Nowe budynki zaczęły być coraz częściej kupowane na raty: czy zastąpi to kredyt hipoteczny?

Udział transakcji ratalnych w nowych budynkach w Moskwie waha się obecnie od 10% do 30%. W ubiegłym roku udział takich transakcji był znacznie niższy. Wzrost liczby transakcji ratalnych był odpowiedzią deweloperów na zaostrzone wymogi dotyczące kredytów hipotecznych

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

Na tle zaostrzonych wymogów hipotecznych deweloperzy zaczęli coraz częściej oferować raty nabywcom nowych budynków. Dziś udział takiej oferty w stołecznym rynku mieszkaniowym przekracza 40%. Według prognoz ekspertów, z którymi rozmawiała redakcja RBC-Real Estate, udział ofert ratalnych i transakcji w ramach tych programów będzie nadal rósł w 2024 roku.

Jakie są przyczyny popularności kredytu ratalnego i czy może on zastąpić kredyt hipoteczny - współpracujemy z ekspertami i deweloperami.

Udział transakcji ratalnych wzrósł

Pod koniec lutego - na początku marca udział transakcji ratalnych na moskiewskim rynku nowych budynków (z wyłączeniem segmentu elitarnego) wyniósł od 10% do 30%, rok temu liczba ta była znacznie niższa, wynika z danych ekspertów ankietowanych przez RBC-Real Estate. Na przykład, według szacunków nieruchomość spółki Metrium, obecnie udział zakupów mieszkań w nowych budynkach na raty przekracza 10%. Rok wcześniej takich transakcji było o połowę mniej. "Taka dynamika wynika z poważnego zaostrzenia warunków udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych. W rzeczywistości wielu klientów przestawiło się na inne narzędzie marketingowe" - wyjaśnił Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium.

Zauważalny wzrost liczby transakcji ratalnych zaobserwowali również eksperci NDV Supermarket of Nieruchomości. Według ich danych, w lutym raty stanowiły około 15% całkowitego wolumenu transakcji z moskiewskimi nowymi budynkami. W porównaniu do ubiegłego roku, wskaźnik ten wzrósł o 10 punktów procentowych, powiedziała Tatyana Podkidysheva, dyrektor wykonawczy NDV Supermarket of Nieruchomości.

W tym roku płatności ratalne stały się popularne narzędzie do kupowania mieszkań w nowych budynkach w Moskwie, potwierdził Valery Kochetkov, dyrektor działu nowych budynków w Incom-Real Estate. "W lutym tego roku liczba transakcji ratalnych wzrosła o 60% rok do roku i o 40% w porównaniu z grudniem 2023 roku. Na rynku pierwotnym w Moskwie zakupy ratalne stanowią 30% całości" - przytoczył dane Valery Kochetkov. Wiele osób chce teraz zarezerwować interesującą działkę, a za kilka lat uzyskać kredyt hipoteczny, wyjaśnił ekspert.

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

Na przełomie lutego i marca udział transakcji ratalnych w moskiewskim rynku nowych budynków (z wyłączeniem segmentu elitarnego) wyniósł od 10% do 30%, rok temu liczba ta była kilkakrotnie niższa (fot. Shutterstock).

Partner zarządzający bnMAP.pro Irina Dobrokhotova, założycielka Best-Novostroy, również zauważa wzrost udziału transakcji ratalnych, ale głównie w projektach, w których warunki płatności mogą konkurować z kredytami hipotecznymi. Na przykład istnieją projekty, w których możliwe są raty za płatność początkową i muszą one zostać zapłacone przed zakończeniem budowy. "Jest to korzystne, jeśli budynki znajdują się na początkowym etapie budowy (na przykład budowa kończy się w latach 2026-2027). W takim przypadku kupujący może zapłacić dość duże kwoty bez odsetek, które są zwykle naliczane od pożyczki" - wyjaśniła Irina Dobrokhotova.

Pośrednio, spadek udziału transakcji hipotecznych może wskazywać na wzrost sprzedaży ratalnej, powiedział szef CIAN. Analysts" Alexey Popov. Na przykład w styczniu udział transakcji hipotecznych spadł na większości dużych rynków nowych inwestycji budowlanych w Rosji. W Moskwie zmniejszył się o 8 punktów procentowych, w obwodzie moskiewskim - o 3 punkty procentowe, w obwodzie leningradzkim - o 4 punkty procentowe, przytoczył statystyki Alexey Popov. "Część tego spadku mogła dotyczyć tylko programów wykorzystujących raty" - przyznał ekspert.

Jednocześnie w drugiej połowie 2023 r. udział transakcji ratalnych w nowych budynkach wyniósł około 2%. "Ten instrument finansowy nie był tak interesujący zarówno dla deweloperów (dla których taka transakcja była droższa niż kredyt hipoteczny), jak i kupujących (którzy mieli szeroki wachlarz programów preferencyjnych)" - wyjaśnił Alexey Popov.

Opinia deweloperów

Deweloperzy odnotowują również wzrost zainteresowania ratami w 2024 roku. Według Federal Grid Company, poziom transakcji ratalnych w lutym tego roku wyniósł 34% całkowitej sprzedaży. "Podobny wskaźnik odnotowaliśmy w 2022 roku, kiedy to istniały atrakcyjne warunki dla rat. W zasadzie wróciliśmy do struktury warunków sprzedaży z tamtego okresu. Jeśli porównamy z rokiem ubiegłym, instrumenty hipoteczne były silniejsze w 2023 r." - wyjaśniła Ksenia Tsaplina, dyrektor Departamentu Analityki i Planowania Sprzedaży w Grupie FGC.

W projektach Grupy A101 nie ma znaczących zmian w udziale rat w sprzedaży - pozostaje on stabilny na poziomie 5-8%, powiedział Vladimir Kolesnikov, zastępca dyrektora handlowego Grupy A101. "Wydaje się, że zmiany w popycie na raty mogą być zauważalne wśród tych deweloperów, którzy promują to narzędzie, zmniejszając lub całkowicie eliminując marżę za tymczasową wartość pieniądza" - uważa Vladimir Kolesnikov.

Wybór stał się szerszy

Wzrost liczby transakcji ratalnych był odpowiedzią deweloperów na zaostrzone wymogi dotyczące kredytów hipotecznych. W efekcie zwiększyli oni podaż mieszkań, które można kupić z wykorzystaniem takiego mechanizmu. "Wraz ze zmianami warunków programów preferencyjnych deweloperzy zaczęli częściej oferować różne systemy ratalne: nieoprocentowane i nieoprocentowane. Nieoprocentowane raty można zorganizować w 53 projektach Starej Moskwy. Jego udział wynosi 38,1%. Płatne raty z udziałem 41,8% są reprezentowane w 58 projektach", powiedział dyrektor wykonawczy NDV Nieruchomości Supermarket.

Oferty darmowych i płatnych rat mogą być składane w ramach tego samego projektu. Wszystko zależy od kwoty początkowej płatności i terminu, wyjaśnił ekspert. "Z reguły dostępne są różne opcje ratalne z początkową płatnością w wysokości 10% lub więcej. Zgodnie z niektórymi warunkami planu ratalnego wartość działki może być wyższa, a rabat może nie mieć zastosowania, jeśli został udzielony" - dodała Tatyana Podkidysheva.

Według szacunków Metrium, udział projektów z ratami wzrósł w ciągu roku z 25% do 40%. Okres przyznawania rat waha się od jednego miesiąca do dziesięciu lat, a najpopularniejsze opcje wahają się od sześciu miesięcy do dwóch lat. "Szczególnie powszechne są nieoprocentowane raty, które w rzeczywistości oznaczają zniżkę. Płatne są mniej powszechne" - zauważył Ruslan Syrtsov.

Według niego dla deweloperów raty są równie wygodnym narzędziem marketingowym jak kredyt hipoteczny. Ta opcja jest korzystna dla kupujących, ponieważ nie oznacza znacznego wzrostu kosztu mieszkania. "Ale ta opcja jest odpowiednia tylko dla zamożnych nabywców, którzy są w stanie spłacić dług w krótkim czasie" - dodał dyrektor zarządzający Metrium.

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

Na tle zaostrzonych wymogów dotyczących kredytów hipotecznych deweloperzy zaczęli coraz częściej oferować raty nabywcom nowych budynków. Dziś udział takiej oferty przekracza 40% (Zdjęcie: Shutterstock)

Rodzaje rat

Na rynku nowych budynków istnieją dwa rodzaje rat:

  • nieoprocentowane raty - W tym przypadku kupujący płaci ustalony koszt mieszkania w ratach, których wielkość i warunki płatności zależą od konkretnego projektu. Zazwyczaj nieoprocentowane raty udzielane są na krótki okres - od kilku miesięcy do dwóch lat (lub czas, w którym dom zostanie wybudowany);
  • zapłacone raty Polega również na spłacie kosztów mieszkania w ratach, ale z odsetkami naliczanymi od pozostałej kwoty. Odsetki od spłacanych rat mogą być porównywalne do preferencyjnych programów hipotecznych (około 7-8% rocznie) lub mogą być bliższe rynkowym (około 15%). Tego typu plan ratalny może być udzielany na kilka lat.
  • Czy plan ratalny zastąpi kredyt hipoteczny?

    Udział rat, gdy kupowanie mieszkań w nowych budynkach w Moskwie w 2024 r. będzie nadal rosnąć ze względu na zmienione warunki na rynku kredytów hipotecznych, przewidują eksperci. Według nich raty stają się dobrą alternatywą, gdy zakup mieszkania na tle rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych i zaostrzających się warunków udzielania kredytów w ramach programów preferencyjnych. Do końca 2024 r. udział rat w całkowitym wolumenie transakcji w Moskwie będzie stanowił około 18-25% transakcji, w zależności od klasy", uważa dyrektor wykonawczy NDV Nieruchomości Supermarket.

    Zainteresowanie ratami, a także innymi instrumentami finansowymi, które nie powodują wzrostu ceny mieszkania, będzie rosło na tle zaostrzania preferencyjnych kredytów hipotecznych i wysokiego oprocentowania programów rynkowych, zgadza się Irina Dobrokhotova.

    Eksperci są jednak pewni, że raty nie będą w stanie stać się pełnoprawnym zamiennikiem kredytów hipotecznych. Takie programy można uznać za alternatywę dla kredytu dla klientów liczących na wcześniejszą spłatę kredytu, uważa Ruslan Syrtsov. "Dla większości kupujących to narzędzie jest nadal niewygodne, pomimo jego głównej zalety - braku znacznej nadpłaty. Dlatego popularność kredytów ratalnych pozostanie na podwyższonym poziomie przez stosunkowo krótki czas - do momentu obniżenia kluczowej stopy procentowej banku centralnego" - uważa ekspert.

    Programy ratalne nie będą w stanie całkowicie zastąpić kredytów hipotecznych, zgadza się Alexey Popov. "Dla deweloperów taka sprzedaż jest droższa (i pogarsza wyniki finansowe projektu). Dla kupujących znacznie ogranicza to wybór (nie każdy zapewnia raty) i nakłada surowe ograniczenia na okres płatności" - wyjaśnia ekspert.

    Sami deweloperzy również nie wierzą, że raty mogą stać się pełnoprawną alternatywą dla kredytów mieszkaniowych. "Deweloperzy są mocno ograniczeni w korzystaniu z rat pod względem finansowania projektów i konieczności utrzymania poziomu pokrycia na rachunkach powierniczych w celu utrzymania wskaźnika finansowania projektu" - wyjaśnił dyrektor Departamentu Analiz i Planowania Sprzedaży Grupy FGC.

    Programy ratalne mogą dość skutecznie rozwiązać lokalne zadania dewelopera w zakresie wspierania wolumenów sprzedaży, ale nie są w stanie w pełni zastąpić kredytów hipotecznych, dodał Zastępca Dyrektora Handlowego Grupy Spółek A101.

    W ramach modelu finansowego projektu uzgodnionego z bankiem, deweloper jest zobowiązany do przestrzegania warunków dotyczących tempa zapełniania rachunków powierniczych. Sprzedaż ratalna, wręcz przeciwnie, spowalnia ich zapełnianie, wyjaśnił ekspert. "Dlatego deweloper zawsze ma kilka opcji - zintensyfikować programy ratalne lub pozostać przy bardziej konserwatywnym scenariuszu" - podsumował przedstawiciel dewelopera.


    Источник

    Dodaj komentarz

    Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

    Akceptuj