Kompaktowe życie: kto i za co kupuje kawalerki w Petersburgu

Компактная жизнь: кто и для чего покупает квартиры-студии в Петербурге

Zdjęcie: istockphoto.com/in4mal

    Powierzchnia apartamentów typu studio w Petersburgu zmniejszyła się o około 20% w ciągu 10 lat, podczas gdy popyt na nie nie spada. Do końca 2023 r. ich udział w rynku wyniesie około 40%, a w sprzedaży od różnych deweloperów - od 30% lub więcej. Takie mieszkania są najczęściej kupowane w celach inwestycyjnych, ale istnieje cała kategoria nabywców, którzy wybierają je do zamieszkania, ponieważ ta opcja pozostaje najbardziej przyjazna dla budżetu.

    Uczestnicy okrągłego stołu Fontanka opowiedzieli, co dzieje się na rynku małych mieszkań i działek w mieszkaniach.

    Stabilny popyt

    Na popyt na kredyty hipoteczne, w tym popyt na kawalerki, wpłynął wzrost zaliczki do 20% na rodzinny kredyt hipoteczny i do 30% na kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa. Ponieważ Maria Orlova, dyrektor handlowy A101 Group of Companies w Sankt PetersburguJak zauważono, jest to zauważalne na rynku - przynajmniej w klasie komfortowej.

    - Według naszych badań, obecnie około 21% kupujących może sobie pozwolić na zaliczkę w wysokości maksymalnie 15% - mówi. - Wpływa to na przepływ popytu z nowych budynków miejskich do regionalnych i wzrost zainteresowania studiami w całym regionie. Na przykład w naszych projektach średni czek na dwupokojowe mieszkanie wynosi obecnie 5,8-6 milionów rubli. W mieście przy takim budżecie można sobie pozwolić tylko na kawalerkę, w najlepszym przypadku na mieszkanie jednopokojowe. Obecnie w projekcie A101 Lagolovo ponad 60% sprzedaży niezmiennie przypada na mieszkania rodzinne, jednak w ciągu ostatnich dwóch miesięcy zaobserwowaliśmy wzrost udziału kawalerek o 5%, podczas gdy sprzedaż mieszkań jednopokojowych spadła o 8%. Oczywiście teraz chcielibyśmy, aby popyt na małe formaty przynajmniej nie wzrósł, ale najlepiej spadł, przenosząc punkt ciężkości na mieszkania wielopokojowe. Istnieją ku temu warunki wstępne, na przykład rozszerzenie programu kredytów hipotecznych dla rodzin.

    - Według analityków GloraX, udział transakcji z kawalerkami i apartamentami typu studio na rynku pierwotnym w Petersburgu wyniósł na koniec ubiegłego roku ponad 72%, czyli w rzeczywistości jest to topowy produkt wśród klientów i to we wszystkich segmentach, w tym premium. Nawet po trudnych pierwszych dwóch miesiącach 2024 roku możemy powiedzieć, że popyt na studia pozostaje stabilny. Z naszego doświadczenia wynika, że kawalerki to produkt, który zawsze jest interesujący dla klientów, nie ma znaczenia, czy jest wsparcie państwa, czy nie, takie działki pozostają najbardziej atrakcyjne wartościowo i zapewniają deweloperom silny, stabilny popyt - mówi Tatyana Khalilova, dyrektor działu sprzedaży Glorax.

    Popyt na małe mieszkania pozostaje niezmiennie wysoki, dodaje Marina Pavlyukevich, Prezes Zarządu PLG, Przewodnicząca Komisji ds. Nieruchomości Hotelowych RGUD Zwłaszcza teraz, gdy wymagania dotyczące kredytów hipotecznych są zaostrzane, a kupujący starają się zaoszczędzić swoje oszczędności i mieć czas na "wskoczenie do ostatniego samochodu" i zainwestowanie w nieruchomości. Według niej udział transakcji z kawalerkami i apartamentami typu studio w 2023 roku na rynku pierwotnym Sankt Petersburga wyniósł ponad 70%. A jako produkt inwestycyjny, studia są obecnie najbardziej odpowiednim i płynnym produktem na dochodowym rynku nieruchomości.

    "Pozostajemy na rynku i widzimy pozytywną dynamikę na przykładzie naszego projektu IN2IT" - dodaje. - Lokalizacja biznesowa pozwala nie kończyć sezonu turystycznego w sierpniu, a my utrzymujemy procentowe obciążenie na poziomie 80% aż do listopada. Popyt na studia pozostaje niezmiennie silny, a bliżej sezonu popyt na wynajem wzrasta zarówno w przypadku pokoi typu studio, jak i wyższych kategorii pokoi.

    - Studia cieszą się popularnością nie ze względu na ich specjalny format i cechy mieszkalne, ale ze względu na niewielki rozmiar i stosunkowo niedrogi ostateczny koszt działki - mówi Ekaterina Nemchenko, dyrektor handlowy holdingu "RSTI". - Pomimo faktu, że koszt metra kwadratowego studia jest zazwyczaj najwyższy w obiekcie, są one bardziej przystępne cenowo niż inne działki według paragonu zakupu, co oznacza, że grono nabywców studia jest zauważalnie szersze niż w przypadku mieszkań wielopokojowych. Niedawne ograniczenia dotyczące preferencyjnych programów hipotecznych (na przykład wielkość kredytu nie przekracza 6 milionów rubli) wpłynęły na siłę nabywczą i popyt. Jeśli w pierwszej połowie ubiegłego roku obserwowaliśmy spadek zainteresowania kawalerkami i wzrost sprzedaży kawalerek, to w drugiej połowie roku kawalerki odzyskały swoją pozycję i umocniły się w 2024 roku.

    - Ogólnie rzecz biorąc, w aglomeracji Sankt Petersburga i regionu Leningradu popyt na studia był dość stabilny w ciągu ostatnich pięciu lat - w 2019 r. ich udział w całkowitej strukturze sprzedaży wyniósł 31%, aw 2023 r. Osiągnął 29% - kontynuował. Olga Kobyakova, dyrektor handlowy St. Petersburg Real Estate. - Czwarty kwartał 2023 r. pobudził popyt na studia do prawie 33%, ponieważ na tle zmian w początkowej płatności ludzie starali się inwestować i oszczędzać własne oszczędności. I oczywiście, począwszy od trzeciego kwartału, większy odsetek inwestorów na rynku stał się zauważalny wśród kupujących: wielu zrozumiało, że kredyt hipoteczny jest dostępny na korzystnych warunkach przy minimalnych inwestycjach, co pozwoli im dobrze zarobić w przyszłości. Jeśli mówimy o zmianach w warunkach wsparcia państwa, nie odnotowujemy silnych zmian w popycie według rodzaju mieszkań. Tak, zmienia się struktura transakcji hipotecznych. Ale nawet dla klientów z minimalnym wkładem dostępne są specjalne programy, które pozwalają obniżyć miesięczną płatność za okres budowy, a następnie wprowadzić stawkę rynkową i, jeśli to konieczne, skorzystać z narzędzia refinansowania.

    Jak powiedział Sergey Sofronov, dyrektor handlowy Grupy PSK W ubiegłym roku, w porównaniu do 2022 r., popyt na kawalerki w Petersburgu nieznacznie spadł - o około 3 punkty procentowe, ale udział kawalerek w podaży wzrósł o 5%. Całkowita podaż tego formatu w sztukach w ubiegłym roku wyniosła około 10,5 tysiąca, a kawalerki stanowiły 30% wszystkich mieszkań sprzedanych w 2023 roku w Petersburgu. Dla porównania, udział mieszkań jednopokojowych wynosi 42%. Średnie ceny kawalerek w mieście pozostały dość stabilne - 5,4-5,7 mln rubli.

    Oksana Ponamorenko, dyrektor ds. komunikacji marketingowej w L1 Construction Company nr 1, Dodał, że popyt na kawalerki był i pozostaje niezmiennie wysoki, ponieważ jest to najbardziej przystępne finansowo mieszkanie, które jest często wybierane na pierwszy samodzielny zakup, a wzrost opłaty wstępnej i wzrost oprocentowania preferencyjnego kredytu hipotecznego nie zmienił ogólnego obrazu.

    Tak długo, jak to konieczne

    Według Sergey Sofronov Udział kawalerek w nowych projektach jest obliczany na podstawie popytu rynkowego, lokalizacji i koncepcji projektu. Jeśli ocenimy rynek nowych budynków jako całość, udział kawalerek w podaży na cały 2023 r. wyniósł prawie 26%, jednopokojowych - 36,5%. Kolejna jedna czwarta przypadła na mieszkania dwupokojowe, a reszta na wszystkie pozostałe. Popyt na te formaty w Petersburgu przewyższył podaż. Według niego w niedrogich nowych budynkach kawalerki i mieszkania jednopokojowe często stanowią 75% wszystkich opcji, przy prawie całkowitym braku mieszkań trzypokojowych. Ale są też przykłady innego podejścia.

    - Na przykład w dzielnicy mieszkaniowej Respect, którą budujemy w pobliżu stacji metra Lesnaya, kawalerki stanowią 25% wszystkich mieszkań - mówi. - To mniej niż mieszkania jednopokojowe (37%) i mniej niż średnia w klasie komfortu. Co więcej, jest to nawet nieco mniej niż będzie mieszkań dwupokojowych w tym samym projekcie (26%). Są też trzy pokoje. Jest to przykład koncepcji kwartału zaprojektowanego bardziej z myślą o życiu osobistym, dla rodzin.

    Jak powiedział Maria Orlova W ubiegłym roku obwód leningradzki zajął pierwsze miejsce w Rosji pod względem liczby kawalerek sprzedanych na rynku wtórnym. Większość z nich znajduje się w miejscowościach Murino, Bugra i Kudrowo. Teraz, jeśli weźmiemy pod uwagę rynek pierwotny, to zarówno w Petersburgu, jak i w regionie Leningradu istnieją projekty, w których kawalerki stanowią 40% wszystkich mieszkań, chociaż 7-10 lat temu wartość ta wynosiła około 20%.

    - W naszych obszarach mieszkaniowych nadal projektujemy nie więcej niż 20% kawalerek. Jednocześnie widzimy, że niektórzy deweloperzy sprzedają nawet 80% takich mieszkań, co daje ogólny wzrost na rynku" - zauważyła.

    - Udział studiów zależy oczywiście od projektu i jego klasy - mówi Tatyana Khalilova. - Ale tego typu apartamenty mamy wszędzie - w segmencie premium, biznesowym i komfortowym. Na przykład w tym roku oddajemy do użytku nasz pierwszy apart-hotel GloraX Zanevsky. Naszym zdaniem jest to bardzo atrakcyjny produkt inwestycyjny - zweryfikowany metraż apartamentów typu studio z pełnym umeblowaniem pozwala na wykorzystanie tych działek pod wynajem turystom lub na przykład do osiedlenia dzieci, które przyjechały do miasta na studia. Posiada wszystkie udogodnienia hotelowe, w tym pełne bezpieczeństwo, co jest ważne w przypadku studentów, którzy po raz pierwszy mogą być sami w dużym mieście. Studia w naszym nowym projekcie mieszkaniowym w obwodzie leningradzkim GloraX Housewarming okazały się dość popularnym produktem inwestycyjnym - ze względu na przystępny koszt, który mieścił się w nowych limitach kredytów hipotecznych, działki te cieszyły się zainteresowaniem nawet w lutym 2024 r., kiedy nastąpił ogólny spadek sprzedaży.

    - Uwzględniając studia w kompleksie apartamentów, starannie rozważamy ergonomię ich przestrzeni, - Ekaterina Nemchenko kontynuowała. - Pomimo niewielkich rozmiarów działki, ustalamy podział na strefy, zastanawiamy się nad scenariuszami użytkowania i organizacją codziennego życia tak, aby mieszkało się naprawdę wygodnie i komfortowo. Wśród naszych projektów znajdują się kawalerki z trzema oknami, z oknem w łazience. W projektach "RTI" znajdują się kawalerki w przedziale 17-27 mkw. Udział kawalerek wynosi około 20-23% całkowitej liczby mieszkań.

    Marina Pavlyukevich dodał, że w ciągu ostatnich 10 lat udział takiej oferty w hotelach apartamentowych na rynku pierwotnym w Petersburgu znacznie wzrósł, a w różnych projektach może przekroczyć 80% w budowie apartamentów.

    "Nasz udział kawalerek wynosi 65%, a w przypadku mieszkań jest znacznie niższy od średniej rynkowej, która może sięgać 90%" - dodała. - Wzrost liczby kawalerek na całym rynku w dużej mierze wskazuje na trend stałego napływu młodych profesjonalistów. Małe mieszkania przyciągają również uwagę profesjonalistów z różnych dziedzin, a my zauważamy popyt wśród klientów korporacyjnych i turystycznych.

    - Udział kawalerek w kompleksach mieszkaniowych zależy bezpośrednio od klasy nieruchomości, - cd. Oksana Ponamorenko. - W drogich projektach takich opcji jest niewiele lub nie ma ich wcale. W nowych budynkach klasy standard kawalerki mogą stanowić ponad połowę całkowitej oferty. Optymalna liczba kawalerek w obiektach klasy komfort: na przykład w "angielskiej" dzielnicy L1, London Park, Shakespeare, kompleksach mieszkaniowych Byron, kawalerki stanowią około 10-15% całkowitej kubatury.

    - Udział kawalerek zależy od strategii dewelopera, lokalizacji i klasy budowanych mieszkań. Olga Kobyakova wyjaśniła. - W projektach zintegrowanego rozwoju terytoriów ich odsetek jest naturalnie wyższy niż w przypadku mieszkań klasy biznesowej. Oczywiście zmienność powierzchni jest również ważna, na przykład Grupa Setl, w ramach własnego projektu mieszkania, w większości przypadków projektuje klasyczne wersje charakteryzujące się największym popytem - są to studia o powierzchni 24 mkw. Jeśli weźmiemy pod uwagę udział studiów w segmencie mieszkań usługowych, to zajmują one udział prawie 87% w strukturze popytu. Co jest logiczne, ponieważ inwestorowi łatwiej jest zainwestować w niewielki metraż i zarobić tyle samo, co na kawalerce. Jeśli mówimy o mieszkaniach - analogu mieszkań, to ich udział w popycie wynosi 53%.

    Opcja inwestycyjna

    W ciągu ostatnich pięciu lat średnia powierzchnia mieszkań w budowie w Petersburgu spadła do 42 metrów kwadratowych (a nawet mniej w całej aglomeracji), a koszt metra kwadratowego mieszkania wzrósł 2,5-krotnie, - takie statystyki zostały przytoczone przez Sergey Stepanov, dyrektor sprzedaży Construction Trust Association. Według niego, obecnie ze 150 tysięcy mieszkań budowanych w Petersburgu, ponad 66% to małe mieszkania: kawalerki i mieszkania jednopokojowe, które są wykorzystywane przez kupujących głównie w celach inwestycyjnych, a nie do własnego życia, co powoduje dalszy wzrost cen.

    - Na rynek wprowadzane są całe kompleksy mieszkaniowe składające się z kawalerek i mieszkań jednopokojowych - mówi. - W rezultacie rosyjskie rodziny nie mogą naprawdę poprawić swoich warunków życia, a w rosyjskich miastach tworzy się niewygodne środowisko miejskie. Osobiście uważam, że aby poprawić obecną sytuację na rynku pierwotnym, konieczne jest zakazanie na poziomie legislacyjnym projektowania i budowy mieszkań o powierzchni mniejszej niż 33 metry kwadratowe; ustalenie maksymalnego udziału mieszkań jednopokojowych - nie więcej niż 10% całkowitej liczby mieszkań w kompleksie mieszkaniowym; ustalenie definicji "mieszkania jednopokojowego" jako mieszkania z co najmniej dwoma pokojami: kuchnią i łazienką (każda z oknem) oraz łazienką; pozostały udział w kompleksie mieszkaniowym powinny zajmować mieszkania wielopokojowe (od 45 mkw.).

    Jego zdaniem obecny popyt inwestycyjny na małe mieszkania może zostać zaspokojony poprzez rozwój systemu hoteli apartamentowych (kompleksów apartamentowych, apartamentowców) w Federacji Rosyjskiej z profesjonalnymi firmami zarządzającymi zainteresowanymi utrzymaniem odpowiedniego stanu obiektu i jego wysokiego statusu. Takie inicjatywy poprawią wygląd nowych rodzinnych kompleksów mieszkaniowych i obiektów typu hotelowego, co stworzy komfortowe środowisko miejskie i ograniczy wzrost cen na rynku pierwotnym, a także działek pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto wzrost wolumenu budowy obiektów typu hotelowego pozwoli zachować całkowity wolumen budownictwa w kraju i zwiększyć wpływy podatkowe do budżetu z tytułu legalizacji najmu.

    - To moja osobista opinia, poparta doświadczeniem zawodowym w firmie Construction Trust - dodał. - Od 32 lat firma z powodzeniem realizuje projekty osiedli mieszkaniowych nastawionych na komfortowe życie dla rodzin, z dużym udziałem mieszkań wielopokojowych. Średnia powierzchnia mieszkań w naszej firmie wynosi dziś 63 mkw.

    Jest to konieczne i wystarczające

    Sergey Sofronov Uważa, że 23-26 mkw. to obecnie optymalna powierzchnia dla studia. W takiej kwadraturze można zaaranżować meble i osiągnąć komfortowe środowisko poprzez podział na strefy.

    - Sam układ nie zmienia się zasadniczo, studia mają zazwyczaj kształt prostokąta - mówi. - Nie ma sensu rozważać i porównywać projektów z dowolnym układem, ponieważ mogą tu być dowolne rozwiązania, a także kwadraty.

    Oksana Ponamorenko Potwierdziło to tendencję spadkową w zakresie powierzchni studyjnej.

    "W niektórych projektach klasy standard można znaleźć opcje o powierzchni mniejszej niż 18 metrów kwadratowych" - mówi. - Oczywiście trudno nazwać takie mieszkania wygodnymi, można je traktować jedynie jako opcję tymczasową. W nowych budynkach L1 metraż kawalerek zaczyna się od 27 "kwadratów". Na takiej powierzchni można wydzielić wszystkie obszary funkcjonalne bez uszczerbku dla komfortu.

    - Z punktu widzenia studiów, działamy wbrew rynkowi, ponieważ projektujemy ich niewiele - mówi Maria Orlova. - Naszymi głównymi odbiorcami są rodziny, więc udział mieszkań wielopokojowych przeważa zarówno pod względem popytu, jak i ekspozycji. Jednocześnie, jeśli weźmiemy pod uwagę te studia, które mamy, to głównym popytem są opcje o powierzchni 24-28 mkw. m. Jeśli mówimy o metrażu mieszkań jednopokojowych, to najczęściej nabywają one standard 35-37 mkw. m.

    - Teraz "wzrost" powierzchni studia jest dość znaczący. Na przykład w naszym stołecznym projekcie GloraX Premium Belorusskaya mamy studia o powierzchni nieco ponad 30 metrów, ale jest to raczej cecha specyficzna dla Moskwy, kiedy działki są kupowane jako inwestycja lub miejsce do zatrzymania się w mieście na czas wizyty biznesowej. Ponadto taki obszar wynika z klasy premium, w której cięcie działek na małą skalę nie jest mile widziane. Wszyscy też widzieliśmy jak na rynku pojawiały się kawalerki o powierzchni 15-17 m, co trudno uznać za komfortową przestrzeń nawet dla jednej osoby. Naszym zdaniem w klasie komfort optymalny metraż dla kawalerki to 20-25 mkw. z przemyślanym zagospodarowaniem przestrzennym, ewentualnie dwoma oknami. Naprawdę mamy nadzieję, że ta powierzchnia pozostanie mniej więcej taka sama, a działki będą miały 15 metrów kwadratowych. Będą to odosobnione przypadki na rynku i nie przerodzą się w stały trend", mówi Tatyana Khalilova.

    - W porównaniu do rodzin wielodzietnych, które kiedyś mieszkały z rodzicami po 4-5 osób i prowadziły wspólne gospodarstwo domowe, współczesna rodzina wygląda inaczej - wyjaśnia Marina Pavlyukevich. - Dziś 1-2 osoby żyją coraz więcej, a jeśli wszystko jest dobrze zaplanowane, to do życia wystarczy mniejsza powierzchnia, na przykład jednopokojowe mieszkanie z dużą kuchnią-salonem zamiast dwupokojowego. Duży wpływ na popyt miał również ciągły wzrost cen nieruchomości, który znacząco zmienił rynek i preferencje kupujących. Apartamenty typu studio, czyli najbardziej przystępne cenowo mieszkania, zmniejszyły się o około 20% w ciągu 10 lat - z 30 mkw. do 25 mkw. Jeśli mówimy o studiach w hotelach apartamentowych, to najbardziej komfortowy metraż zaczyna się od 24 mkw. W naszym projekcie IN2IT znajdują się studia kilku kategorii od 18 do 26 mkw.

    Kwestia ceny

    Olga Kobyakova Przedstawiłem statystyki z początku tego roku. W marcu w Petersburgu, w segmencie rynku masowego, metr kwadratowy kawalerki kosztował średnio 246,9 tys. rubli, mieszkania jednopokojowe - 237,8 tys. rubli, czyli różnica wynosiła około 11 tys. rubli. W regionie Leningradu różnica jest taka sama, tylko w przypadku kawalerek cena metra osiągnęła 158,6 tys. rubli, w przypadku mieszkań jednopokojowych - 147,8 tys. rubli.

    - Trzeba zrozumieć, że jeśli w obiekcie zaprojektowanych zostanie 40-45% kawalerek, ich cena będzie niższa, a koszt mieszkań jednopokojowych wzrośnie. Dlatego wiele zależy od projektu mieszkania w projekcie" - wyjaśniła. - Ponadto na koszt wpływa zawartość projektu, ponieważ w tej samej lokalizacji czasami różnica w cenie różnych obiektów może sięgać 40 tysięcy rubli za metr kwadratowy.

    Według Sergey SofronovW klasie komfortu z kawalerkami w branży apartamentowej metr kwadratowy mieszkania jednopokojowego kosztuje średnio o 7-20% mniej niż kawalerki. Pomiędzy mieszkaniami jedno- i dwupokojowymi, i dalej w kolejności rosnącej, również nastąpi spadek ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy - większy metraż oznacza wyższą cenę całkowitą. Ekspert podkreślił, że innymi słowy kawalerki są najdroższym formatem pod względem kosztu "kwadratu", ale najtańszym pod względem ceny mieszkania.

    - Ceny na rynku pierwotnym w Petersburgu wzrosły do 260 tysięcy rubli za metr kwadratowy do 2024 roku, a my pozostajemy na rynku, - mówi Marina Pavlyukevich. - Dostosowujemy się zgodnie z zasadą dynamicznego ustalania cen w miarę sprzedaży mieszkań określonej kategorii. Dużą popularnością cieszą się komfortowe kawalerki, których udział w projekcie IN2IT wynosi około 11-12%. Układ zakłada wyraźny podział na strefy przedpokoju, kuchni i części sypialnej. Pomieszczenie to nadaje się zarówno na wynajem długoterminowy, jak i krótkoterminowy. Z punktu widzenia płynności liczby te wykazały dobrą rentowność operacyjną zarówno w niskich, jak i wysokich sezonach, a pozostało ich bardzo niewiele.

    - Zawsze istnieje trudna równowaga między studiami a małymi apartamentami typu studio - w studiach koszt metra kwadratowego jest wyższy ze względu na mniejszy metraż. Dla deweloperów taka różnica nie jest bardzo krytyczna, ale dla klienta może wynieść kwotę porównywalną z kwotą początkowej płatności, co jest zauważalne - powiedziałTatyana Khalilova.

    Oksana Ponamorenko dodał, że różnica w metrażu kawalerki i studia może być niewielka, a różnica w kosztach wynosi około 15%.

    - Jeśli mówimy o cenach, to w dzielnicy mieszkalnej "A101 Lagolovo" średni koszt studia wynosi obecnie 3,5 miliona, a metr kwadratowy w tym segmencie to 153 tysiące rubli. - powiedział Maria Orlova. - Jednopokojowe mieszkanie, ze średnią ceną za metr kwadratowy 131 tysięcy rubli, kosztuje 4,8 miliona. W obszarze A101 Vsevolozhsk studio będzie kosztować 4,1 miliona przy średnim koszcie 163 tysięcy rubli za metr kwadratowy, a apartament typu studio - 5,3 miliona i 145 tysięcy rubli za metr kwadratowy. Różnica w koszcie metra kwadratowego w kawalerce i kawalerce okazuje się wynosić około 15%, a to dość duża wartość, średnio na rynku jest to 8-10%.

    Dla własnych celów

    Według Maria Orlova Kawalerki są najczęściej kupowane jako pierwsze domy dla dzieci. Często rodzice kupują studio w tej samej lokalizacji, w której sami mieszkają, i mogą je wynająć, dopóki dzieci nie dorosną. Kawalerki są również wygodne w przypadku przeprowadzki z innego regionu, są szczególnie popularne wśród studentów.

    "Okazuje się, że cel zakupu kawalerki jest mieszany - zarówno inwestycyjny, jak i życiowy" - mówi. - Jednak głównym powodem zainteresowania tym formatem jest gospodarka. Jeśli klienci mają możliwość zakupu mieszkania jednopokojowego lub większego, wybiorą je, niezależnie od swoich celów.

    Oksana Ponamorenko zauważył, że kawalerki są kupowane zarówno do zamieszkania, jak i w celach inwestycyjnych. Dla siebie takie mieszkanie jest częściej wybierane przez młodych ludzi, którzy chcą mieszkać oddzielnie od swoich rodziców. Według niej ta opcja jest również świetna dla osób starszych: łatwiej jest utrzymać porządek w małym mieszkaniu, rachunki za media są niższe. Inwestorzy wybierają takie nieruchomości, ponieważ istnieje duży popyt na tanie mieszkania na wynajem.

    - Jest to optymalna powierzchnia do rozpoczęcia działalności inwestycyjnej, - Marina Pavlyukevich uważa. - Największe zainteresowanie inwestorów budzą usługowe hotele apartamentowe, gdzie istnieje firma zarządzająca, która zajmuje się wszystkimi kwestiami związanymi z utrzymaniem i ładowaniem apartamentów, a właściciel otrzymuje pasywny dochód. Z punktu widzenia inwestycji, apartamenty są bardziej atrakcyjnym segmentem do lokowania swoich środków. Ze względu na nowe zmiany legislacyjneApartamenty są teraz mniej atrakcyjne do codziennego wynajmu. Apartamenty są bezpieczniejsze, na ich terenie znajduje się klaster hotelowy, monitoring, infrastruktura.

    - Wydaje mi się, że portret nabywcy kawalerek jest stosunkowo taki sam na całym rynku: najczęściej są to osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie, albo kupują mieszkanie dla dzieci "na dorastanie", albo są to inwestorzy, - dodał. Tatyana Khalilova. - Inwestorzy nie byli ostatnio zbyt aktywni na rynku, ale jesteśmy pewni, że jest to chwilowe spowolnienie, ponieważ obecnie wielu klientów ma potencjalne zaliczki na depozyty bankowe. Inwestorzy czekają na wygaśnięcie stawki 16% rocznie, którą banki dają obecnie na 3-6 miesięcy, a w przyszłości prawdopodobnie powrócą na rynek nieruchomości. Na przykład, zgodnie z naszym projektem GloraX Zanevsky, który oddamy do użytku w połowie tego roku, już widzimy ponowne zainteresowanie inwestorów tym produktem" - podkreśliła.

    - Studia to klasyczna historia. Bardzo często klienci kupują je, gdy rozwiązują problemy rodzinne. Na przykład, mają tendencję do bycia blisko swoich rodziców, aby pomóc w każdej chwili. Albo liczą na wsparcie dziadków, by mogli zająć się dzieckiem, gdy rodzice są w pracy, -... Olga Kobyakova podaje przykłady. - Inną kategorią nabywców są inwestorzy lub klienci, którzy kupują studio na przyszłość dla dzieci. Nawet jeśli nie mają dużej kwoty na początkową płatność, ale mają oszczędności do 800 tysięcy rubli, wielu z nich decyduje się zainwestować tę kwotę w studio, ustalając koszt i minimalną stopę procentową.

    Sergey Sofronov wyjaśnił, że zarówno oszczędności, jak i inwestycje są dwoma głównymi motywami zakupu kawalerek. Do momentu, w którym ludzie korzystają z preferencyjnych kredytów hipotecznych, a następnie wynajmują studia, rekompensują część spłaty kredytu hipotecznego czynszem i oszczędzają w ten sposób pieniądze.

    - Z punktu widzenia pierwszego mieszkania lub zakupu początkowego mieszkania przez rodziców na studia dzieci są poszukiwane - mówi. - Budżet i możliwości finansowe odgrywają tutaj decydującą rolę. Istnieje również różnica w cenie, czasami znacząca, w zależności od tego, kiedy kupić - na początku budowy lub przed wydaniem kluczy. Podczas całego cyklu budowy cena mieszkań regularnie rośnie. Ponadto najtańsze mieszkania, jeśli mówimy o klasie komfortu, są wyprzedawane jako pierwsze. A wtedy wybór wśród niedrogich opcji jest ograniczony.

    Z różnym statusem

    Marina Pavlyukevich Przypomniała, że niezależnie od segmentu nieruchomości, inwestor powinien starannie ocenić wiarygodność aktywów, ich płynność, a także rentowność i zwrot z inwestycji.

    - W naszym projekcie IN2IT udział kawalerek wynosi 65% - mówi. - Dla najemców dostępne są usługi hotelowe, rozwinięta infrastruktura i komfortowe części wspólne, niezbędne usługi, sklepy, apteki, restauracja i inne usługi. Ze względu na te zalety i profesjonalne scentralizowane zarządzanie, apartamenty są droższe w wynajmie w porównaniu do mieszkań w podobnej lokalizacji. Ze względu na niewielką powierzchnię, a także program ratalny, format ten jest dostępny dla szerokiego grona inwestorów.

    - Wejście do zakupu kawalerki w statusie mieszkania jest o rząd wielkości wyższe niż w mieszkaniu - mówi Tatyana Khalilova. - Podam przykład, w naszym projekcie mieszkaniowym GloraX Zanevsky, który jest obecnie przygotowywany do dostawy, mieszkania kosztują od 9 milionów rubli, a mieszkania z drobnym wykończeniem i tym samym terminem dostawy można kupić za 6 milionów rubli. W związku z tym klient staje przed pytaniem, jak ważna jest dla niego historia faktycznego zamieszkania, ponieważ w mieszkaniu można dokonać tymczasowej rejestracji na 3-5 lat i korzystać ze wszystkich tych samych korzyści, co w przypadku mieszkania. Tak więc, z punktu widzenia wejścia w inwestycję, mieszkania są teraz dość atrakcyjne.

    - Jeśli inwestor ma około połowy kosztów mieszkania, to można je wziąć na kredyt hipoteczny, -. Sergey Sofronov uważa. - Nawet przy niepreferencyjnym oprocentowaniu - faktyczna rentowność rat kredytu hipotecznego może je pokryć. W dodatku stawki nie są najwyższe. Dla przykładu mamy od 10,2% rocznie. Szczerze mówiąc, zakup kawalerki w apartamentowcu w celu czysto inwestycyjnym jest formatem przestarzałym i nie najbardziej uzasadnionym. Apartamenty usługowe o tej samej powierzchni przyniosą więcej pieniędzy z czynszu za metr kwadratowy. Czasami będą one również nieco tańsze w porównaniu z mieszkaniami w tej samej lokalizacji.

    Według niego, dwa czynniki grają o studio w apartamentowcu: możliwe pozwolenie na pobyt i preferencyjny kredyt hipoteczny. Ale po pierwsze, jest mało prawdopodobne, aby ktokolwiek zarejestrował najemców w domu. Po drugie, podstawowy preferencyjny kredyt hipoteczny jest obecnie udzielany jednorazowo.

    - Czynnik firmy zarządzającej działa na korzyść apartamentu, który będzie wynajmowany tak, aby przynosił jak największy dochód zarówno latem (w przypadku wynajmu krótkoterminowego), jak i poza sezonem (w przypadku wynajmu długoterminowego). Sofronow wyjaśniono. - W szczególności firma zarządzająca naszymi aparthotelami, Avenir, zamyka kwestię popytu poza sezonem umowami korporacyjnymi z osobami prawnymi. Cóż, latem przyjmuje turystów.

    - Apartamenty z natury nie są nieruchomościami mieszkalnymi, lecz komercyjnymi, - Oksana Ponamorenko przypomniała. - Tak, są tańsze na etapie zakupu, a jeśli planujesz zarabiać na wynajmie nieruchomości, ta opcja może wydawać się bardziej atrakcyjna. W dłuższej perspektywie studia w kompleksach mieszkaniowych są lepszą inwestycją, ponieważ mieszkania stają się droższe szybciej niż apartamenty i łatwiej będzie je sprzedać w razie potrzeby.

    - Inwestorzy preferują studia w kompleksach mieszkaniowych lub hotelach apartamentowych, w zależności od strategii inwestycyjnej, - podsumowano Ekaterina Nemchenko. - Apartamenty usługowe oferują pewną rentowność, podczas gdy inwestycje w mieszkania są bardziej ukierunkowane na oszczędzanie inwestycji i efekt inwestycji w dłuższej perspektywie. Dochód z wynajmu nie jest wykluczony, ale procesem tym zarządza sam inwestor. Nic dziwnego, że w Petersburgu inwestorzy preferują apartamenty usługowe i kupują mieszkania na własny użytek, dla dorosłych dzieci lub jako inwestycję w celu zaoszczędzenia pieniędzy.

    Компактная жизнь: кто и для чего покупает квартиры-студии в Петербурге

    Zdjęcie: istockphoto.com/in4mal

    Источник: www.fontanka.ru

    Dodaj komentarz

    Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

    Akceptuj
    pl_PLPolish