Ale Rustam Azizov Uważa, że w celu pobudzenia popytu warto rozważyć możliwość rozszerzenia programów hipotecznych ze wsparciem państwa na rynek wtórny.

- Może to przede wszystkim poszerzyć możliwości kupujących, dla których sprzedaż starego mieszkania jest najlepszym sposobem na znalezienie środków na wpłatę początkową - wyjaśnił. - Obecnie sytuacja na rynku wtórnym nie jest łatwa, ponieważ wysoki poziom stóp procentowych zmusza albo do całkowitego wycofania mieszkania ze sprzedaży, albo do zaoferowania potencjalnemu nabywcy solidnego rabatu - do 30% wartości rynkowej mieszkania.

Ekaterina Nemchenko Uważa, że efekt programów preferencyjnych jest równie ważny dla nowych budynków, jak i rynku wtórnego. Na szczególną uwagę zasługują mieszkania w nowych budynkach. Duże pozostałości mieszkań, które nie zostały sprzedane podczas budowy, mogą być trudne dla deweloperów i wymagają uwagi oraz specjalnych programów.

- Decyzja o rozszerzeniu preferencyjnych kredytów hipotecznych na rynek wtórny jest istotna tylko dla miast i regionów, w których budowa w ogóle nie jest prowadzona, a obywatele nie mają możliwości zakupu nowych mieszkań. Jan Feldman zasugerował opcję. - Ale nadal takie środki wsparcia państwa nie są możliwe dla wszystkich kupujących, ale tylko dla niektórych kategorii, które wymagają poprawy w pierwszej kolejności. Oznacza to, że powinno to być bardziej ukierunkowane wsparcie społeczne.

Według niego masowa dystrybucja preferencyjnych kredytów hipotecznych o niskim oprocentowaniu na rynku wtórnym jest prawie niemożliwa. To, po pierwsze, wymagałoby ogromnych wydatków budżetowych, a po drugie, spowodowałoby ponowny wzrost cen - ale teraz na "rynku wtórnym".

Najważniejsza jest kluczowa stopa procentowa

Anulowanie wszystkich preferencyjnych programów nie wydaje się być jeszcze planowane - przynajmniej prezydent obiecał przedłużyć rodzinny kredyt hipoteczny do 2030 roku. Dlatego pytanie, czy rynek może istnieć bez rządowych programów wsparcia, jest raczej hipotetyczne.

- Będzie mógł istnieć, pytanie brzmi, jak dobrze będzie się czuł - mówi Sergey Terentyev. - W przypadku anulowania wszystkich preferencyjnych programów hipotecznych od 1 lipca, spadek popytu może być bardzo znaczący. Po pierwsze, będzie to zbyt gwałtowne przejście do warunków rynkowych, a po drugie, perspektywy obniżenia głównej stopy procentowej z 16% rocznie są nadal niejasne. W takich okolicznościach wielu potencjalnych nabywców będzie odkładać zawarcie umowy w oczekiwaniu na obniżkę stóp. Przejście na rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych wymusi znaczny wzrost miesięcznej raty kredytu, co sprawi, że obsługa zadłużenia stanie się nieosiągalna dla większości potencjalnych kredytobiorców. Okaże się to dużym problemem dla rynku. Wraz z nagłym anulowaniem wszystkich preferencyjnych programów hipotecznych, rynek pierwotny czekają bardzo trudne czasy. Spadek sprzedaży będzie całkowity, niekiedy w stosunku do obecnych wartości, a okres ten może potrwać bardzo długo. To z kolei doprowadzi do nieprzyjemnych konsekwencji dla deweloperów, którzy zgodnie z warunkami finansowania projektów są zobowiązani do wykazania określonej wielkości sprzedaży i zapełnienia rachunków powierniczych.

Jednocześnie, Rustam Azizov jest przekonany, że całkowite odrzucenie preferencyjnych programów hipotecznych jest oczywiście docelowym modelem rynku.

- Państwo naprawdę nie może na zawsze zastąpić mechanizmów rynkowych, jednak aby jednocześnie zrezygnować ze wsparcia państwa, konieczne jest utrzymanie wolumenu sprzedaży na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych z wykorzystaniem kredytów hipotecznych na poziomie z lat 2020-2023 - około 2 mln mieszkań rocznie - wyjaśnił. - Można to zrobić za pomocą preferencyjnego subsydiowania kredytów hipotecznych przez deweloperów przy zaangażowaniu kredytów pomostowych. Już dziś deweloperzy federalni są w stanie subsydiować do 8% stawek rynkowych, ale w każdym przypadku ostateczne liczby zależą od zajętości rachunków powierniczych.

Maxim Turta przypomniał również, że jednocześnie niemożliwe jest wytrzymanie kowenantów bankowych bez znaczącej rewizji finansowania projektu przez banki kredytujące.

- Po zmianach warunków w ramach programu "Wsparcie państwa 2020", większość mieszkań budowanych w Petersburg a znaczna część obiektów w regionie Leningradu nie spełnia już nowych limitów kredytowych - powiedział Jan Feldman. - Dlatego anulowanie tego programu nie wpłynie znacząco na rynek. Ale zmiany w warunkach programu kredytów rodzinnych mogą zmniejszyć udział transakcji hipotecznych. Obecnie deweloperzy promują różne narzędzia wspierające kupującego - różne rodzaje rat, cashback, transze kredytów hipotecznych, produkty dotowane, wymianę itp. Ale główny popyt jest nadal zaspokajany właśnie przez dotowane przez państwo programy hipoteczne.

Sergey Sofronov Uważa, że rynek może istnieć bez dopłat do kredytów hipotecznych, pod warunkiem, że kluczowa stopa spadnie do 5-7% rocznie. A to ma wpływ nie tylko na kredyty hipoteczne, ale także na finansowanie projektów, które w tym przypadku ma szansę uciec od dwucyfrowego oprocentowania. Innymi słowy, koszt obsługi kredytów budowlanych spadnie o około połowę, dodał.

Temat kluczowej stopy procentowej, która będzie poniżej 8%, był również wspierany przez Tatyana KhalilovaW ten sposób stawki rynkowe staną się wygodne dla nabywców wszystkich kategorii. Podczas gdy stawka jest na obecnym poziomie, dotacje są niezbędne, aby wspierać nabywców z dziećmi i inne grupy docelowe, na przykład młodych profesjonalistów.

Coś nowego

Deweloperzy nie wykluczają pojawienia się nowych państwowych programów wsparcia, choć wciąż marzą o powrocie do starych parametrów już istniejących.

- Chcielibyśmy, aby powrócił limit programów państwowych - do 12 milionów w Petersburgu, regionie Leningradu, Moskwie - mówi Maxim Turta. - Wolelibyśmy, aby hipoteka rodzinna została przedłużona w formie, w jakiej istnieje obecnie. Pozwoliłoby nam to z ufnością patrzeć w przyszłość, kontynuować rozwój branży i zachwycać klientów nowymi projektami mieszkaniowymi.

Sergey Terentyev Zauważa, że chciałby zobaczyć nowe preferencyjne programy hipoteczne, ale w tej chwili ich pojawienie się nie jest oczekiwane.

- Czekamy, aż państwo wprowadzi nowe programy hipoteczne dla nowych kategorii obywateli, jest już jasne, że preferencyjne kredyty hipoteczne po 1 lipca prawdopodobnie nabiorą bardziej ukierunkowanego charakteru i będą wydawane w "małych cięciach", - komentarze Jan Feldman. - Istnieją również nadzieje, że bliżej 2025 r. kluczowa stopa procentowa w końcu spadnie, a wtedy warunki na rynku kredytów hipotecznych zaczną być bardziej atrakcyjne dla kupujących.

- Spodziewamy się pojawienia się bardziej ukierunkowanych rodzinnych programów hipotecznych i programów dla węższych kategorii nabywców, - zgadza się Tatyana Khalilova. - Ponadto, aby nasze projekty były bardziej dostępne, opracowujemy własne programy z bankami, w szczególności programy płatności ratalnych lub transz. Pomaga nam to obniżyć stawkę za okres budowy.

Olga Kuznetsova Uważa, że nadal trudno jest mówić o konkretnych mechanizmach wspierania popytu po zakończeniu wsparcia ze strony państwa.

"Jeśli rząd będzie nadal zapewniał pomoc w bardziej ukierunkowany sposób, wówczas wsparcie to może być bardziej znaczące, na przykład udzielenie pożyczki o oprocentowaniu 4-6% dla niektórych grup obywateli" - wyjaśnia. - Zawsze opowiadamy się za specjalnymi programami dla nauczycieli, lekarzy i specjalistów innych ważnych zawodów. Dodatkowym możliwym mechanizmem może być współpraca deweloperów z bankami, w których znajdują się rachunki powiernicze, co pozwala negocjować specjalne warunki kredytu hipotecznego, a także program kredytu hipotecznego dla pracowników od pracodawcy.

Ekaterina Nemchenko Zauważył, że nie ma znaczenia, jak programy będą się nazywać, najważniejsze są warunki, jakie zapewniają programy hipoteczne i możliwości ich wykorzystania.

"Przy wysokiej stopie procentowej kredyt hipoteczny bez dopłat ma zaporowy koszt i niski popyt" - dodała. - Należy opracować rozsądne podejście i wprowadzić programy hipoteczne dla ogółu ludności, pozwalające na poprawę warunków mieszkaniowych i zakup nowoczesnych mieszkań w nowych, komfortowych kompleksach mieszkaniowych.

Sergey Sofronov chce przede wszystkim preferencyjnej kluczowej stopy procentowej.

- Poważnie, regulacja rynku przez programy preferencyjne jest nadal postrzegana jako środek tymczasowy - zauważył. - Do pewnego stopnia można je opracować i wdrożyć dla osób zatrudnionych w obszarach budżetowych, których dochody są określane przez odpowiednie pozycje wydatków budżetów lokalnych.

Wśród kategorii, na które należy rozszerzyć programy preferencyjne, Rustam Azizov wymienił młodych profesjonalistów, aby zachęcić młodych ludzi do zakładania rodzin i posiadania dzieci w młodszym wieku. Jedną z opcji może być "kredyt hipoteczny dla młodzieży", który można rozszerzyć na obywateli poniżej 30 roku życia.

Zdjęcie: iStockphoto.com / aapsky

Источник: www.fontanka.ru