Hiszpania wywołała ostatnio pozytywne oczekiwania, obawy i gorące dyskusje - jakie są oświadczenia premiera kraju o możliwym zakazie sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom i przepisach dotyczących ograniczeń wynajmu krótkoterminowego w niektórych gminach; Co kryje się za wielkimi frazami i inicjatywami oraz jak cały ten szum wpływa na rynek. Omówiliśmy to z naszymi ekspertami z głównych rosyjskojęzycznych agencji nieruchomości.
Hiszpański rynek mieszkaniowy zakończył rok 2024 na plusie: sprzedaż wzrosła, ceny również - plus 11.2%, według Instytutu Statystyki.
Stawki czynszu osiągnęły rekordowy poziom - plus 11.5% za rok.
Jednak wzrost kosztów zakupu i wynajmu mieszkań powoduje niezadowolenie wśród obywateli. Głównym powodem wzrostu cen jest brak podaży, ale wielu mieszkańców, jak zwykle w takich sytuacjach, ma tendencję do przytakiwania obcokrajowcom, którzy kochają Hiszpanię i radośnie kupują metry kwadratowe w Barcelonie, Madrycie i innych miastach.
Rzeczywiście, transakcje z nierezydentami osiągnęły poziom wartości maksymalne W ubiegłym roku udział kupujących z zagranicy w całkowitej sprzedaży wyniósł prawie 15%, a w niektórych regionach był znacznie wyższy (na przykład na Balearach - 30%).
Władze starają się zareagować na tę sytuację. Tak więc rok temu stało się wiadomo o zbliżającym się anulowaniu popularnego programu uzyskiwania pozwolenia na pobyt dla dużych inwestycji w nieruchomości: programu Golden Visa końce w dniu 3 kwietnia 2025 roku.
Na samym początku tego roku, premier kraju Pedro Sanchez wypowiedział się dość radykalnie, w duchu dzisiejszych czasów, obiecując w pierwszej kolejności wprowadzić podatek 100% na transakcjach z obcokrajowcami swoim wyborcom, a następnie, po nabraniu smaku, zagroził, że zakaz sprzedaż mieszkań nowoprzybyłym.
Hiszpanie są zirytowani nie tylko przez inwestorów na rynku nieruchomości, ale także przez turystów. Rzeczywiście, przepływ turystów zagranicznych zeszłego lata osiągnięty rekord a przy okazji przyniósł imponujące wpływy do skarbu państwa (86,7 mld euro za 8 miesięcy 2024 r.). W najbardziej atrakcyjnych miastach Hiszpanii jest tak wielu gości, że stało się to poważnym utrapieniem dla mieszkańców. Barcelona ogłoszony że planuje całkowicie zakazać krótkoterminowego wynajmu mieszkań do 2028 r. i od początku tego roku wprowadziła przepisy zobowiązujące właścicieli nieruchomości do rejestrowania wszystkich najemców w krajowej bazie danych.
Co zatem dzieje się na hiszpańskim rynku mieszkaniowym?
Jak wyglądał pierwszy kwartał 2025 roku na rynku hiszpańskim? Czy jakieś trendy zmieniły się od zeszłego roku? Czy aktywność obcokrajowców jest wysoka? Czy aktywność rosyjskojęzycznych nabywców jest wysoka?
Pavel Maslov, dyrektor generalny agencji Estate Barcelona: Pierwszy kwartał jeszcze się nie skończył, ale jasne jest, że rynek nieruchomości w Hiszpanii nadal rośnie. Ceny mieszkań rosną, a w 2024 r. wzrosły o ponad 10%. Niższe stopy procentowe i ogromny niedobór mieszkań stymulują popyt i wzrost cen.
W ubiegłym roku Hiszpania ustanowiła rekord sprzedaży nieruchomości obywatelom innych krajów - 69 418 transakcji, co stanowi najwyższy wynik od 2007 roku. Rosjanie i Ukraińcy odpowiadają za około 5% całkowitej sprzedaży obcokrajowcom.
Ekaterina Okhilkova, dyrektor agencji Expert Agent: W styczniu w Hiszpanii zarejestrowano 60 650 transakcji kupna i sprzedaży domów, czyli o 11% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku i jest to najlepszy styczniowy wynik od 2008 roku. Ceny mieszkań i domów również nadal rosły. Najbardziej zauważalny wzrost odnotowano w Maladze, gdzie koszt nowych mieszkań wzrósł o 24,4% w ciągu ostatniego roku. Popyt ze strony zagranicznych nabywców pozostaje wysoki, szczególnie w przypadku obiektów w obszarach turystycznych i nadmorskich. Zauważalna jest również aktywność rosyjskojęzycznych nabywców - w 1. kwartale 2025 r. sfinalizowano 690 transakcji.
W jakim celu obcokrajowcy kupują nieruchomości w Hiszpanii? Jakie grupy klientów można zidentyfikować? Jakie są zwykle budżety?
Ekaterina Okhilkova: Istnieje kilka celów zakupu. Na przykład generowanie dochodu z wynajmu lub odsprzedaży. Klienci tego rodzaju zazwyczaj rozważają Barcelonę, Madryt, Walencję, Malagę, Costa del Sol i Wyspy Kanaryjskie. Budżety na zakup apartamentów w obszarach turystycznych wahają się od 150 000 do 500 000 euro, na zakup nieruchomości premium w centrum miasta i na wybrzeżu - od 500 000 euro i więcej. Wybierają Barcelonę, Walencję, Madryt, Alicante i Baleary na własne zakwaterowanie. Koszt małych mieszkań waha się od 150 000 do 300 000 euro, komfortowe mieszkania z 2-3 sypialniami będą kosztować od 300 000 do 700 000 euro, wille i kamienice oferowane są od 500 000 do 2 milionów euro.
Są zamożni emeryci i relokatorzy, którzy kupują nieruchomości, doceniając możliwość spokojnego życia w ciepłym klimacie, a także ci, którzy potrzebują domów do rekreacji i pobytów sezonowych. Celem rosyjskojęzycznych nabywców jest zainwestowanie kapitału, uzyskanie pozwolenia na pobyt i znalezienie wygodnego miejsca do życia. Ich budżety wahają się od 150 000 do 5 milionów euro.
Ogólnie rzecz biorąc, budżety silnie zależą od lokalizacji: na przykład mieszkanie za 300 000 euro w Madrycie będzie kompaktowe, a za te same pieniądze w Torrevieja można kupić willę z basenem.
Pavel Maslov Pytający: Istnieją dwie kategorie rosyjskojęzycznych klientów. Pierwsza to ci, którzy wybierają Hiszpanię jako miejsce stałego zamieszkania, częściej z całą rodziną. Powody ich wyboru są oczywiste: bezpieczeństwo, klimat, medycyna, infrastruktura, dostępność transportu (loty do prawie całego świata). Zwykle kupują domy na przedmieściach Barcelony lub duże apartamenty w obszarach premium. Druga kategoria nabywców to osoby, które nie zamierzają się przeprowadzać, ale chcą zaoszczędzić i zwiększyć swoje oszczędności, inwestując je w bezpieczne, dochodowe instrumenty w stabilnej walucie. Tacy klienci wybierają nieruchomości komercyjne z najemcą w dużych miastach, takich jak Barcelona i Madryt.
Jak zakończenie programu Golden Visa wpłynie na rynek hiszpański? Jak duży był udział takich transakcji? Czy istnieje pośpiech teraz, przed zakończeniem programu zezwoleń na pobyt inwestycyjny?
Olga Popova, Szef agencji LUXBARCELONA: Tak, jest wiele emocji. Są tacy, którzy chcą "wskoczyć do ostatniego wagonu", ktoś chce zmienić swój dotychczasowy typ rezydencji na rezydencję inwestora "złotej wizy" lub dokupić dodatkowe udogodnienia tak, aby kwota zakupu wynosiła ponad 500 000 euro. Wybieramy coś dla nich jak najszybciej, zawieramy umowę, składamy wniosek o ten typ rezydencji. Czasami decyzja - zatwierdzenie wniosku - przychodzi bardzo szybko, w ciągu tygodnia od złożenia.
W rzeczywistości udział zakupów w ramach programu nie jest tak duży - tylko 5-6% wszystkich transakcji z obcokrajowcami. Program działa od 2014 r. i nie wpłynął szczególnie na wartość nieruchomości.
Pavel Maslov: Liczba takich sprzedaży stanowi mniej niż jeden procent całkowitej liczby transakcji na hiszpańskim rynku nieruchomości. Ponieważ pracujemy w segmencie premium, zdecydowana większość naszych transakcji to transakcje z budżetem 500 000+ (jest to próg uczestnictwa w Złotej Wizie). Obywatele krajów spoza UE naprawdę nie przegapili okazji, aby otrzymać dodatkową premię za zezwolenie na pobyt inwestora, która nie zobowiązywała ich do zostania rezydentami podatkowymi i nie zobowiązywała ich do mieszkania przez większość czasu w Hiszpanii. Nie był to decydujący czynnik, ale wraz z innymi stanowił ogromną zaletę. Tak, w ciągu ostatnich sześciu miesięcy obserwowaliśmy zwiększoną aktywność, ale do zamknięcia programu pozostało już tylko kilka tygodni, a w najbliższych dniach wszystko pójdzie na marne.
Ekaterina Okhilkova: Anulowanie programu Złotej Wizy od kwietnia 2025 r. będzie miało znaczący wpływ na rynek. Popyt na luksusowe nieruchomości prawdopodobnie spadnie, co może doprowadzić do stabilizacji lub nawet spadku cen nieruchomości w popularnych regionach. Od uruchomienia programu w 2013 r. do jego zakończenia w 2025 r. Hiszpania wydała ponad 33 000 złotych wiz, z których większość dotyczyła inwestycji w nieruchomości. Chociaż transakcje te stanowiły jedynie niewielką część całkowitego wolumenu, ich wpływ był zauważalny w niektórych segmentach, zwłaszcza w dużych miastach i regionach turystycznych. Ogólnie rzecz biorąc, anulowanie programu złotej wizy ma na celu ustabilizowanie sprzedaży i zapewnienie przystępności cenowej mieszkań, co w dłuższej perspektywie może doprowadzić do bardziej zrównoważonego rozwoju rynku.
Na początku roku wiele szumu wywołała wypowiedź Pedro Sancheza o wprowadzeniu podatku ochronnego od transakcji z obcokrajowcami. Oznacza to, że w rzeczywistości władze chcą pozbawić obcokrajowców możliwości zakupu hiszpańskich nieruchomości. Jak prawdopodobna jest perspektywa wprowadzenia tak drastycznego środka? Jakie są obecnie oczekiwania uczestników rynku w tym zakresie?
Pavel Maslov: Jest to wątpliwa inicjatywa populistyczna. Socjaliści przedstawiają ją swoim wyborcom jako środek mający na celu ograniczenie wzrostu cen nieruchomości i rzekomo mający na celu zapewnienie przystępnych cen mieszkań dla klasy średniej i młodych obywateli. Wprowadzenie podatku nie rozwiązuje jednak głównego problemu - braku podaży!
Głównymi przyczynami wzrostu cen są niskie stawki budowlane i nieskuteczne regulacje rządowe. Zamiast zaporowych podatków należy rozwijać projekty budowlane, ograniczać biurokrację i stymulować rynek wynajmu.
Wprowadzenie podatku barierowego może naruszać przepisy UE dotyczące swobody przepływu kapitału, a w przypadku dyskryminacji zagranicznych nabywców możliwe jest postępowanie sądowe, w tym przed Trybunałem Europejskim.
Uważamy, że prawdopodobieństwo wprowadzenia tego środka jest bardzo niskie. Jeśli propozycja Sancheza będzie kontynuowana, przyjęcie takiej ustawy zostanie opóźnione. W każdym razie opracowaliśmy już rozwiązania prawne tego problemu dla naszych klientów. Nawiasem mówiąc, wielu z nich wybiera inwestycje w nieruchomości komercyjne, na które proponowane zmiany podatkowe nie będą miały wpływu.
Olga Popova: Wielu blogerów podchwyciło uwagi Sancheza i zaczęło robić zamieszanie. Ale ustawa musi jeszcze zostać przyjęta przez parlament i może zostać odrzucona w dowolnym momencie... Zgodnie z projektem ustawy, wysokość podatków może ulec zmianie dla firm, które zajmowały się flippingiem, czyli kupowały nieruchomości, remontowały je, a następnie odsprzedawały. Wcześniej mogły one zawrzeć umowę z obniżonym podatkiem w wysokości 5%, ale teraz będą musiały zapłacić pełne 10%. Obecnie dyskutuje się o wielu rzeczach... Możliwe jest również, że podatek dla nabywców nieruchomości o wartości od 600 000 do 900 000 euro zostanie zwiększony ze 10% do 12%. Jak dotąd nie ma powodów do paniki. Jesteśmy tak przyzwyczajeni do zmian na rynku, przepisów i różnych ograniczeń, że nic nas już nie zaskoczy i dostosujemy się do zmian w tym przypadku.
Ekaterina Okhilkova: Chociaż propozycja Sancheza wywołała szerokie oburzenie opinii publicznej, jej wdrożenie napotyka szereg przeszkód. Po pierwsze, istnieje opór polityczny - partie opozycyjne i przedstawiciele władz regionalnych krytykują inicjatywę, nazywając ją ksenofobiczną i zapowiadając zablokowanie jej wdrożenia w kontrolowanych przez siebie regionach. Po drugie, istnieją aspekty prawne: wprowadzenie takiego podatku może być sprzeczne z zasadami Unii Europejskiej i prowadzić do sporów prawnych na poziomie UE. Po trzecie, istnieją konsekwencje gospodarcze. Eksperci ostrzegają, że taki środek odstraszy zagranicznych inwestorów, co negatywnie wpłynie na sektor budowlany i całą gospodarkę.
Niektóre regHiszpańskie władze wprowadzają środki przeciwko krótkoterminowemu wynajmowi mieszkań. Jak bardzo wpłynie to lub już wpłynęło na te rynki? Czy jest wielu klientów, którzy kupili mieszkania z myślą o wynajmie? Co zalecasz im teraz zrobić ze swoimi aktywami?
Olga Popova: Jak dotąd w Katalonii środki są raczej biurokratyczne. Od lipca 2025 r. wszystkie umowy krótkoterminowe będą musiały być rejestrowane w rejestrze najemców. Dotyczy to również tych, którzy wynajmują i wprowadzają się za pośrednictwem Booking, Airbnb. Nawet jeśli wynajem jest tylko na 3-4 dni, będziemy musieli podać informacje o najemcy. Jak dotąd nie wpłynęło to w żaden sposób na inwestorów. Jesteśmy przyzwyczajeni do dostosowywania się do każdego prawa, więc nas to nie przeraża. W każdym razie rynek jest bardzo aktywny i zawsze istnieje możliwość reinwestycji środków. W Barcelonie chcą ograniczyć liczbę apartamentów z licencją turystyczną do minimum w ciągu kilku lat. Nie wiemy jeszcze, na jakiej zasadzie będzie się to odbywać. Jednak popyt ze strony inwestorów na zakup apartamentów z istniejącą licencją turystyczną spadł.
Pavel Maslov: Tak, Barcelona, gdzie prowadzimy naszą główną działalność, jest jednym z regionów, w których podjęto środki przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu. Wpłynęło to już na rynek wynajmu, który już miał duży deficyt. Inwestorzy wycofują swoje oferty z rynku i przenoszą się na inne rodzaje aktywów, w tym nieruchomości komercyjne. Klientów przyciąga fakt, że nie ma regulacji cen i dość niskie koszty wejścia w inwestycję, ponieważ podatek jest niższy (tylko 2,5% w porównaniu do 10% dla nieruchomości mieszkalnych).
Ekaterina Okhilkova: Tak, myślę, że w regionach, w których nałożono ograniczenia na wynajem krótkoterminowy, rynek zareaguje. Zmiany wpłyną na koszt mieszkań. Nasi klienci nie napotkali takich problemów, ponieważ nasz główny nabywca celował w zezwolenie na pobyt inwestora, a obiekty zostały zakupione do użytku osobistego. Osobom, które stanęły przed takim problemem, zalecam ponowne rozważenie kwestii dalszego posiadania tego aktywa. Być może sensowniej jest wyjść i wejść w bardziej interesujące projekty inwestycyjne.
Czy Kongres niedawno wznowił-uchwalił ustawę która, między innymi, ułatwi eksmisję wypłat? Jakie są przyszłe perspektywy tej ustawy? Kiedy, Twoim zdaniem, problem zaległych wypłat może zostać ostatecznie rozwiązany w Hiszpanii?
Olga Popova: Moim zdaniem problem zostanie ostatecznie rozwiązany, gdy do władzy dojdą nie-socjaliści. Sami Hiszpanie są zmęczeni tymi problemami, ale wciąż nie ma masowych zorganizowanych demonstracji przeciwko nieuprawnionemu przejmowaniu mieszkań. Mojemu prawnikowi trudno jest prognozować praktykę stosowania nowego prawa. Na rynku jest teraz wiele mieszkań na sprzedaż, zajmowanych przez spłacających. Są one sprzedawane po cenie niższej niż rynkowa, za 50 000-100 000 euro można kupić mieszkanie, którego wartość rynkowa (bez nieproszonych gości) wynosi 100 000-130 000 euro. Nikt jednak nie spieszy się teraz z kupowaniem obiektów z lokatorami, co oznacza, że nie jest jeszcze jasne, jak dokładnie to prawo będzie działać w praktyce i czy wypłaty znajdą w nim nowe luki. W każdym razie zawsze istnieją sposoby na ochronę przed squattersami, a wszyscy nasi nabywcy lubią przebywać w Hiszpanii we własnych domach, nawet przyjeżdżając na 2-3 miesiące w roku.
Pavel Maslov: Uważamy, że problem wynagrodzeń nie zostanie rozwiązany przez obecną partię rządzącą. Chciałbym zauważyć, że problem ten nie dotyczy naszych klientów, ponieważ w segmencie, w którym działamy, nieruchomości znajdują się w zamkniętych rezydencjach z ochroną lub w domach, w których zawsze jest konsjerż i podłączony jest system alarmowy.
Ekaterina Okhilkova Po zatwierdzeniu przez Kongres, ustawa została skierowana do Senatu w celu ostatecznego zatwierdzenia. Oczekuje się, że Senat poprze inicjatywę, biorąc pod uwagę szerokie poparcie w niższej izbie parlamentu. Po zatwierdzeniu przez Senat i opublikowaniu w Oficjalnym Biuletynie Państwowym (BOE), ustawa wejdzie w życie. Teoretycznie ustawa pozwoli na eksmisję wynajmujących w trybie przyspieszonym i ochronę praw właścicieli, ale ważne jest, aby organy sądowe i organy ścigania skutecznie korzystały z nowych mechanizmów. Konieczne jest również uwzględnienie powodów, dla których ludzie stają się samozatrudnieni i opracowanie programów społecznych wspierających wrażliwe segmenty populacji. Właściciele nieruchomości powinni być świadomi swoich praw i możliwości ochrony przed nielegalnym zajęciem nieruchomości przez squattersów.
Jakiego rodzaju nieruchomości i gdzie poleca Pan inwestorom kupować obecnie?
Olga Popova: Inwestorom polecam duże miasta, przede wszystkim Barcelonę i Madryt. W Barcelonie w ciągu ostatnich 10 lat, na moich oczach i według statystyk, ceny domów wzrosły o 30%. Madryt jest również dobry do inwestowania, miasto aktywnie się rozwija.
Nieruchomości komercyjne lub apartamenty w ważnych lokalizacjach z widokiem na zabytki, których jest wiele w Barcelonie, są zawsze najlepszą inwestycją i zawsze będą płynne.
Które regiony/miasta w Hiszpanii polecasz rozważyć do zamieszkania?
Olga Popova: Z moich obserwacji wynika, że kupujący zaczęli ostatnio aktywnie eksplorować północ Hiszpanii, miasta i regiony takie jak Oviedo, Santander, San Sebastian, Kraj Basków, Asturia. Są to regiony czyste ekologicznie, bez tłumów turystów, w których małe przyjemne miasta są szczególnie atrakcyjne. Odpowiednie dla rodzin bez małych dzieci i na szczęśliwą emeryturę.
Z naszego doświadczenia wynika, że większość ludzi chce mieszkać nad morzem. Nieruchomości położone nie dalej niż kilometr od wybrzeża są zawsze płynne. W naszym regionie Katalonii polecam Costa Brava i Costa Dorada. Costa Brava jest droższa niż Costa Dorada, a każde wybrzeże ma swoje wady i zalety. Dla niektórych minus może zamienić się w plus, ponieważ każdy ma inne preferencje.
Hiszpania jest krajem zróżnicowanym pod względem regionów i każdy znajdzie tu swój przytulny dom.
Dziękujemy za rozmowę z naszymi ekspertami w Hiszpanii:
Pavel Maslova, dyrektor generalny agencji Estate Barcelona
Olga Popova, Szef agencji LUXBARCELONA
Ekaterina Okhilkova, dyrektor agencji Expert Agent
Polish 
English 
Russian 
German