39% działek zostało sprzedanych w nowych budynkach premium w Moskwie, a tylko 22% działek w elitarnych - do takiego wniosku doszli eksperci platformy analitycznej bnMAP.pro . A NF Group zaktualizowała "indeks miliona": dziś za warunkowe 100 milionów rubli w stolicy można kupić tylko 61 elitarnych metrów kwadratowych - mniej niż kiedykolwiek
Zadanie badania przeprowadzonego niedawno przez ekspertów platformy analitycznej bnMAP.pro Po pierwsze, polegało na określeniu wolumenu niesprzedanych wysokobudżetowych mieszkań w stolicy: okazało się, że w tej chwili jest to 61% w nowych budynkach premium, 78% w elitarnych. Drugim celem jest obliczenie tempa, w jakim wysokobudżetowe projekty rynku pierwotnego będą sprzedawane przy neutralnych i negatywnych scenariuszach dalszego rozwoju. Jak podkreślono w bnMAP.pro, dla poprawności obliczeń, w badaniu uwzględniono projekty w budowie, które są sprzedawane w ramach DDA i są dostępne na rynku od ponad 12 miesięcy.
Okazało się, że przy realizacji neutralnego scenariusza (tj. przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży) nowe budynki premium zostaną zrealizowane w ciągu sześciu lat i jednego miesiąca, a elitarne w ciągu dziewięciu lat i dwóch miesięcy. Jeśli jednak scenariusz okaże się negatywny, sugerując spadek tempa sprzedaży o 30%, nieruchomości premium będą musiały być sprzedawane przez około osiem lat i osiem miesięcy, a elitarne przez 13 lat i jeden miesiąc.
"Minimalny okres realizacji w projektach z segmentu wysokich cen wynosi około roku - dotyczy to tych kompleksów, w których występują stale wysokie wskaźniki sprzedaży i niewielka ilość sald projektów. Maksymalny szacowany okres wynosi około 57 lat: taki wskaźnik jest możliwy w dużych drogich projektach, w których wskaźniki sprzedaży są niskie, oraz w realizacji negatywnego scenariusza związanego z ogólnym spadkiem tempa sprzedaży" - wyjaśnia założycielka platformy analitycznej bnMAP.pro i firmy "BEST-Novostroy" Irina Dobrokhotova (uczciwie zauważamy, że przerażające 57 lat to wskaźnik związany tylko z jednym konkretnym projektem metropolitalnym, który w ogóle nie jest na sprzedaż).
Irina Dobrokhotova, założycielka platformy analitycznej bnMAP.pro i firmy BEST-New Building, powinna dodać, że do końca czerwca w elitarnym segmencie moskiewskich nowych budynków odnotowano następujące wskaźniki cen i podaży. Średni koszt metra kwadratowego w elitarnym nowym budynku wynosi 1932,2 tys. rubli: prawie nie zmienił się w ciągu miesiąca, ale w ciągu roku spadł o 28%. Średnia cena działki za rok spadła jeszcze bardziej zauważalnie, o 42% - do 247,2 mln rubli. Spadek cen jest spowodowany głównie uwolnieniem znacznej ilości nowej podaży, obecnie budynki te znajdują się na początkowych etapach. Obecnie około 38% elitarnych nowych budynków w Moskwie znajduje się w zerowym cyklu prac (31% rok temu), około 27% znajduje się na etapie prac instalacyjnych i wykończeniowych (35% rok temu), budowa około 6% nie rozpoczęła się (mniej niż 1% rok temu). Na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie lub już oddanych do użytku jest 11% oferty (rok temu - 18%). I jeszcze jedno: około 20% elitarnej oferty dotyczy obiektów zrekonstruowanych, a rok temu takich obiektów było tylko 8%."
"Wskaźnik sprzedaży mieszkań w segmencie premium nowych budynków w Moskwie musi być rozpatrywany kompleksowo i uwzględniać pewne cechy wysokobudżetowego rynku mieszkaniowego", Anatolij Dovgan, dyrektor Działu Monitoringu i Oceny Rynku w Intermark Urban Real Estate, kontynuuje swoje rozumowanie na dany temat.
Anatolij Dovgan, Dyrektor Działu Monitoringu i Oceny Rynku w Intermark Urban Real Estate, "Po pierwsze, ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że spośród 56 projektów w sprzedaży i z początkiem sprzedaży ponad 12 miesięcy temu, połowę można przypisać domom klubowym, w których tempo sprzedaży, oczywiście, w wartości bezwzględnej zawsze będzie bardziej ograniczone w porównaniu z budownictwem na dużą skalę. Tempo to jest równoważone przez ceny: w domach klubowych obecny średni poziom cen jest o około 40% wyższy niż średnia cena dla całego rynku mieszkań wysokobudżetowych. Przy średniej wielkości takiego projektu wynoszącej 23 mieszkania, każde dwie lub trzy transakcje zmniejszą wielkość podaży o 10-13%. Widzieliśmy już podobną szybką redukcję dostępnych sald na sprzedaż w latach 2020-2021. Po drugie, elitarne domy, które są oddawane do użytku i sprzedawane na podstawie umów kupna-sprzedaży, często znikają z pola widzenia analityków. Dość znaczna część docelowych odbiorców takiego segmentu rynku rozważa zakup tylko gotowych mieszkań, w związku z tym często w nowych projektach budowlanych co najmniej 20-25% pozostaje gotowych do sprzedaży klientom, którzy są skłonni zapłacić maksymalną premię cenową za gotowy produkt. Istnieją niedawne przykłady, kiedy 20% projektu zostało sprzedane w trakcie budowy, a pozostałe 80% zostało zrealizowane w ciągu sześciu miesięcy po tym, jak dom był gotowy w 100%".
Po trzecie, ekspert przypomina, że geografia rynku premium zawsze była konserwatywna, a główny produkt deweloperski powstaje właśnie w centralnych dzielnicach miasta, a raczej nawet w niektórych popularnych lokalizacjach. Na przykład, jeśli teraz weźmiemy pod uwagę pozostałości mieszkań w nowych budynkach Khamovniki, liczba ta wynosi około 45%. Trudna sytuacja rozwija się na przykład w rejonie Stawów Patriarchalnych: na sprzedaż są tylko dwa projekty z pojedynczymi mieszkaniami do wyboru. Płynność tego obszaru wśród kupujących zawsze była wysoka, ale wielkość podaży jest ograniczona.
"Po czwarte, wskaźnik sald "na chwilę obecną" jest często zniekształcany przez nowe wolumeny podaży, to znaczy, gdy nowa kolejka wchodzi w życie w ciągu jednego LCD, odsetek sald natychmiast staje się wysoki, co zniekształca średnie wartości. Chociaż uruchomienie nowego wolumenu w poszukiwanym projekcie jest zwykle dobrą okazją dla kupujących, a nie negatywnymi statystykami" - podsumowuje Anatoly Dovgan.
Skoro mowa o luksusowych nieruchomościach, warto wspomnieć o innym badaniu: NF Group przeanalizowała dynamikę cen* elitarnych nieruchomości mieszkalnych w Moskwie (zgodnie z klasyfikacją firmy, apartamenty i apartamenty klasy premium i deluxe należą do segmentu elitarnego) i zaktualizowała "indeks milionowy", który śledzi, ile metrów kwadratowych można kupić w stolicy za warunkowe 100 milionów rubli. Okazuje się, że w okresie od czerwca 2023 r. do czerwca 2024 r. indeks spadł o 7%, do najniższego w historii poziomu 61 metrów kwadratowych przy wzroście średniej ważonej ceny, która ponownie przekroczyła 1,63 mln rubli za metr kwadratowy.
W odniesieniu do dzielnic układ jest następujący. Na samym dole tej warunkowej oceny znajdują się dzielnice Danilovsky, Donskoy i Dorogomilovo, w których 100 milionów rubli wystarczy na zakup odpowiednio 104, 103 i 92 metrów kwadratowych. W środku znajdują się na przykład Zamoskvorechye i Tagansky ze wskaźnikami 75 i 68 kwadratów. Na samym szczycie znajduje się Yakimanka (40 metrów kwadratowych), dzielnica Tverskoy (39 metrów kwadratowych) i Ostozhenka-Prechistenka (32 metry kwadratowe).
Polish 
English 
Russian 
German