Według ekspertów, każdy kompleks mieszkaniowy ma 10% bardzo płynnej powierzchni handlowej, na którą trwa prawdziwe polowanie, oraz 90% "takich sobie" powierzchni, z których część jest sprzedawana od lat ze względu na swoją nieatrakcyjność. Czy w takiej sytuacji można mówić o realnym deficycie?
Rola powierzchni handlowej zawartej w kompleksie mieszkaniowym staje się coraz bardziej zauważalna na rynku metropolitalnym, a niektórzy eksperci twierdzą, że obecnie sprzedaż lokali niemieszkalnych stanowi imponującą część przychodów dewelopera, praktycznie konkurując bezpośrednio ze sprzedażą mieszkań. Czy jest wystarczająco dużo powierzchni handlowej dla wszystkich, potencjalnych najemców i kupujących? Czy presja niedoboru zmusza ich do "chwytania" nie tego, czego potrzebują, ale tego, co jest im dane? Przede wszystkim warto wyjaśnić jedną ważną kwestię na brzegu - mówi Pavel Lyulin, wiceprezes Związku Centrów Handlowych.
Pavel Lyulin, wiceprezes Związku Centrów Handlowych, "Moim zdaniem klasyczne centra handlowe i lokale handlowe w kompleksie mieszkaniowym należą do różnych sektorów tego samego rynku. Nie do końca poprawne jest stwierdzenie, że popyt w jednym segmencie jest wyższy lub niższy niż w innym, ponieważ profesjonalny najemca wybiera na podstawie lokalizacji, frekwencji i dostępności swojego nabywcy i robi to we wszystkich sektorach, podczas gdy nieprofesjonalny najemca wybiera na podstawie swojego zrozumienia rynku, bliskości domu, dostępności dostępnej powierzchni itp. W klasycznych centrach handlowych jest więcej profesjonalnych najemców".
Zdjęcie: PIC
Zgadzając się zarówno z faktem, że zainteresowanie deweloperów powierzchnią handlową w ramach projektów mieszkaniowych wzrosło, jak i z faktem, że na tworzenie handlu w kompleksach mieszkaniowych duży wpływ miały zmieniające się preferencje konsumentów i koncepcja 15-minutowego miasta, a także z faktem, że dziś dostępność użytecznego handlu jest potężną zaletą projektów mieszkaniowych (zwłaszcza w Moskwie z jej odległościami Dmitry Mozharov, dyrektor ds. rozwoju w Plus Development, uważa za konieczne zastrzeżenie, mówiąc o niedoborze: w większości projektów masowych udział powierzchni komercyjnej często nie przekracza 3-5%. I to jest w porządku.
Dmitry Mozharov, dyrektor ds. rozwoju w Plus Development: "Oczywiste jest, że w takiej sytuacji konkurencja o lokale w dobrych lokalizacjach będzie duża, zwłaszcza jeśli chodzi o małe powierzchnie rzędu 50-100 metrów kwadratowych. Rosnąca popularność handlu internetowego i dostaw zmniejsza zapotrzebowanie na tradycyjne duże sklepy, ale zwiększa popyt na lokale pod punkty odbioru, magazyny ostatniej mili i inne formaty związane z e-commerce. Jednocześnie nie zaobserwowaliśmy jeszcze wyraźnego deficytu. Prawdopodobnie stanie się on bardziej wyraźny w latach 2027-2028, ponieważ wielu deweloperów odkłada obecnie uruchomienie nowych projektów w oczekiwaniu na bardziej komfortowe warunki bankowe. Teraz można zauważyć, że na przykład w nowych obszarach Moskwy (takich jak Kommunarka, Filimonkovsky i inne) popyt na lokale komercyjne często przewyższa podaż, ponieważ terytoria te są aktywnie zaludnione, a infrastruktura nie miała jeszcze czasu na rozwój. Jednocześnie w bardziej dojrzałych obszarach z już rozwiniętą infrastrukturą może nie występować niedobór, ponieważ podaż jest bardziej zrównoważona".
"Każdy chce kupić wysokiej jakości obiekt: o dużym natężeniu ruchu i dobrej widoczności, w centrum osiedla mieszkaniowego, przy drodze spacerowej, przy wejściu, narożny pokój, miejsce w pobliżu supermarketu... Ale jest ich niewiele, a handel zajmuje całą powierzchnię pierwszych pięter. W rezultacie w każdym kompleksie mieszkaniowym istnieje tylko 10% dochodowych lokali i 90% niepłynnych. Jest mało prawdopodobne, aby dobry najemca wybrał ten drugi. Brakuje lokali naprawdę wysokiej jakości. Wszyscy główni profesjonalni gracze narzekają na trudności w nabywaniu płynnych nieruchomości" - kontynuuje rozmowę Nikita Kornienko, dyrektor generalny platformy inwestycyjnej nieruchomości komercyjnych Simple Estate.
Nikita Kornienko, CEO platformy inwestycyjnej nieruchomości komercyjnych Simple Estate, "Rynek jest pełen niepłynnych powierzchni, które są sprzedawane od lat, a deweloperzy nie obniżają ich ceny. Niestety, prywatny inwestor ponosi ryzyko nabycia takiej powierzchni, wierząc w opowieści dewelopera, któremu bardziej opłaca się sprzedać niż cierpieć z powodu takiego najmu. Deweloperzy często marzą o dobrej infrastrukturze wewnątrz kompleksu mieszkaniowego: centrach fitness, placówkach dla dzieci, szpitalach. Ale to samo centrum fitness jest skłonne zapłacić trzy razy mniej za metr kwadratowy niż supermarket. Pieniądze wygrywają i widzimy czterdzieści marketów alkoholowych, trzydzieści aptek, dziesięć sklepów spożywczych w jednym kompleksie, a jednocześnie brakuje przedszkoli, infrastruktury społecznej, siłowni, klinik i tak dalej".
Według Stanislava Sagiryana, akcjonariusza i członka zarządu RKS Development Group, popyt na wysoce płynne powierzchnie handlowe w kompleksach mieszkaniowych już przewyższa podaż. "Począwszy od 2020 r. obserwujemy stały wzrost popytu na lokale komercyjne w Rosji. Powierzchnie handlowe stały się poszukiwanym aktywem, w które inwestorzy aktywnie inwestują, więc na rynku brakuje takich obiektów" - mówi ekspert. A ta okoliczność, jego zdaniem, z pewnością wpłynie na podejście do rozwoju w najbliższej przyszłości.
Stanislav Sagiryan, akcjonariusz, członek zarządu RKS Development Group, "Projekt lokali komercyjnych na pierwszych piętrach budynków mieszkalnych powinien uwzględniać przeznaczenie funkcjonalne, dogodny układ i wymogi urbanistyczne. Oczywiście deweloperzy zazwyczaj wolą sprzedawać nieruchomości komercyjne zamiast je wynajmować, aby szybko pozyskać kapitał, zmniejszyć ryzyko i uprościć zarządzanie. A w 2025 r. deweloperzy w swoich strategiach tworzenia funkcjonalnych kompleksów mieszkaniowych wezmą pod uwagę zmieniające się preferencje konsumentów i sytuację w zakresie stabilności gospodarczej".
"Niezależnie od klasy i skali kompleksu mieszkaniowego, stawki czynszu, a także decyzje dotyczące sprzedaży powierzchni komercyjnej, zawsze zależą od warunków rynkowych i konkretnej strategii rozwoju. W 2025 r. na decyzje deweloperów będą miały wpływ te same czynniki - ogólny rynek i konkretna strategia, ale z uwzględnieniem nowych trendów, takich jak rozwój handlu internetowego, zmieniające się nawyki konsumentów, popyt na gastronomię i szereg innych" - podsumowuje Pavel Lyulin.
Polish 
English 
Russian 
German